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 Sujet  |
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gwennran
Contributeur senior
77 réponses |
 Posté - 16 nov. 2005 : 13:03:01
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Bonjour à tous,
Je vis dans un appartement avec deux autres personnes, nous sommes colocataires sans lien de parenté. Nous envisageons d'acheter notre appartement dans l'optique de réaliser une plus-value.
J'ai droit au PTZ (prêt à taux zéro), ce qui ne sera probablement pas le cas de mes colocataires. Nous ferons chacun un prêt immobilier pour financer notre part (par nécessairement égale) de l'achat.
Pensez-vous qu'il vaut mieux acheter en indivision ou monter une SCI étant donné notre situation ?
Je me suis laissée dire que nous serions exonérés de taxe sur la plus-value dans le cas de l'indivision (car l'appartement est et restera notre résidence principale).
Merci d'avance pour vos conseils
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 16 nov. 2005 : 13:40:06
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Citation :
Initialement entré par gwennran
Bonjour à tous,
Je vis dans un appartement avec deux autres personnes, nous sommes colocataires sans lien de parenté. Nous envisageons d'acheter notre appartement dans l'optique de réaliser une plus-value.
J'ai droit au PTZ (prêt à taux zéro), ce qui ne sera probablement pas le cas de mes colocataires. Nous ferons chacun un prêt immobilier pour financer notre part (par nécessairement égale) de l'achat.
Pensez-vous qu'il vaut mieux acheter en indivision ou monter une SCI étant donné notre situation ?
Je me suis laissée dire que nous serions exonérés de taxe sur la plus-value dans le cas de l'indivision (car l'appartement est et restera notre résidence principale).
Merci d'avance pour vos conseils
Que vous soyez en indivision ou dans le cadre d'une SCI , l'exonération de plus value en cas de vente du bien utilisé en tant que résidence principale est acceptée par l'administration.
(ce n'était pas le cas avant pour une SCI)
Le choix indivision ou SCI devrait plus être guidé par d'autres considérations.
-Succession héritiers ?
-financement
-etc |
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gwennran
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 16 nov. 2005 : 15:26:25
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alors justement, hormis la question de la succession (qui ne se pose pas puisque nous comptons revendre dnas l'année), quelles seraient les autres questions à nous poser ?
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 16 nov. 2005 : 15:59:40
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Citation :
Initialement entré par gwennran
alors justement, hormis la question de la succession (qui ne se pose pas puisque nous comptons revendre dnas l'année), quelles seraient les autres questions à nous poser ?
Si vous comptez revendre dans l'année, je doute que l'opération soit valable.
Il est fort probable que les prix baissent l'année prochaine , or avec les frais de notaire et d'enregistrement vous pourriez vendre à perte dans un an.
Je pense que la bonne question est à ce niveau.
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gwennran
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 16 nov. 2005 : 16:54:12
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| en fait, on nous fait une proposition très en dessous des prix du marché (dans le cadre d'une vente à la découpe, et nous sommes lcoataires en place avec un bail restant de 5 ans)… |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 16 nov. 2005 : 17:17:37
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Citation :
Initialement entré par gwennran
en fait, on nous fait une proposition très en dessous des prix du marché (dans le cadre d'une vente à la découpe, et nous sommes lcoataires en place avec un bail restant de 5 ans)…
Ce peut être une opportunité de réaliser un achat dans des conditions équitables.
Ceci étant il ne faut pas rêver . Un marchand de biens qui vend " a la découpe" sait très bien calculer.
Aujourd'hui, il peut emprunter disons à moins de 4 % pour le portage de l'opération.
... Dont il faut retirer le loyer que vous payez.
Donc , s'il vous reste 5 ans de bail (Bail par une société je suppose) il est fort possible que cela ne lui coute rien de conserver en stock votre appart pour le revendre au prix de marché dans 5 ans .
Mais il est possible que le prix dans 5 ans soit inférieur à celui d'aujourd'hui.
Moralité , étudiez bien le prix que vous considérez comme "très en dessous du marché" .
Le problème sera le financement.
En effet, la banque va prêter avec les garanties habituelles , hypothèque etc...
Or si vous revendez au bout d'un an, il faudra purger les inscriptions etc.... pas mal de frais à prévoir en plus des frais de notaire à l'achat.
Il faudra prendre un prêt SANS INDEMNITES de remboursement anticipé.
Bref: sur un temps si court ce n'est pas gagné d'avance.
Bonne chance.
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gwennran
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 16 nov. 2005 : 17:43:41
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"purger les inscriptions" ? qu'est ce que ça signifie ?
pour les pénalités de retard, l'assurance et la garantie du prêt c'est pris en compte.
on se renseigne sur les couts de mise en copropriété et on sonde nos banques respectives pour le moment… mais reste la question du type d'achat : indivision avec convention ou SCI ? il me semble à la lecture des infos sur ce site et d'autres que l'indivision avec convention convient assez bien. la SCI semble très lourde à gérer non ? |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 16 nov. 2005 : 18:06:31
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Citation :
Initialement entré par gwennran
"purger les inscriptions" ? qu'est ce que ça signifie ?
pour les pénalités de retard, l'assurance et la garantie du prêt c'est pris en compte.
on se renseigne sur les couts de mise en copropriété et on sonde nos banques respectives pour le moment… mais reste la question du type d'achat : indivision avec convention ou SCI ? il me semble à la lecture des infos sur ce site et d'autres que l'indivision avec convention convient assez bien. la SCI semble très lourde à gérer non ?
