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JPM
Pilier de forums
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 Posté - 12 déc. 2005 : 09:57:04
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Océant, dans votre fougue, vous ne lisez pas les messages.
J'ai déjà écrit dix fois que le syndic ne peut rien réclamer à l'acquéreur parce ses prestations sont alors très minimes : entrer comme vous dîtes le nom dans l'ordinateur.
Pas la peine donc de tenter de me convaincre d'une vérité que je proclame 
Mais quand on vient me dire que les honoraires demandés au vendeur, qui correspondent à un travail réel, qui ont été validés par une commission paritaire comme honoraires exceptionnels, sont illégaux, je rigole 
On vient seulement faire valoir que le montant ne peut pas être fixé par l'assemblée parce que le syndic est mandataire du syndicat et pas des copropriétaires. Comme c'est vrai on propose un mécanisme simple pour remédier à cette situation : les honos sont dus et payés par le syndicat qui les passe en charges individuelles. Alors on fait semblant de ne pas comprendre.
Et je rigole encore : des milliers de vendeurs ont payé encore cette année des honoraires, et des milliers d'acquéreurs ont finalement fait parail, bien que le taux de refus soit un peu plus élevé de ce côté.
Il y a donc un total échec de l'information spécialisée. Il est dû au fait que l'information est trop souvent noyée dans un bain de SYNDIC = SS qui fait fuir le commun. Il suffit de penser aux Rennais qui ont vu à nouveau voltiger les fusées du côté des toitures du Parlement de Bretagne pour comprendre qu'à ce moment les plus objectifs perdent un peu le Nord.
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evy2a
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 10:38:47
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pourriez m'aider sur mon problème d'huissier que puis je tenter merci.
evy2a |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 11:57:35
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Sur le problème de l'opposition par huissier :
L'opposition est recevable sur une provision due.
Elle n'est pas recevable sur des honoraires demandés directement par le syndic. Seules des provisions ou charges liquidées peuvent justifier une opposition.
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evy2a
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 14:12:24
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merci de votre réponse JPM
Si je comprend bien elle ne peut pas faire opposition,sur la vente de mon appartement.
Par contre peut elle me cdontraindre à payer cette somme autrement?
evy2a |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 14:16:17
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Je n'ai pas dit qu'elle ne pouvait pas faire opposition.
J'ai dit qu'elle ne peut pas faire opposition pour les honoraires réclamés. Elle peut fair eopposition pour une provision due et non payée. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 00:12:10
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JPM
Sujet maintes fois évoqué : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=30234
et même une recommandation totalement illégale : il es demandé au syndic de s'engager à suivre les recommandations de la commission de la copropriété, qui sont dépourvues de valeur normative et dont certaines ont été contredites par la jurisprudence.
Et il se trouve que la jurisprudence du 11 octobre 2005 concerne ces frais contestables et contestés
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=31813&SearchTerms=mutation
Et vous disiez vous-même :
Il a toujours été jugé que des honoraires, seraient-ils effectivement dus par les vendeurs, ne peuvent pas figurer dans l'assiette d'une opposition à paiement de prix. L'opposition ne vaut que pour les charges et les honoraires "privatifs " ne sont pas des charges, dans le mécanisme évoqué
Ici la Cour de cassation répond sur le moyen soulevé de l'inopposabilité aux copropriétaires du contraz de syndic.
Sa solution prévisible impose une autre procédure : les honoraires sont dus par le syndicat au syndic. Ils sont passés en charges individuelles. Tout est régulier. Restent les montants qui posent parfois problème.
A noter bien entendu que si la décision de l'assemblée est inopposale au vendeur, elle l'est plus encore à l'acquéreur .
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 09:09:35
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Oui et je maintiens.
L'établissement de l'état daté et de la note de renseignements justifie des honoraires. Le simple enregsitrement de l'acquéreur n'en justifie pas.
Il me parait bon et conforme au règles de publicité des prix que le montant des honoraires (vendeur) figure dans le contrat et soit approuvé (après discussion éventuelle) par l'assemblée.
Il me parait spécieux, contraire à la transparence du syndicat et contraire aux règles du droit de la consommation de dire que cette décision est inopposable aux copropriétaires.
Mais il est facile de remédier à cette difficulté en disant ce qui est vrai : la prestation est due par le syndicat. Elle est effectuée par le syndic par nécessité naturelle (le syndicat ne peut réaliser lui-même aucune prestation). C'est donc le syndicat qui rémunère le syndic. Cette dépense effectuée dans l'intérêt du seul vendeur est donc une charge individuelle imputée au vendeur. Elle est immédiatement exigible car la prestation a été effectuée et l'honoraire est dû même si la vente ne se fait pas (le travail est fait).
