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carineran
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 02 nov. 2005 : 00:00:11
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Bonsoir,
Suite à l'achat d'un appartement en avril dernier, le syndic m'a demandé avec le premier appel de charges des honoraires de mutation qui sont, d'après le syndic,
1. "des frais de renseignements transmis au notaire lors de la vente et des frais de création de compte lors de l'envoi de la vente par votre notaire", soit 95 euros,
2. "des frais non compris dans les honoraires de base mais votés en AG". Evidemment, pas moyen d'obtenir l'AG correspondante...
Or,
1. quand on fait une recherche sur Internet, on ne trouve des références qu'aux notaires en ce qui concerne ces frais et absolument pas les syndics,
2. personne ne m'a prévenu de ces frais, ni le notaire, ni le syndic lui-même, c'est pour moi un défaut d'information,
3. deux associations de consommateurs, l'ADIL et le CIRA du Ministère de l'Equipement m'ont tous les quatres précisé que ces frais sont "des frais de gestion communs, entrant dans le cadre d'une gesiton normale, qu'ils sont donc hors de propos et ne peuvent faire l'objet d'une facturation supplémentaire, que ce soit pour le vendeur ou l'acquéreur et qu'ils ne concernent que les notaires, toute autre demande par un professionnel étant donc illicite et abusive",
4.l'UNARC également parle d'abus en ce qui concerne ce type de frais (abus n°585).
Au CIRA, on m'a précisé également qu'un courrier de ma part répétant ces termes suffirait pour décourager le syndic. Il n'en est rien puisque ce dernier me demande aujourd'hui un texte réfutant la prise de frais de mutation. Il me certifie, de plus, que ce ne sont pas des frais de gestion courante, ce que les textes non officiels sur le site de l'UNARC réfute.
D'après ce que j'ai écrit, ces abus sont de plus en plus courants, les syndics réclamant des frais de plus en plus élevés et pas forcément justifiés.
Qu'en est-il de mon problème ? Ai-je une possibilité quelconque de ne pas payer ces frais ? Sur tous les sites consultés, il semble que ces frais ne soient qu'excès et qu'il ne faut pas se laisser faire. Mais le syndic persiste. Qu'avez-vous à me suggérer ?
1. Me confirmez-vous en premier lieu que ces "honoraires de mutation" n'ont pas à être demandés, ni au vendeur, ni à l'acquéreur ?
2. Quel recours puis-je faire jouer ?
Je suis très en colère de savoir que partout on me dit qu'il n'y a pas de texte officiel mais que ces frais sont illicites et d'un autre côté, que je sois obligée de les régler malgré tout.
Vous remerciant de votre réponse et surtout de votre aide précieuse,
Bien cordialement,
C. R.
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 02 nov. 2005 : 01:22:11
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carineran,
Vous pouvez tout contester car le syndic, ne peut pas demander des honoraires à un copropriétaire en absence, de mandat exigé par l'article 06 de la loi du 02 janvier 1970 et son décret d'application du 20 juillet 1992.
Il ne peut demander, des provisions que sur la base du budget prévisionnel.
L’article 32, du décret du 17 mars 1967 oblige, le syndic à tenir à jour les listes des copropriétaires.
En conséquence, les mutations de copropriétaires sont le lot, de ses obligations dont il reçoit des honoraires de syndic de copropriété.
Le syndic, engage sa responsabilité pénale en vertu de l'article 121 - 3 du code pénal pour manquement à ses obligations.
La dite loi pénale, oblige le syndic à tenir un mandat écrit pour, percevoir quelque somme que ce soit, faisant défaut dans les relations entre copropriétaire et syndic.
Une plainte au Procureur de la République, pourrait suffire si ces derniers n'avaient pas une tendance facile et fâcheuse à classer sans suite les affaires, sinon il faut porter plainte avec constitution de partie civile devant le Doyen des Juges d'instruction, qui peuvent refuser d'informer, (onéreux) ou mieux, plus sur, une citation directe devant le tribunal correctionnel, équivalent à de l'assignation devant le Tribunal d'Instance pour la procédure civile.
Georges
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carineran
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 02 nov. 2005 : 01:36:43
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Je vous remercie beaucoup pour votre réponse. Décidément, je n'ai que des réponses dans ce sens...
J'ai omis de préciser tout à l'heure que le syndic ne m'a envoyé le contrat de syndic que fin septembre, après plusieurs relances de ma part.
