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 Sujet  |
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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
 Posté - 08 nov. 2005 : 14:28:45
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Bonjour,
Je souhaite me porter acquéreur prochainement d'un studio à but de location. Je lis de toute part différentes infos sur la question de la fiscalité mais j'avoue que je suis un peu perdue.
J'aimerais donc poser quelques questions à des bailleurs plus chevronnés :
1. Tout d'abord sur la rentabilité d'un investissement immobilier.
Selon ma banquière, celui-ci enregistre actuellement une rentabilité d'environ 7 à 8% net (pour Paris). Qu'en pensez-vous ?
Pensez-vous qu'il est plus intéressant d'investir dans l'immobilier que de laisser ses fonds sur un PEL par ex (à 4.5%) ?
En partant du principe qu'aucun gros travaux ne sera effectué ds la copro ou ds le studio ces prochaines années.
Désolée si ma question vous semble débile mais je suis novice !
2. Ensuite sur la fiscalité. D'après ce que j'ai vu, je relèverai du régime micro-foncier. L'imposition sur les revenus fonciers est elle plus avantageuse que l'imposition sur des revenus de type salaire par ex ? Ou revient-elle au même ?
3. Lorsqu'on bénéficie du régime micro-foncier, peut-on déduire d'autres charges de son revenu foncier ou est-ce soit l'un soit l'autre (taxe foncière, etc) ? Qu'en est-il du déficit foncier (est-ce cumulable avec cet abbatement ou est-ce soit l'un soit l'autre ?)
4. Le régime fiscal en meublé est-il vraiment plus avantageux ? et présente t'il un risque au niveau de l'administration fiscale ?
5. Je n'ai pas compris en quoi consistait le dispositif Lienemann ? Faut-il respecter un montant de loyer particlier pr en bénéficier ou est-ce en fonction des ressources/statut du locataire ?
Merci de vos réponses
Bonne journée !
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Edité par - sonia75 le 08 nov. 2005 14:46:22 |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 08 nov. 2005 : 16:39:13
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Tout d'abord, comment financez-vous cette acquisition ?
@bonentendeur. |
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siglo1
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 08 nov. 2005 : 21:16:36
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Avant de rentrer dans des considérations fiscales, etes-vous sur d'acheter au "juste prix" en cette période de bulle immobilière ? D'ailleurs avec un "simple" PEL même rempli à bloc vous pensez pouvoir acheter quoi ? Si c'est en banlieue, le mieux est d'attendre un peu...en ces temps agités ! 8o)
Obtenir un rendement de 7%/8% net pour Paris en ce moment est une véritable gageur !
D'une manière générale, privilégiez la location meublée : abattement de 72% sur vos revenus fonciers (pour le moment)
Siglo
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 08 nov. 2005 : 22:20:02
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Citation :
Selon ma banquière, celui-ci enregistre actuellement une rentabilité d'environ 7 à 8% net (pour Paris).
Attention, la rentabilité n'est pas toujours calculée de la même façon selon les logiciels. Cette affirmation de 7 à 8% demande à être justifiée et argumentée.
Citation :
D'après ce que j'ai vu, je relèverai du régime micro-foncier. L'imposition sur les revenus fonciers est elle plus avantageuse que l'imposition sur des revenus de type salaire par ex ? Ou revient-elle au même ?
Le micro-foncier vous permet d'avoir un abattement forfaitaire de 40% sur les loyers. Dans ce cas, les 60% de loyers s'ajoutent à votre revenu global et seront imposables comme un salaire.
Soit vous choissisez le micro-foncier ( si revenus fonciers inférieurs à 15 000 euros) et c'est un abattement forfaitaire, soit vous choisissez le réel, et vous déduisez vois charges réelles avec una battement forfaitaire de 14% seulement. Le régime réel n'a pas d'intérêt si vous ne faites pas de travaux.
Le déficit foncier n'est possible que vous faites un investissement fiscal spécifique (exemple de robien). Dans ce cas, vous faites un amortissment du prix du bien et au lieu de réaliser un bénéfice, vous avez un déficit qui diminue vos impôts.
Je vous conseille d'aller un petit tour à l'ADIL, ils peuvent vous faire une étude financière gratuite sur votre investissement locatif et vous expliquer les différents régimes fiscaux.