Elle peut donc figurer dans l'état daté et, comme c'est une créance du syndicat et non une créance du syndic (payé déjà par le syndicat) elle peut être incorporée dans la masse garantie par l'opposition, voire par le privilège spécial.
Les parties sont libres de se partager le coût de la prestation qui présente un intérêt incontestable pour l'acquéreur. Ce partage éventuel se fait chez le notaire, hors la vue du syndic.
Prétendre systématiquement que le syndic n'a droit à aucune rémunération pour une prestation est totalement stérile, surtout quand on vote par ailleurs et à l'aveugle des rémunérations indues ou excessives.
Le caractère exceptionnel de la prestation a été reconnu par le Conseil National de la Consommation comme déjà indiqué.
Je reste à l'écoute des critiques de ce raisonnement tel qu'il est exposé.
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Edité par - JPM le 13 déc. 2005 09:16:12 |
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evy2a
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 16:53:20
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j'ai eu mon notaire au tel,en fait la syndic m'a simplement menti pour que je luiverse les 2200euros.
Elle ne lui a pas envoyé d'huissier,il attend même qu'elle lui envoie le décompte de ce que je lui devrai.
De plus sur les charges du trimèstre il m'a dit de lui réclamer le texte de loi précisant "que tout trimèstre entamé est du" selon ses dires.
Car j'ai payé le trimèstre entier alors que je n'y suis plus depuis le 02 novembre.
Pour les frais de mutation je vais lui réclamer aussi mon notaire m'a conseillé de le faire.
Quand à cette note de CEO je pense leur demander ce qui se passe vraiment, je n'ai pas toute les informations.
Je vous remercie de m'avoir aidé,et vous tiens au courant de l'évolution des choses.
evy2a |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 18:21:52
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Bonnes nouvelles apparemment.
Mais il est curieux qu'un notaire demande en vertu de quel texte un trimestre commencé est du en entier.
C'est l'article 6-2 1° nouveau du décret du 17 mars 1967 (ajout du 27 mai 2004, donc il y a 18 mois). Il est ainsi rédigé :
Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du 3eme alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur.
Mais attention, ce paiement vient au crédit du vendeur dans le compte à établir entre vendeur et acquéreur (sans intervention du syndic) après approbation des comptes de l'exercice. A ce moment, il y a lieu d'établir le compte prorata temporis des charges incombant à l'un et à l'autre. L'inconvénient incontestable est que ce compte est fait 15 à 20 mois après une vente signée en janvier.
Il n'est pas interdit aux parties de convenir entre elles d'établir un compte provisoire fondé sur les énonciations du budget prévisionnel. C'est au notaire de le conseiller.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 21:40:12
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Grand merci Mathi !!!
Je n'avais pas lu l'abus 616 dans lequel je trouve : Citation :
Cette mission qui, de par la loi, entre dans les missions du syndic, est censée être réalisée pour le compte du syndicat et, par conséquent, devrait être facturée au syndicat. Or, quasiment tous les professionnels, parce que c’est l’usage, font payer cette prestation au propriétaire vendeur bien que, lÉgalement, ils n’en ont pas le droit ".
Voilà un point qu'on pourrait considérer comme réglé. Le syndic facure sa prestation au syndicat qui le paie. On peut simplement noter qu'au temps de la taxation des honoraires, c'est bien au copropriétaire que le syndic devait delmander paiement. Sauf erreur de ma part les organisations professionnels de syndics ne rédigeaint pas les arrêtés de taxation
Quand le syndic reçoit une facture, qu'en fait-il ? Il l'enregistre et la met en répartition.
Dans quelle catégorie de charges la ranger, cette facture ?
Profite-t-elle à tous les copropriétaires ou à certains d'entre eux ? Non. Mathi et les autres accepteraient difficilement de payer ne serait-ce qu'un euro pour un service rendu à Dupont qui veut vendre son appartement.
Il s'agit donc bien d'une dépense dans l'intérêt exclusif du vendeur. La charge lui est donc imputée.
Le syndic n'a peut être pas le droit de demander un honoraire directement au vendeur. Mais au final c'est bien le vendeur qui doit payer.
Et si vous prétendez que la vraie solution est de ne pas rétribuer le syndic pour cette prestation, comment expliquez vous que le principe de sa rétribution n'ait jamais été contesté dans le passé, ni présentement ?
Vous voudriez la passer dans les honoraires de gestion courante ? Vous accepteriez alors que pour un immeuble de 60 lots le syndic prenne en compte forfaitairement 6, 8 ou 10 ventes par an à nn €, alors qu'il n'y en aurait que 4 en 2004, 7 en 2005 et 5 en 2006 ?
La solution est évidente : 4 ventes : 4 x nn €, 7 ventes : 7 x nn €
Un peu de logique, que diable !
