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 Sujet  |
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greedou
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 12 déc. 2005 : 13:59:05
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Bonjour
J'aimerai savoir la clause pénale est applicable dans notre cas.
Nous avons signé un compromis de vente pour un appartement en réhabilitation. La surface annoncée sur le compromis est de 80m². c'était invérifiable à l'époque de la signature car le plancher n'était pas encore construit.
Aujourd'hui, le propriétaire nous annonce une surface d'environ 65m².
Est-il possible de demander la résiliation du compromis et de faire jouer la clause pénale pour obtenir dédommagement? Je précise que le vendeur est un promoteur, assisté d'un architecte bref nous avons affaire à des professionnels de l'immobilier.
Ou est-on obligé de procéder à la négociation?
Le promoteur lui ne veut négocier que sur ce qui sort du cadre des 5% de marge d'erreur c'est à dire qu'il veut nous obliger à acheter l'appartement plus cher au m² qu'à l'origine ce qui nous semble innaceptable.
Sachant que nous avons fait toutes les démarches et obtenu un prêt interressant (3.20% sur 20 ans).
Merci d'avance pour vos réponses.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 14:52:38
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L'erreur est énorme. Vous avez en effet une excellente motivation pour refuser l'aller plus en avant notamment vers l'acte authentique.
Il me semble que l'erreur sur la surface est assez substantielle pour ouvrir droit au moins à des dommages et intérêts devant un tribunal.
Ceci dit faites bien vérifier les clauses du compromis avant de foncer billes en tête. |
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greedou
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 16:26:07
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Vers qui faut-il se retourner?
Vers un avocat?
Combien de temps une procédure comme celle-ci peut-elle prendre avant décision d'un tribunal?
Car pendant ce temps là, nous ne récupérerons pas notre argent qui est sur un compte sequestre et donc nous ne pourrons pas trouver un autre bien à acheter.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 17:30:55
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Citation :
Initialement entré par greedou
Vers qui faut-il se retourner?
Vers un avocat?
Je ne sais pas combien vous allez demander, mais il est possible que selon la somme, le ministère d'un avocat soit obligatoire. Vu la matière, le conseil que je vous donne est d'en prendre un.
Citation :
Combien de temps une procédure comme celle-ci peut-elle prendre avant décision d'un tribunal?
Car pendant ce temps là, nous ne récupérerons pas notre argent qui est sur un compte sequestre et donc nous ne pourrons pas trouver un autre bien à acheter.
Dites vous bien que cela peut durer deux, trois ans. Il vous reste bien sûr la possibilité de transiger tout cela à l'amiable, mais si votre décision est de renoncer à l'achat, il est possible que le promoteur vous fasse des diffultés pour que vous puissiez récupérer le dépôt de garantie. Vous devrez dans ce cas passer par le tribunal. Pour à la fois demander la restitution du DG et l'allocation de DI.
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Edité par - LeNabot le 12 déc. 2005 17:32:56 |
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theduky
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 19:21:05
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l erreur est vraiment énorme !
regardez plus sur le code de la construction, ie : Contrat préliminaire (Articles R261-25 à R261-33) et autres
par la voie légale, c est long, on le sait tous, et .... ? donc essayez par la négociation tout en comptant sur le code officiel.
bonne chance |
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greedou
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 08:48:43
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Merci pour vos réponses.
Je crois bien que l'on est parti dans une bonne galère!
Nous devons rencontrer le propriétaire ce soir pour une négociation.
On va lui dire que l'on souhaite arrêter la vente et si il n'est pas conciliant le menacer de poursuite.
Est-il possible que nous devions quand même, même en cas de résiliation, payer les frais d'agence? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 10:15:56
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Citation :
Initialement entré par greedou
Est-il possible que nous devions quand même, même en cas de résiliation, payer les frais d'agence?
