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 Sujet  |
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ferrari
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 24 oct. 2005 : 12:02:49
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Mes syndics successifs appelaient les appels de fonds: 1/4 du total du budget prévisionnel , le tout multiplié par le total de mes tantiemes.
Mon nouveau syndic fait différemment: il appelle 1/4 de chacun des postes du budget (charges générales - charges de chauffage - charges d'escalier et d'ascenseur- charges de tv....)
auquel, il leur associe leurs tantiemes propres( clé de répartition deans réglement de copropriété).
Nous ne sommes aps d'accord sur cette façon de faire.
Ce calcul se fait dans la répartition annuelle des charges.
De plus cette méthode fait une avance de trésorerie .
Y-a-t-il un texte validant quelle méthode utilisée?
Remerciements
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Ahuy
Pilier de forums
957 réponses |
Posté - 24 oct. 2005 : 13:52:01
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| le fait que chaque charge est des clés de repartition différente peut se justifier si tout le monde ne beneficie pas de la dite charge. Si les clés de repartition sont bien dans le RDC, c'est parfaitement legal. En général la cle de repartition d'une charge est tantieme possédé / somme des tantieme concerné par la charge. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 oct. 2005 : 14:35:40
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Votre syndic n'est pas seul à utiliser cette pratique.
Elle n'est pas mathématiquement injuste. En fin d'exercice vous retombez sur vos pieds.
Elle est néanmoins illégale car l'article L 14-1 indique que les provisions trimestrielles sont égales au quart du budget voté. C'est donc la masse totale du budget voté qui constitue l'assiette du calcul et il n'y a pas lieu de ventiler par catégories de charges.
Un autre argument est que les fonds provenant des provisions versées ne sont pas affectés à telle ou telle catégorie de charges. Ils peuvent être utilisés pour payer n'importe quelle dépense.
Dans la pratique une dérogation est admise : on peut ventiler les provisions en fonction de masses de charges très importantes et significatives. Ainsi pour le chauffage. On peut avoir une provision pour les dépenses de chauffage répartie entre les propriétaires des lots chauffés et une provision pour toutes les autres charges.
Cette pratique doit néanmoins faire l'objet d'une décision de l'assemblée.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 24 oct. 2005 : 15:44:01
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| JPM: il faudrait ajouter que rès souvent ce sont les copropriétaires qui réclament cet appel( ou ces )par catégorie de charges, car plus équitable, |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 oct. 2005 : 16:25:49
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Oui, Nefer, ils peuvent demander une ventilation spéciale ou deux, mais ils ne doivent pas demander la ventilation totale et, surtout, le syndic doit présenter les observations indiquées ci dessus
Un autre argument est qu'en cas de vente de lot, c'est un vrai casse-tête.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 24 oct. 2005 : 16:55:51
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contrairement à ce qui est indiqué par ferrari ce n'est pas une avance de trésorerie puisque cette "méthode" est ,au contraire près de la réalité,si le budget est bien fait.
De plus,depuis la modification du décret de 1967 - article 35-2 - le syndic adresse :
-pour l'exécution du budget,à chaque copropriétaire,par lettre simple,un avis indiquant le montant de la provision exigible(rien n'indique que cet avis doit être détaillé)
-pour les dépenses hors budget un avis indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la demande.Pour ces dépenses la répartition est bien faite de suite en fonction des tantièmes
Nous fonctionnons comme cela depuis des lustres et ,l'avis étant détaillé,chaque copropriétaire peut vérifier que le montant qu'on lui demande correspond bien au montant voté,par poste, au budget en fonction de ses tantièmes et connaît,en gros, ce qu'il aura à son compte comme solde en fin d'exercice.
En cas de vente casse-tête particulier???le quel et pour qui??? |
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Carly Simon
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 17:20:26
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Rien de compliqué effectivement en cas de vente, et je confirme que les appels provisionnels calculés en fonction des clefs de répartition sont plus équitables.
Cordialement,
Carly |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 21:34:25
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Citation :
Initialement entré par Carly Simon
Rien de compliqué effectivement en cas de vente, et je confirme que les appels provisionnels calculés en fonction des clefs de répartition sont plus équitables.
Cordialement,
Carly
Bonsoir,
Plus equitable certes, mais contraire à la loi de 1965 , article 14-1 comme le souligne JMP.
Pourtant c'est ce que je fais pour toutes les copro !!
