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JednoPiwo
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 15 oct. 2005 : 10:50:27
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Bonjour, voici notre cas, j'espère pas trop long:
Nous avons signé un compromis de vente début 07/2005 dans une agence immobilière pour l'achat d'une maison. Ce compromis spécifie que l'acte authentique sera établi au plus tard le 26/10/2005, et le chapitre "Propriété et jouissance" est précisé valable au jour de la signature de l'acte, le bien est libre de toute occupation.
Lors des premières visites, le prix relativement bas du bien nous avait été expliqué par le fait du surendettement du couple qui devait vendre rapidement pour être relogé en logement social par la mairie. Nous ne connaissons pas la nature de leur surendettement, l'homme est salarié et les allocations familiales consécutives à la charge de 5 enfants doivent être conséquentes.
Nous venons d'apprendre (+ de 2 mois après compromis!) que la demande en logement social a été refusée. Ayant revisité le bien il y a qqs jours, nous avons été alertés par le fait que les propriétaires n'étaient pas vraiment dans "l'ambiance départ", et très évasifs à ce sujet. Le notaire nous a spécifié que parce que notre prêt bancaire était accepté, nous allons devoir acheter malgré tout sinon c'est un refus d'achat avec les pénalités qui vont avec. Les propriétaires actuels sont selon lui "de toute façon" tenus légalement de quitter les lieux, ce dont nous doutons techniquement... il faut reloger une famille de 7 personnes, la trêve d'hiver commence le 1er novembre il me semble. Le notaire a également rappelé les propriétaires actuels qui demandent déjà de repousser la date fixée lors du compromis. On peut douter de leur capacité à trouver un logement en 15 jours supplémentaire, et comme nous vendons notre propre appartement courant novembre pour l'acquisistion de la maison, nous ne souhaitons pas payer de pénalités à l'acquéreur!
Nous avons bien lu les nombreux articles du forum, et nous avons bien compris qu'être locataire de cette acquisition en attendant ou louer au futur ex-propriétaire n'était pas une bonne idée.
Les questions (enfin) :
1- pouvons-nous maintenir fermement la date limite mentionnée dans le compromis?
2- en cas de non-respect de cette date au 30/10/2005, associé à la mention "[...] à la date de signature [...] les biens ci-dessus désignés étant libres de toute location ou occupation", pouvons-nous annuler le contrat sans pénalité pour nous?
3- comment faire appliquer les pénalités qui seraient dues (?) à ces propriétaires?
4- pouvons-nous décaler la vente de notre appart actuel sans pénalité en invoquant nos problèmes d'achat? Il n'y a pas de clause à ce sujet dans le contrat de vente.
Notre objectif majeur est de nous en tirer sans devoir la pénalité 10% aux propriétaires pourtant en faute s'ils squattent, et récupérer nos frais initiaux (questions 1 et 2). C'est en avance de phase, la date de l'acte n'étant pas dépassée, mais mieux vaut prévenir que guérir.
Merci d'avance de vos réponses!
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 12:10:12
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Bonjour,
Si ce qui vous inquiète c'est la pénalité de 10%, alors c'est un moindre mal.
En effet pourquoi seriez vous tenu de la verser? Vos vendeurs seront toujours en place à la date prévisible de la signature authentique devant notaire.
Soit vous convenez de ne plus faire l'achat avec vos vendeurs.
Soit vous demandez au notaire de leur notifier une date ferme et définitive.
Si vous n'avez pas la garntie d'avoir le logement libre après cette date, c'est alors vous qui pourrez demander des indemnités pour jour d'occupation à définir au moment de l'acte authentique.
Voulez vous vraiment cette maison seulement parce que le prix était attractif ?
Vous pouvez toujours vendre votre bien immobilier et prendre une location en attendant d'investir ailleurs. Sachez que vous bénéficiez d'un préavis de trois mois.
Vous louez le 1er décembre et vous déposez le préavis le même mois pour partir le 1er avril suivant.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 12:42:16
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| puisque ce sont vos vendeurs qui sont dans les lieux (et pas un locataire) avez vous essayé de prendre contact directement aveceux pour connaitre leurs intentions????? partir ailleurs, renoncer à cette vente??? |
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JednoPiwo
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 13:30:38
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Concernant les vendeurs, nous leur avons demandé à plusieurs reprise mais l'échéance approchant ils commencent seulement à réaliser, et leurs démarches très tardives pour être relogés nous inquiètent beaucoup. Le problème est que vu leur situation, ils n'ont probablement pas grand chose à perdre à attendre le printemps.
Nous tenons beaucoup à cette maison, mais encore plus à nos cheveux et ne souhaitons pas être victime d'un squattage qui nous mette dans une situation très incomfortable.
Les commentaires du notaire nous ont laissé plus que dubitatifs. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 14:06:55
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| si à la signature de l'acte authentique, les lieux ne sont pas libres, il vous fauda le faire constater par huissier et engager une une procédure judiciaire. |
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JednoPiwo
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 15:32:46
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Là vous me donnez du concret: nous devrons faire appel à un huissier pour prouver notre bonne foi.
Merci du tuyau c'est sympa, car je ne suis pas certain que le notaire agisse actuellement au mieux de nos interets, mais c'est peut-être encore précoce pour juger.
