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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
 Posté - 24 nov. 2005 : 23:01:43
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Bonjour à tous,
Petite question aux spécialistes des règlements de POS:
Soit un terrain de 3000m2 dans une zone constructible sous conditions. La zone constructible englobant plusieurs hectares est régie par le fait qu'un minimum de 5'000m2 sont nécessaires pour déposer un PC.
Le propriétaire du terrain de 3'000m2 demande un CU et on lui indique que du fait que son terrain fait moins des 5'000 requis, il n'est pas (plus) constructible. Les parcelles limitrophes ayant toutes été urbanisées, le propriétaire invoque un cas de reliquat de zone. La commune refuse cette argument.
Qui a raison?
Merci d'avance,
Pégase
P.S. je n'ai pas le texte exacte par rapport au zonage concerné mais je peux me le procurer si nécessaire.
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 25 nov. 2005 : 01:17:06
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Toute décision de l’administration (et une mention sur un CU peut être considérée en droit administratif comme une décision de l’administration municipale) peut soit faire l’objet d’un recours, gracieux ou hiérarchique, avec suite éventuelle devant le Tribunal administratif, soit être déférée directement devant le Tribunal administratif. Allez sur Service Public pour voir les procédures dans l’une ou l’autre de ces deux branches.
Pierre |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 25 nov. 2005 : 12:38:05
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Merci Pierre pour votre réponse.
Je sais bien que l'on peut théoriquement attaquer en justice (TA) une décision administrative. Mais la question que je posais était plus basée sur la législation en matière de réliquat de zone afin de voir si effectivement la décision (ou indication dans ce cas) de la commune était contestable.
Cordialement,
Pégase |
Edité par - Pégase le 26 nov. 2005 19:51:49 |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 27 nov. 2005 : 04:25:01
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Pégase, il n'y a pas que le recours judiciaire au TA : il y a aussi le recours gracieux (auprès de l'autorité en cause, la mairie donc dans votre cas) et le recours hiérarchique (dans le cas où vous êtes, c'est l'autorité préfectorale – à saisir concrètement au niveau de la sous-préfecture dont vous dépendez, voire en direct à la DDE). Voir sur la fiche Service Public déjà mentionnée comment s’articulent ces différentes voies car il y a des aiguillages et des exclusions.
Sinon, je ne vois pas de faille dans la logique de votre interlocuteur municipal de poser que 3000 m² ne sont pas 5000 m²… (à moins que Laurent C sorte un articulet de derrière ses fagots, mais cela m’étonnerait…).
Pierre |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 27 nov. 2005 : 11:57:29
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les reliquats ou délaissés sont parfois interdits dans des réglements de POS relatifs, le plus souvent, aux zones à urbaniser.
Ainsi, on trouver certains POS qui disposent que la zone ne peut faire l'objet qu'une d'une urbanisation dans le cadre d'une ZAC, d'un programme d'ensemble, lotissement, PC groupé,..., étant précisé que l'opération ne doit pas avoir pour effet de crééer des terrains délaissés devenus inconstructibles du fait de leur superficie notamment.
Hélas, cette notion n'est pas "autonome" et vous ne pouvez pas reprocher à un POS d'etre modifié pour prévoir une superficie minimale constructible (mais depuis 2003, les cas ou le POS peuvent limiter la constructibilité sont limitativement énumérés: L.123-1-12° - de mémoire). Elle permet "seulement" de s'opposer à un projet dont votre terrain serait exclu pour une raison ou une autre (mésentente avec le promoteur par ex).
Cordialement,
Vincent
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 27 nov. 2005 : 14:02:54
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Merci Vinzz pour votre avis. Mais j'avoue ne pas trop bien comprends ce que vous dites. En particulier vous indiquez:
Citation :
...étant précisé que l'opération ne doit pas avoir pour effet de crééer des terrains délaissés devenus inconstructibles du fait de leur superficie notamment.
