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 Sujet  |
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sérénité
Contributeur actif
44 réponses |
 Posté - 02 nov. 2005 : 14:49:19
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Bonjour à vous tous,
J’habite depuis un an dans une petite copropriété avec syndic et je viens de constater par hasard qu’il y a un écart entre ce que je paye pour le poste nettoyage et ce que je devrais payer par rapport à la répartition des millièmes de mon acte d’achat. Il y a presque un facteur deux.
Explication prise auprès d’un copropriétaire.
Le copro majoritaire ( qui habite au rdc ) a décidé il y a deux ans avec l’accord du syndic de modifier les pourcentages de paiement du poste nettoyage malgré le désaccord des autres copro.
Il me semblait que cela devait se faire à la majorité totale et avec modification de RDC.
Question : Que puis je faire dans la mesure ou cela fait déjà un an que je paye.
Merci de vos lumieres
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 nov. 2005 : 15:00:07
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le syndic doit appliquer les clés de répartition prévues dans le réglement de copropriété.
s'il s'agit de prestations dans les parties communes, la répartition se fait en charges communes générales. |
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capao13
Contributeur vétéran
113 réponses |
Posté - 02 nov. 2005 : 16:11:25
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| merci et oui il s'agit bien de parties communes. Mais dans la mesure ou j'ai donné le quitus en AG une fois puis je demandais à ce qu'il applique la nouvelle règle et comment le demander . Sur quelle base ? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 03 nov. 2005 : 18:32:38
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vous indiquez < malgré le déssacord des autres copro< donc vous n'êtes pas seul.
Que vous et les autres "non d'accord"adresse une LR+AR au syndic en lui demandant de respecter les clauses du RC (pas votre acte d'achat) pour le paiement des différentes charges notamment celle du nettoyage.
de plus, même si vous (l'AG) avez approuvé les comptes du syndicat cela ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires (1er alinéa article 45-1 du décret de 1967)
Le quitus ne couvre pas le futur |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 03 nov. 2005 : 19:11:19
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C'est possible de faire une Injonction de Faire dans ce cas ?
Si oui comment la libeller ?
Thanx
Frédéric |
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capao13
Contributeur vétéran
113 réponses |
Posté - 04 nov. 2005 : 10:07:11
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merci
réponse à Felix
Nous sommes 4 copro et effectivement seul la personne majoritaire a demandé la modification de la répartition. Et meme les autres copro qui maintenant paye moins ne sont pas d'accord.
Que faire s'i le syndic refuse car il est placé par la personne majoritaire?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 nov. 2005 : 10:38:50
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Vous êtes 4 copropriétaires.
L'un est majoritaire. Mettons qu'il a 550 / 1000
Il ne peut voter en assemblée que pour un nombre de voix égal au total des voix des autres copropriétaires soit 450 voix.
Si les trois autres sont présents ou représentés aucune majorité ne peut être dégagée. Ils doivent donc veiller à être présents ou représentés à toutes les assemblées.
Les fraix d'entretien de propreté sont normalement répartis au prorata des tantièmes des parties communes. Il faut vérifier si c'est bien la répartition prévue par le règlement de copropriété.
Une répartition de charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité.
Le fait que voux ayyiez approuvé les comptes d'un exercice ne vous interdit de rejeter les suivants.
Vous devriez donc pouvoir sortir de cette difficulté.
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sérénité
Contributeur actif
44 réponses |
Posté - 07 nov. 2005 : 09:16:21
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Bonjour,
Suite à vos réponse et avant d’envoyer un courrier afin que la répartition des frais de nettoyage soit conforme au RDC j’ai téléphoné au syndic pour lui expliquer que la modification ne pouvait être appliquée que s’il y avait unanimité.
Ouf ouf
Si je synthétise sa réponse.
- Chacun son métier et dans la mesure ou le président de la copro et le syndic font passer une modification il faut l’appliquer. ( il faut savoir que le président est majoritaire comme par hasard ).
- Qu’il n’y a aucune obligation qui impose de faire cela à la l’unanimité.
- Que personne jusqu’à ce jour n’a porté plainte.
- Que j’ai donné le quitus au syndic lors de la dernière assemblée donc cela couvre tous ce qui a pu se faire dans le passé.
- L’ancien propriétaire payait ( il a voté contre ! ) donc je dois continuer faute de quoi je me met en tort et la copro peut m’attaquer en justice.
- Si je ne paye pas mon solde sera débiteur chaque mois et de toute façon lors de la vente, si un jour je vends je serai obligé de payer car cela sera directement prélevé sur le vente.
