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gédehem
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 Posté - 15 déc. 2005 : 08:50:43
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On touche encore ici du doigt toute la difficulté de lecture, d'interprétation, d'application de textes qui ne sont venus que pour palier l'insuffisance de compréhension des choses.
La résolution que rapporte Insacorh est un peu "bidon" mais va dans le bon sens, dans la logique.
Pour ma part, merci à JPM de le rappeler .. .. je préconise d'appliquer tout simplement ce qui est prévu par l'art.14-2 de L : l'AG décide de l'exigibilité des fonds pour travaux hors budget prévis.
C'est tout simple, on vote les travaux, leur montant et la résolution " Le montant des travaux voté est exigible à compter de ce jour." (date de l'AG).
"Par facilité de paiement, ce montant sera versé ......."
Pas de cassage de tête. On revient à une ancienne pratique : les travaux votés et rendus exigibles ...sont à payer par celui qui était copropriétaire le jour de la prise de décision de l'exigibilité des fonds, le jour de l'AG.
Plus besoin de poser la question " Qui paye quoi ?", les intérets du syndicat étant sauvegardés.
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 15:28:07
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gedehem,
Si vous vouliez bien lire de plus près, vous verriez qu'il s'agit là, aussi, de frais de mutation demandés, à tort par le syndic !
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 16:04:26
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Arghhh... mes lunettes !!!! ..
Ben oui, le sujet traite des "frais de mutation".....
Je répondais juste (bien que ce ne soit pas une réponse), aux posts d'Insacorh et JPM du 14.11. sur l'imputation des travaux hors budget prévis ..!!
Pardon,..j'ai dévié ... |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 17:40:17
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Sur la question des honoraires de mutation du syndic, il est assez amusant de suivre d'une part les arrêts de jurisprudence, d'autre part les réponses ministérielles et les écrits divers. Voici une réponse du Ministère de la Justice publiée le 27/09/2005.
D'une manière générale, pour la copropriété, il y a un sérieux problème à avoir deux ministères qui " légifèrent " et réglementent.
Question N° : 59582 de M. Giraud Joël
Ministère interrogé : justice
Ministère attributaire : justice
Réponse publiée au JO le : 27/09/2005 page : 9006
Texte de la QUESTION :
M. Joël Giraud attire l'attention de M. le garde des sceaux, ministre de la justice, sur des pratiques étonnantes de syndics de copropriétés à l'occasion de cessions de lots. Des facturations exorbitantes sont en effet pratiquées au titre de la gestion des sortants des rôles des copropriétés. Or, cette gestion fait partie des fonctions des syndics entrant dans les charges générales des copropriétés. Les sommes sont prélevées par les notaires au moment des ventes mais quand un vendeur refuse de façon véhémente de les payer, le syndic accepte de revoir sa facturation, ce qui laisse bien à penser que l'exigibilité de la dette n'est pas établie. Ces pratiques dolosives montrent la nécessité d'un meilleur encadrement de l'activité des syndics. Il lui demande quels aménagements à l'article 5 du décret du 17 mars 1967 il pense mettre en place pour garantir les droits des vendeurs.
Texte de la REPONSE :
Le garde des sceaux, ministre de la justice, fait connaître à l'honorable parlementaire qu'il n'est pas envisagé de modifier l'article 5 du décret du 17 mars 1967. En effet, l'ordonnance du 1er mars 1986 a rétabli la liberté des prix et des services. Dès lors, la rémunération du syndic est librement débattue entre le syndic et la collectivité des copropriétaires de sorte qu'il appartient aux copropriétaires de veiller au montant des honoraires du syndic quels qu'ils soient notamment lors de la négociation du mandat du syndic.
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océan
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2457 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 17:58:57
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et pour  on se demande si bcp de nos élus participent à des réunions de copropriétaires et s'ils ont déjà pu négocier en assemblée générale les honoraires de base et particuliers des syndics et une étude de la proportion de juges copros ou locataires jugeant des pbs de copropriété  |
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mathi
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2092 réponses |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 19:47:49
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Citation :
Initialement entré par gédehem
On touche encore ici du doigt toute la difficulté de lecture, d'interprétation, d'application de textes qui ne sont venus que pour palier l'insuffisance de compréhension des choses.
