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louadri
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 10 déc. 2005 : 13:10:23
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ns venons d'acquérir une ruine où nous voudrions aménager les combles et mettre des velux.
Actuellement la maison comprend:
un sous sol total
un rdc + 1 étage
des combles définies comme "grenier perdu" ds l'acte notarial
le terrain est de 150 m2 et le cos de 0,4. La maison étant construire sur environ 44M2 au sol ns avons 88m2 hab+ss sol +combles où la hauteur à+ de 1,8m ne dépasse pas 3m2.
Je dois refaire la toiture et la charpente en entier mais à l'identique. Puis-je légalement les aménager? viennent-ils vérifier avant les travaux l'état de l'existant? je vous avoue qu'en fait je voudrais sans rien dire rabaisser les plafonds du 1°afin de gagner de la hauteur ds les combles.
Si je fais une simple déclaration de travaux pour réfection de toiture sans indiquer de pose de velux et que je pose des velux 3mois + tard qu'est ce que je risque? merci d'avance
p.s je précise que la surface crée serait inférieure à 20m2 hab (cad surface supérieure à 1,80m)
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Edité par - louadri le 10 déc. 2005 13:28:44 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 10 déc. 2005 : 16:44:44
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Allez donc lire ma contribution quelques messages plus bas "Aménagements des combles".
Puis revenez demander des précisions.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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louadri
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 10 déc. 2005 : 18:42:08
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J'ai lu votre note très bien expliquée d'ailleurs; Je ne crois pas que mes combles actuelles présentent un quelconque plancher ce qui rend impossible l'aménagement en toute légalité. Qu'est ce que je risque si je me mets mes velux 2 ou 3 mois après l'achèvement des travaux, même si les voisins portent plainte? sachant que je leur déclarerai que le plancher était existant, que les hauteurs de plafond étaient déjà ainsi?je ferai la niaise en leur disant que je ne savais pas qu'il fallait une déclaration pour les velux..qu'est ce que je risque?à part bien sûr un réajustage des taxes foncières et locales...peuvent-ils tout raser??? |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 11 déc. 2005 : 10:10:47
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Alors, 150 m2 x0.4 = 60 m2 de SHON réalisable sur la parcelle.
La maison en fait déjà 44 m2 de RDC + 44 m2 d'étage. Pour déterminer si le sous-sol peut déductible de la SHOB, il me faut en connaitre la consistance. Ce sous-sol dispose-t-il d'ouverture sur l'extérieure : fenêtre, porte (même pleine) ? Une (ou plus) des façades est-elle non-enterrée ?
Quoiqu'il en soit, rien que la SHON du RDC et de l'étage dépasse le droit à construire du terrain. Vous ne pouvez donc pas rajouter de surface SHON à cette maison (mais vous pouvez rajouter de la SHOB, comme un garage par exemple). Vous n'avez donc pas le droit de construire le plancher du grenier. Mais au fait, êtes-vous sur que ce plancher n'existe pas ? La description notariale n'a aucun intêret. Qu'en est-il sur place ? Tout le débat est ici : ce plancher existe-t-il déjà oui ou non ?
Si oui, alors vous pourrez rendre habitable ce comble. Vous pourrez en rabaisser le plancher (travaux ne nécessitant aucune autorisation, puisque la SHOB existe déjà, et ce même si cela augmentera la SHON) et installer des velux (travaux soumis à declaration de travaux).
Si non, vous pourrez installer les velux après en avoir demander l'autorisation (vous avez le droit d'éclairer vos combles perdus si cela vous chante), mais ne pourrez pas créer le plancher (travaux soumis à permis de construire). Ce que je veux vous faire comprendre ici, c'est qu'il faut demander et obtenir une déclaration de travaux pour poser les velux. Il ne sert à rien de prendre un risque à ce sujet.
Mais par contre vous n'obtiendrez jamais de permis de construire pour créer le plancher. Inutile donc de le demander.
