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frib
Contributeur débutant
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 Posté - 13 nov. 2005 : 14:36:29
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Bonjour a tous
Cette histoire est assez compliquée
Etant à la recherche d’un terrain pour construire, dans le département du 94, une agence immobilière du secteur me propose un terrain au prix de 167 694 Euros, après avoir visité, je décide de m’engager sur cette affaire.
J’apprends dans la foulée qu’il y a 2 agences sur l’affaire, une dans le secteur et une sur Paris qui détient le mandat et qui représente un notaire et qui lui représente des venderesses.
Bref tout ceci est logique
En octobre 2004, je suis convoqué à l’agence de paris pour signer officiellement une promesse unilatérale de vente, en présence de l’agence du 94, je verse à ce moment un acompte pour confirmer mon intention. Je reçois ultérieurement par retour de courrier une attestation du notaire des venderesses stipulant qu’elles s’engagent à me vendre le terrain et un reçu indiquant le versement de mon acompte sur un compte séquestre ( argent débité de mon compte.)
Jusque là tout est normal
En novembre 2004 je reçois une assignation au tribunal d’un monsieur H m’interdisant de passer en la forme authentique la promesse, date fixée pour avril 2005, en évoquant que lui aussi à signée une promesse avant moi, avec les venderesses
Ne souhaitant pas perdre cette affaire j’engage un avocat pour défendre mes intérêts et après de long mois et débats, un jugement est donné, déboutant monsieur H, et me donnant un bel avantage sur cette affaire.
Sauf qu’aujourd’hui novembre 2005 je n’ai toujours pas passé en la forme authentique ma promesse ?
Sous prétexte que l’agence de Paris n’a pas enregistré ma promesse dans les 10 jours auprès du trésor public
Les 2 agences, le notaire, et les venderesses connaissant cette information ne font absolument plus rien en ma faveur, de manière a régularisé cette affaire, au contraire même, ils se permettent même de refaire des évaluations de ce terrain 1 an plus tard et d’en informer les venderesses et plus précisément 320 000 Euros
Aujourd’hui, je me suis mis en contacte avec les venderesses.
Elles ne s’opposent pas à me vendre le terrain, mais me demande de prendre à ma charge tous les frais d’avocats qu’elles ont subis du fait que l’autre monsieur H les avaient attaquées, frais s’élevant à 11 690 Euros.
Je ne trouve pas cette méthode très honnête
Pour en finir, sachant que les 2 agences cumulées avaient des honoraires s’élevant à 20 524 Euros et que tout le monde à fauté.
Ne pourrais je pas refaire une promesse de vente en direct avec les venderesses de manière à éliminer tous ces intermédiaires sous contrôle de mon notaire ?
Puisque les venderesses n’auraient du toucher que 147 170 E frais d’agence déduit
(167694 – 20524 = 147170 E)
Ma promesse est elle caduc te ?
Le fait que l’agence n’ait pas enregistré ma promesse, puis le court-circuiter vis à vis de ses honoraires ?
Qu’en pensez-vous ?
Cordialement frib
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 14:43:53
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Citation :
Initialement entré par frib
En novembre 2004 je reçois une assignation au tribunal d#65533;un monsieur H m#65533;interdisant de passer en la forme authentique la promesse, date fixée pour avril 2005, en évoquant que lui aussi à signée une promesse avant moi, avec les venderesses
Ne souhaitant pas perdre cette affaire j#65533;engage un avocat pour défendre mes intérêts et après de long mois et débats, un jugement est donné, déboutant monsieur H, et me donnant un bel avantage sur cette affaire.
Sauf qu#65533;aujourd#65533;hui novembre 2005 je n#65533;ai toujours pas passé en la forme authentique ma promesse ?
