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odrade
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 11 mars 2003 : 13:45:55
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Bonjour, j'ai parcouru la plupart des sujets de ce forum mais
j'ai encore des questions.
je commence par exposer rapidement la situation :
La résidence que j'habite est de taille imporante plusieurs centaines de lots.
Elle appartient en grande majorité à des institutionnels (3 ) qui sont en train de vendre, mais ils restent encore très puissants quoique non majoritaires depuis quelques semaines.
Le nombre de proriétaires individuels augmente progressivement à terme il ne restera qu'un institutionnel qui a décider de garder en location ses logements.
L'ancien syndic principal avait pour actionnaire un des institutionnel et a mené la résidence au bord de la faillite financière et technique.
Compte tenu du péril imminent et bien qu'il l'ait toujours défendu les institutionnels ont du se résoudre à changer le syndic au principal mais se sont bien entendus opposé à ce que l'AG poursuive l'ancien syndic ( dont l'un d'entre eux était actionnaire je le rappelle ) et ce en dépit d'un rapport d'audit accablant qui faisait état de fautes graves de gestion et de pratiques plus que douteuses dans la gestion des travaux de la résidence.
....
Le syndic secondaire dont je dépends est actionnaire à 100% d'un des institutionnel.
Il a été nommé il y a plus de 2ans pour gérer la copropriété fraichement constitué du fait de la mise en vente du parc immobilier de cet institutionnel.
ll semble se comporter comme s'il avait en face de lui encore que des locataires ignorants.
Comme je l'ai expliqué un peu plus haut : Le syndic principal et les syndics secondaires ont entretenu la résidence à minima. Et parfois même des travaux et entretien importants pour la sécurité n'ont pas été réalisés ou bien suivi alors que pour certains d'entre eux ils étaint couverts par des contrats d'entretien au montants conséquents.
La situation a changé au niveau du principal mais il faut rattraper plus de dix ans de mauvaise gestion et il faudra encore 2 ou 3 ans pour remmettre la résidence sur la bonne voie. ( le tout dans une situtation financière délicate et une ambiance détestable ).
En revanche pour le secondaire hormis une AG qui date de 18 mois et qui approuvait les comptes 2000...
Nous n'avons eu aucune nouvelle du syndic secondaire hormmis des mises en demeure pour non paiement de charges car de plus en plus de co-propriétaires utilisent cette voie pour manifester leur mécontentement ( ascenseur, propreté, état des parties communes, etc... )
Il n'a réuni qu'une fois le CS ( à ma connaissance, et il n'a pus produire aucun pv de réunion de cs, composé de 4 membres ( pour plus de 200 lots) dont certains n'habitent même pas la résidence ! )
Il y a 18 mois nous étions bien naifs et pour le coup on s'est enfumé !
En outre si le syndic n'a pas changé depuis le début nous en sommes au 4ième ou 5ième responsable.
Même si je partage ce sentiment d'exaspération qui va grandissant je sais que seul des actions concrètes et légale pourront faire changer les choses car le syndic profite manifestement de l'ignorance des primo accédants.
Sa motivation étant la suivante :
ne pas faire exploser les charges pour ne pas faire fuire les futurs acheteurs et les actuels locataires. Alors que cet explosion est lié au mauvais entretien et à la mauvaise gestion de la résidence par ce même gestionnaire pendant plus de 15 ans ! même si je concède qu'il y a une part de vétusté bien naturelle.
A l'occasion de ventes récentes j'ai pu constater qu'il y a des relations directe entre le gestionnaire des locataires et le syndic (il ont la même société mère)
Ce mélange des genres est-il autorisé ?
En outre cet institutionnel est une filliale de l'état ....
Quelques autres co-pro et moi même ferons appel dans quelques jours au service d'un avocat j'attends vos recommandations et conseils.
J'esère avoir été assez clair dans mes explications
A bientot
odrade.
J'en garde encore sous le coude pour l'épisode II :-)
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 12 mars 2003 : 03:38:49
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Votre situation est, sur maints points, similaire à celle d'une copro qui me concerne : Paris ; plusieurs centaines de lots ; présence de propriétaires institutionnels majoritaires sur certains des syndicats secondaires ; syndic connivent et défaillant ; manipulation - non moins connivente - de la politique des charges ; acrobaties entre parties de contrats d'entretien et travaux ; AGs tenues avec des grands retards ; etc).
Il y a par contre des différences : pas de lien financier, ou tout au moins pas de lien financier détecté, entre syndic(s) et institutionnels ; le majoritaire dans le syndicat principal n'a pas encore engagé de ventes (mais un programme serait en maturation à ce sujet) ; état des immeubles pas encore réellement dégradé (quoique....), sauf dans un (sur 5).
