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ludoleking
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 11 nov. 2005 : 13:01:57
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Bonjour,
Je suis propriétaire d'un bien immobilier d'une valeur de 150 000 euros. Je souhaiterai céder mon bien et je me demande pourquoi je passerai par une AI ? (comme vous dîtes, sourire)
En tant que particulier je peux passer mes annonces perso, en parler au tour de moi, faire les visites, il est vrai que pour les normes obligatoires comme loi carez, amaiante, plomb etc...il faut un peu se renseigner mais le coût d'une validation d'expert et relativement abordable (à moins que je sois tombé sur un escroc ? lol et oui "tout le monde il est beau tout le monde il est gentil sur terre !!)
Donc je me demande ce que l'AI peut m'apporter concrètement ? je peux considérer que le niveau d'honoraire m'importe peu si il y a un réel travail derrière mais que l'on me décrit alors.
En effet ce que je recherche c 'est 1) de vendre vite en moins de 3 mois et 2) de faire la meilleure affaire.
Merci pour vos réponses qui éclairera mes choix.
Si pour le l'acheteur que je serai bientôt par la suite de cette vente , je peux saisir un peu l'intérêt de l'AI et encore faute aux honoraires élevés qui parfois ne sont pas justifiés me laissent perplexe de cet intérêt...notament pour les primo-accédants qui se fotn souvent avoir via les AI, enfin je généralise bien sûr mais c'est bien là l'image que vous avez (expériecne perosnnelle et lectrure sur ce forum entre autres)
Enfin et bien en tant que simple citoyen il est vrai que le métier d'AI est très difficilement appréciable et encore plus entre les différents acteurs franchisés locaux, groupe nationaux etc..
Voilà au plaisir de vous lire.
(Euh j'ai parcouru le forum, super instructif mais au final une AI fait peur :-)) alors quel est sa réelle valeur ajoutée ?
A titre indicatif je travaille chez un fabricant de récepteur satellite comme commercial export et je peux vous dire que la VA de nos produits/service sont l'angle de nos partenariats et le réel choix de nos clients. Merci pour vos réponses.
Vendre ou acheter ce n'est qu'une question de relationel client
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 nov. 2005 : 14:06:33
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c'est comme dans tous les métiers...il y a les bons et les mauvais!
il est vrai que sur ce site sont plutôt rapportées les mauvaises expériences.
un client satisfait, qu'il soit le vendeur ou l'acheteur, prend rarement la peine de venir adresser des félicitations sur un forum |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 11 nov. 2005 : 15:29:59
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Voici quelques uns des points qu'il vous faudra résoudre :
1 - La diffusion d'une simple annonce de particulier restreint énormément le nombre d'acquéreurs potentiels.
Et je pense que vous serez d'accord avec moi que pour obtenir le MEILLEUR prix de vente, il est préférable d'avoir la diffusion de l'offre la plus large possible.
(encore faut il trouver le bon agent immobilier, celui qui vous offrira la meilleure diffusion de votre offre)
2 - L'évaluation du bien est souvent difficile, trop basse vous perdez de l'argent, trop élevée, vous perdez beaucoup de temps, et au final souvent de l'argent car le bien se vend après une longue période, d'ou une dévalorisation artificielle, mais effective.(encore faut il trouver le bon agent immobilier, celui qui, par le grand nombre de transactions qu'il réalise aura la meilleure bas de données de biens vendus pour réaliser l'évaluation comparative)
3 - La disponibilité totale au service de la vente de votre bien, tant vous serez sollicité par de nombreux prétendus acquéreurs, dont vous ne connaitrez ni la motivation réelle, ni la motivation (et capacité) financière, ni l'historique du projet (bien à revendre qui serait surévalué...)
(encore faut il trouver le bon agent immobilier, qui saura, pour chaque contact acquéreur, établir une découverte du projet de celui ci plutot que de vous amener tous les "touristes")
4 - Une patience à toute épreuve, pour supporter les interminables visites, les remarques acidulées, et les mines peu engageantes des visiteurs qui souhaitent "tout voir coute que coute" alors même que votre bien ne correspond pas à leurs attentes.
(encore faut il......vous m'avez compris!)
