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 Sujet  |
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Pacman
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 14 nov. 2005 : 23:11:42
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Bonjour,
mécontent d'un résolution votée en assemblée générale, concernant une modification du règlement de copropriété déguisée votée à l'article 24, je souhaite porter recours au TGI.
Pourriez vous, SVP, m'éclairer sur le coût d'une telle procédure ainsi que le mode opératoire ?
J'ai compris qu'un ou plusieurs copropriétaires paieraient les frais d'avocat relatifs au recours. Qui paie les frais de défense ?
Merci d'avance
Pac man 
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 23:58:15
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si vous voulez faire une assignation en annulation d'une résolution, il faut avoir la qualité de défaillant ou d'opposant à cette réolution.Vous engagez les frais en tant que demandeur.
vous allez assigner le syndicat des copropriétaires, qui sera donc en défense ( frais et honoraires: en charges communes générales) |
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Pacman
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 21:08:20
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Merci pour votre réponse,
auriez vous une idée, même bien approximative, des frais qui reviendraient à chacune des parties en 1ère instance et en appel ?
d'avance merci.
Pac man  |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 22:26:50
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les honoraires sont libres mon cher monsieur pour les avocats, si vous n'avez pas des revenus vous pouvez demnader l'aide juridictionnelle...en ce qui me concerne j'ai attendu deux ans pour avoir la nullité de plusieurs questions, j'ai dépensé plus de 3000 euros en avocats et huissiers, on m'a concedé au titre de l'art. 700 1500 euros, 0 euros en dommage et intérêts et la coprop a payé plus de 2000 euros dont j'ai payé une partie dans les charges.
A l'arrivée : rien ne se passe, les copropriétaires qui ont fait des c...ne remttent pas en état et donc on repart dans les procédures.
C'st mon expérience, je ne sais pas quelle est votre problème, contactez l'ADIl ou des assoc. de défense des copropriétaires pour voir si s'est valable dans votre cas.
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 22:28:10
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| en m'excusant des fautes de frappe dues à une mauvaise utilisation du clavier d'un portable... |
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Pacman
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 22:49:59
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Vous êtes toute excusée et je vous remercie vivement pour votre témoignage. D'autres témoignages de copropriétaires ?
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 16 nov. 2005 : 23:02:59
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Citation :
Initialement entré par Pacman
Bonjour,
mécontent d'un résolution votée en assemblée générale, concernant une modification du règlement de copropriété déguisée votée à l'article 24, je souhaite porter recours au TGI.
Pac man
Bonsoir Pacman ( ah quel doux jeux !!!!!)
Pourriez vous me donner plus de details ?
De quoi s'agit il exactement ?
De la modification de la repartition des charges ? |
Edité par - air jordan le 16 nov. 2005 23:03:32 |
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Pacman
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 17 nov. 2005 : 00:43:23
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En quelques mots le problème est le suivant :
Le règlement d'une copropriété de 2 bâtiments est mal régidé :
il est écrit dans l'état descriptif de division de ce règlement que les façades sont des charges spéciales à chaque bâtiment. Il est aussi indiqué dans la partie règlementaire que les charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes générales comprennent notamment [...] Les dépenses de ravalement des façades du bâtiment, [...] et autres éléments des façades lorsqu’ils font l’objet d’une opération d’ensemble décidée par l’assemblée générale.
Tout le monde convient de la rédaction ambigüe du notaire (y compris celui-ci qui dans un courrier incrimine le géomètre). Cependant, le notaire nous a écrit (joint à un PV d'AG) qu'il considère que les charges sont communes aux 2 bâtiments.
La personne qui disposait seule des 2 bâtiments et qui a demandé la rédaction de ce règlement (et dispose encore d'environ 40% des parts réparties sur ces 2 bâtiments) a fait joindre au PV de la dernière AG un courrier indiquant que son intention initiale a toujours été que ces charges de ravalement soient par bâtiment.