Je ne sais pas ce que contient votre jugement. Vous avez néanmoins intérêt à le faire exécuter et même à forcer la vente judiciairement. Ceci aux conditions de l'offre. Si votre venderesse a des frais d'avocat à se faire rembourser, qu'elle se retourne contre la partie qui a perdu si elle le peut. Ce n'est pas à vous d'éponger les boulettes des uns et des autres. |
Edité par - LeNabot le 13 nov. 2005 14:58:41 |
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frib
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 14:46:58
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| et en ce qui concerne le non enregistrement dans les dix jours? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 14:56:23
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Le délai d'enregistrement ne concerne que les sous seing privés hors notaire. D'après ce que vous me dites, la procédure de promesse a été reçue par notaire lequel vous a délivré une attestation d'acceptation. Pour moi cette promesse n'a pas à être enregistrée au sens du Code Général des Impôts.
Article 1840 A du Code Général des Impôts.
(inséré par Edition du 1 juillet 1979))
Sans préjudice, le cas échéant, de l'application des dispositions de l'article 1741, est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seings privés enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seings privés enregistré dans les dix jours de sa date. |
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frib
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 15:07:35
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MERCI POUR CES ECLAIRCISSEMENTS
QUE PENSEZ VOUS DE COURT CIRCUITER LES AGENCES ET DE RECUPERER LEUR HONORAIRES ? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 15:09:55
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Citation :
Initialement entré par frib
MERCI POUR CES ECLAIRCISSEMENTS
QUE PENSEZ VOUS DE COURT CIRCUITER LES AGENCES ET DE RECUPERER LEUR HONORAIRES ?
Pour moi c'est une mauvaise idée. |
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frib
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 15:15:52
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ENCORE MERCI POUR VOTRE OPINION
A VOTRE AVIS COMMENT PUIS JE OU DOIS JE FAIRE POUR FORCER CETTE VENTE
PUISJE LE FAIRE SEUL OU LE FAIRE AU TRAVERS D'UN AVOCAT
ET ENCORE MERCI |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 15:44:01
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Citation :
Initialement entré par frib
ENCORE MERCI POUR VOTRE OPINION
A VOTRE AVIS COMMENT PUIS JE OU DOIS JE FAIRE POUR FORCER CETTE VENTE
PUISJE LE FAIRE SEUL OU LE FAIRE AU TRAVERS D'UN AVOCAT
ET ENCORE MERCI
Vous devrez avoir un avocat. Comme on est en matière immobilière, c'est du ressort du Tribunal de Grande Instance. Le ministère d'avocat y est obligatoire. |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 16:01:31
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Citation :
Initialement entré par frib
Bonjour a tous
Cette histoire est assez compliquée
Etant à la recherche d’un terrain pour construire, dans le département du 94, une agence immobilière du secteur me propose un terrain au prix de 167 694 Euros, après avoir visité, je décide de m’engager sur cette affaire.
J’apprends dans la foulée qu’il y a 2 agences sur l’affaire, une dans le secteur et une sur Paris qui détient le mandat et qui représente un notaire et qui lui représente des venderesses.
Bref tout ceci est logique
En octobre 2004, je suis convoqué à l’agence de paris pour signer officiellement une promesse unilatérale de vente, en présence de l’agence du 94, je verse à ce moment un acompte pour confirmer mon intention. Je reçois ultérieurement par retour de courrier une attestation du notaire des venderesses stipulant qu’elles s’engagent à me vendre le terrain et un reçu indiquant le versement de mon acompte sur un compte séquestre ( argent débité de mon compte.)
Jusque là tout est normal
Un élément m'échappe dans la lecture de votre message.
S'il s'agit d'une promesse "unilateralle" de vente , c'était au vendeur de la signer seul.
Ensuite c'est à vous de l'accepter en "tant que promesse de la part du vendeur", ce qui ne vous oblige pas à acheter mais engage le vendeur .
Le délais d'enregistrement part du jour de "l'acceptation par vous" qui peut être très postérieur au jour de la signature de la promesse et non pas du jour de la signature de ladite promesse par le promettant (le vendeur).