5 - L'approche de faisabilité financière, assez délicate à effectuer en tant que particulier, tant il vous sera malaisé de demander à chaque visiteur le montant de ses économies, la provenance de son apport, ses revenus mensuels et ses crédits en cours !
(encore faut il.......)
6 - La cruelle incertitude qui accompagne l'attente des propositions "imminentes" que vous promettront bon nombre (alors même qu'ils n'ont absolument pas la moindre intention de donner suite.
(Il est vrai que notre qualité d'intermédiaire fait que nous pouvons, de la part de nos acquéreurs, tout entendre alors qu'ils rechignent à décevoir le vendeur qui est forcément "amoureux" de son "chez lui")
7 - La négociation du prix, tant vous constaterez que vos intérêts sont diamétralement opposés à ceux de votre acquéreur...qui LUI AUSSI souhaite acheter au MEILLEUR PRIX !
Sans compter les innombrables occasion de se braquer ou de braquer le client potentiel lors d'une négociation directe !
(encore faut il trouver l'agent immobilier qui saura défendre votre patrimoine, sans pour autant laisser partir LE bon client)
8 - L'entente à trouver sur les modalités de la transaction, outre le prix, délai de réitération, liste de ce que laisserez dans la cuisine, état du bien, contrats éventuels en cours....
(encore faut il.....)
9 - La rédaction de l'avant contrat, car, quoique l'on en dise, la rédaction lorsqu'elle est faite par le notaire n'entre ABSOLUMENT PLUS dans un cadre commercial, mais dans un seul cadre juridique.
(encore faut il....)
10 - L'attente de la fin du délai de rétractation, car sachez le, il y plus de 4 fois plus de rétractation dans les transactions de particulier à particulier que dans celles réalisées par le biais d'un agent immobilier.
11 - Le coût (que vous n'avez pas évoqué...) des nombreux cierges qu'il vous faudra bruler pour invoquer tous les saints afin que ceux ci aident l'acheteur à obtenir un prêt dont vous n'avez absolument pas pu analyser, et dont vous ne pouvez par maitriser la faisabilité...
(encore faut il...je me répète je crois  )
12 - Vous serez en revanche, parfaitement à l'aise le jour de la signature de l'acte authentique, mais la présence à vos cotés de l'intermédiaire peut parfois "sauver des ventes"...je l'ai déjà vécu.
Ces divers points soulevés ne sont pas exhaustifs, mais vous auront donné, je l'espère en tout cas, matière à réflécher sur la meilleure méthode à employer.
Outre ceux ci, le point crucial est les temps et l'"nergie que vous consacrerez à cette opération; Si votre activité professionnelle vous le permet et/ou si vous en avez le temps et l'énergie, l'expérience peut être agréable;
C'est exactement le même calcul que celui qui consiste à faire soi même ses travaux de rénovation, d'aménagement ou de décoration, plutôt que de faire appel à un artisan.
Pour ma part, mon activité professionnelle est si prenante, et mon temps de loisir est si compté que depuis plus de 20 ans, je n'ai jamais vendu moi-même mes véhicules lorsque j'en change...et ce quelque soit le "bénéfice" que j'aurai pu en retirer.
Cordialement.
Gilles |
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ludoleking
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 11 nov. 2005 : 18:06:06
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Merci pleinement Gilles pour l'ensemble des informations apportées, en effet devant tant de points forts importants à gérer, je commence à comprendre la nécessité d'un AI, mais il faut tomber sur la bonne AI mais je pense qu'il y en a plus que des mauvaises.
Cependant ma question c'est basée sur 2 réflexions distinctes, la première, via la remontée d'information de propriétaires ou acquéreurs qui par expérience ou ouie dire ont eu une mauvaise expérience, on dit souvent "escrocs" mais cela est bien réducteur pour une AI.
La deuxième réflexion est née sur ce forum en lisant les courriers notament sur la réalité du marché, 80 % de biens mandatés pour seulement un taux de transformations de 50 %, si j'enlève les 20 % de gens qui cherchent à resquier, à filouter (sport très français, voir latin) il reste tout de même 30 % de gens qui ne souhaitent pas passer par une AI ? pourquoi ? j'enlève la notion du coût honoraire de 8% à 10 % qui semble "le jutse prix" de l'ensemble de la démarche d'une AI comme décrite par vous Gilles.
