****JavaScript based drop down DHTML menu generated by NavStudio. (OpenCube Inc. - http://www.opencube.com)****
ATTENTION : Le Forum
d’Universimmo
a migré sur une nouvelle
plate-forme, sécurisée, et à la pointe de ce
qui se fait en matière de forums de discussion. Pour
découvrir le nouveau Forum : cliquez
ici - découvrez aussi le "Portail"
de cette nouvelle plate-forme Petite contrainte dont nous vous demandons de ne pas nous tenir rigueur,
liée à notre souhait de nettoyer un fichier de membres
alourdi par le temps :
la nécessité, si vous étiez déjà
enregistré(e) dans l’ancien forum, de vous ré-enregistrer
sur le nouveau , si possible en conservant le même identifiant
(pseudo). Ce
forum est désormais fermé, mais il restera consultable
sans limite de durée à l’url : http://www.universimmo.com/forum Les
adresses et les liens que vous avez pu créer vers ses sujets
restent bien entendu totalement opérationnels.
Par contre tous les nouveaux sujets doivent être
créés sur la nouvelle plate-forme. Pour
toutes remarques, questions ou suggestions concernant cette migration,
nous vous proposons un sujet dans la section « A
propos de ce forum »
Bon surf
! L’équipe Universimmo
Il est recommandé pour apprécier le site d'avoir une résolution d'écran de 1024x768 (pixels/inch) ou Plus..
J'ai reçu en direct quatre messages sur la question du compte séparé dont celui d'un syndic professionnel qui semble avoir suivi la question sur le site depuis deux ou trois semaines. Il écrit :
" Je suis d'accord avec vos observations sur la raison pour laquelle les professionnels demandent une augmentation des honoraires de gestion courante si les copropriétaires demandent de passer en compte séparé. Ce n'est pas tant l'augmentation de la charge de travail (assez modeste quand on est bien équipé) que la disparition de la rémunération des fonds qui rend nécessaire cette augmentation.
" Mais votre position est ambigue en ce qui concerne la résolution à faire voter. Pour ma part je propose l'adoption du compte bancaire individualisé dont mes syndicats sont tous dotés depuis plusieurs années avec perception des intérêts éventuels sur les fonds par le syndic. J'estime que l'adoption du compte individualisé implique la dispense d'ouverture du compte séparé.
" Quel est votre avis ?
Il est vrai, sauf erreur, que cet aspect n'a pas été précisé dans les autres sujets;
D'ou mon humble avis sur cette question :
La loi pose désormais le principe de la gestion par compte séparé. Il est donc inutile d'inscrire la question à l'ordre du jour si cette solution est admise par le syndic.
L'inscription à l'ordre du jour devient nécessaire si le syndic souhaite gérer (ou continuer à gérer) par compte unique. Dans ce cas la résolution doit faire apparaître explicitement la dispense d'ouvrir un compte séparé et sa durée.
La résolution exigée par la loi est : " L'assemblée dispense le syndic Dupont d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat pendant une durée de trois ans qui expirera le .... " Nanti de cette dispense, le syndic peut gérer par compte individualisé, à sous-comptes, à pivot, etc....
Si la résolution est " L'assemblée autorise le syndic à gérer la trésorerie de l'immeuble par compte individualisé ouvert dans les livres de la banque Machin ", cela ne vaut pas dispense implicite car rien ne prouve que les copropriétaires connaissent exactement la nature d'un compte individualisé;
On peut présumer au contraire que les copropriétaires savent ce qu'est un compte séparé. La résolution doit exprimer clairement qu'ils ont renoncé à cette solution en toute connaissance de cause. Je ne fais que reprendre à peu de chose près les indications de la Commission de la opropriété.
Si l'on retient cette solution, on peut affirmer qu'il y a actuellement un bon paquet de mandats branlants.
Il n'est pas recommandé aux copropriétaires de sauter sur l'occasion. Ils en éprouveraient bien des ennuis. Ce problème, s'il se présente, doit être traité entre le syndic et le conseil syndical pour mettre tout à plat et repartir du bon pied à l'occasion de la prochaine assemblée.