Surtout n'achetez pas un studio uniquement pour les impôts mais pensez que vous achetez un bien qu'il faudra entretenir et revendre un jour.
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 08 nov. 2005 : 22:52:27
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Point n'est besoin d'un logiciel pour calculer la rentabilité nette d'un investissement : justement, celà évitera toute divergence de résultats !
Mais je confirme ce qu'ont dit les autres participants : c'est la qualité de l'immeuble qui passe avant toute considération, même la fiscalité ! 
@bonentendeur. |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 09 nov. 2005 : 09:08:56
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Citation :
Initialement entré par Hoodoo
Point n'est besoin d'un logiciel pour calculer la rentabilité nette d'un investissement : justement, celà évitera toute divergence de résultats !
Justement c'est bien parce qu'il existe des divergences ( car beaucoup de banques utilisent des logiciels pour cela) que je pense qu'il faut toujours demander le mode de calcul de la rentabilité utilisé par la banque.
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 09 nov. 2005 : 11:28:12
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On est bien d'accord : on prend un crayon de bois -comme çà on peut effacer ses erreurs-, une feuille blanche et une calculatrice. 
@bonentendeur. |
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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 18 nov. 2005 : 20:10:58
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Citation :
Initialement entré par siglo1
D'une manière générale, privilégiez la location meublée : abattement de 72% sur vos revenus fonciers (pour le moment)
Siglo
Bonjour,
Mille mercis de toutes vos réponses que je n'avais pas vues.
Toutefois, j'ai du mal à dégager si un investissement immobilier est plus intéressant sur le plan fiscal qu'un salaire par exemple.
Il me semble que oui au vu de l'abattement de 40%.
Par exemple si je touche 5400€ en salaire ou 5400€ en loyers, la seconde option semble plus intéressante du fait de l'abattement de 40% qui ne s'applique pas aux salaires non ?
Par ailleurs savez vous si l'on peut aussi déduire la taxe foncière et tout autre élément de son investissement (frais de notaires ou autre ?).
Pour info cet investissement serait réalisé sur la base d'un apport personnel (pas de prêt).
Merci pour l'info sur l'ADIL, je vais faire une étude alors !
Merci de vos lumières ! J'aimerais mieux comprendre les enjeux fiscaux. |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 18 nov. 2005 : 23:54:35
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Bonjour sonia75,
Bonne chance dans votre investissement. Voilà mon avis sur vos questions :
1. Tout d'abord sur la rentabilité d'un investissement immobilier.
Selon ma banquière, celui-ci enregistre actuellement une rentabilité d'environ 7 à 8% net (pour Paris). Qu'en pensez-vous ?
Pensez-vous qu'il est plus intéressant d'investir dans l'immobilier que de laisser ses fonds sur un PEL par ex (à 4.5%) ?
En partant du principe qu'aucun gros travaux ne sera effectué ds la copro ou ds le studio ces prochaines années.
Les rentabilités calculées par les banques sont utiles pour comparer les produits entre eux, par exemple pour choisir entre deux achats locatifs. Mais ces taux n'indiquent pas du tout un résultat réel ni même proche de la réalité parce qu'ils omettent une partie des dépenses. Par exemple la fiscalité (les 7% à 8% sont sans doute avant impôts), les charges imprévues, le temps passé à la gestion, les périodes d'inoccupation, les frais de correspondance, etc...
A l'inverse la rentabilité des produits financiers est facile à calculer avec exactitude, nette de frais et d'impôts. Donc les deux types de rentabilité ne sont pas comparables. Les 7% à 8% sont surestimés alors que les 2,0% net d'ING direct sont justes.
2. Ensuite sur la fiscalité. D'après ce que j'ai vu, je relèverai du régime micro-foncier. L'imposition sur les revenus fonciers est elle plus avantageuse que l'imposition sur des revenus de type salaire par ex ? Ou revient-elle au même ?
Cela dépend des cas mais oui, en gros, on peut dire que la fiscalité des revenus fonciers est du même ordre que celle des salaires. Sauf que les premiers s'ajoutent souvent aux seconds, donc peuvent vous faire passer dans des tranches d'imposition + élevées.
3. Lorsqu'on bénéficie du régime micro-foncier, peut-on déduire d'autres charges de son revenu foncier ou est-ce soit l'un soit l'autre (taxe foncière, etc) ? Qu'en est-il du déficit foncier (est-ce cumulable avec cet abbatement ou est-ce soit l'un soit l'autre ?)