Cependant, la clause pénale suivante est citée dans le compromis qui s'intitule "Vente d'immeubles sous conditions suspensives":
"Il est convenu qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti ou en cas de non-respect par l'acquéreur du dépôt de son offre de prêt avant le X, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens [...]"
Cela signifie-t'il que tout chapitre contenu dans le compromis (y compris locaux libres d'occupation s'intitule pas expréssement "conditions suspensives") peut être suspensif? Si oui, est-il vraiment de faire appel à toute l'artillerie judiciaire dans ce cas?
Ca me paraît tellement incroyable... mais probablement vrai. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 16:42:22
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| si à la date de la signature les locaux ne sont pas libres, souhaitez vous renoncer à cet achat??? |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 17 oct. 2005 : 09:59:07
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| J'aurais tendance à penser que si les vendeurs occupent encore la maison au jour de la signature, ils ne voudront pas vous remettre les clés (et que vous puissiez alors rentrer quand bon vous semble) donc la vente ne pourra pas se faire. Dans ce cas, vous pouvez forcer la vente. Et s'ils refusent de régulariser, alors vous êtes libérés de vos engagements et vous pouvez réclamer la pénalité de 10%. |
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Ahuy
Pilier de forums
957 réponses |
Posté - 17 oct. 2005 : 11:54:13
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C'est votre notaire ou celui des vendeurs?
Si ce n'est pas votre notaire vous avez peut etre interet a en contacter un autre qui prendra mieux en compte vos interets et pourra vous conseiller judicieusement.
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 17 oct. 2005 : 17:26:27
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Marion_A:
La pénalité de 10% ou clause pénale doit être préalablement inscrite dans le compromis.
Faute de quoi elle ne s'applique pas.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 17 oct. 2005 : 17:46:41
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Citation :
Initialement entré par bouzigues
Marion_A:
La pénalité de 10% ou clause pénale doit être préalablement inscrite dans le compromis.
Faute de quoi elle ne s'applique pas.
Merci pour cette remarque mais il semblerait, d'après les explications de JednoPiwo, qu'il existe une pénalité pour l'acheteur alors j'en déduis que c'est le cas pour le vendeur aussi.
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JednoPiwo
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 17 oct. 2005 : 20:38:46
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Nous avons pris le notaire du vendeur pour "faire simple". C'est également le notaire pour la vente de notre appartement actuel en fait.
Comment peut-on "forcer la vente"? Comment gère-t'on le fait que les propriétaires restent dans la maison sans qu'on puisse les exproprier pendant l'hiver?
Concernant la pénalité, je vous écrit le chapitre complet, j'ai un peu de mal à tout interpréter:
"Il est convenu qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti ou en cas de non-respect par l'acquéreur du dépôt de son offre de prêt, sauf à justifier d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droits en suportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts.
Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son contractant ou invoquer la résolution du contrat.
Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie une somme de 10% du prix de vente." |
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JednoPiwo
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 18 oct. 2005 : 07:26:09
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| Ce qui qui constitue une condition suspensive, pour moi, est le fait qu'ils ne quittent pas la maison, cela me paraissait évident. Mais je ne suis plus sûr de rien! |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 18 oct. 2005 : 07:56:00
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Citation :
Initialement entré par JednoPiwo
Ce qui qui constitue une condition suspensive, pour moi, est le fait qu'ils ne quittent pas la maison, cela me paraissait évident. Mais je ne suis plus sûr de rien!
Ce que vous décrivez n'est pas une condition suspensive. (un exemple typique lors du compromis, le prêt). Si votre compromis prévoit un achat libre de toute occupation, vous devrez donc différer la date de signature, voire sommer votre vendeur de quitter les lieux et de signer. Mise à part, le décalage de date, en aucun cas vous ne devrez de pénalité. Ca serait plutot au vendeur. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 18 oct. 2005 : 08:49:05
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Techniquement il faut prendre RV chez le notaire pour la date prévue, si celui-ci est prêt, idéalement il faut convoquer les vendeurs par huissier si vous doutez de leur présence.
Soit la vente se signe et vous avez les clés, apprès vous être assurés que les vendeurs avaient déménagé, tout va bien.
Soit ils ne viennent pas. Le notaire fait un PV de carence, vous pouvez faire ensuite une action judiciaire, au choix en dommages intérêts ou en réalisation forcée de la vente.
Soit ils viennent et ne signent pas, ils expliquent pourquoi, le notaire fait un PV de difficulté qui vous permettra également une action judiciaire.
Le tout sous réserve que dans votre compromis il n'y ait pas de clause contraire, relisez le bien.
Le mieux est dans un premier temps de mettre la pression aux vendeurs pour savoir ce qu'ils ont prévu de faire.
jcm |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 oct. 2005 : 10:19:38
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mais l'inconvénient c'est que vous n'avez pas pris de notaire pour défendre vos interets!
Encore une fois, que chaque partie prenne un notaire, cela ne multiplie pas les frais.
Ce sont les notaires qui se partagent ce montant.
Il est encore temps de prendre un notaire.c'est même urgent
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Les vendeurs ont du mal à quitter les lieux...
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