C'est pourtant exactement ce qui s'est passé. La zone est assez grande (2 ha) et les parcelles limitrophes ont été achetées pour être regroupées en une seule opération par un Office HLM pour un programme semi social / semi commercial en partie en accession (L'office HLM fait de la promotion). La zone est résidentielle et n'a pas fait l'objet d'un classement en ZAC ou autre.
L'office HLM est venu voir l'actuel propriétaire de la parcelle restante (3'000m2) en lui proposant de l'acheter à un prix dérisoire (du fait qu'il ne pouvait plus construire... ). Le proprio a refusé considérant ces manoeuvres comme un abus et veut lui même entreprendre un opération de promotion sur son terrain mais il se heurte à la commune (copine avec l'office HLM) qui lui dit que ce n'est plus constructible. Il invoque donc un cas de reliquat de zone mais la commune ne veut pas lui délivrer de CU.
Donc la question initiale reste: Qui a raison?
Pégase |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 27 nov. 2005 : 15:22:27
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que dit le POS exactement ?
s'il ne prévoit pas d'exception à la regle des 5.000 m² minimum, il n'y a rien à faire sauf à attaquer le POS pour erreur manifeste d'appréciation en soulevant, par exception, son illégalité ; mais c'est pas gangner....
ce que j'ai essayé de vous expliquer c'est que la notion de reliquat ne peut servir qu'en amont, pour empecher le promoteur d'exclure le terrain de votre ami de l'emprise de son projet ; mais, sauf clause particulière dans le POS, cette notion est sans aucune aide pour contourner la regle des 5000 m² minimum |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 27 nov. 2005 : 17:40:29
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Je vais demander la règlementation exacte pour la zone (Nab1 je crois) et l'afficherai.
Mais dans le cas ou le promoteur était obligé d'inclure le parcelle dans son projet, comment pourrait-il le faire? En l'obligeant à acquérir le terrain au prix moyen du m2 constructible dans la région par exemple?
Pégase |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 27 nov. 2005 : 18:34:21
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J'ai le souvenir d'avoir eu cette discussion avec Quelboulot qui a eu le meme probleme mais les terrains étaient régis par une association foncière.
En principe, ce texte suppose effectivement un consensus des propriétraires des terrains. Si une personne ne veut pas, elle peut bloquer un projet d'origine privée, et inciter ainsi la commune, les zones NA servent à cela après tout, à mettre en oeuvre une procédure d'expropriation.
Peut etre que dans votre cas, parce qu'il a eu pour effet de créer un terrain "délaissé", le PC délivré au promoteur était illégal et qu'il aurait fallu l'attaquer et que l'on peut encore l'attaquer ?
Tenez nous au courant |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 27 nov. 2005 : 22:48:11
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Citation :
J'ai le souvenir d'avoir eu cette discussion avec Quelboulot qui a eu le meme probleme mais les terrains étaient régis par une association foncière.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=28576&SearchTerms=lotissement
Cette affaire n'est pas terminée et j'en suis les développements de près en assistant à toutes les réunions organisées avec une certaine assiduité tellement le comportement de la part de la mairie est étonnant , elle qui se dit non concernée pilote tout et les propriétaires suivent. Je ne veux à aucun prix râter un épisode. Ils en sont au stade de choisir un lotisseur...
Quant à la question posée par Pégase, désolé je cale. J'attend que vous nous donniez les élements complets et interrogerai quelques spécialistes qu'il m'arrive de cotoyer. 
Christophe |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 28 nov. 2005 : 22:32:44
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avec les dispositions du POS, ca ira beaucoup mieux pour vous répondre cher Pégase.
cordialement,
vincent |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 28 nov. 2005 : 23:14:18
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Oui, oui...  j'attends la réponse de la part de mon contact à la commune.
Je vous post ça dès que je l'ai.
Cordialement,
Pégase |
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Reliquat de zone
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