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 Sujet  |
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malo04
Contributeur débutant
24 réponses |
 Posté - 06 déc. 2005 : 17:43:57
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ou comment expliquer le phénomène soudain de retournement de tendance.
Le pire, pour un marché est l'atonie! Et dans l'immobilier encore plus que dans d'autres domaines. Je m'explique!
le marché immobilier est actif lorsqu'il existe un déséquilibre entre l'offre et la demande. Si la demande est supérieure à l'offre, le marché est haussier, les acheteurs se précipitent sur les biens de peur de rater l'affaire. si l'offre est supérieure à la demande, ce sont les vendeurs qui craignent que leur produit leur reste sur les bras et donc lache précipitamment du lest. quel que soit le sens, pour les professionnels du secteur (agences immo, notaires, consultants, promoteurs, avocats spécialisés,et surtout l'état....)le marché reste actif, les volumes sont importants et leur rémunération aussi...
Le pire pour ces professionnels est un marché plat ( lorsque l'offre = demande). la raison est tout simplement "psychologique". lorsque le marché est plat, aucune raison de s'emballer: les acheteurs visitent sans précipitations et les vendeurs ne paniquent pas....Cette situation est intenable pour ces professionnels, le volume des transactions est trop bas!!!!
c'est pourquoi nous sommes passés en même pas quatre mois à une situation de hausse (regardez les titres de la presse professionnelle en juin "hausse de 10% en 2005" "jusqu'ou ira l'immobilier" pénurie de logement en france: déménagez en allemagne"etc etc....
Depuis novembre (dès que le ralentissement a été effectif) c'est la grosse bascule (pas le temps de souffler en haut du col) tout de suite il faut inverser les machines "krack immo" "les prix chutent" " les locataires font la loi" " remontée des taux immo" et la presse, sur ordre des lobbies immobiliers vendent à tout va avec ces titres accrocheurs.
le seul but est de rester dans une position de déséquilibre nette entre l'offre et la demande et quel que soit le sens. une décision d'achat ou de vente est stimulée par la crainte de perdre l'affaire.
Donc pour ces raisons psychologiques, je ne crois pas du tout a la stagnation du marché. la bascule est faite, On nous à précipités dans une dynamique baissière, pour la raison que si les acheteurs ne pouvaient plus acheter, on va faire vendre les vendeurs....
Par contre la baisse ne sera pas excessive, entre 0 et -10%, car cela reste une des meilleures garanties d'assurer sa retraite.
conclusion, ce sont plus les professionnels qui dirigent le marché (avec la collaboration de la presse bienveillante) que nos portefeuilles. c'est comme cela et faut s'y faire.
malo04
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 17:59:23
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Citation :
Initialement entré par malo04
Par contre la baisse ne sera pas excessive, entre 0 et -10%, car cela reste une des meilleures garanties d'assurer sa retraite.
Bonjour,
Cette baisse devrait être supérieure à la précédente crise (1991-1997).
Pourquoi ?
Je vous invite à lire la file : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=32875
Concernant "cela reste une des meilleures garanties d'assurer sa retraite.",
--> je suis d'accord si l'on décide de ne pas vendre pendant toute la durée du crédit.
--> je ne suis pas d'accord, si vous prévoyez une revente dans 5-10 ans : la baisse risquerait d'annuler la totalité de l'amortissement du prêt : PIRE, vous risqueriez d'être PERDANT !
Cordialement |
Edité par - asi77 le 06 déc. 2005 18:07:26 |
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malo04
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 18:31:50
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asi77, j'avais pris connaissance de votre message sur les cycles, mais je ne crois pas à une chute de 40% à 50% pour deux raisons simples
1) comme je l'ai évoquée, l'investissement immobilier permettra d'assurer une retraite par ses revenus locatifs, et non pas par une vente future. par rapport aux années 90 (il ya 15 ans déjà) nous avons pris conscience que notre retraite ne suffira plus, le complément se fera par un revenu locatif et donc il restera un nombre important de personnes à vouloir acheter dans ce but.
2)actuellement achetons un bien récent ou neuf à 2000€/m2 pour un revenu locatif de 10€/m2 (exemple:f2 40m2= 80000€ loyer= 400€/mois) notre rentabilité brute est de 4800/80000 = 6% brute).
admettons que ce bien perde 40% de sa valeur, il se négociera 48000€, le revenu locatif ne baissera pas( au pire il stagnera) ce qui veut dire que l'acheteur à 48000€ aura une rentabilité de 10% brute. il est évident que s'il y a baisse, cet appartement sera capté par un investisseur avant qu'il atteigne son plancher de 48 000€ tout simplement parcequ'actuellemnt 75% des acheteurs investisseurs se contentent d'une rentabilité de 7%.Dans ce cas ils signeront à 68000€(soit - 14%)à loyer constant.
