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BONJOUR. Avant la question Rappel de la loi des 7/12, source d'information:http://www.adagio.com.fr/consomed/FRCO0504.HTM Code civil - Art. 1674 à 1685 Art. 1674. Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclaré donner la plus-value.
Art. 1675. Pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. (L. n° 49-1509 du 28 nov. 1949) « En cas de promesse de vente unilatérale, la lésion s'apprécie au jour de la réalisation. »
Sujet: Je possède une [maison + un entrepôt + un terrain actuellement jardin, mais constructible de 3000m2] qui ont été acheté ensemble il y a six mois et qui le TOUT constitue ma "résidence principale".
Objectif:[/b] Mon travail m'oblige à déménager de nouveau. Je dois quitter ma "résidence principale" et je désire finalement la vendre simultanément en 3 lots PARCE QUE J'EN TIRERAI APPAREMMENT PLUS DE PROFITS: lot 1 - la maison, lot2 - l'entrepôt, lot3 - le terrain constructible , ET ou MAIS JE ne pas attendre les deux ans pour éviter la loi des 7/12 parce qu'il semblerait que je puisse obtenir relativement facilement un prix de vente supérieur au 7/12! Question:[/b] mais si la propriété est vendue en 3 lots simultanément, le bien immobilier global de départ est bien différent des 3 LOTS vendus séparément? Dans ce cas de partage de la "résidence en 3 lots", si je vends a un prix total (les lots 1 + 2 + 3 )supérieur au 7/12 au prix d'achat d'il y a 6 mois, l'ancien propriétaire à qui j'ai acheté la propriété peut-il faire appliquer la loi des 7/12 PUISQUE "L'IMMEUBLE" de départ est différent de la vente?
Text [b]Autre possibilité:[b]Question 2: si je conserve le lot 3 et si je vends le lot 1 et 2 plus cher que le prix global de départ (1 + 2 + 3) , alors la-aussi l'ancien propriétaire peut-il se retourner contre moi et appliquer la loi des 7/12 tout de même puisque pareil le bien vendu est différent du bien de départ?
Merci Soyouz de votre réponse rapide. Le hic, c'est qu'une agence m'annonce un prix de vente déjà pour les lots 1 et 2 qui devraient dépasser en vente les 7/12, et d'ailleurs même le lot 3 terrain constructible les atteind a lui tout seul. (Il faut dire que j'ai eu l'ensemble a un prix faible en dessous du marché. C'est tant mieux et c'est ainsi!) Questions: Supposition: je vends le lot 1 + 2 a un prix total dépasse les 7/12:
1/Le lot total (1 + 2) ne sera-t-il pas considéré comme un "immeuble différent" que celui de départ? le phénomène de réscision peut-il alors s'appliquer?
2/si je garde le lot 3 sans créer de SCI, est-ce-que je risque la rescision? Merci encore. Vu l'importance, je préfère reposer ses questions.
Première conclusion: Il semble que l'attente de deux ans soit plus sage!?
pour aggraver le problème, le vendeur n'était pas un papy vieillissant ? car il existe une protection pour d'éventuels actes passés alors que la personne aurait dûe bénéficier d'un régime de protection
pour aggraver le problème, le vendeur n'était pas un papy vieillissant ? car il existe une protection pour d'éventuels actes passés alors que la personne aurait dûe bénéficier d'un régime de protection
"Dans le mille", presque, vous m'aurez excuser l'expression! le vendeur était une dame âgée, mais qui avait toute sa tête au moment de la signature avec ses trois filles présentes et signant avec elle. Elle est décédée peu de temps après la vente.
Je reviens sur ma question. J'aimerai Soyouz que vous me citiez un texte de référence à vos affirmations « De toutes façons, si même vous divisez en lots, c'est le prix de départ de l'ensemble par rapport au cumul de vos lots qui sera prix de référence.
Si vous le vendez un prix évalué juste en dessous du montant maximum cumulé, vous avez un début de "preuve" que l'ensemble ne dépasse pas les +7/12 » car ces affirmations précédentes sont en contradiction avec mon notaire qui reste essayer de me persuader que puisque le lot est différent (par exemple en vendre deux morceaux sur un partage de trois), la loi des 7/12 ne rentre pas en ligne de compte!!??
Prenons l'autre exemple de la « plus value de la résidence principale »", là j'ai les textes de lois qui confirment les dires de mon notaire à 100%.
Par exemple si le terrain jardin est vendu en constructible, je n’échapperai pas à la plus value même s'il est vendu simultanément avec les deux autres lots. Voir ci-dessous la preuve des sources officielles.**
**Relevé aussi au code des impôts :http://alize.finances.gouv.fr/dgiboi/boi2004/8FIPUB/textes/8m104/8m104.htm Section 2 : Biens exonérés Section 1 : Résidence principale 2. 3. Les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées (CGI, art. 150 U–II 1°). Cette exonération s’applique également aux dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément avec cet immeuble (CGI, art. 150 U–II 3°). L’exonération est de caractère général. Elle est acquise lorsque les conditions sont remplies quels que puissent être les motifs de la cession, la nature de l'habitation, l'importance du prix de cession ou de la plus-value et l'affectation que l'acquéreur envisage de donner à l'immeuble, même s'il est destiné à être démoli en vue de l'édification de nouvelles constructions. D. DEPENDANCES IMMEDIATES ET NECESSAIRES 3. 29. Les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale dont la cession est exonérée, sont également exonérées à la condition que leur cession intervienne simultanément avec celle desdits immeubles (CGI, art. 150 U-II 3°). 4. 1. Notion de dépendances immédiates et nécessaires 30. Terrain à bâtir. Lorsque l'immeuble est vendu comme terrain à bâtir, c'est-à-dire lorsque le terrain (notamment terrain nu, terrain recouvert de bâtiments destinés à être démolis, immeuble inachevé) est acquis en vue de l’édification d’une construction entrant dans le champ d’application de la TVA immobilière, les dépendances immédiates et nécessaires s'entendent uniquement :- des locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation (garage, parking, remise, maison de gardien) ; - des cours, des passages, et en général, de tous les terrains servant de voies d'accès à l'habitation et à ses annexes.
] Donc pas de doutes ic pour la plus value de la résidence principale. Par contre la loi des 7/12!? comment pouvez vous affirmer Soyouz : c'est le prix de départ de l'ensemble par rapport au cumul de vos lots qui sera prix de référence[/i] Cordialement renée
votre notaire se plante. Ce n'est pas la revente qui génére l'action puisque l'action peut être intentée même quand l'immeuble (ou partie) n'est pas revendu : vos vendeurs pourraient trés bien se réveiller même si vous ne vendiez pas.. donc, même si vous revendez en partie seulement, à fortiori, la rescision pour lésion pourra être invoquée. bien sur, tout est un problème de preuve car il va falloir que le juge admette qu'il y a un problème pour nommer les 3 experts. et le travail d'expertise c'est quoi : donner la valeur d'un bien, suivant différents critères et notamment en optimisant ses possibilités par la découpe...
Loi des 7/12/Apllication
Forum fermé
Posté - 29 nov. 2005 : 17:59:30