Oui c'est soit l'un, soit l'autre. Si vous choisissez le micro-foncier vous ne déduisez rien d'autre que la déduction forfaitaire. Le déficit foncier ne peut pas se pratiquer dans le régime micro foncier.
4. Le régime fiscal en meublé est-il vraiment plus avantageux ? et présente t'il un risque au niveau de l'administration fiscale ?
En général le meublé est plus avantageux quand il n'y a pas de travaux à déduire. Mais l'avantage n'est pas si énorme pour deux raisons : 1/ la déduction de 72% s'applique au produit total (loyers + charges) et non aux seuls loyers comme en régime foncier; 2/ en meublé vous êtes redevable de la taxe professionnelle, que le fisc oublie souvent de réclamer mais pas toujours, et qui peut représenter 1 mois de loyer.
Le risque par rapport au fisc ? Aucun si votre déclaration est réglo. La location meublée n'est pas un délit.
5. Je n'ai pas compris en quoi consistait le dispositif Lienemann ? Faut-il respecter un montant de loyer particlier pr en bénéficier ou est-ce en fonction des ressources/statut du locataire ?
Je ne sais pas, mais a priori ce genre de dispositif - tout comme le "de Robien" - ne présente aucun intérêt à Paris, en supposant que vous investissez à Paris
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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 09:45:09
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Citation :
En général le meublé est plus avantageux quand il n'y a pas de travaux à déduire. Mais l'avantage n'est pas si énorme pour deux raisons : 1/ la déduction de 72% s'applique au produit total (loyers + charges) et non aux seuls loyers comme en régime foncier; 2/ en meublé vous êtes redevable de la taxe professionnelle, que le fisc oublie souvent de réclamer mais pas toujours, et qui peut représenter 1 mois de loyer.
Le risque par rapport au fisc ? Aucun si votre déclaration est réglo. La location meublée n'est pas un délit.
Bonjour à vous,
Merci des liens transmis et de toutes vos réponses !
Merci du temps passé à m'informer. J'apprécie grandement votre aide.
Je situe un peu mieux les enjeux et il faudra que je chiffre bien la rentabilité que je peux attendre de mon investissement qui se situe à Paris.
Etant vraiment novice, une info attire mon attention ds vos réponses, vous mentionnez "loyer + charges". Dois je comprendre que les charges versées par le locataire ne sont pas imposables ? C'est à dire que le bailleur n'a pas à les déclarer en régime foncier ?
Ex : pour un loyer de 400€ et 50€ de charges seuls les 400€ seront imposés ?
Et dans ce cas, comment faut il doser loyer et charges ?
J'imagine qu'il faut optimiser ce dosage et bien sûr que les charges représentent des charges réelles (basées sur les charges trimestrielles payées au syndic ?)
Merci de votre éclairage.
Bon we !
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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 10:02:10
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Citation :
Initialement entré par Hoodoo
Mais je confirme ce qu'ont dit les autres participants : c'est la qualité de l'immeuble qui passe avant toute considération, même la fiscalité !
@bonentendeur.
Bonjour
Merci de ton avis. Qu'entends tu par qualité de l'immeuble ?
En bon état, bonne copro, pas de mauvais payeur ?
Merci !
a+ |
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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 10:04:34
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Citation :
Initialement entré par martin gal
[blue]4. Le régime fiscal en meublé est-il vraiment plus avantageux ? et présente t'il un risque au niveau de l'administration fiscale ?
[blue]En général le meublé est plus avantageux quand il n'y a pas de travaux à déduire. Mais l'avantage n'est pas si énorme pour deux raisons : 1/ la déduction de 72% s'applique au produit total (loyers + charges) et non aux seuls loyers comme en régime foncier; 2/ en meublé vous êtes redevable de la taxe professionnelle, que le fisc oublie souvent de réclamer mais pas toujours, et qui peut représenter 1 mois de loyer.
Le risque par rapport au fisc ? Aucun si votre déclaration est réglo. La location meublée n'est pas un délit.
Bonjour mille mercis de vos réponses et des liens transmis.
Pouvez vous me confirmer que seuls les loyers sont imposés et non les charges en régime foncier ?
Ds ce cas comment optimiser ce paramètre ?