- Si je désire attaquer en justice le dossier va mettre plusieurs années et me coûter très cher.
Qui à raison ? et que puis je faire face à des gens comme cela. A quoi sert un RDC et une loi si on peut faire ce que l’on veut dans la mesure ou l’on est majoritaire
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 07 nov. 2005 : 10:36:31
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le Pt du CS n'a aucun pouvoir de décision ni,dans votre cas,le syndic car il s'agit d'une modification des règles de répartition des charges.
Votre syndic (et le Pt)connaît bien mal son "métier"
article 11 loi de 1965 extraits < la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires >(sauf dans certains cas comme la modification de l'usage de lot,qui peut entraîner la modification de la répartition des charges)
Recueillir l'accord individuel de tous les copropriétaires en dehors de l'AG ne permet pas la modification des charges(Cass.civ. 3è 14.06.00 n°98-20-526).De même (c'est votre cas),on ne peut pas déduire que la nouvelle répartition a été acceptée du simple fait que les comptes de certains exercices ont été approuvés(Cass.civ. 3è 25.11.03 n°02-14-119)
C'est le syndic (et le Pt)qui est en tord et le syndicat ne peut vous attaquer si vous ne payez que votre quote part suivant les règles de votre RDC |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 nov. 2005 : 11:00:52
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vous devez contester par écrit , en RAR, les écritures faites par le syndic en vous appuyant sur les règles de droit: réglement de copropriété, articles de la loi de 65...
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sérénité
Contributeur actif
44 réponses |
Posté - 17 nov. 2005 : 12:57:14
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merci à tous mais voilà le retour que m'a fait le syndic suite à mon courrier en AR.
Non il n'est pas necessaire d'avoir l'hunanimité pour ce genre de question et que s'il on conteste il faut le faire de maniere légale en déposant une plainte et en prenant un avocat. Cela va me couter bien plus cher. Et tant que le jugement n'est pas établi on paye comme avant sinon on passe chaque mois en négatif
Alors que faire |
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 18 nov. 2005 : 08:11:44
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Bonjour,
Ceci semble correspondre à un cas de décision prise illégalement, mais non contestée par les défaillants ou opposants, dans le délai de deux mois prévus par la loi.
Si, il y a 3 ans ou 4 ans, une assemblée générale a été régulièrement convoquée avec à l'ordre du jour la modification des charges d'entretien, que ce vote a bien eu lieu, n'a pas été voté à l'unanimité, mais a été déclaré favorable, si le procès-verbal le disant a bien été adressé en RAR aux copropriétaires défaillants ou opposants et qu'aucun de ceux-ci ne l'a contesté dans les délais, cette décision, illégale au départ, est devenue tout à fait légale et est applicable par tous les copropriétaires qui avaient le titre de copropriétaires au moment de l'AG. Pour que cette décision devenue légale par la non contestation, soit cependant opposable aux futurs copropriétaires, elle doit faire l'objet d'une modification du règlement de copropriété ou être annexée à ce règlement.
Toute personne qui achète un lot de copropriété n'est tenue de respecter que ce dont elle a eu connaissance.
En fait sérénité n'a pas à s'occuper de savoir à quelle majorité cela a été voté, puisqu'il (elle) n'était pas copropriétaire à ce moment-là. Il(elle) ne peut contester la validité ou la légalité des décisions prises au cours d'AG dont il(elle) n'était pas membre. Le seul point qu'il(elle) a a discuter est celui-ci. Que dit le règlement de copropriété (celui dont j'ai eu connaisance au moment de mon achat). Si ce règlement donne une répartition faite autrement qu'aux millièmes, celle-ci est applicable et il(elle) ne peut rien y faire, puisque l'achat s'est fait dans ces conditions. Par contre si le règlement prévoit une répartition normale aux millièmes, personne ne peut lui opposer une décision décidée à quelque majorité que ce soit, même à l'unanimité. Donc la réponse ne se trouve que dans le règlement de copropriété.
Cordialement
Mariejds |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 18 nov. 2005 : 08:36:18
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Est-ce que cette décision a effectivement fait l'objet d'une modification du RC.
Dans le cas contraire comment voulez-vous que l'acheteur soit informé, avant l'achat, que la répartition des charges inscrite dans le document qui lui a été remis a été modifiée !
