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Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 12 déc. 2005 : 19:53:31
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bonjour
je voie pour acheter une maison en seine maritime a 120000 euros avec
80m² habitable et 600m² de terrain et avec 8000 euros de travaux
la maison a 100 ans
un credit sur 25 ans a 3,80 avec un apport de 16000 euros
est ce que je doie acheter maintenant ou attendre
MERCI D'AVANCE
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morloc
Contributeur vétéran
139 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 20:34:02
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| vu les prix en baisse et les rumeurs de crack, il y a des chances que si tu attends un peu, tu puisse trouver un bien meilleur rapport qualité prix. je ne crois pas que se soit ici que tu puisse avoir le point de vue le plus objectif: ce forum est tenu par les pros de l'immo qui y sont majoritaires et grand nombre te conseilleront donc d'acheter. Si tu veux te faire ta propre opinion sans te faire manipuler vas voir http://immoboum.canalblog.com tu aura ainsi un points de vue completement opposé a celui qui est majoritaire ici. Bien sur ecoute ce que les pros de l'immo et les quelques dissidents dont je fais partie vont te dire ici, va voir aussi le site de la FNAIM, il faut toujours avoir plusieurs sons de cloches pour juger. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
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TLAM
Pilier de forums
245 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 20:50:54
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Morloc, vous avez raison il faut aller voir sur le site de la FNAIM pour constater que la baisse amorcée en septembre et octobre ne semble pas confirmée et que pour un mois de novembre, rien de plus normal qu’une légère baisse.
Un taux de 3.8% sur 25 ans semble un bon compromis car dans le métier de la banque, là les professionnels semblent unanimes pour prévoir une hausse des taux. Si cela fait plaisir à certains, c’est sans doute parce que les professionnels en banque sont plus pro que dans l’immobilier. Si la maison vous plait, je n’ai pas la conviction que le fait d’attendre soit une bonne stratégie. Les prix ne monteront peut être plus autant qu’ils l’ont fait ces dernières années, par contre si l’on combine cela avec une hausse des taux vous pourriez être perdant. Enfin c’est juste un avis.
Cordialement
TL |
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immobulle
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 21:18:00
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Bonsoir
Je voulais vous informer que je vais éditer un petit feuilleton en 4 volets sur mon blog IMMOBOUM suite à des communications que j'ai eu avec une agence immobilière.
A suivre donc toute la semaine !!
Bonne soirée à tous.
Maxime
http://immoboum.canalblog.com/ |
Edité par - immobulle le 12 déc. 2005 21:42:06 |
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Cedric1973
Pilier de forums
275 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 21:33:29
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Citation :
Initialement entré par morloc
vu les prix en baisse et les rumeurs de crack, il y a des chances que si tu attends un peu, tu puisse trouver un bien meilleur rapport qualité prix. je ne crois pas que se soit ici que tu puisse avoir le point de vue le plus objectif: ce forum est tenu par les pros de l'immo qui y sont majoritaires et grand nombre te conseilleront donc d'acheter. Si tu veux te faire ta propre opinion sans te faire manipuler vas voir http://immoboum.canalblog.com tu aura ainsi un points de vue completement opposé a celui qui est majoritaire ici. Bien sur ecoute ce que les pros de l'immo et les quelques dissidents dont je fais partie vont te dire ici, va voir aussi le site de la FNAIM, il faut toujours avoir plusieurs sons de cloches pour juger.
Cet avis est très éclairé.  |
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TLAM
Pilier de forums
245 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 21:36:32
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Mince ca y est, après Dupont, voilà qu'arrive Dupond. Prenez vite votre decision d'acheter ou pas, nous voilà repartis pour 20 pages
TL |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 22:50:28
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Et maintenant en direct live asi77 !
Bonjour but,
Pouvez vous me dire si vous pensez garder ce bien sur une longue durée (>20 ans) ou souhaitez-vous le revendre dans quelques années (par ex 5-7 ans) pour racheter plus grand ?
La maison correspond elle à vos attentes : nb chambres/espace pour accueillir une famille ?
merci pour vos réponses.
Cordialement.
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whiz
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 11:27:51
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Bonjour but,
Ne te fais pas manipuler ! ;-)
Si la maison vous plait, c'est pour votre résidence principale, que vous avez l'intention d'y rester quelques années, et que votre financement est raisonable [joulia, marion, pegase], pourquoi ne pas se lancer ?