Sans doute faudrait il voir avec plus de précision" l'intitulé de ce contrat" car si l'un promet de vendre et en même temps l'autre s'engage à acheter, vous n'êtes plus en promesse ""unilateralle"" mais dans le cadre d'une vente qui ne nécessite pas d'enregistrement.
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 16:10:27
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Soyouz. Pour moi ça ressemble à une promesse d'achat acceptée par le vendeur. Mais peu importe les termes, l'important est que les deux parties ont consentie.
En octobre 2004, je suis convoqué l'agence de paris pour signer officiellement une promesse unilatérale de vente, en présence de l'agence du 94, je verse à ce moment un acompte pour confirmer mon intention. Je reçois ultérieurement par retour de courrier une attestation du notaire des venderesses stipulant qu'elles s'engagent à me vendre le terrain et un reçu indiquant le versement de mon acompte sur un compte séquestre ( argent débité de mon compte.) |
Edité par - LeNabot le 13 nov. 2005 16:11:12 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
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frib
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 16:27:12
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merci soyouz de vous y interresser et merci le nabot
cette promesse que j'ai signée en octobre 2004 est bien une promesse unilaterale de vente
elle a ete rediger par l'agence de paris
qui elle a ete mandater de la part d'un notaire (ce n'est pas son metier de vendre des terrains)
et qui lui (le notaire) represente ses clientes vendresses
ce qui ce passe aujourd'hui
on veux me faire croire que ma promesse n'est pas bonne parce que l'agence qui a redigé la prommsse et ou j'ai signée et verser de l'argent , n'a pas bien fait son travail et a ommis d'enresgistrer ma prommesse
tout le monde agences,notaire, venderesses se profitent de cet argument pour m'intimider de maniere a ce que je lache l'affaire et qui puisse en demander plus d'argent a un autre acheteur
puisqu'il évoque le double
c'est l'agence qui a commis cette erreur de ne pas enregistrer
et il font tout pour ce debarrasser de moi
merci de me donner des infos que je puisse reprendre du poil de la bete |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 16:33:31
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Soyouz. Pour moi ça ressemble à une promesse d'achat acceptée par le vendeur. Mais peu importe les termes, l'important est que les deux parties ont consentie.
En octobre 2004, je suis convoqué l'agence de paris pour signer officiellement une promesse unilatérale de vente, en présence de l'agence du 94, je verse à ce moment un acompte pour confirmer mon intention. Je reçois ultérieurement par retour de courrier une attestation du notaire des venderesses stipulant qu'elles s'engagent à me vendre le terrain et un reçu indiquant le versement de mon acompte sur un compte séquestre ( argent débité de mon compte.)
J'ai souhaité souligné cette subtilité car il arrive souvent que soit des particuliers , soit même des agences mélangent les termes "promesse", "sous seing", "compromis" "offre", "vente" .
En outre la majorité des particuliers pensent qu'en signant un acte chez un Notaire, il s'agit d'un authentique.
Erreur, car bien souvent, les actes signés chez les notaires sont des actes "SSP" qui commencent par " Entre MR X ... et M..Y" et non pas comme un acte authentique qui précise " Pardevant Maitre....
Les "promesses unilateralles" signées SSP mais en l'étude du notaire sont enregistrées sur "formules"dans les minutes du notaire et ensuite passent au trésor.
Au cas particulier de cet internaute, il aurait pu gagner son procès en produisant le reçu du Notaire alors que cela présume simplement de la date du contrat et non de sa validité.
Il est très étonnant qu'un A I fasse signer une promesse unilateralle.
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 16:41:43
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En complément à mon précédent message, et après lecture de la seconde ligne de question sur le même sujet, il semblerait que le notaire ait un "doute" sur l'obligation d'enregistrer ledit document.
Ceci que conforte dans l'idée que le terme " Promesse unilateralle" était peut être impropre à ce type de contrat , probablement plus proche du "compromis" que de la "promesse".
On peut d'ailleurs se demander d'ou sortirait un formulaire de " promesse unilateralle de vente " dans une agence immobiliere.