La baisse maximale sera alors de 15%.
des chiffres de 40à 50% n'ont aucun sens à notre époque.
malo04 |
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Cedric1973
Pilier de forums
275 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 19:47:26
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| Je penche pour une baisse de 30 à 40 % en 4 ans... |
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malo04
Contributeur débutant
24 réponses |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 23:19:55
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Malo,
Heureux de vous compter parmis ceux qui argumentent leurs thèses (baissières ou haussières d'ailleurs). Voila un exposé qui 'tient la route' et qui est fort intéressant.
Je pense d'ailleurs que votre avis est très proche de la réalité. Il faut en effet un marché actif pour que les acteurs de ce dernier fassent du 'business'. Ceci dit, de là à insinuer que la presse est manipulée par le lobby immo, c'est à mon avis un peu poussé.
En tout cas voila de quoi donner l'exemple et faire réfléchir (pour peu que cela leur soit possible vu le nombre de fois qu'on leur a expliqué) certains 'nouveaux venus' qui arrivent avec des phrases accrocheuses toutes faites et sans aucune argumentation et dans le seul but de créer un vent de panique. (Cf. le message d'un certain Cedric ci-dessus...  )
Cordialement,
Pégase |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 07 déc. 2005 : 10:13:36
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Bonjour à tous
Je ne peux m'empecher d'intervenir quand j'entends que "l'investissement locatif" est un moyen futur pour assurer sa retraite.
Je crois que toutes les personnes qui réalisent un investissement dans ce but risque d'ici quelques années d'être fort déçus.
Par ailleurs cessons de croire que l'immo est un marché très différent des autres. Peut-on m'expliquer pourquoi les loyers ne peuvent pas baisser? Parce que cela vous réconforte?
De plus beaucoup d'investisseurs immo font aujourd'hui de nouveaux arbitrages mais ça évidemment ils ne vont pas le dire : il faut écouler la marchandise!!!!
Et quand j'entends de soi disant investisseur conseiller à d'autres d'acheter dans un cycle haut ça me désole!!!!!
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geidemon
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 07 déc. 2005 : 10:51:29
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Citation :
Initialement entré par Cedric1973
Je penche pour une baisse de 30 à 40 % en 4 ans...
Et pour quel raison ? |
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morloc
Contributeur vétéran
139 réponses |
Posté - 07 déc. 2005 : 11:05:26
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Ca y est la polemique haussier-baissier est terminée.
Devant les signes incontestables de baisse, les ex-haussiers réajustent leur discour et tentent de minimiser les dégats.
Mais néanmoins leur but reste le même : vous faire acheter
L'argument retraite est un argument a destination grand public qui sent tres fort le racolage . En faisant mine de discuter entre eux, les intervenants precedents s'adressent en fait a vous lecteur, non pas pour vous assurer votre retraite, mais bien pour assurer la leur. Comme d'habitude plusieurs pseudos se renvoient la balle avec complaisance afin de composer a plusieurs voies le message suivant (et toujours le même ): achetez, achetez , achetez.
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comiboy
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 07 déc. 2005 : 11:11:24
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Moi qui suis acheteur en cycle haut, la seule raison qui m'a pousse a faire le pas c'est pour ma retraite.
Un petit detail important ce n'est pas un investissement locatif mais pour eviter de payer un loyer lors de ma retraite. Je ne raisonne pas en % mais en bien etre. Ce n'est pas grave si lors de ma retraite je perds qq centieme de %. Mon objectif n'est pas de faire du beurre et d'ammasser des millions mais de vivre correctement et a ma connaissance, la pierre est le meilleur moyen de ne pas etre SDF.
De plus il s'agit bien de cycle, auhjourd'hui ca baisse, tant qu'on n'est pas oblige de vendre, on a rien perdu.
A+
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 07 déc. 2005 : 11:39:15
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Achetez pour aspirer à vivre mieux!!!! C'est le seul cas où l'on peut conseiller à quelqu'un d'acheter!!! Le bonheur n'a pas de prix mais là on est plus dans un arbitrage financier!
"achetez pour ne pas être SDF!" : ouah!!! ça fait peur! faut arrêter de regarder la tv |
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Cedric1973
Pilier de forums
275 réponses |
Posté - 07 déc. 2005 : 12:00:40
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Citation :
Initialement entré par geidemon
Citation :
Initialement entré par Cedric1973
Je penche pour une baisse de 30 à 40 % en 4 ans...
