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finlam
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9 réponses |
 Posté - 20 oct. 2005 : 21:26:52
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Suite à une AG ordinaire houleuse (qui aurait pu être annulée pour diverses raisons mais qui ne l'a pas été pour éviter de pourrir définitivement le climat et... de supporter le coût d'une procédure), un certain nombre de copropriétaires et moi avons demandé au syndic la convocation d'une AG extraordinaire et lui avons envoyé le texte de trois propositions de résolution. Je n'entre pas dans le détail, car ce n'est pas l'objet de ma question. Toutes les formes ont naturellement été respectées et nous représentons largement plus des 25% rendant cette convocation obligatoire.
Le président du conseil syndical (informé par mes soins) et le syndic sont violemment opposés à notre projet. Après avoir retardé la convocation de l'AG pendant plus de deux mois pour "vérifier une règle de majorité", ils viennent de me proposer un ordre du jour modifié, dans lequel:
1. ils ont ajoutés trois nouvelles propositions de résolution, ce qui en soit ne me gêne pas, si ce n'est qu'elles rendent l'ensemble de l'assemblée totalement incohérent: en effet, nous serions amenés à voter dans la même séance des propositions qui s'excluent mutuellement.
2. ils veulent m'imposer un ordre de présentation des résolutions qui relègue en dernière position celle qui nous tient le plus à coeur, après qu'une résolution de leur cru, complètement incompatible avec la notre (mais d'apparence anodine) aura été votée.
3. "pour rendre le cheminement de cette assemblée plus cohérent" (ce sont les termes utilisés par le syndic), ils ont modifié et dénaturé le texte des propositions que nous avions nous-même proposées.
Voici mes questions:
En premier lieu, je vais naturellement exiger que les résolutions qui ont fait l'objet de notre demande soient présentées comme nous les avions formulées et dans le bon ordre (qui, pour nous, correspond à une logique). Que faire s'ils refusent?
Si la loi autorise tout copropriétaire à ajouter des questions supplémentaires à l'ordre du jour (ce que je respecte tout à fait même si ces questions me semblent incongrues) ne puis-je exiger, en tant que demandeur de cette AG extraordinaire, que MON ordre du jour soit traité en premier? Si oui, que faire s'ils refusent?
Enfin, existe-t-il, comme en droit du travail, un "délit d'entrave" à l'exercice normal du droit de la copropriété? Car, en fait, il me semble que c'est bien de cela qu'il s'agit.
Merci de vos réponses.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 oct. 2005 : 22:25:43
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Dans la mesure où vous avez notifié au syndic une demande de convoc d'AG conformément aux prescription de l'art.8 de D, càd une demande formulée par des copropriétaires représentant au moins le 1/4 des voix du syndicat, que les questions demandées étaient de véritables question (question où on répond "oui" ou "non" et non un commentaire ou une réflexion), l'AG demandée est "de droit".
Dans la mesure où il y a résistance du syndic et/ou non exécution dans un délai raisonnable (2 mois c'est un délai qui n'est^plus raisonnable) on ne peut que constater la carence du syndic à exercer les droits et actions du syndicat, comme il est dit L.art.18 dern.alin.
Mais il semble que le pdt du CS refuse de convoquer lui-même (l'avez vous mis en demeure de faire ?? ).
Du fait de la carence du syndic, il serait possible de faire désigner un administrateur sur la base de l'art.49 de D, chargé de convoquer l'AG. Solution pas très interessante, sans doute.
Une autre solution, c'est de se référer à l'art.50 et de demander votre désignation au Pdt du TGI statuant en matière de référé, ou sans doute mieux un mandataire de justice extérieur que vous aiderez, afin de convoquer cette AG.
Pour autant, il ne faut pas oublier 2 problèmes : la liste des copropriétaires, les fonds nécessaires aux frais de convocation (au moins une partie en LRAR).
Pour la liste des copropriétaires, il faut la réclamer dans la demande au TGI si vous ne l'avez pas, en précisant que cette liste devra indiquer les nom, adresse, n° de lot et tantièmes de chacun des copropriétaires.