Ce document fait état de la gestion courante, comme pour tout syndic. La mutation n'apparaît qu'en annexe dans un paragraphe intitulé "nature des prestations particulières pour le compte de chaque copropriétaire", sous le sous-titre "Changement de copropriétaire (mutation) avec :
* 1. réponse au questionnaire du notaire, renseignements aux parties, opposition au notaire à la charge du vendeur : 99 euros,
** 2. établissement du compte au prorata-temporis à la charge du vendeur : 95 euros
et
*** 3. ouverture du fichier pour le nouveau copropriétaire à la charge de l'acquéreur : 95 euros.
Cela fait-il une différence par rapport à mon premier post et à votre réponse ? |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 02 nov. 2005 : 01:51:43
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Ce sont là, des clauses abusives mentionnées au contrat de syndic que l'ARC et d'autres associations dénoncent
le contrat de syndic, régit les relations entre le syndicat de copropriété, ayant la personnalité civile en vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, et le syndic professionnel, soumis a la loi pénale du 02 janvier 1970.
Il n'existe aucun contrat entre chaque copropriétaire et le dit syndic.
Georges
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 nov. 2005 : 08:47:27
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dans votre post:
le 1 concerne le vendeur
le 2 ne peut plus exister depuis le1er septembre 2004 (plus de compte prorata temporis)
le3 : c'est une obligation légale pour le syndic de tenir les comptes des coopropriétaires.
Comment fait il s'il n'ouvre pas de compte copro????? |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 02 nov. 2005 : 08:49:26
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Pour la loi HOGUET, il faut lire "décret d'application du 20 juillet 1972 et non 1992". J'avais les yeux dans le cirage
Georges |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 nov. 2005 : 09:49:44
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En ce qui concerne les honoraires imputables au vendeur il faut adopter la procédure suivante :
L'obligation de délivrer l'état daté incombe au syndicat des copropriétaires ; le syndic l'établit en sa qualité de représentant légal du syndicat, chargé des tâches administratives. Le syndic ne peut rien faire hors de son mandat. Il agit donc toujours comme mandataire social.
L'établissement de l'état daté est une prestation justifiant une rémunération qui entre dans la catégorie exceptionnelle.
Le paiement de la rémunération incombe au syndicat. La fixation des dits honoraires dans le contrat de syndic est alors parfaitement régulière.
Cette dépense du syndicat est une charge individuelle imputée immédiatement au propriétaire vendeur. Il est ainsi possible d'en faire état dans l'état daté.
Cette procédure est parfaitement régulière; reste le montant de l'honoraire demandé qui est à discuter. Il doit couvrir toutes les prestations raisonnablement prévisibles du fait de la vente.
Il n'y a pas d'honoraire à prévoir à la charge de l'acquéreur. Toute décision lui serait inopposable et, de plus, il n'existe pas de prestation nécessaire justifiant une quelconque rémunération.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 nov. 2005 : 11:57:28
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Sur le fond du post de JPM, je ne peux être en accord.
De quoi s'agit-il : des honoraires du syndic, et ici particulièrement des honoraires de gestion courante.
Nous l'avons dit ici et ailleurs, à de nombreuses reprises :
Les honoraires gestion courante des syndics sont bien trop bas, toujours tirés vers le bas pour faire croire qu'il y a un choix sur ce point !!!
Pour prendre quelques exemples : lorsqu'un syndic prend une copropriété, il sait qu'il aura à faire :
- entrer les données de cette copropriété, après avoir récupéré les archives du précédent syndic.
- ouvrir un compte séparé si la dispence n'est pas votée.
- établir et tenir le carnet d'entretien.
- convoquer et participer aux AG et en particulier à celle annuelle obligatoire, y compris en dehors des heures ouvrables.
- participer au moins à une réunion de CS, y compris en dehors des heures ouvrables.
- établir l'état daté et tout document nécessaire lors des mutations (dont il connait peu ou prou le volume moyen annuel !!)
- remettre les archives au successeur s'il n'est pas renouvelé dans son mandat.
Comme tout prestataire de services, qu'il est de fait et de plus en plus, un syndic doit chiffrer TOUS les services qu'il rend au syndicat qu'il gère en tenant comptes de TOUTES ses obligations, qu'elles soient légales ou contractuelles.
C'est en raison même de ces honoraires tirés vers le bas qu'on voit ainsi fleurir tout un tas d'honoraires pour la moindre petite chose .. ou pour de plus grosses, telles ces honoraires de mutation ..et ceux pour la tenue d'un compte séparé !
Je préfere que les copropriétaires négocient sur la base d'honoraires de gestion courante globaux, comprenant entre autres les obligations que j'ai indiqué plus haut.