Si c'est un investissement, c'est à dire que tu veux tenter d'économiser un maximum d'argent, tu peux attendre "un peu" [morloc] pour passer environ du haut au bas de cycle (7ans) [asi77], car il y a des "rumeurs" de crack [morloc]. Tu réaliseras une substantielle économie de "40%" [cedric1973]
-whiz |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 11:44:35
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Si vous devez revendre à 5 ans (mutation, séparation, 80 m² trop petit pour le nombre d'enfants que vous aurez, etc.) et que le marché a perdu 30%, votre financement est un peu tendu. En comptant les frais de notaire en plus des 128,000 €, il vous faut emprunter environ 120,000 € compte tenu de votre apport.
Compte tenu de la durée de votre emprunt et du taux, au bout de 5 ans, vous avez remboursé environ 15,800 €. Donc si le marché a baissé de 30%, vous vous retrouvez avec un bien qui ne vaut plus 128,000 € mais vaut 89,600 € et un capital restant dû sur votre prêt de 104,200 €, soit 14,600 € restant à rembourser après revente.
Un peu dangereux à mon avis. |
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Ménagimmo
Contributeur vétéran
187 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 15:07:58
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| Croyez vous que nous pouvons avoir les réponses à ces questions en interogeant les AI? |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 16:54:43
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But,
N'ayant pas eu de réponse de votre part concernant votre projet (revente ou non) voici mes réponses :
Si vous achetez sur 25 ans ... et que vous restez toute la durée du prêt ... vous serez GAGNANT par rapport une location de même durée.
Si vous pensez revendre dans 5-10 ans ... pour acheter plus grand alors les risques sont importants :
Aujourd'hui le risque de moins value en cas de revente (ex : 7 ans) est lié :
(1) au fort risque de baisse de l'immobilier (voir + bas)
(2) à la méconnaissance de l'amortissement d'un tableau d'amortissement
Sur le point (1) je vous invite à lire (ou relire) les topics :
- mon argumentaire sur la baisse (http://universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=33152)
- les cycles immobiliers : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=32875
Sur le point (2) : la plupart des personnes qui souscrivent un prêt ne font aucune simulation de l'amortissement de leur prêt dans 5 ans, 10 ans ... La colonne amortissement correspond grosso modo au gain potentiel si la revente du bien = prix du bien à l'achat. A noter que la colonne amortissement ne tient pas compte des autres dépenses initiales (frais notaires, frais d'agence, caution, travaux ...) qui sont définitivement perdus !
Pour illustrer mes arguments, je vous propose de lire en détail le tableau ci dessous qui compare le gain entre un acheteur primo accédant (qui achète en haut de cycle pour revendre dans 7 ans pour acheter plus grand) versus un locataire.
Pour mémoire les 2 dernières crises immobilière (voir http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=32875) c'était :
Pour la France :
.Hausse 1970 (T1) - 1981 (T1) = +31.2% suivi d'une
.Baisse 1981 (T1) - 1984 (T1) = -18.1% suivi d'une
.Hausse 1984 (T3) - 1991 (T2) = +33.0% suivi d'une
.Baisse 1991 (T2) - 1997 (T1) = -18.0% suivi d'une
.Hausse 1997 (T1) - 2005 (T1) = +74.3% suivi d'une
... baisse ? (à vous de juger ...) ... mais -30% à -40% sont tout à fait envisageable !
[note : les dernières infos INSEE indique en fait pour 2005 : + 106%]
A noter que sur Paris entre 1991-1998 c'était -40% en moyenne (après une hausse de ~100%). [source notaires de Paris : http://www.paris.notaires.fr/art.php?cID=277&nID=649]
Je me suis peut être trompé dans mon calcul mais voici le résultat qui mérite réflexion ...
Cordialement |
Edité par - asi77 le 16 déc. 2005 01:49:07 |
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Ménagimmo
Contributeur vétéran
187 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 17:24:34
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Le problème encore une fois c'est que l'on ne sait pas vous répondre très précisemment, moi aujourd'hui je me dis que rien ne me dis que cela va baisser....à part selon certains à cause "du cycle" quelle théorie!!!
Je n'y crois pas....... |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 17:48:39
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Je comprends votre interrogation ... et que de toute façon personne peut assurer de x% de baisse (ou de hausse) sur n années.
Pour autant je vous invite à lire ce que l'on pouvait dans la presse entre 1990 et 1992 : http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?t=2523&highlight=monde+ralentissement
La similitude avec ce que nous vivons est caractéristique du même retournement :
- ralentissement de la hausse
- baisse de nb de vente
- augmentation du stock de biens
- allongement de la durée
L'analyse lié à l'indice BoursoPAP de déc. 2005 est à ce titre intéressante : http://www.boursorama.com/patrimoine/information/detail-dossier.phtml?news=3111172 :
Quant à savoir si nous aurons -10%, -20%, -30%, -40% d'ici le bas de cycle ... ce sont clairement des hypothèses. Même si la baisse est de seulement -10% le tableau montre qu'il reste + intéressant d'être locataire (dans les conditions énoncées).