Et pour quel raison ?
En vrac :
Nous sommes en fin de cycle. La baisse a déjà commencé depuis cet été.
Les primo accédants ne peuvent plus acheter. Les taux vont remonter.
La hausse que nous venons de connaitre, a été phénoménale. Du jamais vu. La baisse n'en sera que plus forte.
On a beaucoup construit ces dernières années.
Les Robiens vont devenir moins intéressants avec les nouvelles mesures fiscales.
La Bourse remonte fort. Les Banques et les assurances revendent leur immeuble pour prendre leur plus values et investir en Bourse. Et ça va continuer !
Les loyers baissent. Les bailleurs vont vendre.
etc...
C'est pour ça que j'annonce un chiffre de 30% mini de baisse. |
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morloc
Contributeur vétéran
139 réponses |
Posté - 07 déc. 2005 : 13:35:02
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Citation :
Achetez pour aspirer à vivre mieux!!!! C'est le seul cas où l'on peut conseiller à quelqu'un d'acheter!!! Le bonheur n'a pas de prix mais là on est plus dans un arbitrage financier!
Il y a La solution du bonheur a prix discount, il suffit juste d'attendre un peu que ce soit moins cher pour acheter |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 07 déc. 2005 : 14:37:34
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Citation :
Initialement entré par morloc
Mais néanmoins leur but reste le même : vous faire acheter
La plupart des personnes fréquentant cette partie du forum sont des personnes en voie d'acheter leur résidence principale ou qui en sont propriétaire et qui ne cherchent nullement à "faire acheter" quoi que ce soit à qui que ce soit. Même les notaires, agents immobiliers ou marchands de biens parmi les Universimmonautes ne viennent là que pour informer et répondre aux questions pratiques de futurs acheteurs.
Ne peut-on arrêter cette polémique stérile sur les haussiers et les baissiers ?
Il me semble qu'il suffit de s'en tenir à mettre en garde certains Universimmonautes (en particulier ceux qui viennent ici avec une question sur les prêts à 25-30 ans sans apport) sur les risques en cas de baisse du marché et de revente forcée avant l'échéance du prêt. Cela me semble 10 fois plus utile que d'essayer de convaincre les haussiers d'être baissiers et réciproquement. Chacun est libre d'apprécier le risque qu'il prend par lui-même. |
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morloc
Contributeur vétéran
139 réponses |
Posté - 07 déc. 2005 : 15:01:36
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Citation :
Ne peut-on arrêter cette polémique stérile sur les haussiers et les baissiers ?
Cette polémique est terminée. Les prix sont incontestablement a la baisse, il n'y a donc plus d'haussier.
Citation :
Même les notaires, agents immobiliers ou marchands de biens parmi les Universimmonautes ne viennent là que pour informer et répondre aux questions pratiques de futurs acheteurs
Le but des pros de l'immo c'est de vendre .
Imaginez vous visiter une maison avec un agent immobilier qui vous dit:Je ne suis pas sur que se soit bien raisonnable d'acheter cette maison, c'est bruyant ici quand meme, et le paysage c'est pas beau,
etes vous sur de ne pas faire une bétise en signant la vente de cette maison? Soyons sérieux SVP
Citation :
Cela me semble 10 fois plus utile que d'essayer de convaincre les haussiers d'être baissiers et réciproquement
Le probleme c'est que sur un forum vous vous adressez au deux catégories en même temps. comment allez vous donc faire pour que vos arguments baiisiers portent uniquement sur les haussiers et inversement? |
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lucasart
Pilier de forums
271 réponses |
Posté - 07 déc. 2005 : 15:03:46
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Citation :
Initialement entré par malo04
actuellement achetons un bien récent ou neuf à 2000€/m2 pour un revenu locatif de 10€/m2 (exemple:f2 40m2= 80000€ loyer= 400€/mois) notre rentabilité brute est de 4800/80000 = 6% brute).
rendement d'un bien immobilir en locatif
brute là est le mot clef parce que une fois degrévés de travaux avant mise en location , des impôts , la taxe fonciére et les charges de copropriétés il reste combien? Sans parler des vacances inevitables , des impayés et des risques de dégradation .
D'où sort cette axiome selon lequel les loyers ne pourraient baisser? Ils sont déjà en train de le faire (voir "capital" du mois de decembre)
Ensuite des loyers de 400 euros pour un simple F2 je ne vois pas qui les donneraient à part à Paris . Et à Paris un F2 dans un quartier ayant un bon potentiel locatif ce n'est pas encore 80000 euros .
