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Confus
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 10 nov. 2005 : 14:03:30
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Je rachète un bail mais à lecture du nouveau contrat établi par le mandataire, je m'aperçois que les clauses ont considérablement changé et que le bail qui m'est proposé devient léonin.
Le bailleur n'a plus AUCUNE obligation :
- il se dégage de toutes responsabilités en cas de travaux, pb de jouissance, vétusteté, vice ou toute autres causes pouvant causer la destruction des lieux loués 
- m'oblige à payer toutes les taxes, charges et impôts dont le prpriétaire pourrait être responsable à titre quelconque (donc ses impôts aussi  )
- à payer tous les travaux, petits ou gros, exécutés par le bailleur ou la copropriété et les charges afférantes à toutes les prestations fournies
- à payer la taxe foncière, les primes d'assurance pour l'immeuble...
Bref, je peux refuser de signer ce bail qui ne correspond pas à celui que je reprends ( ce nouveau bail devait être édité juste pour préciser la nouvelle activité et une petite augmentation de loyer, ce que j'acceptais) mais qu'en est-il de l'accompte que j'ai versé à la signature de la promesse de reprise de bail ? Je ne voudrais pas le perdre ! 
Par ailleurs, est-il possible de faire modifier ce nouveau bail et d'exiger que les conditions soient identiques à l'ancien (exepté pour le loyer et l'activité) ? 
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 nov. 2005 : 14:35:24
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pourquoi faire un nouveau bail??
S'il y a une modification de l'activité, il suffit de faire avenant. |
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Confus
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 11 nov. 2005 : 02:07:10
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C'est le bailleur qui l'a demandé (et la banque, qui finance la reprise de bail, le souhaite aussi)
En théorie, cela ne devait changer que le montant du loyer et l'intitulé de l'activité donc j'étais d'accord...
Mais maintenant...  |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 11 nov. 2005 : 05:56:20
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Bonjour,
Avez vous couché par écrit vos dires lors d'un pré contrat ?
De toute manière vous devez détenir une copie du bail initial.
C'est bien lui qui fait foi.
Vous pouvez alors négocier un nouveau bail cette fois-ci pour neuf ans et non plus pour le etrme qui restait à courrir.
D'une part les charges qui sont mises à votre contribution sont déductibles de votre résultat.
D'autre part de vous attribuer la charge de la taxe foncière de facto revient lors d'une réévaluation du bail à diminuer d'au moins dix pour cent les prétentions du bailleur.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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Confus
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 12 nov. 2005 : 02:12:12
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Je possède effectivement une copie du bail précédent et c'est ainsi que j'ai pu constater que le nouveau était très différent  ! D'ailleurs, le 1er fait 4 pages (contrat 'classique' de bail commercial), le nouveau en fait 14 !
En l'état, je ne pense pas qu'il faille que je l'accepte mais, du coup, j'ai peur de perdre l'accompte versé lors de la promesse de cession, car je me dédis...
Le locataire actuel à qui j'en ai parlé me dit que c'est un contrat classique et que tous ces termes ne sont que du "blabla"; n'empêche qu'en le signant, je n'ai le droit à rien et suis responsable de tout !!
Le bailleur dégage même sa responsabilité en ce qui concerne l'état et l'étanchéité de la vitrine et l'état de vétusteté des murs : pourtant, cela ne fait-il pas partie du "clos et couvert" ??
"diminuer les prétentions du bailleur" cela signifie demander une baisse du loyer ? Désolé, je suis novice !
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 12 nov. 2005 : 09:25:45
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le bail en lui même n'est pas léonin : il est tout à fait classique que le propriétaire se décharge de tout sur le locataire, même précisément du clos et du couvert.
Par contre, il n'est pas normal que le bail change lors d'un "rachat de bail" : il faudrait nous donner précisément votre situation :
- rachetez vous le fonds de commerce au locataire actuel ?
- rachetez vous uniquement le droit au bail ? et le bail qui était en fonctionnement jusqu'à présent autorisait il la cession de bail sans autorisation du bailleur ? |
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Confus
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 02:30:16
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Citation :
Initialement entré par dobaimmo
il faudrait nous donner précisément votre situation :
- rachetez vous le fonds de commerce au locataire actuel ?
- rachetez vous uniquement le droit au bail ? et le bail qui était en fonctionnement jusqu'à présent autorisait il la cession de bail sans autorisation du bailleur ?
Il s'agit d'une cession de bail (et non du fond de commerce) faite avec l'autorisation du bailleur (c'était une des conditions suspensives mentionnées dans la promesse de cession).
Le bail qui fonctionnait jusqu'à présent n'a théoriquement été changé que pour repartir sur un bail de 9 ans avec une légère augmentation du loyer + la désignation de mon activité, ce que j'avais accepté oralement dès le début (rien n'a été mentionné par écrit sur à ce sujet...)
