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Initialement entré par nefer

1)

le syndic peut, s'il y a carence de la part du propriétaire concernant ces troubles de jouissance envers les autres occupants de l'immeuble, et donc du syndicat ds corpropriétaires, engager par une action obliquer une procédure en résiliation de bail (le SDC se substituant ainsi au propriétaire bailleur déficient)

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Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 14 novembre 1985 Rejet

N° de pourvoi : 84-15577
Publié au bulletin

Pdt. M. Monégier du Sorbier
Rapp. M. Cathala
Av.Gén. M. de Saint-Blancard
Av. demandeur : Me Parmentier
Av. défendeur : SCP Labbé Delaporte, SCP Fortunet et Mattei-Dawance

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (PARIS, 12 JUIN 1984) QUE MME KAPTAN ET M. TEVANIAN ONT DONNE A BAIL A LA SOCIETE ANLO PLUSIEURS LOCAUX A USAGE COMMERCIAL ET D'HABITATION DANS UN IMMEUBLE EN COPROPRIETE ;
QUE LA SOCIETE LOCATAIRE A TRANSFORME SANS AUTORISATION DES BAILLEURS ET DE LA COPROPRIETE UN LOCAL A USAGE D'HABITATION EN CUISINE DE RESTAURANT ET A EXPLOITE SON COMMERCE DANS DES CONDITIONS NUISANT A LA TRANQUILITE DES COPROPRIETAIRES ;
QUE LES BAILLEURS N'AYANT PAS OBTENU QU'IL SOIT MIS FIN AUX INFRACTIONS, LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES A ASSIGNE LA SOCIETE ANLO ET M. LY, SON LIQUIDATEUR, EN RESILIATION DU BAIL ET EN EXPULSION ;
ATTENDU QUE LA SOCIETE ANLO ET M. LY FONT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR FAIT DROIT A CES DEMANDES, ALORS, SELON LE MOYEN, "D'UNE PART, QUE LES CONVENTIONS N'ONT D'EFFET QU'ENTRE LES PARTIES CONTRACTANTES ;
QU'IL N'EXISTE DES LORS AUCUN LIEN DE DROIT ENTRE LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ET LE LOCATAIRE D'UN LOT CONSTITUANT UNE PARTIE PRIVATIVE ;
QUE LE REGLEMENT DE COPROPRIETE N'EST PAS OPPOSABLE AU LOCATAIRE ;
QU'EN DECLARANT LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RECEVABLE A AGIR EN RESILIATION DU BAIL, EN VERTU DU REGLEMENT DE COPROPRIETE, LA COUR D'APPEL A VIOLE L'ARTICLE 1165 DU CODE CIVIL ET ALORS, D'AUTRE PART, QU'AUX TERMES DU BAIL CONSENTI PAR LES CONSORTS TEVANIAN-KAPTAN A LA SOCIETE ANLO, "LE LOCATAIRE S'INTERDIT TOUS BRUITS, ODEURS OU NUISANCES SUSCEPTIBLES DE GENER LES VOISINS... SOUS PEINE DE RESILIATION IMMEDIATE DU BAIL SI BON SEMBLE AUX PROPRIETAIRES" ;
QUE LA COUR D'APPEL, QUI REPRENAIT EXPRESSEMENT CES TERMES ET CONSTATAIT LE REFUS DES PROPRIETAIRES DE DEMANDER LA RESILIATION DU BAIL, NE POUVAIT PRONONCER CETTE RESILIATION A LA DEMANDE DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ;
QU'EN STATUANT AINSI, LA COUR D'APPEL A VIOLE, PAR REFUS D'APPLICATION, L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL ;
MAIS ATTENDU QU'AUX TERMES DE L'ARTICLE 1166 DU CODE CIVIL, LES CREANCIERS PEUVENT EXERCER LES DROITS ET ACTIONS DE LEUR DEBITEUR, A L'EXCEPTION DE CEUX QUI SONT EXCLUSIVEMENT ATTACHES A LA PERSONNE ;
QU'APRES AVOIR RELEVE QUE LA SOCIETE ANLO AVAIT CONTREVENU AUX OBLIGATIONS DECOULANT DE SON BAIL ET QUE SES AGISSEMENTS, QUI CAUSAIENT UN PREJUDICE AUX AUTRES COPROPRIETAIRES, ETAIENT EN OUTRE CONTRAIRES AU REGLEMENT DE COPROPRIETE, L'ARRET QUI RETIENT QUE CE REGLEMENT DECLARE CHAQUE COPROPRIETAIRE RESPONSABLE DES AGISSEMENTS REPREHENSIBLES DE SES LOCATAIRES, EN A EXACTEMENT DEDUIT QU'EN RAISON DE LA CARENCE DE MME KAPTAN ET DE M. TAVANIAN, LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES AVAIT LE DROIT D'EXERCER L'ACTION EN RESILIATION DU BAIL ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI ;