Si vous créez le plancher sans permis de construire, vous risquez très clairement une amende (jusqu'a 75000 euros) et la remise en état d'origine. Bien sur tout ceci est à l'appréciation du juge. Peut-être considérera-t-il que de rajouter un plancher sans toucher à l'aspect extérieur de la maison (les velux auront été autorisés et ne seront pas remis en cause) n'est passible que d'une amende de principe et vous laissera profiter de votre plancher, mais quel prise de risque !
Enfin, avez-vous lu attentivement tous les articles des règles d'urbanisme de la zone ? Car il n'est pas rare de trouver des phrases du style "l'extension mesurée des constructions existantes sera permise" (et ce même si elle dépasse le COS).
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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louadri
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 11 déc. 2005 : 18:10:31
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si je certifie que le plancher est existant viennent-ils verifier avant les travaux ma déclaration?
qu'appelez-vous plancher exactement ?actuellement je crois qu'il s'agit de ciment...
admettons que je fasse mes travaux sans rien déclarer mis à part la réfection de la toiture..s'il s'avère par la suite qu'ils m'embêtent, je peux tjours déclarer que le plancher était déjà existant..
en fait je crains qu'en demandant des velux pour éclairer des combles non accessibles actuellement cela n'éveille leur soupçons.. il faut être stupide pour mettre des velux ds un lieu où personne n'y accède.. |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 11 déc. 2005 : 21:20:28
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Lors d'un procédure judiciaire, c'est bien l'age du plancher qui sera au coeur du débat. L'expertise établira si oui ou non le plancher existait avant les travaux.
En créant un plancher (pensez "en créant un étage") sans en avoir l'autorisation et surtout le droit, vous prennez très clairement un risque.
Le mot plancher est à prendre au sens large.
Pour tenter une définition, en urbanisme, un plancher est une surface inclue dans une construction, et suffisament horizontale et solide pour que l'on puisse y avoir une activité. La notion de hauteur disponible n'est pas prise en compte. Ainsi, la partie d'un grenier en bas de la sous-pente, ou seule les souris peuvent danser la gigue, est un plancher.
Pour aller plus avant, il faut savoir comment est fait ce grenier. S'il y a un plancher, même entièrement à refaire, alors tout va bien pour vous. Il faudra simplement (mais surtout) faire faire un constat d'huissier établissant qu'il y a bien un plancher (manifestement très vieux et en mauvais état) à telle date. Si ce plancher existe, vous aurez les droit de le refaire un peu plus bas.
Avez-vous également lu intégralement les règles d'urbanisme ?
Je vais être sévère, mais avec l'état d'esprit que vous avez pour l'instant, vous êtes en train de vous préparez un avenir très risqué pécunièrement et judiciairement. Vous ne serez pas le premier sur ce forum a venir prendre conseil parce que l'administration vous a mis au tribunal...
Dans notre pays, vous n'avez pas le droit de faire ce que vous voulez. vous devez respecter des lois et des règlements.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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louadri
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 20:22:04
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j'ai travaillé longuement sur le sujet et je suis entièrement d'accord avec vous pour la légalité..mais j'étais un peu énervée d'avoir ces combles sous la main et de me dire que je ne pouvais les utiliser. aujourd'hui ma réflexion a avancé et j'ai surtout fait une découverte grâce au vendeur: non seulement mes combles ont un plancher (avec trémie mais sans escalier), mais la toiture possède déjà une ouverture type fénêtre de toit ( cachée actuellement par des carreaux de platres à l'intérieur mais visible de la rue (ms de loin car la maison est une impasse c'est pour cela que je ne le savais même pas). je me pose 2 questions maintenant: s'il y a qu'une ouverture peut-on pour autant demander la pose de 2 velux en refaisant le toit ou doit-on se contenter de le réfaire à l'identique càd avec un seul velux?
et il y a encore qq chose que je n'ai pas compris.