Donc oui le français est mauvaise langue mais alors pourquoi les pdm sont si basses ? (comme vous le devinez l'analyse pdm, marché dont je suis coutumier dans mes produits est sensiblement la même toute proportions gardées avec le marché Immoblier)Pourquoi 1 "vendeur de biens" sur 2 ne passe pas par une AI, alors que cela est son métier ?
Merci pour le temps que vous accordez à ma réponse.
cordialement.
Vendre ou acheter ce n'est qu'une question de relationel client |
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Stady
Pilier de forums
654 réponses |
Posté - 11 nov. 2005 : 18:48:07
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Bonsoir Ludo,
Les honoraires ne seront pas à votre charge et comme le souligne ghgh, vous gagnerez du temps si vous ne recevez pas ni triez pas les gens vous-mêmes. Vous éviterez aussi certaines questions gênantes du style "voisinage" et autres... surtout quand celui-ci laisse à désirer. D'autre part, quand compromis de vente il y aura, passer en agence (généralement à proximité de votre domicile) est bcp plus rapide que prendre rv chez le notaire de trouver date commune avec votre acquéreur...
Ceci dit, vous pouvez aussi mettre votre annonce dans plusieurs AI en mandant non exclusif. Moi sur environ 5 agences, une seule se bougeait mais a permis la vente. Parallèlement, j'avais mis mon annonce sur PAP et beaucoup de monde venait mais certains en touristes... et m'ont fait perdre un temps précieux.
Concernant les agences, mon avis reste cependant mitigé car j'ai du baisser mon prix net vendeur afin qu'eux rajoutent leurs honoraires pour arriver au prix du marché...
A vous d'être fin négociateur |
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alsatoax
Pilier de forums
444 réponses |
Posté - 11 nov. 2005 : 19:07:08
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les services que propose ou que devrait proposer une agence :
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ludoleking
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 12 nov. 2005 : 00:36:34
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bonsoir merci pour les informations...euh moi c'est eric...merci je note...
Vendre ou acheter ce n'est qu'une question de relationel client |
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ludoleking
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 12 nov. 2005 : 01:18:12
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Je me disais pourquoi si cela semble si compliqué et certainement juste pour les AI de percevoir sa com, la moitié des gens ne passent pas par vous, c'est à dire qu'il y a 50% pour en grois et 50% contre...??? qui croire ? ;-)
Vendre ou acheter ce n'est qu'une question de relationel client |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 12 nov. 2005 : 09:03:52
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Citation :
Initialement entré par ludoleking
Je me disais pourquoi si cela semble si compliqué et certainement juste pour les AI de percevoir sa com, la moitié des gens ne passent pas par vous, c'est à dire qu'il y a 50% pour en grois et 50% contre...??? qui croire ? ;-)
Vendre ou acheter ce n'est qu'une question de relationel client
Etant professionnel à la retraite, je viens de vendre quelques appartements .
J'ai préféré passer par mes anciens confrères et leur payer une commission.
Je suis très satisfait de leur service vu le nombre de visites , je pense avoir vendu dans de meilleures conditions.
Mais chacun peut s'exercer au métier , comme d'autre bricolent leur plomberie eux mêmes , s'ils en sont capables pourquoi pas.
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 12 nov. 2005 : 09:59:31
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Citation :
Initialement entré par ludoleking
Je me disais pourquoi si cela semble si compliqué et certainement juste pour les AI de percevoir sa com, la moitié des gens ne passent pas par vous, c'est à dire qu'il y a 50% pour en grois et 50% contre...??? qui croire ? ;-)
Vendre ou acheter ce n'est qu'une question de relationel client
Faux : 77 pour cent des vendeurs confient leur bien à un AI. 23 % seulement vendent seuls (après avoir demandé quelques estimations gratuites, bien sûr...). Reste 32 % qui finissent par vendre en direct après avoir confié un ou plusieurs mandats (9 en moyenne).