Christophe |
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sérénité
Contributeur actif
44 réponses |
Posté - 21 nov. 2005 : 10:50:48
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merci
pour répondre non cela n'a pas fait l'objet d'un changement de rdc mais le syndic et la personne majoritaire restent sur leur position. Donc que faire |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 21 nov. 2005 : 10:58:15
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eh bien en justice !
Pour faire simple : Déclaration au greffe du TI du lieu où se trouve la copropriété.
C'est simple, relativement rapide, et gratuit si vous ne prenez pas de notaire.
Il y a surement d'autres moyens de faire judiciaires.
Cordialement.
Frédéric |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 21 nov. 2005 : 10:59:44
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euh fallait lire : si vous ne prenez pas d'avocat !
Frédéric |
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sérénité
Contributeur actif
44 réponses |
Posté - 21 nov. 2005 : 13:00:40
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mais comment défendre le dossier sans etre de la partie. Car si le syndic ou la copro ( par l'intermédiaire de la personne majoritaire ) prend un avocat je vais me faire blakcbouler.
D'après vos toutes ces démarches sont gratuites. Il me semblait que seul un avocat pouvait déposer un dossier au TI
Simple et rapide cela veut dire combien de temps |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 21 nov. 2005 : 17:49:46
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pour ce que je comprends du pb, Sérénité vous avez la chance extraordinaire d'avoir en face de vous un syndic, exemple même de ce qui rend cette profession (ou plutôt ceux qui l'exercent comme cela) détestables
en résumé, je vous facture ce que je veux et si vous n'êtes pas contents c'est pareil ou allez au tribunal, de toutes facons ca coute cher (a avous, au syndicat etc) et moi je continue à faire ce que je veux ... et si vous ne payez pas je vous attaque de toutes facon ce n'est pas moi qui paie mais le syndicat, et en plus je prends même des honoraires sur chaque suivi de dossier contentieux
"mais qui a volé mon fromage" ? *titre d'un best seller américain |
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 22 nov. 2005 : 00:10:13
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Bonsoir,
Confronté au même problème: présidente du CS "majoritaire" car elle possède l'intégralité du bâtiment cour, considérant que les charges d'entretien étaient trop élevées, le syndic s'est fait un devoir de changer les millièmes de répartition sans vote d'AG ni changement du règlement.
Constatons cette irrégularité, la comptable du Cabinet interrogée répond: " il faut un vote d'assemblée pour changer les millièmes" – le syndic n'a jamais répondu à nos lettres lui demandant de "corriger". Ca a pris du temps, mais finalement, il y a eu un vote d'AG, grâce à la "prise de conscience" de plusieurs copropriétaires pour "rappliquer" les millièmes du RC.
La "présidente" a "piqué une crise" mais l'on a eu gain de cause. Il faut dire que le syndic de l'époque "suivait" à la lettre ses "conseils" et qu'il a laissé "pourrir" l'endettement de plusieurs gros débiteurs pendant des années. Maintenant, il y des procédures en cours.
Mon conseil: parlez aux autres, présentez un projet dans ce sens à la prochaine AG et si cela ne marche pas, allez au TI – pas besoin d'avocat – où vous aurez gain de cause car c'est le règlement qui prime.
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sérénité
Contributeur actif
44 réponses |
Posté - 22 nov. 2005 : 13:06:13
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| OK je comprends mieux mais comment aller au TI est déposer une demande afin que cela soit jugé. |
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 22 nov. 2005 : 17:07:32
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Bonsoir,
Je ne suis pas spécialiste, mais voilà comment faire:
Chercher " Déclaration au greffe du tribunal d'instance" sur un moteur de recherche (google par exemple) et téléchargez ce document; remplissez-le et joignez en annexe les documents étayant vos affirmations à déposer ou à envoyer au greffe du tribunal. Vous serez convoqué dans les 3 mois approximativement.
N'oubliez pas d'adresser votre présentation et copie de vos documents à votre adversaire car sinon le juge fixera une nouvelle date – c'est le principe du contradictoire – qui s'applique aux particuliers aussi. Lors de l'audience, vous devez expliquer votre cas et l'adversaire fera de même. Il se peut que le juge propose une "conciliation" si les deux parties sont d'accord. Dans le cas contraire, l'affaire sera jugé en "délibéré" et vous recevrez le jugement 2 à 3 mois plus tard.
J'oubliais, si l'adversaire répond à vos "conclusions" il doit vous communiquer sa réponse pour que vous ayez le temps de préparer la votre.Vous pouvez demander le remboursement de vos frais (article 700).
Cordialement
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Facturation des frais de nettoyage d'une copro
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