|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
David41
Pilier de forums
372 réponses |
 Posté - 08 déc. 2005 : 13:00:57
|
Bonjour à tous,
Je me permets de faire ici le point sur un problème que je rencontre depuis plusieurs mois, son origine datant du lendemain de la signature de mon compromis de vente.
Je ne vais pas rentrer dans les détails, et pour ceux qui souhaitent en savoir plus, voici le lien du post concerné: http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=28407
Pour résumer, j'ai acheté un appartement comprenant une place de parking réservée en sous sol. Le jour de la signature du compromis de vente, le vendeur m'a fait part que la place de parking qu'il avait toujours utilisé n'était pas celle correspondant à l'emplacement indiqué sur le plan annéxé au Réglement de copropriété.
Après de nombreuses démarches réalisées par le notaire et par moi même, il est apparu que le plan annéxé au RDC a été modifié au moment de la construction, sans que ce modificatif n'ai fait l'objet d'un acte notarié. Des places ont été supprimées et recrées ailleurs, d'autres décalées, le nombre total de places restant identique.
J'ai tenté, en vain, avant la vente de faire régulariser la situation, et sous les conseils du notaire, j'ai signé l'acte notarié avec un plan qui est celui d'origine, avant la modification, puisqu'il s'agissait du seul plan, selon lui, ayant une valeur "légale". Le notaire m'a alors affirmé qu'il suffisait lors de la prochaine assemblée générale de faire voter un modificatif du réglement de copropriété, ou si je le souhaitais, d'utiliser la place qui était "officiellement" la mienne et qui correspondait au plan d'origine. C'est cette seconde option que j'ai choisit, et j'essais par tous les moyens, depuis mon arrivée au sein de la copropriété de "récupérer" l'utilisation de MA place.
J'ai dernièrement écrit au syndic en RAR, afin de leur expliqué que le modificatif réalisé il y a 30 ans, n'avait pas de "valeur léglale", et en leur demandant de faire en sorte que le plan originel du RDC soit respecté.
Leur réponse, reçu ce jour, est la suivante:
"...Le RDC ne peut être modifié puisqu'il a été réalisé en fonction de l'existant. Un projet de plan peut être modifié lors de la construction effective d'un immeuble, par le promoteur. Le nombre des emplacements réalisés correspond au RDC, on ne peut pas faire un modificatif sur des emplacements qui n'existent pas compte tenu de la structure des fondations.."
Que penser d'une telle réponse?
Suis-je obligé de me garer là ou on me dit?
Merci pour vos réponses.
|
Edité par - David41 le 08 déc. 2005 15:40:49 |
|
Signaler un abus
|
|
|
mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 09 déc. 2005 : 10:13:38
|
David41, si je puis me permettre, vous avez déjà eu des éléments de réponse dans le topic http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=28407.
Vous avez semble-t-il le droit pour vous, mais aussi un choix difficile à faire : soit vous arranger de la situation de fait si votre nouvelle place de parking est acceptable, soit partir dans un combat de longue haleine pour revenir à une situation de droit (ce qui vous mettra sûrement à dos l'ensemble de la copro  ), soit d'occuper en force votre place sans traiter la globalité du problème.
Faites la balance entre les conséquences de telle ou telle possibilité (notamment en terme de coût et de relationnel), et faites votre choix. Les rédacteurs de ce forum pourront ensuite vous donner les informations pour agir dans la direction que vous aurez choisi.
|
Signaler un abus  |
|
|
mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 09 déc. 2005 : 14:23:43
|
Mmm... je comprends votre dépit, mais rien ne vous oblige à baisser les bras. D'après ce que j'ai compris, vous venez d'acheter vos lots. Donc vous êtes au bas mot pour 5 ans dans votre copropriété. 5 ans, c'est assez pour adopter un profil bas, rentrer au conseil, gagner la confiance des autres copros, et commencer un mission d'information, voire d'éducation.
