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septh
Contributeur débutant
19 réponses |
 Posté - 28 nov. 2005 : 21:48:05
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Bonjour,
Nous avons reçu la convocation de l'AG la semaine dernière. Celle-ci a lieu la semaine prochaine.
Cependant, le syndic ne nous a pas prévenu que la loi avait changé concernant l'ajout de points à l'ordre du jour, et refuse d'ajouter mes points sous prétexte que la convocation est déja envoyée. Or je lis l'article de loi modifié :
"Article 10
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 6 (JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante."
- N'ayant pas prévenu le conseil syndical pour préparer l'AG
- N'ayant pas prévenu les copropriétaires que la loi a changé,
Questions :
- Suis-je en droit de demander le report de l'AG aux frais du syndic, pour qu'on puisse y inscrire nos questions ?
- Y a t il moyen de s'arranger pour ne pas être hors la loi et prendre en compte les points que je souhaitais ajouter ?
PS : J'ai demandé avec insistance de prendre mes demandes (la personne ne voulait pas prendre le courrier que j'avais préparé), et d'avoir un reçu. Au moins, si ça ne se fait pas à cette AG, ça sera pour la prochaine, si toutefois le quitus est donné au syndic.
Merci par avance de vos éclaircissements.
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Si c'est pas moins pire, peut etre que ça sera mieux que si c'était moins bien
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 nov. 2005 : 22:05:02
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il aurait fallu que vous adressiez votre demande de résolutions avant que la convocation ne soit expédiée.
Maintenant il faudra attendre la prochaine AG.
Etes vous sur que vos demandes necessitent bien le vote d'une résolution?
que vouliez vous mettre?
Pourquoi n'aviez vous pas contacté le CS avant ? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 28 nov. 2005 : 23:31:24
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en fonction de l'article 13 D1967
< l'AG ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11.
Elle peut,en outre,examiner sans effet décisoire toutes les questions non inscrites à l'ordre du jour >
vous pouvez poser vos questions lors de l'AG mais il n'y aura,légalement,aucun vote
Légalement,toujours,le CS n'a pas à vous avertir de la date et du détail de l'ordre du jour pas plus que le syndic n'a obligation de prévenir le CS de cette date ni de faire participer le CS à la mise en place de cet ordre du jour ,ce qui regrettable
la loi est formelle vous devez notifier vos demandes et la personne qui a refusé n'avait pas tort
Le quitus accepté ou non ne changera rien au problème,il restera le même |
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septh
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 28 nov. 2005 : 23:43:38
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Il y a dans un point qui concerne la fermeture de ma cave (cf. le sujet dans la section "travaux", dont vous m'avez également répondu) et je pense que ça doit être notifié à l'AG.
S'il faut attendre un an de plus pour convoquer une AG et pouvoir fermer ma cave, j'estime que je suis lésé de ne pouvoir en profiter (du fait qu'elle n'est pas fermée, ce que j'y entreposerais ne'serait pas assuré par exemple).
Je vais peut-être créer une polémique, mais je pense que c'est une erreur du syndic de ne pas nous avoir prévenu (ni les copropriétaires, ni le CS) que les points complémentaires ne pouvaient plus être apportés dans les 6 jours suivant la réception de la convocation.
C'est son métier, il est censé nous apporter ses conseils, un syndic professionnel est également payé pour ça.
Pour info, l'AG de l'an passé s'est déroulée le 20/11/04 (pourquoi ne nous a t il pas prévenu lors de cette AG par exemple?).
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Si c'est pas moins pire, peut etre que ça sera mieux que si c'était moins bien |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 29 nov. 2005 : 00:29:36
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Bonsoir.
Septh, vous ne pouvez reprocher à votre syndic de ne pas vous avoir rappelé la loi. Je ne vous citerai pas la fameuse maxime ...
Imaginons ensemble : À quel moment auriez-vous souhaité ce rappel ? Et cela n'est valable que pour votre problème.