La promesse porte le nom de "cession de bail sous condition suspensive" (celle-ci étant = "obtention de l'accord du propriétaire des lieux à laprésente cession et rédaction d'un nouveau bail").
Par ailleurs, l'entrée en jouissance devait se faire au 1er novembre et cela n'a pas encore été fait (l'accord écrit du bailleur n'ayant été fait que le 9/11).
Puis-je jouer là-dessus pour éventuellement tout annuler sans perdre mon acompte versé au locataire actuel ?
Enfin, le fait que le propriétaire se décharge de tout est donc légal ? il n'a donc aucune obligation ???
Celles qui étaient mentionnées dans le bail précédent (non concurrence, assurance de la jouissance, clos et couvert...) ont disparu; puis-je demander à ce qu'elles soient "rétablies" ?
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 16 nov. 2005 : 13:32:43
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Citation :
Initialement entré par Confus
Citation :
Initialement entré par dobaimmo
il faudrait nous donner précisément votre situation :
- rachetez vous le fonds de commerce au locataire actuel ?
- rachetez vous uniquement le droit au bail ? et le bail qui était en fonctionnement jusqu'à présent autorisait il la cession de bail sans autorisation du bailleur ?
Il s'agit d'une cession de bail (et non du fond de commerce) faite avec l'autorisation du bailleur (c'était une des conditions suspensives mentionnées dans la promesse de cession).
Le bail qui fonctionnait jusqu'à présent n'a théoriquement été changé que pour repartir sur un bail de 9 ans avec une légère augmentation du loyer + la désignation de mon activité, ce que j'avais accepté oralement dès le début (rien n'a été mentionné par écrit sur à ce sujet...)
La promesse porte le nom de "cession de bail sous condition suspensive" (celle-ci étant = "obtention de l'accord du propriétaire des lieux à laprésente cession et rédaction d'un nouveau bail").
Par ailleurs, l'entrée en jouissance devait se faire au 1er novembre et cela n'a pas encore été fait (l'accord écrit du bailleur n'ayant été fait que le 9/11).
Puis-je jouer là-dessus pour éventuellement tout annuler sans perdre mon acompte versé au locataire actuel ?
Enfin, le fait que le propriétaire se décharge de tout est donc légal ? il n'a donc aucune obligation ???
Celles qui étaient mentionnées dans le bail précédent (non concurrence, assurance de la jouissance, clos et couvert...) ont disparu; puis-je demander à ce qu'elles soient "rétablies" ?
Comme le souligne très justement Dobimmo, il faut être précis sur les termes employés et particulièrement s'agissant de baux commerciaux.
Si le Bail n'est pas cessible sans le fond , il faut l'accord écrit du Bailleur.
Si ensuite vous rédigez un nouveau Bail avec changement d'objet , modification du loyer etc, ce n'est plus une cession de Bail, cela ressemble à une cession de fond de commerce avec déspécialistion.
Pour ce genre de "cession" qui n'en est pas une faites impérativement rédiger l'acte soit par un notaire soit par un juriste habilité.
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Confus
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 23 nov. 2005 : 00:25:17
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L'acte a bien été rédigé par l'avocat (celui de l'actuel locataire) = "cession de bail sous condition suspensive", celle-ci étant : obtention de l'accord du bailleur et rédaction d'un nouveau bail (pour le mettre au nom de ma société et préciser la nouvelle activité)
Le pb est que le nouveau bail a des conditions draconniennes ! |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 24 nov. 2005 : 11:50:45
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Citation :
Initialement entré par Confus
L'acte a bien été rédigé par l'avocat (celui de l'actuel locataire) = "cession de bail sous condition suspensive", celle-ci étant : obtention de l'accord du bailleur et rédaction d'un nouveau bail (pour le mettre au nom de ma société et préciser la nouvelle activité)
Le pb est que le nouveau bail a des conditions draconniennes !
C'est donc bien ce que je vous ai dit plus haut.
le Bail n'étant pas cessible sans les "fond de commerce" vous allez tout simplement faire un nouveau Bail avec le propriétaire.
Ainsi le propriétaire est parfaitement libre d'imposer tout ce qu'il veut ce qui en pratique veut dire "augmentation du loyer " et autres garanties.
Qand au "cédant" qui n'a en fait rien à "ceder" puisque ce qu'il vous "cède" n'est pas "cessible", il vous "ponctionne" au passage .
Charge à vous de savoir si vous voulez absolument être à cet emplacement pour le prix demandé.
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 26 nov. 2005 : 17:12:54
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Citation :
Initialement entré par Soyouz
le Bail n'étant pas cessible sans les "fond de commerce" (...)
FAUX.
@bonentendeur. |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 26 nov. 2005 : 18:12:50
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Citation :
Initialement entré par Hoodoo
Citation :
Initialement entré par Soyouz
le Bail n'étant pas cessible sans les "fond de commerce" (...)
FAUX.
@bonentendeur.