Nous avons formé, comme vous, un petit groupe de copros pour redresser la situation, légalement et sur la base d'une approche systématisée (rien ne sert de s'égosiller en AG sur du vent). Quelques premiers résultats, obtenus avec beaucoup de sueur.
Je vous adresse un mail direct pour un échange en bilatéral, hors site, pour échanger nos expériences (et éventuellement des infos sur les asticots que nous avons en face, si nous avons, fût-ce partiellement, les mêmes).
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 mars 2003 : 14:48:13
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Quant à vos réunions de conseil syndical, c'est au conseil syndical lui-même à se réunir; il est autonome.
Ce n'est pas le syndic qui convoque le conseil syndical, mais qui le consulte quand c'est nécessaire.
Il faudrait vérifier la durée du mandat des membres du conseil syndical lors de leur dernière élection.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 12 mars 2003 : 21:01:21
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1.- Odrade et moi avons pu échanger, hors forum, sur les cas qui nous concernent et nous préoccupent compte tenu des aberrations de gestion qu'ils comportent et qui se ressemblent sur maints aspects.
Dans la mesure où ces cas apparaissent assez fréquents pour les grandes copropriétés complexes en milieu urbain, nous reviendrons probablement sur la question, à travers l'ouverture d'un sujet spécifique qui pourrait être appelé "pbs gestion grandes copropriétés".
2.- Sur la remarque de Nefer, bien d'accord pour rappeler que le CS a la faculté de se réunir, de sa seule initiative, hors syndic.
Toutefois, et c'est là un des aspects des maux qui rongent nombre de grandes copropriétés, trois remarques :
- on constate que lorsque le CS ne se réunit que peu, voire pas (ou encore en cercle restreint d'affidés, voire par travail de sape du syndic), le syndic s'abstient assez soigneusement de provoquer une réunion, même pour les cas où cela est nécessaire au fonctionnement minimal de la copropriété (recueil des avis obligatoires, fixation de l'O du J de l'AG, examen du projet de budget, etc.
- le syndic, lorsqu'il assiste à une séance de CS, a le devoir de saine gestion d'établir le projet de compte-rendu de la réunion en cause.
- il est des cas fréquents, toujours s'agissant des grandes copropriétés (mais aussi dans de plus petites), où des copropriétaires membres de CS ne résident pas sur place (ceci étant une situation quasi généralisée pour les lots de commerces), et seul le syndic dispose des adresses à jour. Recourir à son entremise pour assurer une convocation de l'ensemble des membres d'un CS est alors une nécessité (j'ai vécu des situations de ce type dans lesquelles le syndic oubliait - ah je suis confus... - de signaler la réunion à tel ou tel membre du CS !).
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 mars 2003 : 23:37:46
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Il ne faut pas oublier que tout membre du conseil syndical peut se faire communiquer la feuille de présence.Malheureusement trop peu de conseils syndicaux utilisent cette possibilité.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 13 mars 2003 : 01:14:50
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Attention sur le "tout membre du Cs peut..." :
voir le sujet, vivant, intitulé « adresses des copropriétaires » du chapitre « Appel à expériences similaires copropriété » , sujet ouvert par Marlotte avec contributions de Tagore, de JPM et de votre serviteur sur l’accès à la liste d’émargement et aux adresses :
pas si simple, et même semé d’embûches voire impossible pour un 'simple' membre de CS (et donc plus encore pour un troupier de base), avec un syndic tel l’« Absent » de Odrade (qui n'indique pas au demeurant être membre de CS dans son message).
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odrade
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 13 mars 2003 : 13:07:31
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Bonjour,
Pour répondre à JT :
non je ne suis pas membre du CS car je n'ai pas assisté à la première AG qui a constitué notre tout nouveau syndicat de co-pro.
par ailleurs j'ai constaté que ce cs avait été constitué en violation du règlement de copro. ( nombre de membres insuffisants )
J'ai également constaté que conformément au dernier pv de la dernière ag en date (il y a 19 mois bientot) le mandat du syndic, qui avait été nommé à titre provisoire, a expiré depuis 8 mois. Si ce mandat a été renouvellé c'est à l'insu de notre plein gré (car il n'y a jamais eu d'ag).
=> Est-ce que le cs peut renouveller le mandat d'un syndic ?
J'ai constaté également d'autres manquements au réglement de copro notemment sur le montant des sommes au dela desquelles le syndic doit consulter le cs. Or ce cs n'est jusqu'à plus ample information ne c'est réuni que 1 ou deux fois en 19 mois.
=> je pense qu'a ce niveau ceal relève de la faute professionnelle.