Enfin, une résolution "d'interprétation" de ce règlement a été votée par l'assemblée générale à 59% des tantièmes. Cette résolution appuyée sur une consultation juridique dense indique que la copropriété considère que la seule lecture cohérente consiste à n'appliquer les charges de ravalement en charges communes générales que dans le cas d'une opération d'ensemble.
Cette résolution précise en conséquence que chaque bâtiment doit payer le ravalement de ses façades.
Bref, la situation est assez complexe et quelques éléments chiffrés et retours d'expériences permettraient de mesurer l'opportunité d'attaquer cette résolution...
Merci,
Pac man |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 17 nov. 2005 : 08:06:58
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Question d'importance : a-t-on constitué un syndicat secondaire ? Dans la négative je pense que la position du notaire est la bonne.
J'ai eu l'expérience d'une copropriété (tour + 5 petits immeubles) où les copropriétaires de la tour se sont constitués en syndicat secondaire juste avant la planification d'un ravalement et les dépenses ont été séparées (tour à part, et les petis immeubles aussi). La motivation profonde était que cela revenait moins cher pour chaque copropriétaire de la tour.
Ce cas de figure a été validé par un jugement du TGI. (la constitution du syndicat secondaire avait été contestée en vain par plusieurs copropriétaires des petits immeubles). |
Edité par - LeNabot le 17 nov. 2005 09:13:40 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 nov. 2005 : 11:53:44
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Il me semble qu'il faudrait ici être très précis, en rapportant très exactement ce qui est dit dans le RDC du classement des façades.
Sur la base de ce que dit Pacman :
1) - il est écrit dans l'état descriptif de division de ce règlement que "les façades sont des charges spéciales à chaque bâtiment. "
Il faudrait ici préciser s'il s'agit de "Charges" spéciales ou de "partie communes spéciales". Dans un EDD je vois mal des "charges" s'agissant de décrire, définir ce qui est commun, commun spécial et privatif
2)- Il est aussi indiqué dans la partie règlementaire que "les charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes générales comprennent notamment [...] Les dépenses de ravalement des façades du bâtiment, [...] et autres éléments des façades lorsqu’ils font l’objet d’une opération d’ensemble décidée par l’assemblée générale.".
Dans la mesure ou la façade de chaque bâtiment serait dite "partie commune spéciale à chaque bâtiment" la répartion d'un ravalement général devra se faire bâtiment par bâtiment. La mention "DU bâtiment" pour ce qui concerne la répartition irait dans ce sens.
Il faut donc voir ce qui est très exactement mentionné.
Mais sur le fond, je ne vois pas trop où serait le problème !
- dans le cas d'une prise en charge bâtiment par bâtiment, ce que je pense être le cas sur ce qui est dit par l'EDD, ravalement d'ensemble ou pas, il suffit que la facture soit répartie en 2 lots : la part du bâtiment A, celle du bâtiment B, distinction qui n'a d'intéret que si les 2 bâtiments sont différents et/ou que le cout du ravalement est différent (balcons ici, pas là, etc ....).
Si effectivement chaque façade est une partie commune spéciale à chaque bâtiment (ce que je pense, la memtion "charges spéciale à chaque bâtiment par volonté du propriétaire d'origine étant impropre mais tout de même explicite), la répartition devra se faire bâtiment par bâtiment.
Il faudrait voir si un tableau récapitilatif des charges existe dans le RDC qui distingue la répartition des charges 'façade' bâtiment par bâtiment.
En tout état de cause, une résolution modifiant le RDC ne pourrait être prise qu'à la double majorité de l'art.26, pour le moins, si ce n'est ici à l'unanimité s'agissant de la définition de de parties communes.
Pour autant, une résolution qui expliciterait les clauses du RDC, dans le sens qu'elles devraient avoir ici d'une répartition bâtiment par bâtiment, ravalement d'ensemble ou non s'agissant de façades "parties communes spéciales" et non improprement "charges spéciales", un vote à l'art.24 peut-il être admis ???
Pourquoi pas !! Il n'y a pas, me semble t-il, de modification sur le fond de clauses conventionnelles .....