C'est de là que vient le problème. Faire tout ce que préconise Gilles n'est tout simplement pas possible en ne se faisant payer au mieux qu'une fois sur 10. Le seul moyen pour faire vraiment du travail de qualité est le mandat exclusif.
jcm |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 12 nov. 2005 : 10:55:03
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Citation :
Initialement entré par jcm
Citation :
Initialement entré par ludoleking
Je me disais pourquoi si cela semble si compliqué et certainement juste pour les AI de percevoir sa com, la moitié des gens ne passent pas par vous, c'est à dire qu'il y a 50% pour en grois et 50% contre...??? qui croire ? ;-)
Vendre ou acheter ce n'est qu'une question de relationel client
Faux : 77 pour cent des vendeurs confient leur bien à un AI. 23 % seulement vendent seuls (après avoir demandé quelques estimations gratuites, bien sûr...). Reste 32 % qui finissent par vendre en direct après avoir confié un ou plusieurs mandats (9 en moyenne).
C'est de là que vient le problème. Faire tout ce que préconise Gilles n'est tout simplement pas possible en ne se faisant payer au mieux qu'une fois sur 10. Le seul moyen pour faire vraiment du travail de qualité est le mandat exclusif.
jcm
Si le travail d' Agent Immobilier était si facile , tous les notaires ouvriraient un cabinet de transactions.
En outre, il faut souligner que les VENDEURS récupèrent 27 % sur la commission de l'A I puisque la facture est déductible du calcul de la plus value.
(résidence principale non consernée).
En vendant en direct, le vendeur est taxé à 27 % sur son travail.
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
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ludoleking
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 12 nov. 2005 : 14:57:37
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Merci pour les informations, cela est rassurant de voir des explications concrètes, par contre je n'ai pas bien saisi la remarque de JCM sur les 27 %? donc si je vends par une AI je peux déduire de la plus value réalisé 27% de la commission AI ? cela est la première fois que j'entends cela mais pour le coup je passerai par une AI. Concernant les chiffres données sur le marché de ma part je les ai pris sur ce forum donc je suis pas encore convaincu de la véracité des chiffres. Mais plus informé grâce à vous, merci .
Vendre ou acheter ce n'est qu'une question de relationel client |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 08:54:21
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Citation :
Initialement entré par ludoleking
Merci pour les informations, cela est rassurant de voir des explications concrètes, par contre je n'ai pas bien saisi la remarque de JCM sur les 27 %? donc si je vends par une AI je peux déduire de la plus value réalisé 27% de la commission AI ? cela est la première fois que j'entends cela mais pour le coup je passerai par une AI. Concernant les chiffres données sur le marché de ma part je les ai pris sur ce forum donc je suis pas encore convaincu de la véracité des chiffres. Mais plus informé grâce à vous, merci .
Vendre ou acheter ce n'est qu'une question de relationel client
Les vendeurs devraient penser que 100 % de la facture de l'Agent Immobilier sera déductible du calcul de la plus value.
Grace à cette déductibilité, les vendeurs peuvent bénéficier jusqu'à 27 % d'économie d'impôts.
N'est ce pas là un argument qui peut mettre tout le monde d'accord sur l'intérêt de passer par un Agent immobilier ? |
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ludoleking
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 13:01:13
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bon dimanche,
Merci Soyouz voilà une information intéréssante.
Si la facture de l'AI est 100% dédudctible de ma plus value, elle va venir augmenter mon bien de 10 % ? pour le coup si mon bien est à 150 000 euros (en cohérence avec le marché bien sûr)
il faut rajouter la facture AI de 15000 euros soit la vente de mon bien à 165 000 euros, si elle se réalise je pourrai déduire de ma plus value, 100% de ma facture soit les 15000 euros ??? donc ma plus value se fera sur la base de mon prix net vendeur ?
je ne vois pas la différence si je le vends seul ? si ce n'est un prix plus attractif de ma part et des frais de notaire moindre.
(je suis peut-être "simplet" remarque ?;-))
Par contre en passant par une AI, la commission reversée à un notaire sera supérieur car elle se fera sur le prix de vente ?
Je trouve scandaleux le motnant de la com notaire de 7% car ils se disent profession libérale alors que la loi nous oblige à passer par eux !! et qui au final à une commission presque égal à l'AI sans apporter de service réel comme une AI peut faire selon ce site, et de ce que je commence à comprendre.