Pour les fonds, ...il faut faire la quête autour de vous ...
Pour les questions à l'ODJ qui sont demandées, elle ne peuvent en aucun cas être modifiée par le syndic ou celui qui convoque. Pour autant, il n'est pas interdit d'ajouter des questions nouvelles à l'ODJ initial.
Il faut relever ici qu'une AG à tout pouvoir pour corriger, modifier, amender une question inscrite à l'ODJ, sous réserve de ne pas en modifier le sens général.
S'il s'agit de travaux sur la toiture, l'AG peut aborder et modifier tout ce qui à trait à ces travaux de toiture, même s'il s'agit de refaire les cheminées oubliées, mais certainement pas de travaux sur la cloture de l'immeuble ou dans la cage d'escalier.
Elle peut également aborder des questions induites, complémentaires aux questions inscrites ... sans changer le sens de la question générique.
C'est pourquoi l'inscription de questions qui ne sont pas vraiment nouvelles ou qui ont un rapport étroit, même s'il est contraire, aux questions déja inscrites ne peut être admise, n'est pas admise ..
S'il y a résistance tant du syndic que du pdt du CS à convoquer une AG, pas d'hésitation : référé au Pdt du TGI sur base art.50 de D. (Vous pouvez l'engager vous-même, mais l'aide rédactionnelle et/ou les conseils d'un avocat sont vivement conseillés).
Les frais que vous engagerez sur vos fonds propres pour cette action sont des frais d'administration pour le fonctionnement du syndicat qui devront vous être remboursés par le syndic.
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Edité par - gédehem le 20 oct. 2005 22:28:51 |
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finlam
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 21 oct. 2005 : 08:13:06
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Merci de cette réponse très rapide et très détaillée.
Je suis particulièrement intéressé par votre conclusion:
"C'est pourquoi l'inscription de questions qui ne sont pas vraiment nouvelles ou qui ont un rapport étroit, même s'il est contraire, aux questions déja inscrites ne peut être admise, n'est pas admise .."
Pouvez-vous m'indiquer une référence (texte de loi, jurisprudence...) à l'appui de cette affirmation? Cela me permettrait peut-être d'ouvrir les yeux du syndic et du président sur le caractère irrégulier de leur attitude et de parvenir à une issue amiable. Dans le cas contraire, si je recours à l'article 50, cela me mettrait à l'abri de toute critique si je m'oppose à l'inscription à l'ordre du jour de questions inappropriées.
Par ailleurs, quand vous dites:
"Les frais que vous engagerez sur vos fonds propres pour cette action sont des frais d'administration pour le fonctionnement du syndicat qui devront vous être remboursés par le syndic."
pensez-vous vraiment que je pourrai obtenir du syndic et du président le remboursement de frais destinés à démolir leur tentative? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 oct. 2005 : 09:18:24
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La situation est claire dans ce cas :
Le syndic qui a reçu une demande de convocation d'assemblée régulière doit convoquer l'assemblée en inscrivant les questions telles qu'elles ont été posées par les demandeurs.
Si, il a reçu avant l'expédition des convocations, de demandes d'inscription à l'ordre du jour dans les conditions prévues par l'article D 10, il doit les ajouter.
Après réception de la convocation personne ne peut plus demander d'inscription complémentaire puisque cette procédure a été supprimée.
Si c'est le président du CS qui, finalement, convoque, il est tenu aux mêmes obligations.
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finlam
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 21 oct. 2005 : 09:26:13
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| Oui, mais vous me disiez si j'ai bien compris que le syndic ne pouvait pas ajouter de questions qui ont un rapport étroit avec des questions déjà soumises. C'est le cas. Comment puis-je l'en empêcher? |
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finlam
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 21 oct. 2005 : 09:30:25
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| Pardon, je n'avais pas réalisé que je changeais d'interlocuteur. C'est Gédehem qui m'avait dit cela. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 oct. 2005 : 09:35:18
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- Le syndic n'est pas tenu d'inscrire une question qui n'en est pas vraiment une (une remarque, un souhait, une réflexion ..), ou une question qui n'est pas vraiment nouvelle, question qui serait en fait complémentaire à une question déja inscrite : c'est ce qui ressort de la jurisprudence qui découle de l'application de l'art.10 de D. C'est du simple bon sens. Vais essayé de trouver ça ....
