****JavaScript based drop down DHTML menu generated by NavStudio. (OpenCube Inc. - http://www.opencube.com)****
ATTENTION : Le Forum
d’Universimmo
a migré sur une nouvelle
plate-forme, sécurisée, et à la pointe de ce
qui se fait en matière de forums de discussion. Pour
découvrir le nouveau Forum : cliquez
ici - découvrez aussi le "Portail"
de cette nouvelle plate-forme Petite contrainte dont nous vous demandons de ne pas nous tenir rigueur,
liée à notre souhait de nettoyer un fichier de membres
alourdi par le temps :
la nécessité, si vous étiez déjà
enregistré(e) dans l’ancien forum, de vous ré-enregistrer
sur le nouveau , si possible en conservant le même identifiant
(pseudo). Ce
forum est désormais fermé, mais il restera consultable
sans limite de durée à l’url : http://www.universimmo.com/forum Les
adresses et les liens que vous avez pu créer vers ses sujets
restent bien entendu totalement opérationnels.
Par contre tous les nouveaux sujets doivent être
créés sur la nouvelle plate-forme. Pour
toutes remarques, questions ou suggestions concernant cette migration,
nous vous proposons un sujet dans la section « A
propos de ce forum »
Bon surf
! L’équipe Universimmo
Il est recommandé pour apprécier le site d'avoir une résolution d'écran de 1024x768 (pixels/inch) ou Plus..
Ce qui est gênant dans la série ‘les abus’ tenue par l’ARC avec ce qui semble être une sorte de course à l’empilement, c’est que rien n’est vérifiable (et peut être même pas vérifié par le chef de cette belle rubrique : ?) ; et, ce qui est aussi problématique dans cette édifiante série, c’est la caractéristique que, nonobstant le fait que toutes les vilenies mentionnées dans les cas qu'elle rapporte soient bien possibles dans la réalité, les situations décrites relèvent bien souvent, trop souvent, de l’assez anecdotique.
En ce sens, je trouve merveilleux et auréolé d’une sorte de niaiserie ravie le début de l’abus n° 626 dont le lien est donné ci-dessus par Mathi : «Des adhérents qui en étaient encore frémissants nous ont adressé l’histoire suivante [….] » : on est dans le royaume des belles ‘histoires’ (sic…) qui font ‘encore’ (resic…) ‘frémir’ (reresic…) les adhérents en question. On a envie de se mettre à genoux et, surtout, de rechercher où on a noté ce sacré numéro d’urgence du samu psychologique apte à administrer dans l’heure des dé-frémissements collectifs en envoyant sur place les voitures à gyrophares.
Que l'ARC (ou d'autres) fassent passer le message sous forme d'anecdote plutôt que d'employer un ton catastrophique comme savait si bien le faire un ancien présentateur du JT (... quand un boeing s'écrase, c'est sur ses pompes ... dixit Coluche), chacun jugera.
Le fait est que si la loi n'interdit pas l'envoi au syndic de pouvoir en blanc, elle en interdit la distribution à des personnes choisies par lui. Cela peut laisser supposer que son choix n'est pas innocent dans l'espoir qu'il aurait d'influencer ainsi le vote des résolutions. Il y aurait ainsi un dévoiement de l'article 22 sans qu'il soit besoin de rechercher si le vote des copropriétaires choisis a eu une influence sur l'adoption des résolutions. La distribution d'un pouvoir en blanc par le syndic à une personne de son choix entraine automatiqueent la nullité de l'assemblée. Le 'automatiquement' étant malgré sujet à caution car certains juges ont des visions de la loi tout à fait personnelles.
La jurisprudence dit que l'utilisation de pouvoirs en blanc par un copropriétaire est régulière tant que "la preuve n'est pas apportée que le syndic ait utilisé ce mandat de manière à fausser le résultat du vote pour nuire aux intérêts de la copropriété". Cour de cassation, 3ème ch. 28 mars 1990. Coyr de cassation, 3ème ch. 20 novembre 1996.
Citation :La distribution d'un pouvoir en blanc par le syndic à une personne de son choix entraine automatiqueent la nullité de l'assemblée.
Mais notre problème est de le prouver.
Comment s'y prendre ? Nous n'avons pas réussi à trouver la réponse. Nous avons pourtant employé les grands moyens: huissier à l'AG avec ordonnance du tribunal.
Il y a à boire et à manger dans le problème posé :
1) Il est vrai que la distribution des pouvoirs en blanc par le syndic peut être un moyen de selectionner les mandataires d'une manière favorable à ses intérêts et notamment à son renouvellement.
2) On en dit parfois autant du président du conseil syndical qui utiliserait les mandats en blanc dans son propre intérêt.
3) Dans les deux cas, on peut prétendre que l'envoi des pouvoirs en blanc (à l'un ou à l'autre) est une marque de confiance lui laissant les plus larges pouvoirs pour choisir les mandataires
4) On peut aussi prétendre qu'il s'agit d'une solution de facilité (dans les deux cas) pour des mandants bailleurs ne connaissant par les autres copropriétaires.