Pacman, cela vous chagrine que la répartion soit bâtiment par bâtiment, chacun suivant ses tantièmes ?
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Edité par - gédehem le 17 nov. 2005 12:11:46 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 17 nov. 2005 : 12:50:01
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Pour autant, une résolution qui expliciterait les clauses du RDC, dans le sens qu'elles devraient avoir ici d'une répartition bâtiment par bâtiment, ravalement d'ensemble ou non s'agissant de façades "parties communes spéciales" et non improprement "charges spéciales", un vote à l'art.24 peut-il être admis ???
Pourquoi pas !! Il n'y a pas, me semble t-il, de modification sur le fond de clauses conventionnelles .....
Je pense qu'il sagit plutôt d'une difficulté assez sérieuse d'interprétation qui selon la solution a une répercussion économique non négligeable sur chaque copropriétaire. Là j'aurais tendance à dire que c'est à un tribunal de décider. Je doute que l'AG soit compétente juridiquement pour démeler et peigner cette assiette de spaghettis.
Citation :
Pacman, cela vous chagrine que la répartion soit bâtiment par bâtiment, chacun suivant ses tantièmes ?
La raison se devine. La répercussion sur le coût. C'est la conséquence des "maniaques" de la verticalité des dépenses. Il y en a qui pousse le raisonnement "escalier" par "escalier" et qui s'opposent par exemple à la pose de compteurs d'eau individuels parce qu'ils sont une famille de 8 personnes dans un 6 pièces.  |
Edité par - LeNabot le 17 nov. 2005 12:52:02 |
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Pacman
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 17 nov. 2005 : 20:40:10
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Pour Gédéhem et pour être précis, l'état descriptif de division est ainsi libellé:
Citation :
Constituent des parties communes spéciales aux copropriétaires de chacun des bâtiments, sans que cette énonciation soit limitative et dans la mesure où ces éléments existent :
• Les fondations, les éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment: gros murs, façades, pignons, refends, poteaux, etc. ... et, d'une façon générale, les éléments verticaux et horizontaux de structure, leurs ravalements intérieurs, extérieurs, mais non les revêtements superficiels dans les parties privatives, [...]
A vrai dire, la résolution d'interprétation votée par l'AG est particulièrement dense et est appuyée par une consultation juridique de 8 pages jointe à la convocation et décrivant pourquoi la seule lecture donnant sens au texte est celle proposée dans la résolution, pourquoi et dans quelles conditions l'assemblée générale est souveraine pour interpréter son règlement de copro. et pourquoi cette interprétation est opposable "sous contrôle du juge".
C'est pour évaluer l'intérêt d'exercer ce contrôle en saisissant le TGI que je recherche des retours d'expérience d'actions judiciaires ainsi que des éléments chiffrés, notamment relatifs au coût d'une telle action.
Merci |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 nov. 2005 : 21:44:26
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...D'où l'importance d'avoir le texte exact pour pouvoir en dire 2 mots ...
Pour ce qui concerne les façades de chacun des 2 bâtiments, le litige portant sur ce point, elles sont donc expressément mentionnées comme "parties communes spéciales" aux seuls copropriétaires de chacun des bâtiments pris séparément.
La façade de A est exclusivement aux copropriétaires de A.
Les travaux de ravalement devront donc être répartis séparément sur la facture, 1 lot travaux pour le A, 1 autre lot travaux pour le B, chacun des 2 lots étant conforme à la part des travaux du A et du B. (si les bâtiments sont différents et que les travaux ont eux aussi été différents d'un bâtiment à l'autre. Si tout est identique, c'est du 50/50, chaque bâtiment répartissant aux tantièmes de chacun des bâtiments.)
Il n'y a, de mon point de vue, aucune contestation possible ou autre lecture de ce qui est défini comme "partie commune spéciale" à tel bâtiment ici ou à tels copropriétaires ailleurs ...
C'est, de fait, 2 bâtiments séparés .....
Vous contestez cette lecture ? ... Est-ce dans ce sens que l'AG à pris une résolution ??? ... |
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