Merci de votre aide précieuse,
Bon we ! |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 11:13:00
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sonia75,
En réponse à votre question:
Pouvez vous me confirmer que seuls les loyers sont imposés et non les charges en régime foncier ?
Ds ce cas comment optimiser ce paramètre ?
Oui seuls les loyers sont imposés dans le régime foncier. Les charges versées par le locataire n'ont pas à être déclarées.
Le montant des charges que vous faites payer à votre locataire n'est pas laissé à votre libre appréciation. Il n'y a rien à optimiser dans ce domaine. Pour fixer le montant de la provision mensuelle, vous devez prendre pour base le montant des charges récupérables de l'année passée (voir les comptes de la copro) + celui de la TEOM (voir l'avis de taxe foncière) puis diviser le tout par 12.
Une régularisation annuelle est à faire chaque année pour faire l'ajustement entre les provisions versées et les dépenses réelles. J'espère être clair, ce n'est pas simple à expliquer mais cela n'a rien de compliqué. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 11:39:38
|
| sonia: si c'est la rentabilité que vous recherchez, elle est meilleure en location commerciale.(murs de local commercial) |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 12:07:03
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Citation :
Initialement entré par sonia75
Bonjour
Merci de ton avis. Qu'entends tu par qualité de l'immeuble ?
En bon état, bonne copro, pas de mauvais payeur ?
Merci !
a+
La qualité, c'est d'abord un emplacement -géographiquement, l'immeuble doit être correctement situé- , et ensuite effectivement toutes les raisons que tu as justement dites 
@bonentendeur. |
Edité par - Hoodoo le 19 nov. 2005 12:07:32 |
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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 13:13:19
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Citation :
Initialement entré par martin gal
sonia75,
En réponse à votre question:
Pouvez vous me confirmer que seuls les loyers sont imposés et non les charges en régime foncier ?
Ds ce cas comment optimiser ce paramètre ?
Oui seuls les loyers sont imposés dans le régime foncier. Les charges versées par le locataire n'ont pas à être déclarées.
Le montant des charges que vous faites payer à votre locataire n'est pas laissé à votre libre appréciation. Il n'y a rien à optimiser dans ce domaine. Pour fixer le montant de la provision mensuelle, vous devez prendre pour base le montant des charges récupérables de l'année passée (voir les comptes de la copro) + celui de la TEOM (voir l'avis de taxe foncière) puis diviser le tout par 12.
Une régularisation annuelle est à faire chaque année pour faire l'ajustement entre les provisions versées et les dépenses réelles. J'espère être clair, ce n'est pas simple à expliquer mais cela n'a rien de compliqué.
Ok, merci beaucoup, cela me semble clair !
je ferai le calcul. |
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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 13:25:53
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Citation :
Initialement entré par nefer
sonia: si c'est la rentabilité que vous recherchez, elle est meilleure en location commerciale.(murs de local commercial)
Ok, merci de cette info. Quel en est l'avantage svp ?
Par ailleurs, quel autre paramètre peut on rechercher quand on fait un investissement immobilier si ce n'est la rentabilité ?? (à moins de l'occuper bien sûr).
Merci à vous, |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 22:48:35
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Vous financez en totalité par votre apport personnel !!!???
Soit votre banquier et nul, soit vous n'avez pas pris le temps de vous renseigner !!! Faites donc un prêt in-fine, avec adossement de votre PEL ou autre produit financier. Allez voir dare dare le site cbanque.com tout est expliqué sur les emprunts. Vous pourrez en plus déduire les intérêts !
Benoît |
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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 20 nov. 2005 : 12:07:49
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Citation :
Initialement entré par Benoix
Vous financez en totalité par votre apport personnel !!!???
Soit votre banquier et nul, soit vous n'avez pas pris le temps de vous renseigner !!! Faites donc un prêt in-fine, avec adossement de votre PEL ou autre produit financier. Allez voir dare dare le site cbanque.com tout est expliqué sur les emprunts. Vous pourrez en plus déduire les intérêts !
Benoît
Heu... bah en fait, je pensais que c'était mieux de faire comme ça...
Si on dispose de l'apport personnel suffisant, vaut il mieux quand même faire un prêt ?
Merci de votre aide ! Désolée si mes questions paraissent stupides...
J'ai pas grand monde pour me conseiller...
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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
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Optimiser la fiscalité d'une location
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