Aurait-il dû rappeler, par la même occasion, qu'il est peut aller en cassation, au nom de la copro, sans rien demander à qui que ce soit dès l'instant qu'il a été autorisé à agir en AG ? Pourtant compte tenu des frais, le CS devrait être consulté !
Pour éviter d'autres surprises, aurait-il dû rappeler quels sont les travaux qui ne bénéficient pas de la TVA à 5.5% ?
Peu de rapport avec votre cas direz-vous, mais d'autres copros auraient peut-être pu demander des résolutions pour cela (si tel était le cas).
De plus, comment aurait dû être ce rappel ? Convocation de tous les copros, courrier (volumineux !) ... ?
Dernier point que vous n'abordez pas : sachez que, suite à cette loi, des syndics font voter en AG une date à partir de laquelle les demandes de résolutions ne seront prises en compte que pour l'année suivante.
Un de mes syndics (Foncia) a réussi à faire passer cela.
Conclusion : Si la demande de résolution arrive après août, elle n'est pas prise en compte pour l'AG de décembre de la même année mais pour celle de décembre suivant. 16 mois + tard  La légalité de cela ???
Donc : ne perdez pas de temps. Envoyez votre demande dès aujourd'hui (par recommandé, c'est plus sûr)
Septh, vous êtes confronté à un problème qui fait grincer les dents et qui vous amène ici comme nous tous avant vous. Et vous allez faire ce que nous avons tous fait avant vous : aller dans une librairie acheter un livre sur la copropriété, jurant mais un peu tard ...
PS : je relis votre intervention et sans modifier ce que dis plus haut, il y a une chose qui m'étonne : Comment un syndic peut-il décider la date de l'AG, la préparer et refuser les demandes de résolution si le CS n'est pas prévenu de cette AG et donc n'a pas encore vérifié les comptes ?
Amicalement.
Colette
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Edité par - colette le 29 nov. 2005 00:34:07 |
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septh
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 29 nov. 2005 : 00:51:30
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Je crois qu'il est possible de reporter notre AG aux frais du syndic. Car dans le contrat du syndic, il est précisé la clause suivante :
"La gestion courante comprend les tâches qui suivent :
(...)
- préparation de l'ordre du jour de l'assemblée générale avec le conseil syndical (y compris élaboration du budget prévisionnel et mise à disposition de tous éléments d'informations)"
Ceci n'a pas été fait, les convocations ont directement été envoyées au copropriétaires.
le syndic pourra prendre en compte les points à inscrire à l'AG que j'ai demandé.
D'autre part, j'ai trouvé l'article de loi précisant les missions du syndic.
La notion de conseil du syndic n'apparait pas. Merci legifrance (pour info, article 18 de la Loi 65-557 )
En revanche, il existe une clause "Mission de conseil" dans mon contrat de syndic. Je ne peux que conseiller à tous d'ajouter la mission de conseil sur les textes législatifs qui régissent la gestion des copropriétés.
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Si c'est pas moins pire, peut etre que ça sera mieux que si c'était moins bien |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 29 nov. 2005 : 09:00:57
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septh,
tout ce que vous indiquez,inscrit dans le contrat de votre syndic, est prévu dans le notre et certainement dans beaucoup d'autres,mais ensuite(je n'excuse pas le syndic)c'est au CS de se remuer
Pour nous,petite copropriété de 30 logt, la réunion CS+syndic pour la prochaine AG de mars 2006,est déjà programmée pour le 16.01.2006 et nous donnons systématiquement les infos concernant les points principaux aux copropriétaires mais cela fait beaucoup de travail souvent pour rien car l'info entre par une oreille et sort...
Ne pas oublier que le CS est (doit être)indépendant du syndic,qu'il doit faire des réunions internes sans syndic et que les convocations à ces réunions lui appartiennent comme l'info aux copropriétaires
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 nov. 2005 : 09:30:27
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Question à Septh :
En admettant que le régime des compléments d'ordre du jour n'ait pas été modifié, pouvez nous expliquer pourquoi vous auriez attendu la réception de la convocation pour demander l'ajout de votre question ?