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 23:44:18
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Si vous prenez la totalité du deuxième alinéa de l'article 14-1 :
<Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.Toutefois,l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes> l'assemblée peut donc décider que c'est le quart du budget voté poste par poste affecté des clés(tantièmes)de répartition donc bon nombre de syndic respecte la loi si l'AG décide (je sais ,on va dire que les modalités s'appliquent sur le nombre de provisions quart,sixième etc...)mais la répartition aux tantièmes,comme indiqué par plusieurs intervenants,semble plus équitable sinon, je suppose, qu'air jourdan ne l'appliquerait pas |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 23:57:13
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Air jordan
Un point m'intéresse : si je comprends bien, dans un syndicat dont l'état de répartition comporte 7 catégories de charges, vous appelez en quelque sorte 7 provisions différentes. Il est entendu que certains lots ne participent pas à certaines d'entre elles. OK ?
Comment pensez-vous passer ces 7 provisions dans la nouvelle comptabilité ? En 7 sous comptes 1031-1 à 1031-7 ? puis, dans les produits en 7 sous-comptes 7031-1 à 7031-7 ? et pareil dans les annexes de fin d'exercice ?
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Carly Simon
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 27 oct. 2005 : 12:50:34
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Aïïïïeuuuuuuuuuuuuuuuu !
Touché JPM, je vous reconnais bien là 
Ma réponse est que pour l'instant je n'ai pas de réponse... 
Nous sommes nombreux à appliquer cette répartition par catégorie de charges, si nous ne pouvons plus, alors nous devons nous préparer à subir les foudres (justifiées à mon sens) des copropriétaires qui, par exemple, vont voir leurs provisions sur charges augmenter pour l'ascenseur alors que leurs lots ne sont pas concernés...
Mais nul n'est sensé ignorer la loi...
Air Jordan, à l'aide !
Carly |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 27 oct. 2005 : 19:39:17
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ok JPM mais je doute que ceux qui ont fait la Loi ce soit penché sur le détail = quand vous avez des ascenseurs, des batiments et une répartition de tantièmes différents vous arrivez avec des aberrations de provisions ou les copros à tantièmes generaux paient à la place des autres les charges spéciales et la difference peut être très forte
en plus on l'a déjà avec l'eau froide et chaude au tantièmes et non aux conso de n-1 exemple pour mon cas avant 30% de provisions en trop ce qui compensait après le budget sous evalué mais 500 euros de provisions en trop ce n'est pas une broutille...
en revanche les bons consommateurs d'ECS eu évitent les 600 ou 700 euros de régul d'eau chaude et en cas de vente pas facile à récuperer avec les chiffres qu'on a parfois 11 mois après !!!! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 oct. 2005 : 11:46:40
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Je reste sur ma solution intermédiaire : possibilité de ventiler, dans les immeubles importants en deux ou trois provisions, mais pas plus. Sinon on tombe dans difficultés comptables.
Le principe reste l'appel global pour les immeubles petits ou moyens. C'est le chauffage qui est généralement à ventiler. Pour le reste, les écarts sont modestes, en plus ou en moins.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 28 oct. 2005 : 18:40:02
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c'est promis je vais faire un stage d'orthographe  à force de jongler avec les chiffres (= CHARGES).... |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 30 oct. 2005 : 17:23:39
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nul n'est censé ignorer la Loi ??? alors pourquoi les syndics ne l'appliquent-ils pas???
cette histoire de provisions montre bien que beaucoup de copropriétaires ignorent les mécanismes les plus simples de budget, de compta etc
pourquoi payer des provisions sur des charges qu'on n'a pas à payer ?? la loi dit un 1/4 du budget, mais personne n'empêche de peaufiner
JPM etes-vous proprio et combien de regul de chrages avez-vous en + ou en - en supposant que votre budget est bien fait   |
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searancher
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 30 oct. 2005 : 20:48:23
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"nul n'est censé ignorer la Loi"
=> ce n'est qu'un adage... car meme pour les professionels, les textes evoluant en continue, il est impossible de les connaitre tous, donc encore moins un simple quidam
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 oct. 2005 : 21:10:26
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Océan écrit Citation :
pourquoi payer des provisions sur des charges qu'on n'a pas à payer ??
La première réaction est d'approuver vivement.
Mais il faut pas oublier qu'un budget prévisionnel bien fait doit impérativement comporter des lignes de crédit pour des catégories de charges qui ne sont pas apparues dans les comptes depuis plusieurs années. Dans ce cas personne n'a eu à payer jusqu'à présent.
