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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
 Posté - 16 oct. 2005 : 19:01:56
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Bonsoir,
Historique en résumé: immeuble de 1978, bâtiment de 7 étages, jardin et derrière un bâtiment plus petit de 3 étages. Aux sous-sols du premier: parkings et caves. Un local commercial en RDC avec entrée indépendante. Une SCI ( promoteur qui a construit l'immeuble) a fait communiquer le local commercial du RDC par un escalier intérieur avec un grand nombre de caves et parkings pour avoir une grande surface, "englobant" des couloirs communs et l'accès au compteur et clé d'arrêt générale de la copropriété. Ensuite, a loué cet espace "agrandi" avec bail commercial. Etant donné que ce changement de destination ne figure pas au Règlement de copropriété, les charges des locaux en sous-sol sont dues en millièmes "caves et parkings" et en plus s'ajoute l'inconvénient d'un accès impossible après l'heure de fermeture des locaux en question.
En plus, la SCI n'a pas réglé ses charges et travaux depuis plus de 10 ans. Et le CS, direz-vous? Justement, il y en avait un CS totalement "sous la coupe" avec le syndic de l'époque, d'une présidente qui avait aménagé certaines charges qu'elle considérait trop chères et qui s'opposait farouchement à l'idée d'attaquer les débiteurs en justice. Impossible direz-vous, mais non, ça nous a pris au moins 3 ans pour obtenir la répartition conforme au Règlement de Coprpriété de ces charges et encore plus pour commencer les procédures de saisie.
Le syndic a été remplacé, les procédures entamées contre la SCI et un copropriétaire qui ne payait pas non plus en prétextant qu'il n'était pas reconnu en tant qu'acheteur - ça c'est une autre histoire et la procédure en cours au Tribunal d'Appel.
En somme, le loueur est parti de ces locaux et la SCI a été saisie par la banque. La vente a eu lieu et le nouveau propriétaire a demandé une réunion avec le CS pour expliquer qu'il lui faut garder "en l'état" le local commercial qu'il a payé cher, dit-il, sans être en courant de la situation litigieuse des locaux (difficile à croire!)
( le Syndicat avait voté deux procédures contre la SCI , en récupération de charges/saisie - inutile car c'est la banque qui a saisie et vendu - et une 2ème pour rendre les parties commune annexées).
L'acheteur a demandé l'arrêt de la procédure et a affirmé son intention de prendre à sa charge le modificatif du règlement, travaux de conformité des locaux et les dépenses de convocation d'une AG extraordinaire. Il a été décidé qu'il prendrait contact avec notre avocat pour rédiger un protocole d'accord qui serait soumis au CS.
Maintenant je reçois une lettre du syndic ( qui a acheté la charge du deuxième syndic, un 3ème syndic, donc) proposant une date proche pour cette AG extraordinaire et un projet de résolution de l'acheteur pour se faire reconnaître le droit de garder les choses en l'état - pas un mot sur le modificatif du RC concernant les millièmes, travaux etc -
Maintenant ma question: si par impossible cette AG a lieu pour "approuver" ce projet, je voudrait m'assurer qu'en cas d'aliénation des parties communes ( et aussi transformation de destination des lots parkings et caves en local commercial c'est bien "l'unanimité" qu'il faut?
Merci de votre intérêt et vos commentaires et suggestions.
Cordialement
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 oct. 2005 : 16:42:24
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Difficile, voire impossible, de répondre sur la base de votre présentation.
L'Aliénation de partie commune nécessitant l'unanimité est celle qui concerne des parties communes nécessaires à la destination de l'immeuble.
Mettons que tel hall est néceessaire pour accéder à l'escalier, tel couloir pour accéder au local technique où sont implantés les compteurs, vannes d'arret, etc ...
Dans ce cas ces couloirs, hall, escalier, passage , etc ....sont nécessaires à la destination de l'immeuble : unanimité.
Par contre, vous pouvez avoir tel bout de couloir qui ne dessert que ce lot commercial .. s'il est retiré des parties communes, il n'enlevera rien à personne ...
Dans ce cas, son retrait des parties communes ne nécessite que la double maj.art.26 (2/3 +1). (c'est un cas très classique dans les très vieux immeubles divisés.)
Avec ces données, à vous de voir ce qu'il en est chez vous.
Pour ce qui concerne l'AG, cest une AG ordinaire, si ce n'est qu'elle est manifestement hors du calandrier habituel, annuel : il faudrait vois QUI va en prrendre les frais en charge, puisque seul le propriétaire du local commercial semble être demandeur !!
La question qui est proposée doit être précise. Ici, s'agissant d'un projet d'aliénation de parties communes (?), il doit être joint à la convoc pour que l'information des copropriétaires soit complete. Un plan "avant/après" est indispensable.
Quant à la résolution, elle doit également être complete.
