|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
JPCAC
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 17 oct. 2005 : 11:17:12
|
Je souhaiterais obtenir l'avis des praticiens sur les modalités de rattachement des honoraires acquis à la date de clôture de l'exercice.
1. En gérance, ils sont acquis dès l’encaissement des loyers, la prestation étant réalisée.
Dans la pratique, il n'y a, à priori, pas de problème pour ces honoraires.
2. En syndic, ils sont généralement pris en compte mensuellement, le budget voté étant facturé à la copropriété par douzième chaque mois. Cependant, il semble possible d’appliquer, comme dans les cabinets d’expertise comptable, les règles applicables aux prestations de services discontinues à échéances successives échelonnées sur plusieurs exercices.
Les honoraires facturés pour un montant forfaitaire ou les acomptes versés ne sont alors pris en compte dans le résultat imposable d'un exercice que pour la part correspondant à des prestations déjà réalisées à la clôture de cet exercice. Cette part pourra être déterminée, pour chaque mandat, en fonction du temps passé par rapport au total du temps qui doit être théoriquement passé pour réaliser les prestations en cause.
L'entreprise devra justifier les éléments de ce rapport. Il est précisé que la notion d'échéances successives a trait au seul fractionnement des prestations dans le temps et non aux modalités de paiement du prix convenu. (Inst. 22 août 1994, 4 A-11-94.)
Cette méthode me semble peu pratiquée, or elle apparaît la plus conforme aux principes comptables. Chez Foncia, ils comptabilisent en provision pour charges de syndic (3M€) le coût des prestations restant à effectuer au bénéfice des syndicats de copropriété au 31 décembre (annexe 2004), cette méthode me parait critiquable, car elle revient à rattacher à un exercice la marge relative à des prestations non encore réalisées.
Qu'elles sont vos avis ?
3. En transaction, la commission perçue par un agent à l'occasion de ses activités d'intermédiaire dans une transaction immobilière est généralement rattachée à l'exercice au cours duquel la vente a été conclue par acte notarié, dès lors que le rôle de cet intermédiaire prend fin lors de la passation de l'acte de vente.
Cette approche classique et prudente conduit à écarter la prise en compte des commissions à recevoir correspondant à des ventes non encore actées chez le notaire, mais pour lesquelles toutes les conditions suspensives du compromis sont levées avant la date de clôture. Pour certains, il semble possible d’accepter le caractère acquis de la commission, lorsque la condition suspensive est levée avant la clôture.
En ce sens, Hervé STOLOWY et Didier MICHEL indiquent dans un article accessible sur le site internet d’HEC :
« …dans le cadre d’une vente de biens, la signature de l’acte de vente définitif n’est pas une condition nécessaire du paiement de la commission due à l’agent immobilier. En effet, la signature d’un simple compromis de vente rédigé sous seing privé peut déterminer l’exigibilité de la commission, dans la mesure où ce compromis n’est pas affecté d’une faculté de dédit ou d’une condition suspensive. Dans cette dernière hypothèse, l’agent immobilier n’a droit à sa commission, et celle-ci ne peut être considérée comme acquise, que lors de la levée de la faculté de dédit, ou lors de la réalisation de la dernière condition suspensive. »
Dans une réponse publiée dans son Bulletin n° 5 p. 115 en mars 1972, la CNCC va plus loin, en considérant le produit acquis même en présence de conditions suspensives non levées :
« En conclusion, d'une part, la société ne peut porter à l'actif du bilan une créance de commission qu'à partir du moment où un acte écrit, portant engagement synallagmatique de vendre et d'acheter, ferme, non assorti d'une faculté de dédit, a été signé entre les parties (Cour de Paris, 28 juillet 1937 et décisions également précitées dans l'affaire du C.N.L.) ; en revanche, la société peut porter à l'actif cette créance dès ce moment, même si l'acte conclu est sous seing privé et si une condition suspensive a été stipulée. »
Bien évidemment, si l’agence enregistre en produit, les commissions à recevoir acquises sur des ventes non actées, elle se doit d’enregistrer les charges corrélatives : commissions à reverser aux négociateurs et éventuelles charges de franchises.