La commission ne sera pas due car l'opération n'a pas été conclue (voir loi Hoguet). |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 18:11:54
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Une opération est réputée définitivement conclue dès levée de la dernière condition suspensive, et si le compromis ne contient pas de clause de dédit. Donc il est possible que techniquement la commission soit due. Ensuite si l'affaire n'aboutit pas il faut savoir s'il y a faute de l'agence ou du vendeur, qui dans ce cas se trouve être un professionnel de l'immobilier ; sa responsabilité serait retenue plus facilement.
jcm |
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greedou
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 09:27:01
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Nous avons rencontré l'agence et le propriétaire hier.
Donc le vendeur lui est très conciliant, c'est à dire que préférant éviter d'éventuelle poursuites et une négociation où il serait forcément perdant, il est prêt à casser le compromis et rendre le dêpot de garantie.
Or l'agence elle nous dit qu'effectivement le vente est conclue car les clauses suspensives ont été levées et que donc la commission leur est dûe.
L'agence ne semble pas décidée à lacher l'affaire car elle estime que le propriétaire est en faute et ne veut plus avoir affaire à lui même si aujourd'hui pour aplanir les choses il leur propose l'exclusivité sur cet appartement et sur un autre.
Bref on est pas encore tité d'affaire! |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 21:28:06
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Citation :
Initialement entré par jcm
Une opération est réputée définitivement conclue dès levée de la dernière condition suspensive, et si le compromis ne contient pas de clause de dédit. Donc il est possible que techniquement la commission soit due. Ensuite si l'affaire n'aboutit pas il faut savoir s'il y a faute de l'agence ou du vendeur, qui dans ce cas se trouve être un professionnel de l'immobilier ; sa responsabilité serait retenue plus facilement.
jcm
Il y a cependant un gros bémol. Il n'y a pas accord sur la chose. La vente n'est pas parfaite. Certes l'agence pourra se retourner contre le vendeur mais uniquement sur la base de dommages et intérêts et à condition de prouver la faute civile. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 22:33:35
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Reste que l'acheteur devra prouver que la surface de 80 m2 était une condition déterminante de son achat.
jcm |
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funktastik
Contributeur senior
67 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 22:51:05
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je reviens juste sur le droit a com, il me semble, enfin j'en suis quasi certain, que la com n'est du que si il y'a effectivement transfere de propriété. je peux vous donner le n° de cass demain !
hors la ce n'est pas le cas.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 23:26:58
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Citation :
Initialement entré par jcm
Reste que l'acheteur devra prouver que la surface de 80 m2 était une condition déterminante de son achat.
jcm
A mon humble avis il n'aura absolument aucun mal.  |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 07:27:25
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Citation :
Initialement entré par funktastik
je reviens juste sur le droit a com, il me semble, enfin j'en suis quasi certain, que la com n'est du que si il y'a effectivement transfere de propriété. je peux vous donner le n° de cass demain !
hors la ce n'est pas le cas.
Ben non.
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 07:28:41
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jcm
Reste que l'acheteur devra prouver que la surface de 80 m2 était une condition déterminante de son achat.
jcm
A mon humble avis il n'aura absolument aucun mal.
Peut-être. Mais là encore je serais moins affirmatif que vous.
jcm |
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greedou
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 09:23:19
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Nous allons prendre contact avec un avocat et le laisser étudier les possibilités.
Je crois qu'aujourd'hui nous n'avons plus le choix.
L'agence nous a bien confirmé hier que si nous trouvions un accord avec le vendeur et qu'il leur demande de libérer le dépot de garantie, ils garderont la valeur de leur commission.
En bref, on est obligé de demander des indemnités au vendeur au moins pour couvrir les frais d'agence (voire plus selon ce que dira l'avocat)
L'agence est très remontée après le vendeur (qui apparemment leur a posé des soucis sur un autre appart déjà) et ne veut plus avoir affaire avec lui.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 09:51:04
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Citation :
Initialement entré par greedou
Nous allons prendre contact avec un avocat et le laisser étudier les possibilités.
Je crois qu'aujourd'hui nous n'avons plus le choix.
L'agence nous a bien confirmé hier que si nous trouvions un accord avec le vendeur et qu'il leur demande de libérer le dépot de garantie, ils garderont la valeur de leur commission.