La résolution que rapporte Insacorh est un peu "bidon" mais va dans le bon sens, dans la logique.
Pour ma part, merci à JPM de le rappeler .. .. je préconise d'appliquer tout simplement ce qui est prévu par l'art.14-2 de L : l'AG décide de l'exigibilité des fonds pour travaux hors budget prévis.
C'est tout simple, on vote les travaux, leur montant et la résolution " Le montant des travaux voté est exigible à compter de ce jour." (date de l'AG).
"Par facilité de paiement, ce montant sera versé ......."
Pas de cassage de tête. On revient à une ancienne pratique : les travaux votés et rendus exigibles ...sont à payer par celui qui était copropriétaire le jour de la prise de décision de l'exigibilité des fonds, le jour de l'AG.
Plus besoin de poser la question " Qui paye quoi ?", les intérets du syndicat étant sauvegardés.
Ce modèle de résolution confond allègrement exigibilité et terme.
Une provision exigible doit être payée dans les 15 jours.
Si on vote que la totalité de la provision est exigibile, alors tout le monde doit payer la totalité. Je dis bien tout le monde et je dis bien le total.
Et si l'on décide qu'il y a un échelonnement, alors ce n'est plus exigible. Votre projet de résolution au lieu de clarifier les choses ne fera que mettre un merdier indescriptible. La preuve : ce fil. |
Edité par - LeNabot le 16 déc. 2005 21:23:50 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 17 déc. 2005 : 00:08:43
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C'est du copier/coller perpétuel, LeNabot !!!
L'AG ayant compétence pour décider ce que bon lui semble, elle peut tout à fait fixer la date d'exibilité d'une créance comme il lui convient et décider des facilités de paiement qu'elle accepte pour cette créance ce qui est dans le sens de l'art.14-2 .
Si l'AG décide que c'est exigible aujourd'hui mais que par facilité de paiement les fonds seront versés en 3 fois à partir du 1.02.06, c'est exigible à partir d'aujourd'huin pe importe ensuite les date de versements décidés par l'AG.
Ce sujet a été mainte fois abordé ... y compris pour le paiement mensuel consenti à tel ou tel pour les provisions pour charges trimestrielles,.... pourtant exigibles par trimestre et d'avance, dont JPM a rappelé que c'était une pratique courante dans des centaines de copropriété ...
Nous avons bien là une exibilité fixe et un paiement décalé par facilité de provisionnement, facilité qui ne change rien à l'exigibilité de la totalité de la provision trimestrielle.
Droit dans les bottes ??? ...
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Edité par - gédehem le 17 déc. 2005 00:14:18 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 17 déc. 2005 : 00:37:25
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Mission prioritaire : trouver un arrêt au moins qui apporte une solution à cet irritant problème.
Direction le Jurisclasseur notarial.
Rappel de ma position : L'assemblée décidant des travaux doit impérativement fixer les dates et montants des appels de provisions. A défaut le syndic ne peut pas faire d'appel de fonds.
Chacun des appels est exigible à sa date. Il ne peut y avoir deux dates différentes d'exigibilité pour un ou plusieurs appels.
D'ou il résulte que sur ce point je vote pour Le Nabot. Ce qui ne m'empêche pas d'être d'accord avec Gedehem sur bien d'autres points.  |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 17 déc. 2005 : 09:30:19
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Citation :
Initialement entré par gédehem
L'AG ayant compétence pour décider ce que bon lui semble, elle peut tout à fait fixer la date d'exibilité d'une créance comme il lui convient et décider des facilités de paiement qu'elle accepte pour cette créance ce qui est dans le sens de l'art.14-2 .
C'est sourtout l'AG qui aura décidé ce que dicte le cerveau enfumé de Gedehem.
Citation :
Si l'AG décide que c'est exigible aujourd'hui mais que par facilité de paiement les fonds seront versés en 3 fois à partir du 1.02.06, c'est exigible à partir d'aujourd'huin pe importe ensuite les date de versements décidés par l'AG.