Sous l'ancien régime, il n'était pas interdit de demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour avant la convocation.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 nov. 2005 : 10:35:22
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J'ai vue l'autre sujet.
Si les dimensions des caves dont les cloisons n'ont pas été réalisées ne sont pas contestables, il suffit que les propriétaires des caves contigues s'entendent pour réaliser les travaux.
Il faut bien entendu qu'ils informent le syndic.
Le seul problème qui pourrait se poser serait la présence d'un élément commun génant, comme le branchement d'eau ou le radier d'égout.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 29 nov. 2005 : 11:07:36
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felix1930,
L'art. 26 du décret indique que le CS contrôle..... les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution... C'est donc que le CS prépare l'OJ avec le syndic... afin que le syndic ne fasse passer des résolutions n'importe comment. C'est un organe de contrôle qui, normalement, défend les intérêts du Syndicat.
En tout cas, il y en a beaucoup qui fonctionnent comme cela.
Article 26
Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 5 JORF 14 juin 1986.
Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution.
Il peut recevoir d'autres missions ou délégations de l'assemblée générale dans les conditions prévues à l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 21 du présent décret.
Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l'article 21, de la loi du 10 juillet 1965
Il faut qu'il s'impose au syndic pour préparer l'OJ d'autant plus que très souvent on voit des résolutions où il est mentionné délégation au CS et on sait que ce dernier doit rendre compte à l'AG...
O O O O O O
septh,
Vous indiquez que votre AG a eu lieu le 20 novembre 2004 et que la prochaine va se tenir la semaine prochaine. Vous aviez voté pour un mandat du syndic de combien d'année lors de votre dernière AG ?
Le syndic a un devoir de conseil et il le sait. Il aurait pu, au moins vous informer par voie d'affichage de la modification du décret de 1967 ! Et votre conseil syndical l'ignorait aussi ?
Un syndic professionnel a un devoir de conseil ; il ne doit pas faire voter une assemblée à l'encontre d'un règlement de copropriété et de la règlementation en vigueur :
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=24&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
La Cour d'Appel de Paris a sanctionné un syndic professionnel pour ne pas avoir informé l'assemblée générale du caractère discutable de la conformité de la décision avec le règlement de copropriété.
En sa qualité de professionnel de la gestion immobilière le syndic professionnel est tenu à une véritable obligation de conseil. Il lui appartient dès lors d'attirer l'attention des copropriétaires sur le caractère illicite ou contraire au règlement de copropriété d'un projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale.
Dans un arrêt du 26 février 2004 la cour de Paris a jugé que le syndic était en faute de ne pas avoir attiré l'attention d'une assemblée sur l'illégalité d'une décision qu'elle se proposait de prendre.
Dans un arrêt de la même cour, en date du 22 septembre 2004, le syndic a été déclaré responsable de la faute commise en s'abstenant d'informer l'assemblée du risque d'annulation d'une décision autorisant l'activité de restauration rapide, contraire au règlement de copropriété.
Nous sommes donc en présence d'une tendance au durcissement du devoir de conseil du syndic professionnel. Il faut que celui-ci prenne le soin non seulement de renseigner l'assemblée, mais de se constituer la preuve de cette information en le mentionnant dans le procès-verbal. Dès lors il n'est bien entendu plus responsable des conséquences d'une délibération même si elle contraire au règlement de copropriété.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 29 nov. 2005 : 11:17:37
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Mathi:
ou avez vous vu que les syndics (bénévoles ou professionnels) ont une obligation d'affichage en cas de modification de la loi de 65 ou du décret de 67????
"Le syndic a un devoir de conseil et il le sait. Il aurait pu, au moins vous informer par voie d'affichage de la modification du décret de 1967"" |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 29 nov. 2005 : 14:40:14
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Nefer,
Vous marquez des points dans ces forums ou bien vous apportez des réponses constructrices ?