Vendre ou acheter ce n'est qu'une question de relationel client |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 13:26:28
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Citation :
Initialement entré par ludoleking
Je trouve scandaleux le motnant de la com notaire de 7% car ils se disent profession libérale alors que la loi nous oblige à passer par eux !! et qui au final à une commission presque égal à l'AI sans apporter de service réel comme une AI peut faire selon ce site, et de ce que je commence à comprendre.
Attention, ce que nous appelons tous à tort d'ailleurs, les FRAIS de NOTAIRE sont constitués pour la plus grosse partie par les DROITS de mutation.
Le montant des émoluments du notaire est bien plus faible que celà !
Concernant votre question sur la part de marché si faible des professionnels, la réponse de jcm est la plus probante; toutes les autres explications ne sont que des leures.
En effet, la profession d'agent immobilier à l'inverse de bon nombre de profession ne SAIT PAS aujourd'hui se protéger.
Imaginez le paysage suivant :
100 vendeurs
77 confient la vente à UNE agence en exclusivité
(ces 77 biens sont accessibles aux acquéreurs UNIQUEMENT par agence, par le biais de fichiers partagés)
23 vendeurs traitent directement.
Mettez vous maintenant dans la "peau" de l'acheteur :
1- je fais le parcouirs du combattant pour trouver un bien directement (et je dois donc visiter les 23 !!!)
2- je sollicite UNE SEULE agence qui me propose une SELECTION sur les 77 biens...
En outre, et dans ce paysage, il est certain que la proportion de vendeurs qui confiera la vente à une agence augmentera.
Cordialement.
Gilles |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 14:49:29
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Gilles,
Votre raisonnement repose sur une seule agence à laquelle 77 vendeurs donneront mission.
Dans la réalité les 77 vendeurs donneront mission à 1 ou 77x(y) agences
avec y compris entre 0 et alpha, généralement alpha est lui même encadré entre 1 et 10.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 17:19:42
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Relisez bien Bouzigues...
Je dis que 77 vendeurs donneront UN mandat exclusif à UNE agence, et que TOUTES ces agences mettront TOUS les biens en commun par le biais d'un fichier partagé.
Je vous accorde que cette démarche est aujourd'hui idéaliste, mais si la profession souhaite demain avoir une crédibilité et une part de marché plus conforme aux investissements et coûts de fonctionnement, c'est cette direction qu'elle doit prendre.
Cordialement.
Gilles |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 17:26:39
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Ghghgh,
Que penseriez vous de l'agence unique ?
Celle-ci existe déjà mais elle ne le sait même pas elle même, vous me direz elle n'a pas de carte professionnelle.
Qui est-elle donc ?
Cherchez bien, oui pensez aux DIA. Qui détient cette fameuse DIA à pas confondre avec l'hormone DIH, je ne sais plus d'ailleurs.
Oui la commune, détient le droit de préemption sur tout ce qui peut se vendre en matière immobilière dans le ressort de son territopire ou sur unepartie précise.
Alors avez-vous compris l'effet kiss cool, le premier effet, un véritable tsunami pour les AI.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 18:02:34
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Je vous avais déjà lu sur ce sujet Bouzigues.
Mais je ne pense pas comme vous.
En effet, outre le fait que les mairies n'ont pas vocation à exercer leur droit de préemption de façon systématique, un autre problème se pose :
l'exercice du droit de préemption sous-entend l'achat du bien.
Les mairies selon vous deviendraient alors marchand de biens ?
Cordialement.
Gilles |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 18:57:26
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Ghghgh,
Il n'est nullement écrit qu'elles useraient systématiquement de leur droit de préemption.
Il est entendu qu'elles achèteraient avec un boni pour le vendeur car en amont elles auraient eu des offres plus avantageuses.
Comme elles ne sont pas constituées pour faire du profit, le produit réalisé serait investi pour le confort de la collectivité territoriale.
Elles pourraient même créer un GIE qui prendrait en charge l'exploitation du droit de préemption.
Le fichier immobilier ainsi mis en place deviendrait également un observatoire fiscale de l'impôt direct local.
Quand la commune achète, rien ne précise qu'elle doit l'affecter à un usage public.
Rien ne lui interdit de revendre avec plus value.
Tout ce qui n'est pas interdit, par la simple logique est autorisé.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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Pourquoi passer par une AI en tant que vendeur ?
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