Deux modalités parfaitement incompatibles entre elles. Tout le monde comprend ceci sauf Gedehem
Citation :
Ce sujet a été mainte fois abordé ... y compris pour le paiement mensuel consenti à tel ou tel pour les provisions pour charges trimestrielles,.... pourtant exigibles par trimestre et d'avance, dont JPM a rappelé que c'était une pratique courante dans des centaines de copropriété ...
Ce n'est pas parce qu'on vend que les provisions trimestrielles du budget prévis à venir deviennent exigibles. Vous condondez vraiment tout dans cette affaire. Vous prétendez que votre solution est simple, mais la vérité c'est qu'on se trouve devant un jus de boudin comme ce fil. La simplicité c'est la détermination de la date à laquelle le nouvel acquéreur devient propriétaire.
Citation :
Nous avons bien là une exibilité fixe et un paiement décalé par facilité de provisionnement, facilité qui ne change rien à l'exigibilité de la totalité de la provision trimestrielle.
Je ne dirais qu'une chose : une dette exigible est une dette sans terme, c'est à dire payable dans les 15 jours
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Edité par - LeNabot le 17 déc. 2005 09:31:52 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 17 déc. 2005 : 15:58:31
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Merci JPM !... ... d'autant plus qu'étant en démocratie, on vote pour qui on veut !! (Encore heureux !!!)
Quant au cerveau enfumé, voire étroit, obtu, je laisse celui de LeNabot à l'appréciation des lecteurs d'UI !!!....
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 17 déc. 2005 : 16:37:24
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Quant au cerveau enfumé, voire étroit, obtu, je laisse celui de LeNabot à l'appréciation des lecteurs d'UI !!!....
Je maintiens "enfumé". Vous avez l'initiateur du fil qui raconte son histoire. Résultat : un syndic qui n'est pas foutu de déterminer proprement l'exigibilité d'une provision ! Et de surcroît sur une AG qui aurait eu lieu après la vente ! Et vous me dites que c'est clair en plus. Car véritablement vous faites une fumée noire intense autour de votre proposition de délibération très contestable.
Vous oubliez aussi ceci : si les modalités d'un compromis sur le partage des frais relatifs à des travaux en cours n'est pas opposable au syndic, un syndicat de copropriété ne peut pas non plus régir les rapports entre un copropriétaire pris individuellement et ledit syndicat relativement à un compromis de vente qui peut prévoir une solution fondamentalement différente.
C'est à rapprocher de ceci : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=31813
Et ne me dites pas que c'est différent, car fondamentalement c'est le même problème : l'empiètement d'un syndicat sur des contrats qui ne le concernent pas.
C'est dire que je miserai même pas trois boutons de braguette en cas de saisine du TGI sur la validité de votre résolution qui impose un partage qui est à l'encontre de la réforme de septembre 2004 et potentiellement de la volonté des parties lors d'un compromis. C'est dire aussi que vous portez gravement atteinte à la liberté contractuelle. |
Edité par - LeNabot le 17 déc. 2005 16:39:01 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 déc. 2005 : 18:36:00
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Moi je me marre, ....
..quant on vient dire tout et son contraire, ... comme d'une part d'un compromis entre vendeur et acquéreur, qui n'est pas opposable au syndicat, et d'autre part "... la volonté des parties lors d'un compromis", leur liberté contractuelle, à laquelle le syndicat porterait atteinte par sa décision !!!!
C'est nul !!
C'est, par pure polémique stérile, totalement ignorer que le syndicat se moque de la volonté des parties, volonté que le syndicat n'a pas à connaitre !!!!
C'est leur affaire personnelle qui ne concerne en rien le syndicat ...
En l'espèce, le juge qui imposerait au syndicat la volonté des parties lors d'une mutation n'est pas encore né !!!
Pour reprendre votre "image", il n'y a même pas là un seul bouton de braguette à parier !