Tout syndic, qu'il soit professionnel ou bénévole a un devoir de conseil puisqu'il agit dans l'intérêt de son mandant ! Il se doit d'informer les copropriétaires et de la règlementation des textes en vigueur !
Sinon il "joue" tout seul dans la cour de récré ?
D'ailleurs, SEPTH pense comme moi : "28 Nov 2005 : 23:43:38 Pour info, l'AG de l'an passé s'est déroulée le 20/11/04 (pourquoi ne nous a t il pas prévenu lors de cette AG par exemple?)." et "29 Nov 2005 : 00:51:30 En revanche, il existe une clause "Mission de conseil" dans mon contrat de syndic. Je ne peux que conseiller à tous d'ajouter la mission de conseil sur les textes législatifs qui régissent la gestion des copropriétés."
SEPTH n'a pas indiqué la durée de contrat votée pour le syndic le 20/11/04, et la date à laquelle il a reçu la convocation (en RAR ?) à la prochaine AG.
Je mets quelques liens pour SEPTH :
http://www.mon-immeuble.com/Dossiers/dos02/dossierautogestion.htm
http://www.mon-immeuble.com/associations/pageASIB.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/syndben/syndben.htm
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 29 nov. 2005 : 15:33:33
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et votre réponse sur l'obligation d'affichage ???
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 29 nov. 2005 : 16:50:09
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Nefer,
Où avez-vous vu que j'avais écrit "obligation" ? J'ai indiqué : "Il aurait pu, au moins vous informer par voie d'affichage..."
C'est de cette façon que circulent souvent les notes d'information des syndics outre le fait, qu'effectivement ayant obligation de conseil, il aurait pu en faire état lors de l'AG du 20/11/04...
Arrêtons, SVP, de jouer sur les mots. L'obligation de conseil d'un syndic est bel bien obligatoire. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 29 nov. 2005 : 17:35:25
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Mathi:
d'après vous le syndic devrait à chaque publication d'arrêté, de décret ou de loi afficher ces nouveau textes dans la copropriété!
Les parties communes ne suffiraient pas
Les occupants seraient ravis de pouvoir lire cette prose, je pense aux décrets sur les ascenseurs |
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Sylas
Contributeur senior
64 réponses |
Posté - 29 nov. 2005 : 18:00:11
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Bonsoir,
Je viens de parcourir votre "post" concernant votre cave. Sincèrement, je ne pense pas que vous avez besoin d'un vote d'AG vous autorisant à fermer votre cave. Une cave c'est un lot privé, numéroté dont vous semblez connaître l'emplacement.
S'il manque le mur entre la cave de votre voisin et la votre, il vous suffit de vous mettre d'accord avec lui pour payer à 2 le mur et ensuite vous faites mettre une porte à vos frais. Il faudrait respecter le modèle de porte existant dans les autres caves et, bien sur, adresser votre projet au syndic pour information.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 29 nov. 2005 : 18:06:43
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Nefer,
Si vous logez dans un placard bien sûr ça ne suffirait pas.
Mais il est fort possible que le syndic indique que ce décret est, par exemple, disponible auprès du CS. Chacun aura la possibilité de le consulter, de s'en faire des photocopies (une fois imprimé il ne fait que 8 pages !!) ou de l'acquérir en librairies.
On voit bien là votre sens de l'humour et votre intolérance connue de tous sur ce site. Auriez-vous la science infuse ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 nov. 2005 : 18:23:47
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A propos de l'obligation de conseil : il n'est pas nécessaire de la faire figurer dans la loi de 1965 ni dans un contrat, ni da,s une convention comme le règlement de copropriété car c'est un principe énoncé d'une manière générale dans le Code civil pour les relations entre un professionnel et un non-professionnel.
A cet égard le droit de la consommation n'a fait que reprendre une disposition ancienne qui remonte au déluge, en passant par le droit des foires mediévales.