Qu'en pensez-vous ?
L'auditeur
|
|
Signaler un abus
|
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 oct. 2005 : 17:57:16
|
Je réponds surles honoraires de copropriété :
Pour les honoraires de gestion courante : ils sont le plus couramment facturés et encaissés trimestriellement. Si le montant ttc est 10 000 €, chaque trimestre est facturé 2 500.
Restent les modalités d'encaissement, qui peuvent être avantageusement fixées dans le contrat de mandat.
Pour les honoraires exceptionnels tout dépend de la prestation. Pour les travaux, ils peuvent être perçus au fur et à mesure de l'avancement des travaux, comme les sommes à cerser à tous les intervenants. S'il y a un dépassement par rapport au budget voté, le dépassement doit être approuvé par l'assemblée et la partie correspondante des honoraires ne peut être perçue qu'après approbation.
Pour les honoraires de copropriété, il n'y a pas lieu de prévoir un chevauchement d'exercice et, sauf convention particulière, il n'y a pas d'hoinoraires au temps passé, sauf sur certaines prestations exceptionnelles.
Enfin il n'est pas interdit, pour un immeuble important, de prévoir des facturations et perceptions mensuelles.
|
Signaler un abus  |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 17 oct. 2005 : 18:31:21
|
"Bien évidemment, si l’agence enregistre en produit, les commissions à recevoir acquises sur des ventes non actées, elle se doit d’enregistrer les charges corrélatives : commissions à reverser aux négociateurs et éventuelles charges de franchises.
Qu'en pensez-vous ?
L'auditeur"
C'est ce que je fais. Je tiens compte uniquement des compromis dont les conditions suspensives sont levées.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
JPCAC
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 17 oct. 2005 : 19:31:25
|
Mon probléme n'est pas celui de la facturation ou de l'encaissement, et je suis d'accord avec vos propos, mais celui de la prise en compte en produits au niveau de la comptabilité de l'agence lors des opération d'arrêté du bilan.
Pour l'activité syndic, pour une copropriété cloturant au 31/12, et si la clôture des comptes de l'agence est également le 31/12, il est courrant que le syndic ait facturé 100 % des honoraires prévus au mandat pour l'exercice de la copropriété et ait transféré dans sa compta agence la totalité de ces honoraires. Mais le travail du syndic pour l'exercice clos de la copropriété n'est pas terminé, car il lui reste des travaux à réaliser en janvier relatifs à décembre (saisie comptable des opérations de décembre de la copropriété par exemple)et en particulier la convocation et la tenue de l'AG de la copropriété qui se tiendra en mars, avril ou mai. On a donc en produit 100 % de ce qui est prévu, mais le travail n'est pas terminé au 31/12. C'est pourquoi une partie des honoraires devrait être considérée en écriture d'inventaire, comme constatés d'avance au 31/12. Il me semble que peu de syndic constate d'avance la quote part des honoraires destinée à rémunérer les prestations restant à réaliser au 31/12 pour se libérer intégralement de leurs obligations.
Qu'en pensez-vous ?
L'auditeur |
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 17 oct. 2005 : 20:02:28
|
Bonsoir,
Une fois de plus, merci à JPM pour l'installation de ce document
sur son site consacré à la copropriété.
Pour le moment je n'ai fait qu'une lecture en diagonale.
Je me contente de suggérer aux UInautes de lire et même d'imprimer ce document de 22 pages, en cliquant sur la 3e icone, dans la barre au dessus du message .(Pub gratuite)
D'éventuels commentaires viendront ensuite...
Dura lex,sed lex. |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 oct. 2005 : 22:53:08
|
Merci à Oldman 24, mais je pense qu'il s'agit de l'avis de la CNC qui fait l'objet d'un autre sujet.