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 17 déc. 2005 : 19:26:39
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Vous faites semblent de ne rien comprendre mais je pense que vous avez très bien senti le vent du boulet tiré par quelques magistrats teigneux de la Cour de Cassation, vous savez le fameux arrêt qui met entre autres par terre toute la construction juridique qu'on mit les syndics pour réclamer les fameux honoraires de mutation (Cour de Cassation Chambre civile 3 11 octobre 2005 Cassation partielle N° de pourvoi : 04-17178)
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher à quelle date les appels de fonds relatifs aux travaux considérés étaient devenus effectivement liquides et exigibles et alors que le syndicat est un tiers au contrat de vente, le tribunal n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
Quand on dit qu'un compromis de vente est inopposable au syndicat, cela veut dire que le syndicat n'a pas à en connaître les modalités. Et quand au syndicat, il n'a pas à imposer par des artifices douteux, la charge des travaux en cours sur le compte du vendeur quand des dispositions contractuelles de vente d'un lot disent le contraire. Il y a une autonomie entre la gestion d'une copropriété et la vente d'un lot. Et sur ce point vous risquez une leçon de droit magistrale donnée par les mêmes magistrats insolents qui ont déclaré illégale l'imputation à titre individuel des honoraires de mutation. |
Edité par - LeNabot le 17 déc. 2005 19:48:42 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 18 déc. 2005 : 10:56:32
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...... La fumée est épaisse pour qu'on ait maintenant amalgame entre des fonds pour travaux rendus liquides et exigibles par l'AG et l'illégalité de l'imputation individuelle de frais de mutation ..!!..
Il est interdit de vendre des carottes en raison des risques de grippe aviaire !!!
Circulez, y'a rien à voir..
Point final !!! |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 18 déc. 2005 : 11:02:09
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Voici l'intégralité de l'arrêt. Vous ne pourrez pas dire que je fais d'amalgame. Il suffit d'avoir les yeux en face des trous. Jugement sévère quand aux pratiques douteuses de certains syndics de rendre exigible ce qui ne l'est pas. On ne peut donc délivrer une opposition que si la provision est réellement exigible. Pas sur des constructions intellectuelles fictives. Et à ce titre Gédéhem, si vous maintenez votre position, vous risquez simplement de vous retrouver en slip lors d'une audience à la Cour de Cassation.
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 11 octobre 2005 Cassation partielle
N° de pourvoi : 04-17178
Inédit
Président : M. WEBER
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Lyon, 17 mai 2004), rendu en dernier ressort, que M. X..., Mmes Y... et Z... ont vendu des lots dont ils étaient propriétaires indivis dans un immeuble en copropriété ; que par déclaration au greffe, ils ont demandé la mainlevée de l'opposition que le syndic, la société Galyo, aurait faite entre les mains du notaire chargé de la vente et la condamnation du syndicat à leur restituer certaines sommes indûment payées ; qu'ils ont réclamé des dommages-intérêts tant au syndicat des copropriétaires qu'au syndic et reconventionnellement le syndicat a demandé leur condamnation au paiement d'une certaine somme ;
Sur le premier moyen qui est recevable :
Vu l'article 1165 du Code civil ;
Attendu que pour débouter M. X... et Mmes Y... et Z... de leur demande en restitution d'une certaine somme mise à leur charge par le syndicat au titre des frais de mutation de leurs lots, le jugement retient que ces frais ont été prévus au titre des honoraires pour prestations particulières du contrat du syndic, contrat voté par une assemblée générale de copropriétaires non contestée ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les décisions d'assemblée générales ne régissent pas les rapports entre chaque copropriétaire et le syndic, pris personnellement, le tribunal a violé le texte susvisé ;
Et sur le deuxième moyen :
Vu l'article 1165 du Code civil ;
Attendu que pour condamner M. X... et Mmes Y... et Z... au paiement d'une certaine somme au titre de travaux, le jugement retient qu'aux termes du contrat de vente des lots de copropriété, l'indivision X... s'engageait envers les acheteurs à prendre en charge le coût des travaux décidés avant le jour de la vente, et que le syndic a pu réclamer aux vendeurs le coût de ces travaux auxquels ils resteront en dernier lieu tenus ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher à quelle date les appels de fonds relatifs aux travaux considérés étaient devenus effectivement liquides et exigibles et alors que le syndicat est un tiers au contrat de vente, le tribunal n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le troisième moyen qui ne serait de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a débouté M. X... et Mmes Y... et Z... de leurs demandes en mainlevée de l'opposition et en restitution de la somme de 580,37 euros au titre de la provision du 4ème trimestre 2001, le jugement rendu le 17 mai 2004, entre les parties, par le tribunal d'instance de Lyon ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Villeurbanne ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du 26, 28, 30 chemin de la Creuzette et la société Galyo, ensemble, aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 26, 28, 30 chemin de la Creuzette et la société Galyo, ensemble, à payer à M. X... et Mmes Y... et Z..., ensemble, la somme de 2 000 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires 26, 28, 30 chemin de la Creuzette et de la société Galyo ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze octobre deux mille cinq. |
Edité par - LeNabot le 18 déc. 2005 11:21:16 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 déc. 2005 : 17:43:53
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En ce qui concerne le sort des provisions sur travaux en cas de vente, le bouquin de comptabilité de l'ARC qui vient de sortir nous apporte un éclairage inattendu
Un point positif d'abord : comme moi, l'ARC estime qu'en l'absence de détermination des modalités de préfinancement (dates et montant des appels ainsi que clé de répartition) le syndic ne peut rien appeler. Accord parfait sur ce point.