Exemple : question inscrite "Fermeture de la résidence tous les jours sauf le matin de 8 h. à 12 h." Dans le cadre de cette question, l'AG peut aborder toutes les questions qu'elle souhaite en lien avec cette fermeture, depuis ne pas fermer du tout la résidence jusqu'à la fermeture totale (là, c'est l'unanimité), y compris le choix de la fermeture ainsi que la couleur des grilles et miradors .....
Une question posée à l'AG ne peut être qu'une question 'ouverte' à laquelle on peut répondre par oui ou par non, mais aussi peut être, en faisant autrement que ce qui est proposé.
Si vous êtes désigné par le pdt du TGI dans le cadre de l'art.50, vous ferez comme il faut faire. Si une question vous est notifiée comme il est dit D.art.10 il faudra l'inscrire ..si c'est une question nouvelle sans rapport avec les questions déja inscrites. Il ne faudra pas les modifier, ... sauf pour ajouter un 'S' à un pluriel ...
Pour le remboursement des frais que vous aurez engagés pour le fonctionnement du syndicat, frais qui découlent de votre désignation par le Pdt du TGI, il ne faut pas l'oublier : vous êtes alors "auxiliaire de justice" désigné par un juge avec pour mission de convoquer l'AG d'un syndicat de copropriétaire.
Les frais que vous engagerez sont donc bien des frais d'administration du syndicat, que le syndic se doit de vous rembourser (gardez toutes pièces sur ce point avec état récapitulatif).
En cas de difficulté, il faudra en référer au Pdt du TGI qui vous a désigné et lui rendre compte de cette difficulté (NB : ce point est toujours à mentionner dans une demande ou requête " En cas de difficulté dans l'exécution de la mission il en sera rendu compte au Pdt du TGI". )
Quant au pdt du CS, il n'a rien à dire sur ce point, le CS n'ayant aucun pouvoir décisionnel, son pdt n'ayant aucun pouvoir particulier qui lui serait donné par les textes, hormis la convoc d'une AG (D.art.8 dern.alin).
Un CS n'est pas une entité juridique distincte du syndicat. Il n'a aucune personnalité. Juridiquement un CS n'existe pas en tant que tel, comme une unité ...
C'est le groupement fonctionnel de conseillers syndicaux nominativement mandatés par l'AG pour controler le syndic et le fonctionnement du syndicat.
Pour fonctionner, il faut des règles. Si en plus votre CS n'a pas de règles d'organisation et de fonctionnement prévues au RDC ou adoptées spécifiquement par l'AG, comme c'est pourtant imposé par l'art.22 du décret, il peut aller se faire 'voir', si vous me permettez l'expression ..
Un CS ne peut rien décider pour le syndicat, il ne donne qu'avis et conseil au syndic et aux copropriétaires (L.art.21).
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finlam
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 21 oct. 2005 : 09:42:35
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Citation :
- Le syndic n'est pas tenu d'inscrire une question qui n'en est pas vraiment une (une remarque, un souhait, une réflexion ..), ou une question qui n'est pas vraiment nouvelle, question qui serait en fait complémentaire à une question déja inscrite : c'est ce qui ressort de la jurisprudence qui découle de l'application de l'art.10 de D. C'est du simple bon sens. Vais essayé de trouver ça ....
Merci bcp. Je note, hélas, que "le syndic n'est pas tenu de..." n'est pas la même chose que "le syndic n'a pas le droit de..." |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 oct. 2005 : 10:43:13
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Entendons nous sur ce point :
la personne qui convoque l'AG (le syndic, le pdt de CS ou ce lui désigné par le TGI), doit inscrire les questions qui lui sont demandées dans les règles fixées (D.art.8, art.10)
Pour autant, elle n'encourt pas de sanction, il n'y a pas faute, si la question n'a pas été inscrite au motif que ce n'est pas une question mais une remarque ou une réflexion, ou qu'elle n'est pas une question nouvelle, totalement distincte des questions déja inscrites.