Pas grave Oldman ! le principal est fait
et pour JPCAC : vous avez raison en comptabilité traditionnelle. Et il est vrai que le syndic pro est assujetti à la compta traditionnelle. Mais le syndicat échappe à ces règles et, pour tout dire on considère en principe qu'au 31 décembre NN, les honoraires sont calculés, facturés, payés et répartis. On peut éventuellement dire qu'ils sont perçus d'avance pour les prestations rattachées à NN. C'est la pratique courante et très commode.
|
| Signaler un abus |
|
|
JPCAC
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 18 oct. 2005 : 08:07:12
|
Pour la comptabilité du syndicat, il n'y a pas de difficulté. La difficulté porte sur le comptabilité de l'agence. Sur le bilan de l'agence ne faut-il pas à la clôture, retrouver une partie des honoraires provenant de l'activité syndic en produits constatés d'avance pour faire face aux travaux restant à réaliser pour que le syndic se libère de ses obligations vis-à-vis des syndicats de copropriétés ?
Il me semble que que ce n'est pas souvent fait.
L'auditeur |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 oct. 2005 : 09:51:19
|
Je n'ai pas été assez précis et/ou complet.
La position de l'agence (ou cabinet ) est identique. Au 31 décembre, le cabinet n'a plus rien à percevoir et rien n'est passé; Le cabinet est débiteur de prestations à effectuer en N + 1 mais déjà réglées.
Il subsiste une exception pour des honoraires sur un chantier pluriannuel voté. Dans ce cas il y a des honoraires à recevoir.
Dans le nouveau régime de la comptabilité du syndicat, il devrait y avoir un reflet dans les engagements. Mais le décret comptable, illégal sur ce point, ne respecte pas l'article L 14-3.
A ce propos, Mme Jaffuel, Magistrate avertie au Ministère de la Justice jusqu'en 2002 (?),qui a défini la comptabilité d'engagement, était au congrès des experts en copropriété. On aimerait savoir si cette question a été évoquée.
|
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 18 oct. 2005 : 12:44:36
|
JPM,
Je n'avais pas lu le post de JPCAC et je ne comprends pas pourquoi
le mien est arrivé sur ce " topic"  .
Toutefois,vous connaissez les raisons de mes problèmes.
Aussi, je ne n'étendrai pas la dessus ,si ce n'est qu'"on ne peut pas être et avoir été ".
Ainsi va la vie .
Ce matin,j'ai constaté qu'il y avait eu une erreur d'aiguillage et compris pourquoi mon post ci dessus n'apparaissait ! Et pour cause.
Excusez moi  
François
Dura lex,sed lex. |
| Signaler un abus |
|
|
JPCAC
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 20 oct. 2005 : 17:31:04
|
Je revien sur le sujet. Vous dites :
Citation :
Au 31 décembre, le cabinet n'a plus rien à percevoir et rien n'est passé; Le cabinet est débiteur de prestations à effectuer en N + 1 mais déjà réglées.
Le fait d'avoir des prestations restant à effectuer sur des mandats syndic entièrement facturés aux copropriétés devrait conduire l'agent immobilier à ne pas prendre la totalité des honoraires facturés dans son résultat et considérer qu'une partie est facturée d'avance. Je crains que ce ne soit pas toujours fait. Je souhaitais avoir l'avis des professionnels sur leur pratique en la matière. Constate-t-il bien sur leur bilan ces honoraires facturés et encaissés d'avance.
Merci de m'éclairer.
L'auditeur |
| Signaler un abus |
|
|
JPCAC
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 20 oct. 2005 : 17:38:32
|
Précision :
FONCIA ne fait pas comme ça, il constate en provision pour charges le coût de réalisation des prestations restant à réaliser en n+1. De la sorte il conserve la totalité de la marge sur n, alors qu'en recourant aux produits constatés d'avance, on décale une partie de la marge réalisée sur les mandats de l'année n de n à n+1, ce qui me parait plus logique, la marge n'étant acquise que si toutes les prestations sont accomplies.
Ce n'est pas anodin, la méthode choisie (produits constatés d'avance, provision pour charge ou rien) a un impact sur le résultat qui peut être significatif. Qu'en pensez-vous ?