Pour autant, l'AG a tout pouvoir pour amender, corriger, compléter une résolution qui lui est proposée. Si la proposition ne le précise pas, l'AG peut adopter la prise en charge des frais de modif du RDC, EDD par le demadeur ....
Bien entendu, l'AG peut refuser de laisser les choses en l'état et obliger le propriétaire à les remettre en l'état d'origine, état d'origine qu'il ne pouvait ignorer puisque memtionné dans le RDC et l'EDD qui n'avait pas été modifié, état repris dans son acte de vente.
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 18 oct. 2005 : 15:22:22
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Bonjour, Merci de votre intérêt.
Justement, il s'agit de l'accès à la vanne d'arrêt générale d'eau de l'immeuble et la procédure en cours, que l'acheteur souhaite voir rayée, est celle demandant la remise en l'état d'origine ( parkings et caves) y compris le libre accès à cette vanne.
Il voudrait l'abandon de cette procédure et que l'AG reconnaisse le "caractère commercial des lots parkings et caves".
Dans son projet, l'acheteur promet reconnaître "la servitude dans ses locaux de passage et d'accès aux compteurs".
Il s'engage au paiement du "coût notarial et frais" de la modification du règlement de copropriété ainsi que les frais de tenue de l'AG extraordinaire. (Il ne demande pas la "jouissance" mais la propriété sans contrepartie.)
En fait, il demande tout et ne donne rien car depuis des années, les charges des lots litigieux étaient pour des parkings et caves.
Le demandeur ne dit rien sur la modification de millièmes, ni sur les travaux de mise en conformité ( isolation phonique et isolation du plafond de ces surfaces qui se trouvent juste au dessous des jardinières de la cour: fuites nombreuses.)
Peut-être 'il faudrait tenir compte également du fait que toute construction à Paris doit obligatoirement comporter un certain nombre de parkings ( et le paiement d'une "taxe" si ce n'est pas le cas). 
C'est une vente judiciaire au TGI avec un cahier de charges qui décrit les lots vendus. L'acheteur prétend qu'il pensait à la lecture de ce document et de l'annonce que les locaux en sous-sol étaient à "usage commercial".
Cordialement |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 oct. 2005 : 19:51:13
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| il me semble que non seulement il y a achat de parties communes mais aussi changement de dstination de certains lots???? |
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 19 oct. 2005 : 01:06:04
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Oui, tout à fait, changement de destination: parkings et caves en lots commerciaux avec au passage appropriation des parties communes: couloirs donnant accès à la vanne d'arrêt d'eau de l'immeuble.
Le propriétaire actuel souhaite demander au SC de reconnaître le "caractère commercial" à ces lots réunis qu'il vient d'acheter et obtenir la modification du RC dan ce sens, en prenant à sa charge les frais de l'acte notarial et de la tenue de l'AG extraordinaire qu'il demande. Le SC abandonnerait la procédure en défense lancée par l'ancien propriétaire contre la résolution d'AG lui demandant de rendre à l'état d'origine les lots en sous-sol.
D'où la question: pour l'aliénation des parties communes faut-il l'unanimité?
Compliqué, n'est-ce pas?
Cordialement |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 oct. 2005 : 08:36:06
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Pas tant compliqué :
- Si ces parties communes sont "nécessaires à la destination de l'immeuble", qu'elles desservent plusieurs lots, ou qu'il y a accès à des équipements communs, ou que c'est un passage pour sortir, accéder au local poubelles, etc etc ... elles sont nécessaires à la destination de l'immeuble. = Unanimité.
- Si ces parties communes ne sont pas nécessaires à la destination de l'immeuble, que c'est un bout de couloir qui ne dessert qu'un lot ..ou personne, qui n'a de fait aucune utilité pour la communauté = acte de disposition sur parties communes = double maj.art.26.
A vous de voir.
Mais s'il y a "aliénation de parties communes", c'est pour en faire un lot privatif. La question est donc posée en AG. Création d'un nouveau lot privatif par retrait sur les parties communes.
Pour le changement d'usage d'un lot privatif (habitation/commerce), il doit faire l'objet d'une déclaration en mairie dans le cadre de la procédure du 'permis de construire'. Il faut voir le Sce urbanisme. (C'est en fait pour le fisc ...€€€€ ) |
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 22 oct. 2005 : 19:27:59
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Bonsoir,
Je pense comme vous.  Il faut l'unanimité. l'acheteur veut contourner en offrant "la servitude d'accès". Le CS a demandé un protocole d'accord, indiquant bien clairement les obligations de l'acheteur car l'AG n'est l'endroit pour négocier mais il est clair qu'il voudrait "passer en force" en "offrant" de payer pour la tenue de l'AG et pour la modification du RC sans un mot d'augmentation des millièmes des lots en sous-sol ni des travaux indispensables de mise en conformité. Les membre du CS ont répondu négativement au syndic qui ne pourra que transmettre cette réponse à l'acheteur.
Cordialement |
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aliénation de parties communes: unanimité?
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