Le cos détermine le coef que doit avoir la maison au sol ou la surface habitable totale de l'ensemble de la maison?
car actuellement ns habitons une maison construite récemment par des promoteurs dc ds la légalité la plus totale avec un cos de 0,4 et une surface habitable de 90m2 pour un terrain d'environ 115m2. ds au sol on a bien une surface utilisée inférieure à 0,4*100 mais le total des planchers est largement supérieur. pourriez-vous m'expliquer juste pour mon instruction personnelle et me confirmer le nbre de velux que j'ai le droit de poser en toutes légalités.
très cordialement,
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 20:45:34
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Citation :
Initialement entré par louadri
j'ai travaillé longuement sur le sujet et je suis entièrement d'accord avec vous pour la légalité..mais j'étais un peu énervée d'avoir ces combles sous la main et de me dire que je ne pouvais les utiliser. aujourd'hui ma réflexion a avancé et j'ai surtout fait une découverte grâce au vendeur: non seulement mes combles ont un plancher (avec trémie mais sans escalier),
Voilà, vous avez tout pour vous.
Vous pourrez donc créer tout a fait légalement des chambres dans ce grenier.
Citation :
mais la toiture possède déjà une ouverture type fénêtre de toit ( cachée actuellement par des carreaux de platres à l'intérieur mais visible de la rue (ms de loin car la maison est une impasse c'est pour cela que je ne le savais même pas).
Ceci n'a aucune espèce d'importance.
Qu'il y ai ou non des jours dans ce grenier ne change strictement rien.
Citation :
je me pose 2 questions maintenant: s'il y a qu'une ouverture peut-on pour autant demander la pose de 2 velux en refaisant le toit ou doit-on se contenter de le réfaire à l'identique càd avec un seul velux?
et il y a encore qq chose que je n'ai pas compris.
Vous pourrez poser le nombre de velux que vous voudrez, et cela sans rapport avec le jour existant.
Sauf que, les services instructeurs ont une arme fatale : estimer que rajouter des velux sur la toiture ne respectera pas le bati environnant. C'est un argument esthétique totalement subjectif que seul un juge peut tranché de manière irréfutable.
Citation :
Le cos détermine le coef que doit avoir la maison au sol ou la surface habitable totale de l'ensemble de la maison?
Ni l'un ni l'autre.
Le COS sert à déterminer la SHON maximum possible des constructions sur un terrain.
Pour en savoir plus, reportez-vous au fil que j'ai initié "éclairage sur les SHOB et SHON"
Citation :
car actuellement ns habitons une maison construite récemment par des promoteurs dc ds la légalité la plus totale avec un cos de 0,4 et une surface habitable de 90m2 pour un terrain d'environ 115m2. ds au sol on a bien une surface utilisée inférieure à 0,4*100 mais le total des planchers est largement supérieur. pourriez-vous m'expliquer juste pour mon instruction personnelle et me confirmer le nbre de velux que j'ai le droit de poser en toutes légalités.
très cordialement,
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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louadri
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 08:35:55
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merci .bon j'ai tout lu mais pas tout compris.
Pourquoi là où j'habite actuellement les maisons obtiennent des permis de construire pour suréléver leur toit et aménager leurs combles alors que:
-le terrain est de 115m2 et le cos de 0,4 et la maison au sol fait 45 m2
-les combles sont faites de fermettes.
le cos limite-t-il uniquement la construction au sol?
alors qu'est ce qui limite la surface habitable en hauteur? le shob et le shon me semble-t-il..mais existe-t il alors des lois qui régissent de même que le cos la surface totale des planchers des maisons.
merci |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 09:23:00
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Non, le COS ne limite pas l'emprise au sol.
Il limite la SHON des constructions.
Une partie de la SHON se calcule en fonction de la hauteur (> à 1m80) des locaux situés en combles ou en sous-sol.
Les SHOB et SHON sont les surfaces des planchers (et pas la surface des pièces) des constructions.
Dans le fil que j'ai ouvert, il faut visiter les 2 liens amenant vers les illustrations des circulaires. Les dessins sont plus parlant que les mots.
Enfin, ter répétita, avez-vous lu attentivement tous les articles des règles d'urbanisme de la zone ? Car il n'est pas rare de trouver des phrases du style "l'extension mesurée des constructions existantes sera permise" (et ce même si elle dépasse le COS).
Vous trouverez ces règles à la mairie. Demandez-en une photocopie et lisez la tranquillement chez vous. Revenez ici en citer des passages si nécessaire.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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