Enfin tout est possible.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 16:41:52
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Citation :
Initialement entré par Soyouz
Au cas particulier de cet internaute, il aurait pu gagner son procès en produisant le reçu du Notaire alors que cela présume simplement de la date du contrat et non de sa validité.
Non seulement il aurait pu, mais il me semble que son concurrent à l'achat a été carrément débouté !!!
L'internaute en question a dit :
Ne souhaitant pas perdre cette affaire j'engage un avocat pour défendre mes intérêts et après de long mois et débats, un jugement est donné, déboutant monsieur H, et me donnant un bel avantage sur cette affaire.
Citation :
Il est très étonnant qu'un A I fasse signer une promesse unilateralle.
C'est plus courant que vous ne le croyez.
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Edité par - LeNabot le 13 nov. 2005 16:43:04 |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 16:48:34
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par Soyouz
Au cas particulier de cet internaute, il aurait pu gagner son procès en produisant le reçu du Notaire alors que cela présume simplement de la date du contrat et non de sa validité.
Non seulement il aurait pu, mais il me semble que son concurrent à l'achat a été carrément débouté !!!
L'internaute en question a dit :
Ne souhaitant pas perdre cette affaire j'engage un avocat pour défendre mes intérêts et après de long mois et débats, un jugement est donné, déboutant monsieur H, et me donnant un bel avantage sur cette affaire.
Citation :
Il est très étonnant qu'un A I fasse signer une promesse unilateralle.
C'est plus courant que vous ne le croyez.
Quel interêt un Agent immobilier aurait il à faire signer une "promesse unilateralle" de vente , n'obligeant en aucune manière l'acquéreur à acheter ?
Ce type de contrat est normalement utilisé lorsqu'un promoteur engisage une opération sur un terrain avec les conditions suspensives , purge des recours etc.
qui peuvent durer des mois.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 16:57:26
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Citation :
Initialement entré par Soyouz
Quel interêt un Agent immobilier aurait il à faire signer une "promesse unilateralle" de vente , n'obligeant en aucune manière l'acquéreur à acheter ?
Bien je suis bien d'accord avec vous. Je n'y vois aucun intérêt non plus. Il faut demander cela aux "bestiaux" qui font signer un tel document qui n'a qu'une valeur morale à défaut d'engager fermement la partie qui la signe, vu qu'aucun délai de rétractation n'est en général purgé.
Pour en revenir au défaut d'enregistrement deux hypothèses.
1 - Promesse d'achat accepté par le vendeur en la forme authentique (je pense que c'est cela, puisque l'initiateur du fil parle d'attestation du notaire et que le séquestre lui a été versé) et là pas besoin.
2 - Sous seing privé déposé au notaire avec le DG, et c'est donc à ce notaire d'exécuter les lois fiscales, dont l'enregistrement. S'il ne l'a pas fait, il faudra qu'il avale le bouillon, car sa responsabilité civile est dès lors engagée. |
Edité par - LeNabot le 13 nov. 2005 16:58:26 |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 17:09:32
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par Soyouz
Quel interêt un Agent immobilier aurait il à faire signer une "promesse unilateralle" de vente , n'obligeant en aucune manière l'acquéreur à acheter ?
Bien je suis bien d'accord avec vous. Je n'y vois aucun intérêt non plus. Il faut demander cela aux "bestiaux" qui font signer un tel document qui n'a qu'une valeur morale à défaut d'engager fermement la partie qui la signe, vu qu'aucun délai de rétractation n'est en général purgé.
Pour en revenir au défaut d'enregistrement deux hypothèses.
1 - Promesse d'achat accepté par le vendeur en la forme authentique (je pense que c'est cela, puisque l'initiateur du fil parle d'attestation du notaire et que le séquestre lui a été versé) et là pas besoin.