L'indivision avec convention est plus simple que la SCI.
Car si vous faites de la plus value , même en Résidence principale, vous ne pourrez pas cedez la SCI qui serait imposée.
Vous serez obligé de ceder le bien et donc vous serez "collé" avec une SCI qui ne sert à rien.
Purger les inscriptions signifie radier les hypothèques prises par la banque.
La mise en copropriété incombe au vendeur puisqu'il va vous ceder un"lot", pas à vous.
Comptez environ 8 % de frais de notaire et taxes divers à 4,89% |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 16 nov. 2005 : 22:45:42
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Citation :
Initialement entré par gwennran
Bonjour à tous,
Je me suis laissée dire que nous serions exonérés de taxe sur la plus-value dans le cas de l'indivision (car l'appartement est et restera notre résidence principale).
Merci d'avance pour vos conseils
Vous faites confusion, à mon avis, avec le principe suivant : les ayants droit d'une indivision successorale sont hors du champ d'application de la plus-value en cas de revente entre coïndivisaires.
Sinon, étant donné vos intérêts non nécessairement convergents avec vos coacquéreurs, je vous conseillerais la création d'une SCI.
4,89 % = droits d'enregistrement
Emoluments du notaire = environ 1 % de la valeur du bien
+ frais accessoires = total proche de 8 %
@bonentendeur. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 16 nov. 2005 : 23:20:35
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Pas d'accord avec hoodoo. D'après ce que j'ai compris, tous les colocataires / acquéreurs sont d'accord sur le but: revendre dans l'année. Si c'est bien ça, et en admettant que le prix est effectivement intéressant et que le marché immo se stabilise et non baisse (ce qui est mon avis), alors il serait inutile de monter un usine à gaz (SCI) pour quelques mois.
Achetez en indivision et revendez ensuite. Ce sera le plus simple et le moins couteux. De plus, vous ne serez pas assujetti à l'impot sur les plus-values immo du fait que le bien sera votre résidence principale au moment de la vente.
Cordialement,
Pégase |
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gwennran
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 17 nov. 2005 : 09:41:04
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merci à tous les trois de vos réponses. pégse vous avez tout à fait compris notre idée. et nous sommes effectivement tous les trois tout à fait d'accord sur le but de cet achat. l'indivision avec convention est effectivement la solution qui me semble la plus adaptée, bien que je n'ai pas encore trouvé précisément ce que pouvait comporter une convention (hormis les parts de chacun à l'achat et à la revente).
croyez-vous qu'on puisse y indiquer qu'à partir d'un certain prix, nous nous engageons tous les trois à accepter la vente du bien (une façon de formaliser les choses et le but de l'opération) ?
en revanche pour les frais de mise en copropriété, il est spécifié dans la promesse de vente qu'ils seront à notre charge...
soyouz, quelles sont les "taxes divers à 4,89%" que vous mentionnez ? |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 17 nov. 2005 : 11:33:20
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Je crois qu'il faut dissocier 2 chose: l'achat et le convention.
Pour l'achat, vous achetez à 3 avec un apport chacun qui correspondra à votre pourcentage de copropriété. La répartition n'est pas règlementée (soit 33% chacun soit autre suivant vos moyens respectifs) mais elle déterminera le montant de la plus value que vous aurez chacun lors de la vente.
La convention tombe elle sous l'accord d'ordre privé. Vous pouvez le faire sous seing privé (gratuit) ou devant notaire (payant) mais si vous êtes touts déjà d'accord sur le principe, alors ça devrait être assez simple à rédiger et pas nécessairement notarié.
Cordialement,
Pégase |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 17 nov. 2005 : 14:05:21
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Citation :
Initialement entré par gwennran
merci à tous les trois de vos réponses. pégse vous avez tout à fait compris notre idée. et nous sommes effectivement tous les trois tout à fait d'accord sur le but de cet achat. l'indivision avec convention est effectivement la solution qui me semble la plus adaptée, bien que je n'ai pas encore trouvé précisément ce que pouvait comporter une convention (hormis les parts de chacun à l'achat et à la revente).
croyez-vous qu'on puisse y indiquer qu'à partir d'un certain prix, nous nous engageons tous les trois à accepter la vente du bien (une façon de formaliser les choses et le but de l'opération) ?
en revanche pour les frais de mise en copropriété, il est spécifié dans la promesse de vente qu'ils seront à notre charge...
soyouz, quelles sont les "taxes divers à 4,89%" que vous mentionnez ?
Vous dites que dans la promesse de vente les frais de mise en copropriété seront à votre charge ....
Il faut à mon sens être plus précis, car vu comme cela vous êtes supposé payer la totalité de la mise en copriété.
Il faut préciser que vous supporterez votre quote part de frais de mise en copropriété de l'immeuble à due concurrence de vos tantièmes (millièmes).
Les 4,89% sont en fait les taxes dues au trésor mais sachez que l'ensemble avec les frais de Notaire devrait être de l'ordre de 8 % ( a vérifier avec le notaire) environ 5+3=8
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acheter en SCI ou indivision ?
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