Donc la rentabilité effective d'un tel placement est plus faible que ce qu'on peut obtenir dans des assurances vie et bien moindre que la progression d'un portefeuille boursier diversifié de bon pére de famille qui va vous faire du 10% par an.
Quant au fait que les investisseurs acheteront à 68000 euros au lieu de 48000 euros... on achéte au son du canon et on vend au son du clairon et non l'inverse . Comme dirait la forumeuse "colette" : " une bonne gestion c'est acheter au plus bas."
Enfin psychologiquement une baisse va sérieusement refroidir les investisseurs échaudés par des pertes . L'inertie du marché immobilier etant plus importante que le marché boursier celà mettra du temps à remonter et la baisse s'etalera bien sur 5 ans si on reprend l'exemple de 1991.
Retraites
Enfin le probléme de la retraite va surtout toucher la génération du baby boom mais pour les personnes ayant moins de 35 ans qui prendront leur retraite dans 35 ans , la pyramide des âges aura retrouvé une structure plus conventionnelle et le probléme des retraites ne se posera plus de maniére aussi flagrante. De plus la diparition des générations plethoriques d'aprés guerre va engendrer un immense vide demographique et laisser une grande quantité de biens immobiliers sur le marché. Qui les achétera ? qui les louera? La main d'oeuvre immigré que nous devront necessairement importer afin de compenser le gap generationnel? Avec quels moyens?
Bien avant celà les papy boomers (génération 1944 à 1970 )laisseront leurs maisons pour plusieurs raisons:
1) Pour sa retraite on préfére vivre sous des cieux plus cléments
2) L'autonomie se réduit fortement aprés 75 ans même avec les progrés médicaux d'où :
a) Des placements en maison de retraite qui sont autant de biens immobiliers en plus sur le marché
b) Des regroupements familiaux (parents allant vivre chez les enfants ou enfant venant vivre chez les parents) avec mise en vente du bien immobiler .
c) reduction de surface ou changement vers une surface de plein pieds : des biens comme ceux en etage sans ascenseur ou d'accés difficiles vont fortement décôter.
3) Vente souvent necessaire des biens afin de subvenir à des besoins accrus dus au grand âge ( repas à domiciles , livraisons, tele alarme , aide ménagére , soins medicaux mal remboursés) |
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morloc
Contributeur vétéran
139 réponses |
Posté - 07 déc. 2005 : 15:10:38
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Ne pas tenir compte de ma derniere citation et de son commentaire
a coté de la plaque. |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 07 déc. 2005 : 15:15:09
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Citation :
Initialement entré par morloc
Le but des pros de l'immo c'est de vendre .
Pas sur ce forum : personne ne vend rien ici !!! |
Edité par - Marion_A le 07 déc. 2005 16:30:40 |
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morloc
Contributeur vétéran
139 réponses |
Posté - 07 déc. 2005 : 15:36:03
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Citation :
[quote]Le but des pros de l'immo c'est de vendre .
[quote]
Pas sur ce forum : personne ne vend rien ici !!!
Pas vendre un bien en particulier mais vendre en général.
Un charcutier dira achetez mon paté maison, mais il dira aussi dans un sens profitable a tout les charcutiers: dans le cochon tout est bon. Toutes sous catégorie confondues, l'intéret general des pros de l'immo est que ,par ces temps incertains, les acheteurs potentiels continuent d'acheter. Ils communiquent donc dans ce sens
sur ce forum. |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 07 déc. 2005 : 16:36:00
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Citation :
Initialement entré par morloc
l'intéret general des pros de l'immo est que ,par ces temps incertains, les acheteurs potentiels continuent d'acheter. Ils communiquent donc dans ce sens
sur ce forum.
Notez que personne ne communique dans ce sens ici sauf quand il vient à l'idée de quelques baissiers d'ouvrir des sujets sur ce thème. Le reste du temps, Pégase et les autres ne font que faire profiter de leurs expériences des acheteurs ou des vendeurs pour les aider à trouver des solutions aux problèmes pratiques d'un achat ou d'une vente. |
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morloc
Contributeur vétéran
139 réponses |
Posté - 07 déc. 2005 : 16:53:25
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Vous nous dites que Citation :
La plupart des personnes fréquentant cette partie du forum sont des personnes en voie d'acheter leur résidence principale
Expliquez donc moi pourquoi les professionnels, qui par définition sont la pour faire de l'argent et non pas pour nos beaux yeux, rateraient l'occasion de communiquer dans leur intéret vers un public aussi ciblé, alors qu'ils sont soit disant capable de perdre du temps a nous "renseigner" pour notre bien.
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pourquoi les professionnels prédisent le krack!
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