2 - Sous seing privé déposé au notaire avec le DG, et c'est donc à ce notaire d'exécuter les lois fiscales, dont l'enregistrement. S'il ne l'a pas fait, il faudra qu'il avale le bouillon, car sa responsabilité civile est dès lors engagée.
Permettez moi quelques observations.
-Une "promesse d'achat" n'est pas une "promesse de vente" et n'entraine pas les mêmes obligations.
Mais il est fort possible que l'A I ait fait signer une "offre d'achat," qui "elle" n'a besoin d'aucun enregistrement .
Ceci conforterait le notaire lorsque qu'il "doute" de l'obligation d'enregister ce document.
-Si d'aventure l'A I avait fait signer une vraie " promesse unilateralle de vente" c'était à lui de passer au tresor pour la faire enregistrer ,s'il l'a précisé comme cela se fait normalement dans ce genre de contrat.( ou à l'un des contractants).
... La présente promesse sera enregistrée par la partie la plus diligente etc.."
Le chèque déposé chez le Notaire de préjuge en rien de la validité du contrat, et n'oblige pas le Notaire à enregistrer un contrat qu'il n'a pas rédigé lui même, n'étant pas mandaté pour en vérifier le contenu.
Ainsi , les A I qui rédigent des compromis, envoient le chèque au Notaire lorsqu'ils ne sont pas séquestre, et le Notaire doit encaisser le chèque de suite sans avoir à vérifier le contrat.
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 17:31:09
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Citation :
Initialement entré par Soyouz
Le chèque déposé chez le Notaire de préjuge en rien de la validité du contrat, et n'oblige pas le Notaire à enregistrer un contrat qu'il n'a pas rédigé lui même, n'étant pas mandaté pour en vérifier le contenu.
Et pourtant frib a écrit :
cette promesse que j'ai signée en octobre 2004 est bien une promesse unilaterale de vente elle a ete rediger par l'agence de paris qui elle a ete mandater de la part d'un notaire (ce n'est pas son metier de vendre des terrains)
et qui lui (le notaire) represente ses clientes vendresses.
Le notaire a bien mandaté l'agence, d'après ce que je lis, et en tant que mandant, ce notaire doit remplir correctement sa mission respectivement aux vendeurs. |
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Soyouz
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609 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 17:44:54
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par Soyouz
Le chèque déposé chez le Notaire de préjuge en rien de la validité du contrat, et n'oblige pas le Notaire à enregistrer un contrat qu'il n'a pas rédigé lui même, n'étant pas mandaté pour en vérifier le contenu.
Et pourtant frib a écrit :
cette promesse que j'ai signée en octobre 2004 est bien une promesse unilaterale de vente elle a ete rediger par l'agence de paris qui elle a ete mandater de la part d'un notaire (ce n'est pas son metier de vendre des terrains)
et qui lui (le notaire) represente ses clientes vendresses.
Le notaire a bien mandaté l'agence, d'après ce que je lis, et en tant que mandant, ce notaire doit remplir correctement sa mission respectivement aux vendeurs.
Il faudrait lire la portée du Mandat ou plus exactement la délégation du Mandat détenu par le Notaire.
Au demeurant , cela ne change pas grand chose au contrat que le bénéficiaire aurait signé en tant que "simple promesse" à son profit sans obligation d'achat.
Suivant ce qui est écrit dedans, (et personne ne le sait) , il est probablement fait mention de la personne présumer procéder à l'enregistrement .
Néanmoins je pense qu'il s'agit d'une "promesse" d'achat et non pas d'une "promesse de vente" ce qui change tout.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 17:53:43
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Citation :
Initialement entré par Soyouz
Néanmoins je pense qu'il s'agit d'une "promesse" d'achat et non pas d'une "promesse de vente" ce qui change tout.
Bien que frib dise le contraire, car il peut y avoir une erreur de titre sur le document, l'engagement ressemble fort à une promesse d'achat, qui a été ensuite acceptée par le vendeur. Je suis d'accord avec vous. Un tribunal le requalifiera sans problèmes. |
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promesse de vente non enregistrée
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