Publication : Bulletin 1985 III n° 143 p. 109
Dalloz, 7 août 1986, N° 28, note Jean-Luc AUBERT. Jurisclasseur périodique 1987 (Ed. notariale et immobilière) II p. 75, note J. MOURY.
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, chambre 23 section A, 1984-06-12
Titrages et résumés COPROPRIETE - Action en justice - Action syndicale - Action en résiliation du bail consenti par un copropriétaire - Recevabilité - Conditions.

En l'état d'un règlement de copropriété déclarant chaque copropriétaire responsable des agissements répréhensibles de ses locataires, le syndicat des copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire bailleur, le droit d'exercer l'action en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements qui causent un préjudice aux autres copropriétaires sont en outre contraires au règlement de copropriété.

* ACTION OBLIQUE - Exercice - Qualité - Syndicat des copropriétaires - Action en résiliation de bail - Conditions.
* BAIL (règles générales) - Résiliation - Demande en justice - Demande exercée par voie oblique.
* COPROPRIETE - Action en justice - Action individuelle des copropriétaires - Action exercée par le syndicat aux lieu et place d'un copropriétaire - Fondement de l'action.

Codes cités : Code civil 1166

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Citation :

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Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 20 décembre 1994 Rejet.

N° de pourvoi : 92-19490
Publié au bulletin

Président : M. Beauvois .
Rapporteur : Mme Di Marino.
Avocat général : M. Baechlin.
Avocats : la SCP Piwnica et Molinié, M. Copper-Royer.



REPUBLIQUE FRANCAISE


AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 11 mai 1992), que le syndicat des copropriétaires des 3-7, rue Stephenson à Paris, qui reprochait à M. Drame, locataire dans l'immeuble, d'exercer dans les lieux loués une activité dans des conditions nuisant à la tranquillité des copropriétaires, sans que la mise en demeure du bailleur ait pu mettre fin à cette contravention aux clauses du bail et au règlement de copropriété, a assigné ce locataire en résiliation de bail et expulsion ;

Attendu que M. Drame fait grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes, alors, selon le moyen, d'une part, que, pour l'application de l'article 1166 du Code civil, le syndicat des copropriétaires qui, par la voie de l'action oblique, poursuit la résiliation d'un contrat de bail formé entre un copropriétaire et un preneur qui méconnaît les clauses du bail et le règlement de copropriété, doit mettre en cause le bailleur dans la mesure où, par son action, il exerce les droits et actions du bailleur mais également les siens propres en poursuivant le respect du règlement de copropriété par le copropriétaire-bailleur ; que la cour d'appel, qui a prononcé la résiliation du bail consenti à M. Drame par la Régie foncière immobilière, mandataire du bailleur, sans exiger la mise en cause du copropriétaire-bailleur, a violé l'article 1166 du Code civil ; d'autre part, que, conformément à l'article 1166 du Code civil, le créancier peut exercer les droits et actions de son débiteur à la condition, toutefois, d'établir que celui-ci a négligé de le faire ; qu'en prononçant la résiliation du bail consenti à M. Drame par la Régie foncière immobilière, mandataire du bailleur, en considération des manquements du preneur aux clauses du bail et au règlement de copropriété sans constater que la carence du bailleur justifiait que le syndicat des copropriétaires se substituât à lui pour voir sanctionner l'inexécution des obligations nées d'une convention à laquelle il n'était pas partie, la cour d'appel a violé l'article 1166 du Code civil, ensemble l'article 1165 du Code civil ;

Mais attendu que le syndicat des copropriétaires ayant agi dans les seuls droits du copropriétaire-bailleur en poursuivant la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, la cour d'appel, qui, après avoir relevé que la carence du bailleur était une condition de recevabilité de l'action exercée par voie oblique, a déclaré cette action recevable, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.


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Publication : Bulletin 1994 III N° 225 p. 146
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 1992-05-11
Titrages et résumés COPROPRIETE - Action en justice - Action syndicale - Action en résiliation du bail consenti par un copropriétaire - Recevabilité - Condition .

Un syndicat de copropriétaires peut agir, par la voie oblique, en résiliation du bail et expulsion d'un locataire, dès lors que la carence du bailleur est établie.


Précédents jurisprudentiels : A RAPPROCHER : Chambre civile 3, 1985-11-14, Bulletin 1985, III, n° 143, p. 109 (rejet).

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