N'est-il pas préférable d'avoir des honoraires arretés à (mettons) 20.000 €, tout compris, sans surprise, ... et non des honoraires à 15.000 € sur lesquels l'AG va chipoter ...mais qui seront en fait + vacations AG et CS + compte séparé + mutations + carnet d'entretien + ....etc, etc .., avec une imputation finale au syndicat des 20.000 €, voire 21 ou 22.000 ..... ??
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Edité par - gédehem le 02 nov. 2005 12:00:24 |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 06 nov. 2005 : 22:56:39
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Voir également ces liens qui traitent du même sujet :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=28817
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=27596&whichpage=1
Moi j'ai tout essayé pour faire comprendre au syndic que je ne paierai pas ces frais, as comptabilité, bête et méchante, se contente de reporter d'appel de fonds en appel de fonds, le montant que pour ma part, manuellement, je depuis depuis maintenant 2 ans!
Mais je sais que si je n'obtiens pas l'annulation de ces frais en comptabilité, ils me seront automatiquement prélevés lors de la vente qui interviendra bien un jour, sauf à attaquer en justice pour poignées d'euros .... mais j'en fais une question de  principe. |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 nov. 2005 : 23:53:42
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OUI, il est préférable de continuer sur le topic indiqué par Quelboulot. On y trouve un arrêt important et récent de la Cour de cassation. |
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Hector
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 09:59:44
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Suivant application en matière de copropriété de l’effet relatif des contrats, la 3e chambre civile de la Cour de Cassation dans le pourvoi n° 04-17178 du 11 octobre 2005 vient encore de condamner le Syndicat et son Syndic à indemniser les copropriétaires vendeurs et acquéreurs relativement aux frais de mutation.
En clair, un contrat de syndic (ou une décision d’AG même définitive) ne peut régir les rapports entre chaque copropriétaire et le Syndic, pris personnellement. Faute d’un accord express individuel, le Syndic n’est pas fondé à recouvrer des honoraires de mutation pour prestations particulières.
Voir 1er moyen de l’arrêt sur legifrance.gouv.fr :
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Visu?cid=246933&indice=1&table=INCA&ligneDeb=1 br /
Les copropriétaires concernés par des mutations dans les 10 dernières années ne peuvent-ils pas exiger une restitution de ces facturations illicites compte de la prescription décennale et que faire en cas d'obstination du Syndic ?
Hector |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 11:58:02
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Cher Hector,
S'agissant du vendeur seul, l'arrêt dit que le contrat de syndic est inopposable sur ce point au copropriétaire pour les raisons que vous indiquez mais il ne dit pas que le syndic n'a pas droit à des honoraires !
Si l'on revient à la situation au temps de la taxation administrative, le solution était identique. La droit à rémunération était reconnu mais le montant devait faire l'objet d'un accord entre le syndic et le vendeur. Il pouvait alors être inférieur, égal, mais aussi supérieur à ce qui figurait dans le barème
J'ai déjà fait remarquer que si l'on peut brandir un accord souscrit dans le cadre des travaux de la Commission nationale de la consommation quand il rejette une prétention des professionnels, il faut aussi le brandir quand il l'admet, comme c'est le cas en l'espèce.
Il est bien évident que la " négociation " de la rémunération à l'occasion de chaque vente est une absurdité et que la règle imposant la publicité de la tarification commande l'insertion de cette rémunération exceptionnelle dans la barème des honoraires exceptionnels. Le conseil syndical puis l'assemblée générale ont la capacité suffisante pour corriger les prétentions excessives du professionnel.
S'agissant de l'acquéreur, il n'y a pas d'honoraire à prévoir parce qu'il n'y a pas de prestation significative à rémunérer. On peut toutefois prétendre que l'atat daté et la note de renseignements présentent un intérêt pour les deux, ce qui justifierait un partage de la rémunération. C'est une opération qui peut être faite à l'initiative du notaire, mais hors la vue du syndic et du syndicat.
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Hector
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 12:55:02
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Dans le cas où l'acquéreur et le vendeur n'ont pas donné leur accord personnel sur la facturation d'honoraires de mutation, je suppose donc que le Syndic doit être payé par le Syndicat.
Mais alors pourquoi l'arrêt de cassation n'a-t-il pas simplement condamné le Syndicat mais aussi également le Syndic ?
La question est sensible :
Les enjeux financiers pour les Syndics sont importants vu le nombre de mutations.
Les représentants des copropriétaires veulent maitriser leur coûts et c'est bien normal.
En résumé, y-a-til une solution juridique simple ?
Hector |
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