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cfeyx
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42 réponses |
 Posté - 12 déc. 2005 : 10:31:22
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Bonjour
Dans notre copropriété, il est écrit dans le RC:
' l'ensemble des locaux commerciaux et professionnels ne devra en aucun cas dépasser 25% de la surface totale.'
Or le total de ces lots est de 258/1000
Ces locaux engendrent des frais très élevés d'utilisation des parties commune ( ascenseur, éclairage ...)
je compte en parler à la prochaine réunion de CS.
Quelqu'un me conseil t il autre chose ?
Cordialement
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 11:48:36
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25 % et 258/1000 èmes .... la différence semble bien faible  |
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mikis
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461 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 14:57:25
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le RC (s'il est bien fait) prévoit des calculs de charges différents pour les usages pro.
Si ce n'est pas le cas l'unanimité est necessaire pour demander plus aux proprios des locaux concernés.
mikis |
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cfeyx
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 09:20:11
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Ce règlement est certainement mal fait alors !
je sais que pour 258/1000, le dépassement n'est pas de bcp, mais imaginez 1/4 de votre résidence tenue par des medecins, dentistes, kinés....
Les frais ne sont plus du tout les memes que pour un usage d'habitation.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 10:27:46
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Cfeyx, la clause de votre RDC pose tout de même question, il me semble.
"Loi art.9 : Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble."
La clause en question restreint ce droit. Demain, si vous en avez l'occasion, vous ne pourriez pas vendre votre lot à un kiné qui souhaite s'installer ???? .. Restriction de votre droit qui ne me semble pas possible ici, sur cette base.
Pourquoi vous et pas votre voisin medecin ???
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Edité par - gédehem le 13 déc. 2005 10:29:02 |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 11:36:28
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A "gédehem"
Dans l'article 9 que vous citez il est dit:
" sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble."[/i]
Le règlement de copropriété peut comporter des règles particulières, qui devront être respectées, concernant les modes d'utilisation possibles des lots.
De "cfeyx"
"[i]Or le total de ces lots est de 258/1000"
Les tantièmes déterminent la quote parts de la valeur relative des lots par rapport à l'ensemble.
Si cette valeur est en partie déterminée par la surface des lots ce n'est pas, en général, le seul critère pris en compte.
Ceci dit, le critère de 25 % de la surface totale n'est pas un critère facile à suivre, à respecter dans la pratique, et source de litiges. |
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 13:08:03
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il faut avant tout regarder le RC ; En général il est stipulé quel appartement a droit à un usage pro. ou à qlq étage ; Si ce n'est pas le cas et que le RC ne prévoit qu'une surface limitative totale il bigrement mal goupillé et alors bon courage pour le modifier car il faut l'unanimité .
mikis |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 13:47:05
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De"mikis
"il faut avant tout regarder le RC"
C'est l'évidence même, et la première chose à faire.
"En général il est stipulé quel appartement a droit à un usage pro. ou à qlq étage "
Ceci n'est pas une vérité, le Règlement de copropriété définit, en général, l'utilisation qui peut être faite des lots, sans mention particulière des lots: Usage d'habitation bourgeoise, usage d'activité libérales, usages commerciaux"
"et que le RC ne prévoit qu'une surface limitative totale il bigrement mal goupillé"
OK. mal "goupillé" mais aussi "mal barré" difficile à appliquer.
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cfeyx
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 19:05:35
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Bonsoir
Merci pour vos réponse
dans le RC, il est noté :
'Usage des parties privées :
En principe, tous les appartements de l'immeuble seront réservés à l'habitation et ne pourront etre occupés que par des personnes de bonne vie ou moeurs.
Les professions libérales (médecins, chirurgiens, dentistes, avocats,etc..) pourront etre cependant exercés dans les appartements à la condition toutefois de ne pas comporter une gene qcque pour les autres copropriétaires ; de meme des bureaux sans entrepots, ni vente de marchandises sur place pourronts etre installés a condition de ne pas etre une gene pour les autre copropriétaires. mais toute installation de professions libérale ou de bureau ne pourra etre faite qu'après l'autorisation du syndic.'