Mais rien n'interdit à celui qui convoque d'inscrire toutes les questions qu'il veut, demandées ou pas, y compris si elles sont complémentaires ou induites à des questions déja posées, sous réserve que ce soit de véritables questions ...
Il appartiendra ensuite au Pdt de l'AG de regrouper éventuellement des questions portant sur un même sujet, d'inverser l'ordre des questions pour tenir compte de leur pertinence les unes par rapport aux autres, leur chronologie ....
Mais c'est là un autre point, qu'il vous faut préparer avec soin, d'un bout à l'autre. Tout doit être 'bordé' : pdt de séance (vous ?), un secrétaire pour étéablir le PV (secrétaire qui ne sera surtout pas le syndic, qui ne viendra sans doute pas) des scrutateurs (au moins 4).
C'est bien de convoquer une AG lorsque le syndic s'y refuse, encore faut-il bien la préparer pour ne pas qu'elle aille à l'encontre du but poursuivi ....
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Edité par - gédehem le 21 oct. 2005 10:47:45 |
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finlam
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 21 oct. 2005 : 10:51:04
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| Vous avez bien éclairé ma lanterne. Grand merci à tous les deux. |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 21 oct. 2005 : 17:13:53
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Je voulais juste ajouter quelque chose: l'ordre des questions peut être modifiée lors de l'AG par le président de séance. Si vous réussissez à vous faire élire président de séance vous pourrez faire voter vos questions en premier et cela suffira peut-être pour régler votre problème   |
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finlam
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 21 oct. 2005 : 17:41:56
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C'est bien ce que j'avais compris. Tout est maintenant une question de rapport de forces!
Merci |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 23 oct. 2005 : 17:36:55
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je confirme .... pour l'avoir vécu la seule solution est d' etre pdt de séance, car impossible de faire mettre les questions au vote ... ou le syndic faisait son AG , la 1/2 partait et refus de poser mes questions sous pretexte de pas de lien ou boulversait l'OJ (il s'agissait des pbs de comptes, de contrat de syndic, de personnel etc donc tout ce quçi était en lien direct avec l4AG et après disait on a approuvé les comptes pas besoin de voir vos questions ...
avec les malhonnêtes et les pervers accrochez vous |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 27 oct. 2005 : 21:44:58
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même en maitrisant la présidence de séance et le secrétariat, quand vous avez une majorité (en voix) de copros obtus qui vont jusqu'à refuser de voter le remboursement des frais que vous avez engagés pour le compte de la copro (ne serait-ce que pour convoquer une Ag spéciale) et qu'une demande d'injonction de faire appuyée de multiples justificatifs vous revient rejetée du tribunal, vous mesurez alors où s'arrête le droit et où commence l'(in)justice
bon courage qd mm ! |
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finlam
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 02 nov. 2005 : 11:45:27
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Merci des contributions et encouragements que vous continuez de m'envoyer de temps en temps. La situation a évolué, puisque le syndic a finalement convoqué l'assemblée -- en fait, il est passé outre mes objections et a diffusé l'ordre du jour arrangé à sa façon. Je ne suis pas trop inquiet car je pense que nous disposons d'une majorité suffisante pour avoir gain de cause malgré tout.
Il me reste une interrogation: je vois depuis quelque temps les syndics faire signer le procès-verbal immédiatement après les assemblées. Est-ce une obligation, ou simplement une évolution pratique des choses que l'informatique rend possible?
Dans notre cas, après une réunion qui s'annonce complexe, j'aimerais que le bureau dispose de quelques jours pour être certain que tout a bien été consigné sans erreur ou omission avant d'engager sa signature.