LA CESSION DU BAIL SANS LE FONDS
Lorsqu'un locataire souhaite céder son bail tout en continuant à exploiter son fonds dans d'autres locaux, il doit en demander l'autorisation au propriétaire.
Cela peut être le cas notamment lors du transfert du point de vente dans un autre endroit.
Il ne faut pas oublier également de solliciter l'accord des principaux mandants (dépositaires, éditeurs).
La cession du bail sans le fonds n'est pas protégée par le statut des baux commerciaux.
Le propriétaire peut donc :
soit interdire purement et simplement la cession du bail sans cession du fonds ;
soit donner son accord en demandant le versement d'une indemnité de 1 à 3 ans de loyer.
Si le locataire refuse de payer cette indemnité, il détient deux possibilités soit :
donner son congé et perdre son droit au bail sans pouvoir prétendre à aucune indemnité d'éviction ;
demander au propriétaire la modification des activités spécifiées dans son bail commercial (procédure de despécialisation) pour pouvoir vendre le fonds à l'acquéreur et régulariser ensuite la cession.
Dans les deux cas - cession du bail avec ou sans le fonds - il n'y aura pas un nouveau bail.
L'acquéreur devient simplement titulaire du bail en cours avec tous les droits et obligations qui en découlent.
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 26 nov. 2005 : 19:04:28
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C'est mieux, mais le propriétaire peut aussi donner son accord, tout simplement, sans contrepartie.
@bonentendeur. |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 26 nov. 2005 : 20:02:04
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Citation :
Initialement entré par Hoodoo
C'est mieux, mais le propriétaire peut aussi donner son accord, tout simplement, sans contrepartie.
@bonentendeur.
Le commerçant peut également donner son fonds de commerce tout simplement sans contrepartie.
Mais nous sommes loin de la question posée au départ. |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 26 nov. 2005 : 20:10:11
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| Mais en plein coeur de la réponse que vous voulez y apporter. |
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Confus
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 28 nov. 2005 : 01:54:25
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Citation :
de vous attribuer la charge de la taxe foncière de facto revient lors d'une réévaluation du bail à diminuer d'au moins dix pour cent les prétentions du bailleur.
Y a-t-il obligation (avec textes écrits ) car cela n'a pas été fait (au contraire il y a eu augmentation du loyer!)...
Citation :
LA CESSION DU BAIL SANS LE FONDS
La cession du bail sans le fonds n'est pas protégée par le statut des baux commerciaux.
Qu'est-ce que cela veut dire ??? 
Citation :
Dans les deux cas - cession du bail avec ou sans le fonds - il n'y aura pas un nouveau bail.
L'acquéreur devient simplement titulaire du bail en cours avec tous les droits et obligations qui en découlent.
Ici, il s'agit d'une cession sans le fonds, pour cause de départ en retraite...
Et il y a un nouveau bail ! La rédaction du nouveau bail ayant été demandée par le bailleur même et étant une des conditions suspensives de la cession...
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 28 nov. 2005 : 11:01:57
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Citation :
Initialement entré par Confus
Citation :
de vous attribuer la charge de la taxe foncière de facto revient lors d'une réévaluation du bail à diminuer d'au moins dix pour cent les prétentions du bailleur.
Y a-t-il obligation (avec textes écrits ) car cela n'a pas été fait (au contraire il y a eu augmentation du loyer!)...
Citation :
LA CESSION DU BAIL SANS LE FONDS
La cession du bail sans le fonds n'est pas protégée par le statut des baux commerciaux.
Qu'est-ce que cela veut dire ???
Citation :
Dans les deux cas - cession du bail avec ou sans le fonds - il n'y aura pas un nouveau bail.
L'acquéreur devient simplement titulaire du bail en cours avec tous les droits et obligations qui en découlent.
Ici, il s'agit d'une cession sans le fonds, pour cause de départ en retraite...
Et il y a un nouveau bail ! La rédaction du nouveau bail ayant été demandée par le bailleur même et étant une des conditions suspensives de la cession...
Comme je vous l'ai expliqué plus haut , la cession du BAIL SEUL sans le fonds de commerce n'est possible qu'avec l'ACCORD du Bailleur.
Alors qu'au contraire le Bailleur ne peut pas s'opposer à la CESSION du FONDS avec le BAIL d'ORIGINE .
Dans votre cas qui est tout à fait classique, le propriétaire Bailleur , fort de sa position c'est a dire de l'accord que vous êters obligé d'obtenir puisqu'il ne s'agit pas d'uen cession de FONDS de commerce mais d'una Bail qui n'est pas cessible SEUL , fort de cette position donc, le Bailleur en profite pour changer toutes les conditions du Bail en vous proposant un NOUVEAU BAIL COMMERCIAL.
Et si vous ne voulez pas accepter les conditions du Bailleur, votre pseudo CESSION de BAIL seul ne vaut rien.
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Bail léonin : que faire ?!
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