Après il est juste stipulé que l'ensemble des locaux commerciaux et professionnels ne devra exéder 25% de la surface TOTALE.
Les 3 locaux commerciaux + 3 locaux des professions libérales dépassent donc légèrement.
Il est a noter que tous ces lots comme d'ailleurs les 3/4 de l'immeuble appartiennent à l'une des professions libérales exercée dans l'immeuble
Quels sont les recours auquels j'ai droit ?
Es ce que l'un des dentistes va devoir partir sachant que ce n'est pas mon but d'en mettre un dans la panade ?
Gédehem, la limite des 25 % autorisée est franchie et le RDC dit que cette limite ne doit pas etre dépasser.
Merci de vos réponse |
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 19:16:38
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Citation :
mais toute installation de professions libérale ou de bureau ne pourra etre faite qu'après l'autorisation du syndic.
Autorisation du syndic ? pourquoi pas directement référence aux membres du syndicat ou AG ?
Cordialement
Frédéric |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 20:46:03
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Votre appel à "Gédehem" la limite des 25 % autorisée est franchie et le RDC dit que cette limite ne doit pas etre dépasser."
Ce qui est établi c'est que les tantièmes dépassent les 25%, il n'est pas "établi" que les 25% de la surface soient dépassés.
"Accord du syndic": celà peut se comprendre car le syndic doit faire respecter le règlement de copropriété, et son droit d'autorisation se limite à cela.
Je confirme ce que j'ai dit précédemment:
"OK. mal "goupillé" mais aussi "mal barré" difficile à appliquer."
Sur ce le règlement est ce qu'il est, il doit être appliqué tant qu'une modification n'y est pas apportée.
A mon avis c'est le ou les derniers copropriétaires installés en professions commerciales ou professions libérales qui sont ou peuvent être, éventuellement, en infraction à la règle des 25%.
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cfeyx
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 09:24:22
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Jb22
c'est justement les tantièmes que j'ai compté :
les tantièmes des 3 locaux commerciaux + les 3 appartements utilisés en tant que locaux professionels dépassent la limite fixée.
Le total des lots atteind 258 milliemes alors que cela ne devrait pas dépasser 250 milliemes.
deplus il est spécifié dans le RC : l'ensemble des locaux commerciaux et professionnels ne devra exéder 25% de la surface TOTALE.
Pour moi l'accord du syndic, signifie qu'il vérifie que cela ne dépasse pas la fameuse limite des 25% et c'est tout. De toute façon tous les lots cités plus haut appartiennent à une seule et meme personne (profession libérale elle meme)
je suis d'accord avec vous sur le dernier point, il est évident qu'il y a une profession libérale de trop c'est d'ailleurs l'un des dernier arrivé.
Mon but n'est pas vraiement d'en faire dégager un mais plutot de trouver un arrangement au niveau de la répartition des charges.
Logiquement, ces lots d'usages professionnels pourraient supporter des charges plus importantes.
Cordialement |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 10:25:59
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..Juste un petit point qui m'a échappé, qui va sans doute répondre à la question..
Le changement d'usage d'un lot, usage conforme à la destination de l'immeuble, est toujours soumis à autorisation préalable de l'AG, autorisation jointe à la déclaration en mairie par un "permis de construire".
Passer d'un apparte à un cabinet de kiné ou de dentiste il n'y a sans doute rien à construire ! mais le dépot d'un 'permis de constriure' pour ce changement d'usage est obligatoire ...ne serait-ce que pour le fisc (qui n'est jamais très loin dès qu'on lève le petit doigt ...)
S'il ne peut être portée atteinte au libre usage d'un lot, dans le respect de la destination de l'immeuble (ici c'est OK, mixte ) et les droits des autres copropriétaires (ici ce sont les 25% du RDC qui s'appliquent), l'AG a compétence pour interdire toute nouvelle modification de l'usage d'un lot.