Quant à deviner la baisse réelle d'ici le bas de cyle et sa durée ... mystère.
Pour autant, dans le doc ci après (page 227) qui détaille le cycle immo de nombreux pays, je note simplement que lorsqu'il y a eu une forte hausse, s'en est suit SYSTEMATIQUEMENT une forte baisse ...
[Intitulé] : "Perspectives économiques de l'OCDE"
[source] : http://www.oecd.org/dataoecd/51/58/35760487.pdf
Cordialement. |
Edité par - asi77 le 13 déc. 2005 17:52:50 |
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Ménagimmo
Contributeur vétéran
187 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 17:59:54
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| Encore une fois on répond à coté, il est économiquement inconcevable de parler d'une éventuelle baisse en utilisant "le cycle".... comme seule logique....soyons un peu plus terre a terre, moi je ne vois toujours pas cela.... |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 18:45:12
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| asi77, votre tableau prend pour hypothèse que le montant du loyer est égal au montant de la mensualité d'emprunt. Cette hypothèse mériterait d'être affinée. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 20:01:33
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Citation :
Initialement entré par Ménagimmo
Encore une fois on répond à coté, il est économiquement inconcevable de parler d'une éventuelle baisse en utilisant "le cycle".... comme seule logique....soyons un peu plus terre a terre, moi je ne vois toujours pas cela....
Vous pouvez raconter ce que vous voulez camarade. Les cycles ont toujours existé. Et pas seulement en matière immobilière. La hausse est importante, les probabilités sont très fortes pour que la baisse le soit aussi. Sans pour autant en faire un événement certain.
Je me rappelle qu'en 1991, des charlatans prédisaient une reprise immédiate. Résultat : il a fallu attendre 1997. |
Edité par - LeNabot le 13 déc. 2005 20:08:19 |
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Ménagimmo
Contributeur vétéran
187 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 20:11:27
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Vous êtes astrologue? peut être jouez vous au tiercé? au casino?
croire que l'immobilier fonctionne comme les saisons c'est un peu facile |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 21:00:34
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Citation :
Initialement entré par Ménagimmo
Vous êtes astrologue? peut être jouez vous au tiercé? au casino?
croire que l'immobilier fonctionne comme les saisons c'est un peu facile
Et vous ??? Qu'est-ce qui vous permet de dire que cela ne baissera pas ??? C'est clair on ne prédit pas l'avenir. A part vous assurer que cela ne montera pas à coup de 10 % par an pendant un siècle....
Souvenez vous toutefois que l'on achète au son du canon et que l'on vend au son du violon.  |
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Ménagimmo
Contributeur vétéran
187 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 21:08:39
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| Mais moi mon cher je ne suis qu'un simple AI qui regarde devant lui ce qui se passe et non derrière, alors vos histoire de cycle ou je ne sais quoi, excusez moi c'est dépassé, moi je dis juste que l'avenir est bon pour le marché car, notamment il n'y a pas d'autres investissement possible ds ce secteur, pas plus non plus de grosse augmentation des taux d'intérêts, la preuve 2 gros organismes Banquaire montent eux mêmes leur propre réseau...croyez vous que dans les hautes sphêres de la banque, le gens misent sur un développement dans un secteur qui subira un KRACH? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 21:25:14
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Citation :
Initialement entré par Ménagimmo
Mais moi mon cher je ne suis qu'un simple AI qui regarde devant lui ce qui se passe et non derrière, alors vos histoire de cycle ou je ne sais quoi, excusez moi c'est dépassé,
Si les AI constituaient des sommités en matière économique ça se saurait.
Pour ce qui est de l'achat, vous n'empêcherez pas les acquéreurs potentiels de comparer le coût d'une acquisition avec une location.
Et pour ce qui est d'un investissement immobilier, vous n'empêcherez pas non plus ces investisseurs tout aussi potentiels d'attendre un retour sur investissement. Ce que peuvent mettre les locataires dans une location a une limite qui est connue. Entre 25% et 33% du revenu. Et pour avoir une idée de l'adéquation du prix avec le loyer vous faites une grosse multiplication du loyer mensuel par 200. Ca vous donnera déjà une idée brute de la limite à ne pas dépasser. Et si vous soutenez que c'est 400, les investisseurs se tourneront vers la vulgaire caisse d'épargne. Ceci pour dire que maintenant tous les élastiques sont tirés et ne demandent qu'une chose : celle de craquer. |
Edité par - LeNabot le 13 déc. 2005 21:27:43 |
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