Dans le même ordre d'idée, est-il légal d'enregistrer la réunion sur un dictaphone? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 nov. 2005 : 12:04:13
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| signer le PV à la fin de l'AG est une obligation légale depuis le 1er septembre 2004 |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 06 nov. 2005 : 21:39:14
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Citation :
Initialement entré par finlam
Je ne suis pas trop inquiet car je pense que nous disposons d'une majorité suffisante pour avoir gain de cause malgré tout.
Voilà une situation que j'aimerais rencontrer plus souvent : dans ce cas, faites appliquer le droit et tout le droit à votre syndic; s'il ne veut pas obtempérer, utilisez votre majorité pour en changer. Les copropriétaires doivent rester maîtres chez eux et quand un syndic ne collabore pas dans l'intérêt général, il n'a pas sa place dans la copro.
Bonne chance ! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 nov. 2005 : 22:53:52
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Finlam : attention à cette question de la signature du PV dès la fin de la séance : c'est à mon avis un piège au profit du syndic/secrétaire.
Ne signez pas n'importe quoi !
En particulier vous devez exiger un double de ce que vous signez : si le syndic n'est pas équipé d'un moyen de vous faire une copie, vous ne signez pas.
Vous prenez son exemplaire pour relecture (si ce n'est pas possible dès la fin de séance) et retour syndic dans les plus brefs délais.
Il faut être ferme sur ce point : pas de copie = pas de signature.
(JPM a, je crois, un mauvais souvenir sur ce point dont il nous avait parlé ici .. ....)
Soyez très vigilant sur le travail des scrutateurs : se sont eux qui procèdent au décompte des voix lors des votes, pas le syndic qui n'est 'que' secrétaire ...... Que ce soit lui ou son comptable / secrétaire, c'est aux scrutateurs de dépouiller et de communiquer au pdt de séance le resultat du vote pour qu'il l'annonce à l'assemblée.
Le syndic, lui, il script, conseil éventuellement, c'est tout.
Attention donc : à chacun sa fonction.
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Edité par - gédehem le 06 nov. 2005 22:56:20 |
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finlam
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 07 nov. 2005 : 09:21:23
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Le secrétariat de séance, en effet, pose un problème, surtout du fait que le PV doit être signé à la fin de la réunion. A la dernière AG ordinaire, c'est une employée du syndic qui tenait le secrétariat (sur informatique, logique).
Y a-t-il un risque à procéder de même, sachant que le président et les scrutateurs seront certainement des gens "sûrs", ou bien devons-nous faire en sorte, comme le recommandait je ne sais plus qui, que le secrétaire ne soit sous aucun prétexte le syndic ou un de ses employés? Dans ce cas, on risque de nous refuser les outils du syndic et nous devons venir avec notre portable, notre imprimante, un compte-rendu pré-rédigé avec le texte des résolutions, etc. Sans compter qu'il faut aussi trouver un secrétaire capable de finaliser le PV plus efficacement qu'en tapant avec deux doigts... Pas simple!
Gédéhem, s'il y a refus de signature faute de pouvoir obtenir une copie du PV, celà entraînera la nullité de l'AG, n'est-ce pas? C'est malheureusement peut-être tout ce que le syndic souhaite... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 nov. 2005 : 09:32:24
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finlam: la rédaction du texte des résolutions peut être manuel, il n'est pas imposé un document informatique.
l'original du PV sera conservé dans le registre et c'est un PV certifié conforme (après frappe à l'ordinateur) qui sera notifié aux copropriétaires. |
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LeFredo
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 08 nov. 2005 : 09:15:41
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Bonjour,
Ayant un peu le même genre de problème actuellement ce post m'est très utile. Merci à ces différents contributeurs.
Qu'en est-il sur la légalité d'enregistrer l'AG sur dictaphone?
Je précise :
- Est-ce légale d'enregistrer ? Doit-on demander une autorisation ou prévenir le syndic que l'on va le faire?
- Cet enregistrement peut-il avoir une valeur légale par la suite (j'en doute mais bon, comme ça tout sera clair)? |
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Entrave à assemblée générale?...
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