L'auditeur |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 oct. 2005 : 18:28:36
|
Théoriquement, et sur la plan de la comptabilité classique, vous n'avez pas tort.
Mais il faut aller plus loin : Lors de l'assemblée tenu en mars 2006, les copropriétaires approuvent les comptes de l'exercice 2005. Pour ce faire le syndic a fourni différentes prestations qui sont celle que vous évoquez.
De plus les copropriétaires adoptent le budget prévisionnel de l'exercice 2007 ! La préparation du budget prévisionnel est une prestation appréciable. Son coût devrait aussi faire l'objet d'un traitement particulier.
Il n'empêche qu'au cours de cette assemblée tenue en mars 2006, les copropriétaires vont délibérer sur des questions qui concernent essentiellement l'exercice 2006. Ils peuvent également adopter un plan pluriannuel de travaux s'étalant sur fin 2006, plus 2007 et 2008.
Le syndic peut passer des écritures améliorant la présentation de ses propres comptes. Par contre il ne peut pas passer dans les comptes 2006 du syndicat une dépense même minime au titre du calcul du budget de 2007.
Lesd copropriétaires n'ont pas à s'intéresser à la comptabilité propre du syndic, qui, de son côté est libre de passer des écritures si elles sont régulières et admissibles.
Pas de malentendu ! Vos observations sont tout à fait intéressantes. D'autant qu'on ne peut négliger l'influence qu'ont eu les experts comptables des cabinets sur la détermination des honoraires de gestion. L'ennui est qu'on arrive peu à peu à un point de rupture en ce qui concerne les rapports entre hono de gestion courante, hono exceptionnels et rémunération des fonds de mandants.
Il faut laisser brâmer certains sur les trop ceci et les trop celà. Ce qui est vraiment en cause est l'atteinte à la libre concurrence, plus méchamment sanctionnée que les abus divers, quand le temps est venu.
|
Edité par - JPM le 20 oct. 2005 18:39:29 |
| Signaler un abus |
|
|
JPCAC
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 20 oct. 2005 : 20:13:27
|
Bien sur, je me place du coté du comptable, de l'expert comptable ou du commissaire aux comptes de l'agent immobilier. Les copropriétaires ou les propriétaires (en gestion locative), n'ont absolument pas à se préoccuper de la comptabilité de leur administrateur de biens.
Votre remarque : Citation :
Par contre il ne peut pas passer dans les comptes 2006 du syndicat une dépense même minime au titre du calcul du budget de 2007.
me permet d'affiner mon analyse de la comptabilité de l'administrateur de biens. Si l'administrateur de bien a travaillé fin 2005 sur la préparation du budget 2006 d'un syndicat de copropriété clôturant au 31/12/2005, il peut dans sa comptabilité de l'agence comptabiliser le coût de ces travaux en stocks de travaux en cours (mais bien sur rien dans celle de la copropriété). Je n'y avais pas pensé. A ne faire que si c'est significatif.
L'auditeur |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 oct. 2005 : 00:06:18
|
Si l'on pinaille, on peut dire effectivement qu'il s'agit de service en cours de formation au travers d'un processus de production, autrement dit des travaux inachevés à la clôture de l'exercice, qui n'ont pas fait l'objet, en totalité ou en partie, d'une réception provisoire.
Mais, en l'espèce, ils ont déjà été payés par le client et, juridiquement, l'administrateur a l'obligation de les parfaire au cours de l'exercice suivant ?
Quid de l'intérêt pour le professionnel ? Lui permettre au cours de l'exercice suivant de déduire des frais de parachèvement au cours de cet exercice suivant ?
Si oui, la pratique serait correcte me semble-t-il.
Mais il me semble que ces frais se confondent avec les charges décomptées par ailleurs : salaires et autres.
|
Edité par - JPM le 21 oct. 2005 00:07:44 |
| Signaler un abus |
|
|
JPCAC
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 22 oct. 2005 : 14:54:44
|
Ce n'est pas obligatoirement pinailler, c'est juste pour que le bilan de l'agent immobilier lui permette d'avoir une correcte image fidèle de sa situation financière.