En bref, on est obligé de demander des indemnités au vendeur au moins pour couvrir les frais d'agence (voire plus selon ce que dira l'avocat)
La prudence commande de faire très attention à un possible accord entre acquéreur et vendeur. Le plus prudent est effectivement de se retourner contre le vendeur. Sur ce principe je doute très fort du droit à commission, par contre l'agence peut toujours se retourner contre le vendeur pour faute à charge pour elle de la prouver, ce qui ne semble pas évident. Par contre vu de votre fenêtre, il me semble clair qu'il n'y pas accord sur la chose. La surface étant un élément assez important me semble-t-il.
Citation :
L'agence est très remontée après le vendeur (qui apparemment leur a posé des soucis sur un autre appart déjà) et ne veut plus avoir affaire avec lui.
A vérifier. |
Edité par - LeNabot le 15 déc. 2005 09:51:35 |
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funktastik
Contributeur senior
67 réponses |
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greedou
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 11:29:00
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Citation :
Citation :
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L'agence est très remontée après le vendeur (qui apparemment leur a posé des soucis sur un autre appart déjà) et ne veut plus avoir affaire avec lui.
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A vérifier.
Difficile! |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 11:46:14
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A propos de la commission. Un arrêt récent et instructif.
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 22 mars 2005 Cassation partielle
N° de pourvoi : 02-13887
Inédit
Président : M. ANCEL
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur la seconde branche du moyen unique du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi provoqué :
Vu l'article 6, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 74 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu qu'il résulte de ces textes d'ordre public qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier, ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; que lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue, pour l'application du troisième alinéa de l'article 6 de la loi susvisée du 2 janvier 1970, s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée ;
Attendu que suivant acte sous seing privé du 12 décembre 1997, modifié par avenant du 9 janvier 1998, Mme X..., en qualité de vendeur, et les consorts Y..., en qualité d'acquéreurs, ont conclu, avec le concours de M. Z..., agent immobilier, une promesse synallagmatique de vendre un bien immobilier ; qu'une clause de cet acte stipulait que si les acquéreurs ne réalisaient pas l'acquisition dans les conditions et délais prévus, le dépôt de garantie versé par ces derniers serait conservé par Mme X..., "les présentes conventions devenant nulles de plein droit si bon semble au vendeur", celui-ci ayant également la faculté de poursuivre la réalisation de la vente, qui, par dérogation aux stipulations de la condition suspensive faite dans son intérêt, deviendrait définitive par la délivrance aux acquéreurs d'une sommation d'avoir à signer l'acte de vente en l'étude de leur notaire ; que l'acte authentique n'ayant pas été signé par les consorts Y... dans le délai imparti, Mme X... a manifesté sa volonté de ne plus leur vendre l'immeuble ;
Attendu que pour condamner Mme X... à payer à M. Z... le montant de la commission prévue par le mandat et les consorts Y... à garantir Mme X... du paiement de cette condamnation, l'arrêt énonce que l'acte sous seing privé du 12 décembre 1997 constate l'accord sur la chose et sur le prix rendant la vente parfaite, que la renonciation ultérieure des parties à passer l'acte authentique ne saurait priver, en l'absence de faute de sa part, l'agent immobilier du droit acquis à sa commission et que le défaut de régularisation de la vente est dû à la carence des acquéreurs, qui s'étaient engagés envers Mme X... à payer cette commission ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen du pourvoi principal :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné Mme X... à payer à M. Z... la somme de 13 339,29 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 1er avril 1999 et condamné in solidum les consorts Y... à garantir Mme X... du montant de cette condamnation, l'arrêt rendu entre les parties le 15 janvier 2002 par la cour d'appel d'Agen ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;
Condamne M. A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mars deux mille cinq.
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Edité par - LeNabot le 15 déc. 2005 11:55:14 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 14:45:00
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Cet arrêt n'apporte rien de nouveau, il subsistait une clause de dédit dans la convention, ce qui interdit tout droit à rémunération. Pas de rapport avec l'acte authentique. Voir l'art. 74 du décret "loi hoguet."
jcm |
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