Une fois dans la place (dans le bon sens du terme), et si vous êtes convaincant, la remise en ordre ne devrait plus qu'être une question de logistique, et non plus une question d'affrontement.
Quand les copros se sont mis d'accord sur leur intérêt, plus personne ne peut résister à une AG bien informée, bien préparée, et qui fait bloc, pas même un râleur professionnel, un redoutable procédurier ou un syndic musclé (ou tout cela à la fois) 
Encore une fois, c'est à vous de voir où sont vos priorités. Bon courage ! |
| Signaler un abus |
|
|
océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 09 déc. 2005 : 18:39:16
|
eh bien chez nous ils ne se sont pas embêtes, ils n'ont pas refait le Rdc mais des modif de plans par le géomètre en changeant les no de places de parking et identique pour une modif mineure entre 2 lots (arrangement entre 2 lots achetés par des personnes de la m^me famille)!!!!
mais les erreurs d'addition même le notaire avait pas vu !!! on rigole avec les Rdc qui font foi !!!!
+ j'espère que vous n'aurez pas la même aberration que nous obliger de payer les charges d'ascenseurs que nous ne pouvons utiliser (chaque parking a des tantièmes d'ascenseurs des autres escaliers !!!
nos syndics n'ont jamais entendu parler de critère d'utilité ou de clauses illégales ....
il serait franchement temps de faire le ménage et d'établir des règles précises : "le si vous n'êtes pas content allez au tribunal est le reflet d'une profession de + en + contestée .... |
| Signaler un abus |
|
|
mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 10 déc. 2005 : 13:29:20
|
David,
c'est votre notaire sui a raison.
Nous avons le mêm problème avec des caves : tant que ne demeure enregistré qu'un seul pna, ce plan ne correspondrait-il pas à la réalité de la réalisation de la construction, seul ce plan est opposable aux copropriétaires.
Pour éviter le conflit, saisissez le syndic et le conseil syndical et demandez leur de prendre des informations de droit et non d'usage et, si vous n'obtenez pas de solution amiable, utilisez le droit d'occupation du parking défini à la fois dans votre acte notarié et sur le plan officiel.
Si le syndic ou les autres copropriétaires veulent vous contester ce droit ce sera à eux d'engager une action et ils se casseront les dents. N'oubliez pas que votre notaire n'est pas là uniquement pour encaisser les frais de votre acquisition, il peut vous être d'un conseil de valeur, en tout cas si on en juge à ce qu'il vous a déjà suggéré.
|
| Signaler un abus |
|
|
océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 11 déc. 2005 : 21:08:45
|
si vous êtes sûr de votre bon droit, écrivez une lettre sympa mais recommandé au(x) utilisateurs et installez un stop-car solidement amarré ca doit coûter dans les 150 euros et prévenez bien les autres copros des risques en cas de pb avec les assurances copros, SDC etc + voir si vous avez une incidence de charges et d'impôts; les sans gênes cela existent ou ceux qui ont profité de vacances des places pendant un moment, de connivences ou de raisons particulières entre résidents (être plus pret de son ascenseur, largeur voiture , autre place plus risquée en éraflures etc)
au chgt de syndic et avec les ventes ca s'est calmé chez nous tant pour les parkings que les caves !!! et les CS sucessifs ne voyaient pas où étaient le pb (ce qui veut dire aussi que les assureurs ferment les yeux en fn des demandes du syndic en cas de pb mais pour les vols et dégâts ca peut devenir bien plus compliqué
|
| Signaler un abus |
|
|
mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 09:19:32
|
Citation :
Initialement entré par David41
Supposons qu'on ne m'ait jamais donné de plans. Je n'aurais jamais été au courant du décalage entre "réalité et légalité."
Les plans sont des annexes des actes notariés : si vous ne les avez pas, c'est que votre notaire n'a pas rempli complètement sa tâche; dans ce cas, vous pouvez toujours les obtenir auprès du notaire qui a rédigé l'acte auquel ils sont annexés ou aux hypothèques.