Chez FONCIA, les provisions pour charges de syndic, couvrant les travaux restant à réaliser au cours de l'exercice suivant, représente plus de 10 % du résultat consolidé du groupe, ce n'est pas négligeable.
Si l'agent immobilier souhaite que le bilan de son entreprise donne une image fidèle de sa situation, il faut rattacher à l'exercice les charges consommés et seulement celles-là et les produits acquis et seulement ceux-la.
Il faut se détacher des notions de recettes/dépenses et retenir la notion de créances/dettes. Celà permet d'avoir des comptes fiables et fidèles. Je pinaille pour être sûr d'avoir bien compris et analysé la réalité de votre activité et pouvoir de la sorte porter un regard critique pertinent sur le bilan et le résultat d'une agence immobilière. C'est mon devoir d'expert comptable et de commissaire aux comptes,lorsque j'interviens auprès d'une agence immobilière d'être à même de porter un jugement sur les méthodes comptables choisies et/ou de conseiller le recours à des méthodes plus adaptées.
Losque je maitrise les subtilités d'une activité ou d'un métier, il est beaucoup plus facile pour moi de devenir un partenaire efficace de mes clients et d'apporter des services pertinents.
Excusez moi d'être aussi tatillon, mais je me passionne pour l'activité des agents immobiliers et si je veux devenir un vrai spécialiste de cette activité, il me faut acquérir une véritable maitrise de celle-ci. Vos forum m'aident beaucoup, mais les sujets liés aux spécificités comptables des agences immobilières sont quasi inexistant. C'est dommage, car il me semble qu'il y a des choses à dire et à débattre pour arriver à faire emmerger un consensus sur certaines pratiques et renforcer de la sorte la qualité de vos états financiers. La comptabilité n'est pas qu'un problème de comptable, mais une discipline permettant à tous ceux intéressés par une entreprise de disposer de données fiables facilitant l'analyse financière et en premier lieu pour le chef d'entreprise, l'agent immobilier dans notre cas.
L'auditeur |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 oct. 2005 : 17:24:38
|
Pour moi, " pinailler " n'est pas une injure, pas même un quolibet. Plutot juriste que comptable, même si je me mêle de la comptabilité des syndicats (plus que de la comptabilité des syndics).
Mais à la réflexion je pense comprendre le raisonnement de Foncia :
J'ai touché au 31/12/2005 la totalité de mes honoraires, couvrant 100 % du travail impératif)
J'ai encore des choses à faire pour ce syndicat, courant 2006. Je supporterai les charges correspondantes, sans avoir à percevoir un complément de rémunération. Donc je provisionne.
Celà me parait cohérent. Il faut quand même savoir que les syndics perçoivent quand même des sommes diverses en 2006 au titre des assemblées générales approuvant les comptes de 2005. Très objectivement 10 % celà me paraît beaucoup.
|
| Signaler un abus |
|
|
dragonis
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 23 oct. 2005 : 19:15:23
|
Bonjour JPCAC,
J'ai lu avec attention votre question sur le rattachement des honoraires à l'exercice. Il me semble que le traitement des honoraires de syndic ne diffère pas (en tout cas pour les opérations courantes) des honoraires de commissaire aux comptes ou d'expert-comptable.
En effet, le CAC effectuera par exemple ses diligences et établit son rapport après la clôture de l'exercice (donc après le 31/12/05) et pourtant ses honoraires seront bien provisionnés au 31/12/05.
En tant que spécialiste des administrateurs de biens (et peut-être des syndicats de copropriété) que pensez-vous des nouvelles règles comptables applicables aux copropriétés ?
Que peut apporter l'expert-comptable à ce sujet ou encore dans quel cadre celui-ci pourrait-il intervenir ?
Avec mes remerciements |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Honoraires acquis à la clôture des comptes
Forum fermé