Au final, il reste évident que la moins mauvaise solution reste le pouvoir accompagné d'une feuille d'instructions de vote. Le mandat impératif présente des inconvénients. Ils sont moins graves que ceux de l'absenteisme pur et simple.
La bonne qualité des informations préalables jointes à la convocation (y compris le rapport du CS) devrait suffire à contrebalancer la non-participation du mandat aux débats.
Il suffit de donner aux président et scrutateurs le pouvoir de veiller au respect des instructions de vote ce qui est très facile. Il suffit de s'inspirer des solutions utilisées en droit des sociétés pour les associations de petits porteurs. Il y a déjà beaucoup d'assemblées qui fonctionnent de cette manière et sans incident.
Même s'il existe certains particularismes, le droit général des institutions collectives se construit peu à peu. On ne peut négliger cette évolution dont on peut espérer qu'elle sera consacrée lors de l'adoption du projet de réforme du Code civil. Il introduira la notion nouvelle d'acte juridique collectif pour les décisions d'assemblées et les solutions qui vont avec.
JPM : le mandat impératif n'existe pas en copropriété.
le mandataire, même en présence d'instructions de vote écrites par son mandant, n'a aucune obligation ( sauf morale) à respecter ces instructions et n'est nullement tenu par ces dites instructions.
C'est vrai qu'il y a la un problème qui n'a pas de solution satisfaisante.
Envoyer un mandat en blanc au syndic ...au prétexte qu'on ne connait personne d'autre dans la copropriété pose question sur les relations qu'on peut avoir avec les autres. Si c'est un syndic honnete, il remettra ce mandat au pdt du CS. Si c'est un syndic magouilleur, il le remettra en douce à un copain/coquin : ni vu ni connu !!!
On peut aussi l'envoyer au 'Pdt du CS' : Un pdt honnete le remettra ...à qui il veut en principe honnete! Un pdt magouilleur le remettra .... à qui il veut ..généralement magouilleur !
On peut avoir aussi des actions croisées : - le syndic honnete qui le donne au pdt honnete qui le remet à un copropriétaire honnete. - le syndic magouilleur qui le remet à un pdt magouilleur qui le remet à un copropriétaire magouilleur...
Le CS honnete qui pond une note aux copropriétaires leur rappelant qu'il ne faut pas envoyer les mandats en blancs au syndic mais au CS. Le CS magouilleur qui pond une note aux copropriétaires leur demandant d'envoyer leur mandat (en blanc ou non) au CS...
Bref, tous les cas de figure sont possibles, sans qu'on piuisse trouver là à redire ! On peut, effectivement, prendre un syndic la main dans le sac. On peut alors faire annuler ces mandats. Le cas le plus idiot que j'ai jamais vu : tampon du syndic "arrivé le .date..", les petits points dans la continuité de " donne mandat à : ............... pour me " en partie effacé par du blanco, preuve que le nom inscrit a été effacé sur l'original, photocopie faite de cet original, un autre nom indiqué au stylo bleu (!) sur la copie de la main de la secrétaire du syndic. 20 mandats ainsi magouillés de la même façon par la même écriture, le syndic étant ensuite dans l'impossibilité de présenter au juge les originaux (suite à injonction du pdt du CS laquelle faisait suite aux réserves faites sur ces copies déposées en séance et à la MED de présenter les originaux ). Résultat : mandats annulés, sens du vote des résolutions modifié. Mais c'est là un cas extreme.. et idiot !! (très gros syndic : suivez mon regard ... !)
Reste le mandat impératif, moins mauvaise solution préconisée par JPM. Effectivement, bien que je n'en sois pas du tout partisan car c'est une sorte de vote anticipé par correspondance, interdit, négation de la nature de l'AG qui est de débattre des questions inscrites et de décider. "Une opinion préalablement établie peut être amenée à changer en fonction du débat qui s'est instauré.". C'est valable pour tout le monde !! De fait, le mandataire peut alors voter comme il veut sans tenir compte des indications de vote de son mandant, indications que le syndicat n'a pas à connaitre, qui ne le concerne pas !
Pour autant, en l'absence d'autres possibilités, c'est peut être la moins mauvaise des solutions, l'absenteisme étant la plaie des copropriétés (absentéisme dans le sens "absent et non représenté")
Nefer, d'où tirez vous l'affirmation que le droit de la copropriété ne connait pas le mandat impératif ?
Pour les raisons exposées ci dessus la plupart des auteurs se sont résignés à admettre le mandat impératif.
La jurisprudence a suivi CA Toulouse 11 février 1985 et la question n'est plus discutée.
Voir Lafond Code de la copropriété sous article L 22 n° 674
Il est vrai que la participation au débat est un élément fondamental du mécanisme majoritaire mais, faute de mieux, on s'accommode de la suffisance de l'information préalable. Le problème est identique pour toutes les assemblées de toutes les institutions collectives.
On doit veiller aussi à la protection du mandant contre les dérives et notamment les décisions qui finalement sont totalement étrangères à l'ordre du jour.
vote du conseil syndical et syndic
Forum fermé
Posté - 11 déc. 2005 : 11:47:38
!)