J'ai constaté que contrairement au règlement de copro, à la loi, et au compte
rendu d'ag le syndic n'a pas convoqué d'ag à la date convenue ni sur la périodicité
légale / règlement de copro !
=> les décisions d'ag ont-elle une "force exécutoire", peut-on les bafouer ainsi ?
je ne me suis pas encore attaqué aux comptes dont le dernier état date de 2000....
J'espère que ces nouveaux éléments ne constituent pas un "tigre de papier".
a+
odrade.
In a world of illuion you can believe what you feel. |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 14 mars 2003 : 03:57:22
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Suite au message de Odrade :
1.-Citation :
J'ai également constaté que conformément au dernier pv de la dernière ag en date (il y a 19 mois bientot) le mandat du syndic, qui avait été nommé à titre provisoire, a expiré depuis 8 mois. Si ce mandat a été renouvellé c'est à l'insu de notre plein gré (car il n'y a jamais eu d'ag).
=> Est-ce que le cs peut renouveller le mandat d'un syndic ?
Non, c'est du seul pouvoir de l'AG.
Voyez, s'agissant de la durée, la rédaction exacte du PV : une rédaction fréquente est du type :
"mandat de [durée en années et/ou mois] s'achevant à l'AG appelée à approuver les comptes de l'exercice xxx, qui doit se tenir au plus tard le yyyy [la date qui figure là est, vertueusement, la date de fin de l'exercice xxx plus les 6 mois légaux]" .
Si votre syndic (bonjour au club des foutriquets de syndic) ne convoque pas l'AG dans ce délai / avant cette date (et, comme déjà souligné, il n'est pas punissable pour cela), son mandat continue tout bonnement. D'un autre côté, heureusement : vous avez toujours un syndic et vous ne tombez pas dans l'affreux chapitre du syndic judiciaire.
2.-Citation :
J’ai constaté également d'autres manquements au règlement de corpo notamment sur le montant des sommes au delà desquelles le syndic doit consulter le ces. Or ce ces n'est jusqu'à plus ample information ne c'est réuni que 1 ou deux fois en 19 mois.
=> Je pense qu'a ce niveau cela relève de la faute professionnelle.
La faute professionnelle du syndic n'est punissable que si vous pouvez l'établir devant le juge, en présentant un préjudice réel que vous auriez subi et dont vous demanderiez réparation. Un jugement positif, qu'il faudrait saluer d'une pierre blanche, n'entraîne pas cessation du mandat du syndic.
3.-Citation :
J'ai constaté que contrairement au règlement de copro, à la loi, et au compte
rendu d'ag le syndic n'a pas convoqué d'ag à la date convenue ni sur la périodicité
légale / règlement de copro !
=> les décisions d'ag ont-elle une "force exécutoire", peut-on les bafouer ainsi ?
Oui, elles ont force exécutoire, mais le syndic peut s'asseoir dessus et lanterner, lanterner...
4.-Citation :
J'espère que ces nouveaux éléments ne constituent pas un "tigre de papier".
Ben, un peu, non ?
5.-Citation :
je ne me suis pas encore attaqué aux comptes dont le dernier état date de 2000....
Bon courage dans ce contexte.
6.-Citation :
In a world of illusion you can believe what you feel.
Oui, et dans la même veine de nos amis anglais : "il y a quelque chose de pourri au royaume de Danemark" (pour les danois qui seraient sur le site : vous n'êtes pas visés par la citation..).
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 16 déc. 2004 : 19:46:17
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| Besoin urgent d'être en contact avec des personnes qui vivent toujours la même chose ou l'évolution (mes différents posts vous renseigneront) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 déc. 2004 : 00:08:33
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J T connaît suffisamment bien ce genre d'histoire pourqu'on lui laisse la main.
J'évoque seulement un point purement juridique : l'opposition d'un copropriétaire important à une résolution présentée à l'assemblée, tendant à assigner en responsabilité un ancien syndic avec lequel il aurait des liens étroits. Il faut savoir qu'une telle opposition peut être sanctionnée. Aux mécanismes de l'abus de majorité et de l'abus de minorité, il faut ajouter la responsabilité personnelle d'un copropriétaire à raison de son vote. Les cas d'application sont relativement mais rares mais existent dans un cas comme le vôtre.
Sur l'ensemble, il faut veiller à séparer soigneusement ce qui relève de la compétence du syndicat principal et de celles des syndicats secondaires. On se plante souvent la dessus 
Pour Toison : on est, dans un domaine proche, sur les problèmes des grands ensembles (copropriétés + immeubles locatifs) avec association syndicale sous la coupe des sociétés bailleresses.
Bon courage |
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