Dans notre copro, vieille de 40 ans, personne ne s'est jamais inquiété ni de disposer des plans, ni du reste de simplement lire le RdC : c'est ainsi qu'on a pu entendre le syndic déclarer, il y a moins de 2 ans, alors qu'il est syndic depuis plus de 25 ans, qu'il allait se procurer les plans auprès du notaire qui avait rédigé le RdC !!
C'est également ainsi qu'aucun copropriétaire ne s'est jamais inquiété de voir qu'une partie commune était aménagée et occupée privativement (et sans participation aux charges, évidemment)par le propriétaire de l'immeuble voisin, et cela depuis probablement 20 ou 30 ans !!!
Heureusement toutes les copros ne sont pas de cette veine, mais quand vous tombez sur une telle situation, limite mafieuse, il y a du boulot !
|
| Signaler un abus |
|
|
océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 17:29:21
|
| le syndic peut encore se réveiller de sa longue léthargie si la partie annexée l'est depuis moins de 30ans ? |
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 18:42:30
|
A "océan"
"+ j'espère que vous n'aurez pas la même aberration que nous obliger de payer les charges d'ascenseurs que nous ne pouvons utiliser (chaque parking a des tantièmes d'ascenseurs des autres escaliers !!!
nos syndics n'ont jamais entendu parler de critère d'utilité ou de clauses illégales ...."
Cette question a déjà été évoquée et j'ai donné les raisons de cet état de fait: Les parkings ne peuvent pas être affecté "individuellement" à tel ou tel escalier, la répartition des charges devrait changer à chaque fois qu'un parking serait vendu à un autre copropriétaire avec changement de bâtiment. Même au départ de l'établissement du règlement de copropriété il n'était pas possible de savoir à quel copropriétaire serait affecté tel ou tel parking. En fait il y a une mutualisation des charges qui n'est pas contraire à la loi, car même si vous n'utilisez pas les autres ascenseurs, et cela se comprend, vous en avez la "possibilité".
Au lieu de payer i00% des charges de l'ascenseur A vous payez 25% des charges de chacun des ascenceurs A.B.C.D.
On est loin d'une "aberration" et de "nos syndics n'ont jamais entendu parler de critère d'utilité ou de clauses illégales ...."
Croyez moi je ne roule pas pour les syndics!
Il faut donner des informations précises et complètes.
Autrement ont reste dans un "OCEAN" d'incompréhension.
|
| Signaler un abus |
|
|
mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 17 déc. 2005 : 11:29:49
|
david,
je me suis posé la mm question que vous mais je crains que la prescription ne joue, du moins dans notre copro où la construction remonte à une quarantaine d'années : si les assemblées successives n'ont jamais relevé cette aberration, ce qui est notre cas et semble être le vôtre, j'imagine qu'il ne peut y avoir d'alternative qu'au travers d'une nouvelle AG qui constatera l'irrégularité et présentera les moyens d'y remédier. Et là nous risquons d'entrer dans un sacré patacaisse, vu qu'il pourrait y avoir acte d'échange de parties communes (telles que définies au RdC) et de parties privatives pour tout remettre dans l'ordre, avec les majorités que ça implique ....
Pour ma part je me suis demandé et me demande encore si un syndic qui a laissé subsister une telle situation pendant des années (le nôtre est syndic de la copro depuis plus de 25 ans) n'a pas une quelconque responsabilité ... |
| Signaler un abus |
|
|
mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 17 déc. 2005 : 19:01:47
|
Citation :
Initialement entré par David41
"Ecoutez monsieur, cela fait 30 ans que c'est comme ça, et ça ne gêne visiblement personne à part vous, .."