Ceci étant l'obligation de conseil est une obligation ponctuelle du notaire à l'occasion de la signature d'un acte, d'un architecte chargé d'une étude de chantier, etc... On ne pouvait demander aux syndics d'organiser des cours sur la réforme SRU, même si celà aurait peut être été une bonne chose. Les revues diverses (Le Particulier entre autres), les organisations dédiées (ANCC, ARC FSCC et autres)avaient la mission de cette information etles copropriétaires, qui ne pouvaient ignorer cette réforme, devaient s'informer d'un minimum nécessaire, ce que beaucoup ont fait d'ailleurs, même s'ils restent minoritaires. Ces organisations l'ont d'ailleurs bien compris.
Sylas, comme moi précédemment, vous avons donné la réponse qui semble adéquate pour cette difficulté.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 29 nov. 2005 : 19:11:32
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mathi,
entièrement d'accord avec vous pour" que le CS s'impose au syndic" malheureusement ce n'est pas toujours le cas la preuve l'intervention de septh.
Il n'est pas interdit,je pense même que c'est souhaitable,que le CS fasse passer l'info sur les nouvelles lois auprès des copropriétaires ;cela permettrait,peut être,à certains membres desdits CS de les connaître ce qui, là aussi, n'est pas toujours le cas |
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septh
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 29 nov. 2005 : 23:20:44
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C'est drôle, on répond à mon post sur les travaux de la cave ici... Certes, question vote en AG, ça pourrait être ici.
Mais le sujet du post au départ est l'ajout de points à l'ordre du jour, alors que la convocation a été envoyée, et que le CS n'a pas été contacté pour préparer l'AG.
Ce point fait partie des missions et de la gestion courante du syndic (précisé noir sur blanc sur le contrat). J'ai eu le Directeur de l'agnce, il reconnait l'erreur. Maintenant reste à s'arranger (ce n'est pas une grosse copro), si toutefois c'est possible.
Il y a également quelques travaux (style crépis qui se détache d'un muret par exemple) à faire, que je souhaite voir inscrit à l'OJ, il n'y a pas que cette histoire de cave.
Pour répondre à JPM, le syndic m'avait auparavant précisé qu'il suffirait de faire un PV d'accord de travaux (pas d'écrit malheureusement). J'avais donc au départ juste préparé un plan avec l'emplacement de la porte et son sens d'ouverture. Mais j'ai eu d'autres sons de cloches et lorsque la convocation est arrivé, je me suis pressé de faire inscrire ma demande à l'ordre du jour. Et après j'a ienvoyé mes 2 posts...
Pour la notion de conseil :
La loi est claire : ce n'est pas précisé (donc pas obligatoire). Et ce n'est pas non plus dans le contrat.
Cependant, il est regrettable que la communication ne se fasse pas que dans un sens : le syndic n'apporte son conseil que quand il engage sa responsabilité (ex. contrôle amiante).
D'autre part, les membres du CS sont bénévoles, ne sont pas professionnels du droit et prennent sur leur temps (tous ne sont pas retraités et n'ont que le soir pour s'y intéresser) pour s'occuper des affaires de la copropriété. Doit-on leur reprocher d'avoir loupé un article de loi ?
Concernant la convocation de l'AG, encore un problème de communication : le CS n'a pas rappelé au syndic qu'il y avait une AG à préparer...
Durant l'AG, je demanderai que soit précisé la date prévisonnelle de la prochaine AG.
Mais le syndic a commis une erreur en provoquant trop rapidement l'AG.
Pour la fermeture de ma cave, je m'en remettrai au "conseil" du syndic, qui proposera la bonne méthode pour que je sois en règle et que je puisse fermer ma cave en toute légalité. C'est bien son rôle que de faire ça ?
Et si vote il y a besoin, je ferai reporter l'AG car la procédure notifiée dans le contrat n'a pas été respectée.
Merci en tout cas de vos remarques toutes intéressantes ! continuez 
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Si c'est pas moins pire, peut etre que ça sera mieux que si c'était moins bien |
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