Je suis tout a fait en accord avec JPM sur cette question !!
En l'état des textes, le compte séparé est automatique, à défaut d'être obligatoire, automaticité à laquelle l'AG peut renoncer en votant une dispense au syndic, dispense dont la durée doit être précisée dans la résolution.
Pour autant, on peut noter un point que nous connaissions tous : ce n'est pas tant le bas niveau des honoraires qui est mis en avant mais bien la perte des produits financiers. Ce qui me fait dire que ce n'est pas demain la veille que les "professionnels" de la gestion immobilière se mettrons autour d'une table pour revenir à des bases saines, des tarifs cohérents avec la réalité de la mission du syndic. Aux copropriétaires de les y obliger en acceptant de rémunérer justement leur syndic ...même si c'est 20% de plus que le voisin !
Comme disait un ex-"expert" radié : "avec des honoraires de femme de ménage ou à un travail de femme de ménage."
d'accord avec vous mais di aussi les syndics ne sont pas payés comme des experts car vu les bourdes qu'on voit, ca ne vaut certainement pas ces tarifs prohibitifs même pour des salaires que vous considérez bas ... ils y a ceux bons en technique, d'autres en administratifs, mais faut pas exagerer non plus....
j'avais fait le calcul un jour que le syndic devait nous facturer l'équivalent de 130h de boulot par moi alors que si le gestionnaire -bien sympa mais nul et le comptable peu sympa, peu doué etc) y passait 20 heures par mois c'était bien le maxi
donc ceci est peut être vrai pour VOUS et vos cabinets mais c'est loin d'être le cas pour de nb syndics .... en revanche je donne à ceux-ci 4**** pour savoir en 2mn qui ils vont embobiner, qui ils vont écarter car génant, qui a des sous, qui en a pas ...
et puis franchement se faire donner des leçons de "professionnel" par des 25 ans aux dents longues mais sans connaissance de gestion de nos charges, pour lesquelles ils ne peuvent en général rien faire ...
si tous est noyé en prix horaire unitaire et HT c'est bien pour cacher les honoraires totaux ABUSIFS pour les réelles compétences
Avis d'un COPROPRIETAIRE + que désappointé et avec en références plusieurs syndics et plusieurs copros de taille variable c'est partouit pareil
payer oui mais qd on ne passe pas plus de temps que des syndics à contrôler et tenter de rectifier le tir .... dans ce cas les honoraires pratiqués ne se justifient pas ....
" Je suis d'accord avec vos observations sur la raison pour laquelle les professionnels demandent une augmentation des honoraires de gestion courante si les copropriétaires demandent de passer en compte séparé. Ce n'est pas tant l'augmentation de la charge de travail (assez modeste quand on est bien équipé) que la disparition de la rémunération des fonds qui rend nécessaire cette augmentation.
Heureux qu'un syndic professionnel le reconnaisse !
Mais votre position est ambigue en ce qui concerne la résolution à faire voter. Pour ma part je propose l'adoption du compte bancaire individualisé dont mes syndicats sont tous dotés depuis plusieurs années avec perception des intérêts éventuels sur les fonds par le syndic. J'estime que l'adoption du compte individualisé implique la dispense d'ouverture du compte séparé
Par contre, ce professionnel semble ignorer le décret du 27 mai 2004 (art. 29 et 29-1), la jurisprudence constante sur ce point, et la recommandation n° 22 bis de la commission relative à la copropriété. Pour qu'une assemblée délibère il faut que le projet de résolution soit très explicite. Dans l'intervention de ce syndic professionnel "les intérêts éventuels sur les fonds par le syndic" sont à son profit ou à celui du Syndicat ?
Je ne reviendrai pas sur le "risque" encouru par les copropriétés acceptant ce genre de gestion en cas de faillite du syndic, de passation d'archives, banqueroute, jours où le Syndicat n'y retrouve plus ses petits... Il suffit de parcourir les sujets de ces forums.
Compte séparé (ter) : message d'un syndic pro
Forum fermé
Posté - 10 déc. 2005 : 14:06:21