Il faut pourtant indiquer un montant dans la ligne frais de contentieux, même s'il n'y a pas eu de procès depuis longtemps. Vous allez peut être me répondre que dans votre immeuble on ne le fait pas. C'est le droit de l'assemblée d'en décider ainsi.
C'est aussi le droit des vacanciers de faire une excursion en moyenne montagne avec des espadrilles et sans chandail. Des milliers reviennent vivants, quelques uns non.
Sans vouloir enfoncer le clou, je maintiens quans même qu'en cas de mutation de lot la ventilation généralisée complique, dans les mêmes conditions que pour la comptabilité.
Enfin sur la connaissance des lois et autres textes. Il y en a trop et souvent confus car les situations se compliquent de plus en plus. Vous voyez qu'on s'échine encore sur les honoraires dus par le vendeur au syndic alors qu'un accord sur le principe était intervenu entre les professionnels et les consommateurs il y a plusieurs années.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 31 oct. 2005 : 16:52:42
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je persiste et signe : les budgets et comptes sont pré-paramétrés en fonction des grilles de répartition donc aucune raison de ne pas les appliquer pour les provisions...il n'y a aucune complication mais une "compta" plus précise pour les provisions et surtout moins injuste
j'insiste amusez-vous à calculer les differences uniquement sur le poste d'eau que cela fait pour un budget de 1 000 000F avec 140 000F d'eau froide (20F de pmu le m3)dont 1800 m3 sachant que la consommation ECS varie de 5 à 70 m3
déjà là on voit les écarts conséquents alors si les ascenseurs étaient pas comptés à part dans les provsions on s'amuserait encore plus surtout avec ceux qui habitent les RdC
bon cas d'école qu'il n'est pas évident que les gestionnaires étudient pratiquement dans leur formation ?
en extrapolant à ce moment là les syndics auraient aussi beau jeu de dire vous avez un budget total (je vous rassure chez moi ce sont des explications courantes) , on a pas fait les répartions dans tel escalier donc on les a fait au sous-sol |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 oct. 2005 : 17:04:14
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Rien ne vous interdit de persister et signer. Nous sommes dans un pays libre et paisible.
Il n'empêche que si un syndic se présente pour recouvrer des provisions classiquement calculés, il aura son ordonnance en dix minutes.
S'il vient avec des appels ventilés en 11 catégories, le juge ne passera pas un quart d'heure à vérifier si le compte est bon. Ou bien il déboutera. Au mieux il ordonnera une expertise.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 31 oct. 2005 : 18:42:31
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mais le juge il aura en face un budget fait et voté par catégorie de charges ... et je vois mal comment il pourrait contraindre un copro de l'escalier A payer les provisions de charges d'ascenseurs de l'escalier D, charges spéciales à l'escalier D
le texte dit on divise le budget par chaque trimestre; il n'empêche pas de faire le détail des sous-comptes qui doivent être prévues; je vois mal en compta ou en gestion des "references comptables qui ne soit pas les mêmes que celles du budget sinon tous les controleurs de gestion de France, de Navarre et d'ailleurs s'aracheraient les cheveux ou analyseraient des choux et des carottes
id pour les engagements obligatoires au 01 01 06
en sachant normalement qu'en AG on doit pouvoir discuter un budget comme un contrat de syndic, c'est à dire ligne à ligne
mon avis : un exemple typique de la gestion laissée à des juristes de formation sans connaissance de base de la compta ou de la gestion d'où les pbs et l'incompréhension avec de nbrx CS ou copropriétaires
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 31 oct. 2005 : 21:47:43
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Citation :
Initialement entré par JPM
Air jordan
Un point m'intéresse : si je comprends bien, dans un syndicat dont l'état de répartition comporte 7 catégories de charges, vous appelez en quelque sorte 7 provisions différentes. Il est entendu que certains lots ne participent pas à certaines d'entre elles. OK ?
Comment pensez-vous passer ces 7 provisions dans la nouvelle comptabilité ? En 7 sous comptes 1031-1 à 1031-7 ? puis, dans les produits en 7 sous-comptes 7031-1 à 7031-7 ? et pareil dans les annexes de fin d'exercice ?
bonsoir JPM,
je n'ai aucune reponse pour le moment !
il nous sera impossible de maintenir une telle pratique sauf à maintenir deux ou trois "provisions" differentes !! |
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