(Au fait : les autres modifs d'usage sont toutes passées par l'AG ?... Je parle ici des lots dont l'usage a été modifié au cours des années et non de ceux dont l'usage actuel existait à l'origine.)
On ne peut vous interdire de vendre ou louer votre lot 'apparte' à un médecin ou un kiné. Mais ce médecin ou ce kiné ne peuvent ensuite modifier l'usage de ce lot 'apparte' en lot 'cabinet' qu'avec l'autorisation de l'AG ...qui ne peut dans la très grande majorité des cas la refuser si cet usage est conforme "à la destination de l'immeuble et aux droits des copropriétaires".
Dans le cas cité, les droits des copropriétaires sont limités par les 25%. |
Edité par - gédehem le 14 déc. 2005 10:36:13 |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 10:48:25
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Suivant les informations données " l'ensemble des locaux commerciaux et professionnels ne devra en aucun cas dépasser 25% de la surface totale."
Il n'est pas question de TANTIEMES mais de SURFACE.
Tant que l'on ne prendra pas en compte ce critère retenu par le règlement de copropriété rien n'est établi. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 11:06:17
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Tout à fait !!!
Il faut calculer la surface développée par ces locaux commerciaux et professionnels et voir où vous en êtes actuellement par rapport à la surface totale de l'ensemble des lots.
Si on calcul par lot c'est la surface totale des lots qu'il faut retenir, il me semble.
Car si la surface des lots en question est comparée à la surface totale de l'immeuble, surface totale au sol du bâti et du non bâti, les 25% ne représentent pas grand chose.
Comparons ce qui est comparable.
Si vous en êtes à 23,5%, il faut voir si une nouvelle demande ne passera pas ce seuil de 25%. (à 26,2% vous n'allez pas refuser !)
Si vous êtes déja à 25,5%, l'AG serait fondée à refuser son accord. |
Edité par - gédehem le 14 déc. 2005 11:15:58 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 14:22:22
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A"gédehem" Je constate que vous convenez qu'il faut tenir compte de la "surface".
Comme il s'agit de l'usage des lots je pense qu'il faut retenir la surface des lots, ce qui est pure logique, mais en copropropriété...!
Reste un point litigieux, les lots à usage mixte, qu'elle surface retenir! celle retenue par l'administration fiscale?
A"cfeyx"
"Ces locaux engendrent des frais très élevés d'utilisation des parties commune ( ascenseur, éclairage ...)"
C'est peut-être vrai, mais le règlement de copropriété doit s'appliquer, d'autant que l'usage professionnel est prévu dans votre règlement. |
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cfeyx
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 14:36:29
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JB22
Je suis d'accord avec vous, mais dans notre RC rien n'est prévu pour que ces lots a utilisation professionnel puissent supporter plus de charges que des lots à usage d'habitation.
Les charges sont les meme que l'appartement soit occupé par une profession libérale que par des particuliers.
( par exemple je paye plus de charge d'ascenseur que les 2 dentistes réunis, OK je suis au 4 eme et dernier étage alors qu'eux sont au 1er et 2eme mais je trouve ça anormal)
j'ai envoyer cette petite 'bombe' à la régie et j'attends de voir ce qu'il vont en dire
est ce que du fait de ma remarque, l'une des professions libérale va devoir partir, ce n'est pas vraiement le but de ma manoeuvre ?
Cordialement |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 17:51:30
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De"cfeyx"
"j'ai envoyer cette petite 'bombe'"C'est dans l'air du temps, mais j'ai bien peur que vous votre bombe soit un pétard mouillé.
Je redis, et pour la dernière fois: Avez-vous fait vos calculs sur la "surface" et non sur les "tantièmes".
Il n'y a pas plus sourd que celui qui ne veux pas entendre! |
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