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 22:50:46
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JPM
Le principal c'est que evy2a a été confortée dans l'idée du remboursement par son notaire. Donc bravo à evy2a !
Par contre, vous auriez du citer la phrase entièrement et "devrait" c'est du conditionnel :
Cette mission qui, de par la loi, entre dans les missions du syndic, est censée être réalisée pour le compte du syndicat et, par conséquent, devrait être facturée au syndicat. Or, quasiment tous les professionnels, parce que c’est l’usage, font payer cette prestation au propriétaire vendeur bien que, lÉgalement, ils n’en ont pas le droit ". (Revue de l’Habitat Français – Novembre 2005).
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 10:15:51
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Aimable moyen de se défiler.
Moi, voilà ce que je propose comme solution.
Et vous, qu'en pensez-vous ?
Ben ! Euh ! " devrait " c'est un conditionnel
Quand la condition est de respecter la loi, c'est quoi un conditionnel ????
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evy2a
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 10:48:09
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Bonjour à tous les deux.
je reviens encore vers vous,car mon syndic vient de me telephoner.
Elle me réclame la somme de 2200 euros pour la note de CEO (évoquée plus haut).Tjs par huissier chez le notaire,le notaire me répondant tjs qu'il n'y a pas eu d'huissier.
Elle me dit qu'elle est obligée par la loi de me la demander parce que j'ai vendu,elle me répond c'est une provision,si je n'avait pas vendu elle me l'aurrait pas réclamé tout de suite.
Est elle en droit de me la demander parce que je vend?Ou bien puis je lui faire remarquer qu'elle ne peut faire opposition que sur des sommes exigibles et pas sur des "provisions"?
PUis je également lui demander un texte de loi précisant celà?Car elle n'arette pas de me dire que c'est la loi qui l'oblige à faire cette procédure.
evy2a |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 17:11:32
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Moi, j'ai bien un syndic qui veut glisser à chaque résolution d'AG, je cite :
- l'AG décide que toute mutation de lot entrainera l'exigibilité immédiate de la totalité de la quote-part afférente au lot vendu.
ce qui voudrait bien dire aussi qu'il faille payer en totalité les budgets travaux lors de la vente de son lot. Contraire à la nouvelle Loi MAIS voté en AG. Qui a le dessus?
Seriez-vous aussi dans ce cas, Evy2a? Que dit votre dernière AG?
LN |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 17:46:42
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Pour être franc, c'était, si je ne me trompe, et c'est peut -être encore, la solution de Gedeham.
Comme tout le monde vient sur UI .....
Pour moi la solution est différente. Si des travaux ont été décidés en juin 2005, à exécuter en fin d'année et début 2006, préfinancés par trois appels le 15/09/05, le 15/11/2005 et le 15/01/06, celui qui signe la vente le 1er novembre doit le premier appel et l'acquéreur paiera les deux suivants.
Celà, c'est la loi pour les rapports avec le syndicat.
Par ailleurs le vendeur et l'acquéreur prennent les accords qu'ils veulent et les dispositions appropriées pour les appliquer. Mais celà ne regarde plus le syndicat ni son syndic.
Bien entendu le syndic ne peut rien réclamer au vendeur qui a payé le 1er appel. Il ne peut faire aucune opposition. Il adressera ses appels à l'acquéreur.
Seule variante possible : le vendeur veut payer le jour de la signature l'ensemble des travaux. Celà arrive. Le syndic doit bien entendu prendre le chèque et prendre les dispositions comptables nécessaires.
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Edité par - JPM le 14 déc. 2005 17:47:58 |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 19:35:05
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Je me permets de mettre le point sur le i en ce qui concerne cette petite phrase déjà évoquée sur d'autres forums de ce site et bien relevé par JPM, car je trouve que c'est une tromperie de la part de ce syndic ( ex-président de la CNAB- donc influant auprès de la profession), et j'essaie de vous faire bien analyser vos futures résolutions avant de passer aux votes ou avant de donner vos pouvoirs 
LN |
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colette
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1841 réponses |
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Ménagimmo
Contributeur vétéran
187 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 22:18:27
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| Pour moi c'est défaut de conseil du notaire, point barre... le syndic applique la loi, le notaire aurait du vous prevenir et faire un prorata temporis |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 23:11:30
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Donc, chère Colette, vous êtes d'accord pour payer votre quote-part des honoraires du syndic pour chaque mutation dans votre immeuble ?
Car si je veux bien suivre l'ARC à propos du caractère excessif de certaines prétentions, (bien que je me refuse par principe à traiter des montants), il n'en est pas de même pour d'autres observations.
Un seul exemple : les références de la police d'assurance du syndicat ne présenteraient aucun intérêt pour l'acquéreur ! Tiens donc
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vente et frais de syndic
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