Mais la solution de l'ARC pour l'apurement des comptes entre vendeur est assez étonnante (page 246). Je reprends l'exemple donné par l'ARC et je limite au problème des travaux (pour le reste OK)
Le syndic reçoit le 13 juillet 2006 un questionnaire pour la vente par Chateau de son lot. La signature est prévue le 17 août.
L'assemblée a voté des travaux d'étanchéité de la terrasse.
Un premier appel a été effectué et payé par Chateau.
Un second appel est prévu le 15 juillet 2006 pour 1640,90
Un troisième est prévu pour le 15 septembre (1640,90)
La solution de l'ARC est que le syndic (dont on peut supposer qu'il renvot l'état daté après le 15 juillet, ce n'est pas précisé) mentionne en charges dues par le vendeur :
1°) l'appel n°2 du 15 juillet, ce qui s'impose
2°) mais également l'appel n° 3 à titre conservatoire, pour le cas ou la vente ne lui serait pas notifiée avant le 15 septembre !!!
Dans le cas traité, le notaire notifie la vente le 28 août et joint, pour les travaux, un chèque de 3281,80, Il règle également la reconstitution des avances par l'acquéreur.
Sur quoi le syndic, fort diligent et honnête, rembourse au vendeur, outre ses avances, la provision de septembre " devenuie sans objet puisque la vente est réalisée avant la date d'exigibilité de cette somme ", écrit l'ARC !!!!
A celà, personne n'avait pensé
Mais il y a là un couac sérieux. Il est à craindre que les syndics bénévoles s'inspirant de ces indications ne se heurtent à des graves difficultés.
Je l'écris avec d'autant plus d'objectivité que par ailleurs le bouquin est bien tourné, assez facilement accessible aux copropriétaires lamda.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 25 déc. 2005 : 18:19:46
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Citation :
Initialement entré par JPM
2°) mais également l'appel n° 3 à titre conservatoire, pour le cas ou la vente ne lui serait pas notifiée avant le 15 septembre !!![/b]
La position de l'ARC ne repose sur aucune base légale. Car le jour où le syndic établira le certificat ou son opposition, l'appel n° 3 ne sera pas exigible. Donc c'est une solution susceptible d'être sanctionnée par les tribunaux en fonction de la jurisprudence que j'ai citée plus haut.
Ceci dit c'est un chouïa plus présentable que la solution de Gédehem. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 25 déc. 2005 : 20:56:40
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[quote][A celà, personne n'avait pensé
/quote]
C'est bien cela qui m'inquiète car la brèche est là : de recevoir une rondelette somme au cas où.... C'est limite abus de.. Car a t-on à ce jour un pourcentage de copropriétés dont le syndic utilise le compte séparé? A ce jour je n'en ai qu'une sur 10. Donc, cette avance-limite-abusive ou ce que vous voulez, rentre une fois de plus dans la caisse du syndic - en compte d'attente ou pas, c'est bien dans son fond de commerce qu'elle attérit. 
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