Quand au président du CS, lorsque je lui en parle, il me répond que
J'ai exactement le même type de réponse et on (le syndic, évidemment !) arrive même à faire croire aux copropriétaires que je suis l'emmerdeur alors que je ne cesse de leur répéter que ce qui peut se régler facilement à l'amiable maintenant que l'anomalie est relevée se règlera dans la douleur si on ne fait rien et qu'un copropriétaire moins conciliant que moi (si, si , ça existe ! ) engage une action en régularisation. J'ai même évoqué les problèmes d'assurance que pourrait poser cette situation (nous c'est des caves mais ça change peu le problème) : si un assureur met en évidence qu'un sinistre ne s'est pas déclaré depuis un espace privatif au sens des actes valides, il peut très bien botter en touche en disant qu'il n'est pas assureur des lots privatifs qui n'appartiennent pas à son client ... |
| Signaler un abus |
|
|
mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 18 déc. 2005 : 09:05:19
|
Bonjour,
David41, vous semblez considérer que le refus du syndic d'envisager une modification du RDC bloque la mise à jour nécessaire de celui-ci. Or, il n'appartient pas au syndic, ni au président du CS de décider celà. La décision de refuser une modification du RDC n'appartient qu'à l'assemblée générale des copropriétaires. Je pense donc que vous devriez engager la démarche suivante : préparer une lettre que vous enverrez au syndic en RAR, par laquelle vous demanderez la mise à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, la décision de modifier le RDC. Dans cette lettre, que vous demanderez au syndic de joindre à la convocation, qui sera donc lue par tous les copropriétaires, vous expliquerez la situation et les problèmes que vous occasionnerait un maintien en l'état du plan annexé au RDC (notamment pour la vente, comme vous le spécifiez). Vous leur ferez notamment savoir que si l'AG refuse de modifier ce plan, cela ne peut qu'impliquer qu'elle souhaite que les parkings soient utilisés tels qu'ils figurent sur le plan et, qu'en conséquence, vous respecterez leur décision en occupant effectivement la place qui est la vôtre. Personne ne pourra vous reprocher d'occuper votre place en cas de refus de l'AG de modifier le plan.
Le syndic devra mettre ce point à l'ordre du jour de l'AG et son opinion sur l'opportunité de cette discussion n'engage que lui.
Cordialement
Marie |
| Signaler un abus |
|
|
mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 18 déc. 2005 : 11:17:45
|
Citation :
Initialement entré par David41
écrire au syndic par LRAR, en leur expliquant que j'accepte de me garer à l'emplacement que l'on me donne tant que je suis propriétaire,
David,
La démarche est intelligente pour éviter de vous mettre à dos les copropriétaires (quoique le syndic ne manquera pas, s'il a des appuis, notamment au niveau des copropriétaires les plus anciens, de signaler que c'est vous qui avez lancé cette affaire ...), mais je vous déconseille de préciser que vous acceptez de vous garer à l'emplacement qui vous a été indiqué et qui n'est pas le vôtre.
Contentez-vous de l'informer que vous vous garerez provisoirement sur cet emplacement, en attendant que soit globalement solutionné, dans les plus brefs délais, le problème de l'occupation de parties privatives par des personnes n'en ayant ni la propriété ni la jouissance.
Citation :
Initialement entré par mariejds
Dans cette lettre, que vous demanderez au syndic de joindre à la convocation, qui sera donc lue par tous les copropriétaires,
Hélas mariejds, l'expérience montre que la plupart des copropriétaires ne lisent pas ce qu'on leur envoie, mais vous avez raison de conseiller l'envoi d'un recommandé qui fera date et, si les copropriétaires ne lisent pas, ce qui est probable, ils ne pourront pas dire qu'ils n'ont pas été informés. |
| Signaler un abus |
|
|
océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 18 déc. 2005 : 17:15:22
|
il devient de + en + incompréhensible de tjs s'entendre dire qu'on ne comprend rien, qu'on à qu'à aller au tribunal, que c'est le RC etc
JB 22 faites vous 100m pour aller prendre l'escalier ou l'ascenseur d'un autre batiment
avec une vision analytique des charges ce serait compréhensible si les charges de parking était les mêmes pour tout le monde .... avec des coûts d'ascenseurs identiques pour tous .... le pb les charges n'étant pas les m^ et les tantièmes
différents on paie du simple au double et ceux qui y mettent 2 voitures ne sont facturées que d'une seule.
