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La preuve, c'est la forme imposée par le statut de la copro aux syndics bénévoles car il présente les meilleures garanties pour le SdC.
L'autre preuve, c'est que les sy,dics y sont farouchement hostiles et pour dissuader les copropriétaires de le choisir demandent des honoraires supplémentaires si on choisit cette modalité.
Avec le compte collectif, le syndic se fait rémunérer par la banque les intérêts produits par ces dépots. Mai surtout, le risque principal est que, en cas de liquidation judiciaire du syndic, le SdC a d'énormes risques que les sommes déposées soient fondues collectivement pour désintéresser les créanciers prioritaires. En général les salaires et surtout charges sociales du personnel en retard de paiement au Trésor.
En outre, un excellent article d'Isabelle Rey-Lefebvre dans un Monde relatait les difficultés faites par les caisses de garantie pour couvrir les sinistres de leurs syndics affiliés.
Nous avons par expérience rencontré ces difficultés lorsque la FNAIM IdF avait consenti à une commisssion paritaire de conciliation avec l'ARC. Commission qu'ils se sont empressés de dénoncer sous la pression de leurs syndics adhérents dont ils devaient reconnaître les erreurs (litote) de gestion. Les difficultés venaient soit de la Caisse de garantie, soit de l'assurance de responsabilité civile professionnelle du syndic mis en demeure de réparer les dommages causés par leur erreur de gestion reconnue par leurs pairs. Néanmoins, par souci d'économie, la plupart des SdC acceptent cette forme sous réserve d'une distinction du compte spécifique de la Copro au sein du compte des mandants du syndic.
Là aussi la Loi devrait l'imposer avec sanction à l'appui bien sûr puisque la Loi est sortie mais les syndics ont trouvé le biais pour ne pas l'appliquer
Néanmoins, par souci d'économie, la plupart des SdC acceptent cette forme sous réserve d'une distinction du compte spécifique de la Copro au sein du compte des mandants du syndic.
Ce qui n'empêche pas la rémunération de la banque...pour le compte du syndic et non de la copro
Art 77 de la Loi SRU mais en fin de compte, il dit la même chose que la Loi 65 du 10 juillet art 18, car ce toutefois l'AG peut en décider autrement..... change tout ou plutôt rien de rien.
A ce jour, il n'y a plus lieu de viser l'article 77 de la loi SRU. Il a modifié l'article 18 de loi de 1965 qui est le seul texte à viser. Pas étonnant évidamment que les deux textes soeitn identiques.
Le législateur a bien posé en principe le compte séparé mais il n'a pas osé sauter le pas : imposr le principe sans possibilité de dérogation.
Les syndics professionnels respectent donc la loi en continuant à proposer le compte unique et en demandant aux syndicats l'octroi de la dispense qui est généralement accordée à une forte majorité.
On a ainsi deux catégories de syndicats, de syndics et de modes de gestion, pour un même type d'immeuble.
1) Honoraires de gestion courante à 8 000 € avec gestion à compte unique et perception de la rémunération des fonds estimée à 1 500 € par le syndic
2) Honoraires de gestion courante à 9 500 e avec compte séparé vrai et perception de la rémunération des fonds estimée à 55 € euros par le syndicat
Mon exemple est un peu simpliste mais correspond à la réalité.
Dans les deux cas le syndic reçoit 9 500 € mais, dans une mise en concurrence le syndic 1 passe toujours parce que les copropriétaires ne voient que les 8 000 € et considèrent que le syndic 2 est trop cher.
Tout celà est parfaitement régulier. Les pratiques abusives sont celles relevées par les Commissions de la copropriété et des clauses abusives : indications biaisées fournies par le syndic aux copropriétaires pour les conduite à votre la dispense.
Conclusion : réserve faite de certains abus à condamner, le vrai vice du régime est une atteinte évidente à la libre concurrence. C'est sans doute cette voie qu'il faut suivre pour parvenir au compte séparé obligatoire.
comptes communs, pratiques connues
Forum fermé
Posté - 29 oct. 2005 : 17:31:54