et c'est pareil pour le reste couloirs, locaux à vélo etc
bientot on nous demandera de payer pour l'immeuble d'a côté uniquement parce que certains , voire de nb syndics n'ont aucune notion de la réalité et surtout d'imputation analytiques
le jour où il y aura (et on ne le souhaite pas) un gros pb vous verrez que les assurances peuvent refuser d'indemniser
c'est ce qui s'est passé chez nous pour ceux qui avaient échangé des caves et cela peut être la même chose avec des places de parking
|
| Signaler un abus |
|
|
mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 19 déc. 2005 : 04:23:32
|
Bonjour,
David41, ce qui pourrait être considéré par les autres copropriétaires, comme agressif de votre part, serait d'occuper de force le parking qui est le vôtre alors que tous se sont entendus jusque là pour se garer autrement. Mais leur expliquer et leur demander de changer le plan annexé ne peut être considéré comme agressif. C'est au contraire les respecter, puisque, ayant le droit pour vous, vous ne l'utilisez pas pour leur être agréable, que vous acceptez la modification réalisée alors qu'on ne vous a jamais demandé votre avis, que vous ne demandez qu'une officialisation de la modification. Le ton de votre lettre peut faire toute la différence. Qu'il y apparaisse néanmoins clairement qu'un refus d'officialiser la modification correspond au maintien de la situation antérieure n'est pas non plus agressif. C'est une évidence. Que de cette évidence vous en tiriez une conclusion quand à votre comportement est aussi une suite logique. Je pense que les autres copropriétaires sont tous majeurs et vaccinés et donc à même de comprendre cela.
Vous pouvez aussi, si vous avez l'occasion de discuter avec certains copropriétaires, leur faire valoir que c'est aussi leur propre intérêt qui est en cause. Ils ont eu la chance de tomber cette fois sur un copropriétaire sympa, mais le parking qu'eux-même utilisent n'étant pas officiellement le leur, un copropriétaire moins sympa pourrait le reprendre sans aucun problème.
Il est vrai que maintenir de bonnes relations de voisinage implique parfois d'accepter que cela ne se passe pas toujours comme on veut, mais dans votre cas, je trouve très malsain d'accepter la pérénisation d'une situation non conforme à la légalité. Si votre voisin veanit à s'installer chez vous en vous disant que c'était un accord avec l'ancien propriétaire de votre appartement, mais que vous pouvez vous-même vous installer chez lui, serait du même accabit. Il faut que les situations soient claires et légales.
Cordialement
Marie |
| Signaler un abus |
|
|
mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 19 déc. 2005 : 08:04:50
|
C'est eaxactement le discours que j'ai tenu devant mes copropriétaires, en leur donnant l'exemple des appartements : si les caves (parties privatives) sont toutes les mêmes, pourquoi s'embêter à savoir à qui est laquelle ? Raisonnons de la même manière pour les appartements et vous verrez que, d'un coup, les yeux voient les choses différemment.
Quant à la bonne volonté des copropriétaires, je suis pour l'admettre a priori, mais hélas il n'est pas rare que les intérêts particuliers voilent l'intérêt général. |
| Signaler un abus |
|
|
mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 20 déc. 2005 : 09:24:05
|
ça veut dire par exemple que, si votre notaire a annexé à l'acte, une copie de délibération d'AG qui modifie le RdC, vous en êtes officiellement avisé et pouvez donc difficilement la contester si cette délibération a été prise dans les règles ou est devenue non contestable.
cela dit, si la publication des modifications apportées par une AG au RdC n'est pas réalisée dans des délais raisonnables, on est en droit d'admettre que la version publiée du RDc reprend toute sa valeur et qu'en cas de divergence avec une décision non publiée, c'est la version publiée qui primera. |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
litige avec syndic sur place de parking
Forum fermé
