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 Sujet  |
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nbeaulat
Contributeur senior
62 réponses |
 Posté - 15 déc. 2005 : 16:16:44
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Bonjour,
Notre syndic est dans une situation financière catastrophique. Leurs comptes sociaux 2004 font apparaitre un déficit monumental (25% de leur CA, soit 10 à 20 ans de leurs bénéfices annuels habituels !)
Comme, par ailleurs, ils ont des pratiques extrêmement déplaisantes dans bien des domaines, cette situation nous fait craindre de les voir "partir avec la caisse" ou, du moins, déposer le bilan (auquel cas le remboursement des copropriétaire passera après celui du fisc, des ASSEDICS etc...)
Selon vous, l'ouverture d'un compte séparé permettrait-il de se prémunir contre les effets d'une mise de la clé sous le porte ?
Merci !
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 17:56:18
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Oui et non  . Oui pour la suite, car il permettrait de mettre relativement à l'abri les montants versés ultérieurement par les copros. Non pour le passé, car si la caisse du syndic est vide, je ne vois pas comment celui-ci peut virer la trésorerie théoriquement disponible sur le compte séparé...
La première action que je ferais serait de remplacer ce syndic au plus tôt par un concurrent plus solide, car le cercle vicieux n'ayant pas de fin, plus vous attendrez, plus la situation de ce syndic va s'aggraver, à moins de se faire racheter par un plus gros (et encore).
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 18:49:10
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Entièrement d'accord avec la réponse de "mfld" mais comme la décision d'ouverture d'un compte séparé ne peut qu'être prise en A.G. c'est la nomination d'un nouveau syndic qu'il faut envisager si son contrat vient à échéance lors de la prochaine A.G. car pour le révoquer, sans risque, il vous faudra de bons arguments.
Si vous avez un dossier avec des motifs sérieux de révocation vous pouvez même demander une A.G avec la révocation du syndic comme question à l'ordre du jour. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 09:21:38
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nbeaulat, je ne veux pas rajouter du malheur au malheur, mais sur la base de votre autre sujet sur lequel il a été répondu, cela fait 5 ou 6 ans que vous auriez dû vous débarasser de votre syndic.
Sur la base de ce que vous présentiez, votre CS s'est de fait, sans doute en partie, substitué au syndic, masquant ainsi ses carences nombreuses, ces fautes, voire ses détournements de fonds .....
Car si on en juge par la situation que vous présentez, il est certain que l'affaire ne date pas d'hier et que votre syndic a dû piocher par là pour payer ses propres factures, faire peut être ce qu'on appelle de la "cavalerie" (payer le passé avec lesprovision qui sont pour le futur .....
C'est tout le risque, la confusion, de ces comptes uniques/globaux, etc ...peu importe leur nom...
Encore une fois, il ne s'agit pas d'en rajouter, mais le CS, qui a œuvré dans l'interet du syndicat pour boucher les trous, à laissé croire aux copropriétaires que la gestion tournait à peu près, bon an mal an....
Il vous faut prendre dès maintenat le taureau par les cornes et adopter une attitude responsable de CS face à une telle situation : sur la base de ce que vous avez présenté par ailleurs plus l'état dans lequel serait ce syndic, il y a péril en la demeure, carence manifeste du syndic à exercer les droits et actions du syndicat (L.art.18).
- Il vous faut rechercher dès maintenant un nouveau syndic avec lequel il faudra négocier le contrat. Il faudra ensuite demander la convoc d'une AG au syndic en place avec la question "nomination du syndic" (D.art.8). S'il ne convoque pas il faut le mettre en demeure de convoquer sous 8 jours. Ensuite vous convoquez vous même.
Dans le cas où vous ne vous sentez pas d'attaque pour convoquer vous-même, il faut faire application de D.art.50 pour faire désigner un mandataire de justice (ou le candidat syndic sollicité) qui aura pouvoir de convoquer l'AG.
- l'autre solution : demander tt de suite la nomination d'un administrateur judiciaire du fait de la carence du syndic, après l'avoir mis en demeure, comme il est dit D.art.49.
Vous touchez du doigt, à vos dépens, toute l'importance d'un CS à sa place et non à celle du syndic pour boucher les trous, ainsi que celle du compte séparé lorsqu'une Ste syndic fond les plombs ... lorsqu'il ne part pas avec la caisse comme à Limoges et à Toulouse, laissant une ardoise de 700.000 € ici et 1.000.000 € là ... et les yeux pour pleurer aux copropriétaires qui ont vu fondre d'autant leur trésorerie qu'ils doivent maintenant reconstituer pour payer les factures .... |
Edité par - gédehem le 16 déc. 2005 09:27:40 |
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nbeaulat
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 10:16:29
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Merci pour vos conseils.
Suite à l'ensemble de vos contributions, nous avons effectivement compris que nous avions en effet un peu trop assisté le syndic, et ainsi laissé "dériver" la situation.
Une discussion sans tabou hier avec notre gestionnaire (honnête mais impuissant !) nous a permis de comprendre que tout cela venait de l'organisation mafieuse de cette société de gérance, et que la situation était identique dans toutes les copropriétés qu'ils gèrent.
Par chance, notre contrat avec ce syndic vient à échéance le 31 décembre. Nous focalisons maintenant toute nos forces pour trouver un nouveau syndic et convoquer par nous-même un AG (ce qui ne nous effraie absolument pas !) début janvier. Notre principale peur concerne la récupération de la trésorerie du syndicat (20.000 EURO sur le compte travaux + les provisions de l'exercice en cours).
Merci encore pour vos contributions qui nous ont aidé à prendre du recul pour sortir la tête de l'eau et aller dans le bon sens ! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 14:41:49
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etes vous sur que le contrat de votre syndic prenne fin au 31 décembre?
Si oui, votre copropriété se trouve sans syndic le 1er janvier et dans ce cas vous serez dans l'obligation de faire nommer un administrateur provisoire. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 23:12:27
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Mais non, nefer : il faut simplement que l'AG soit convoquée par une personne ayant qualité avant le 31 décembre, peu importe que l'AG se tienne ensuite le 15 février.
Mais entre le 1.01.2006 et le 15.02.2006, il n'y aura plus de syndic. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 déc. 2005 : 00:37:27
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Mais Nbeaulat nous ndique:
Citation :
Initialement entré par nbeaulat
Nous focalisons maintenant toute nos forces pour trouver un nouveau syndic et convoquer par nous-même un AG (ce qui ne nous effraie absolument pas !) début janvier.
convoquer par nous-même = ???? |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 17 déc. 2005 : 22:48:00
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nbeaulat
Comme vous le dit gédehem : Il y a péril en la demeure.
Vous vous êtes battus. Mais votre syndic est un professionnel : il est donc responsable de vos déboires car en plus il a devoir de conseil:
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=24&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
Il y a carence manifeste de ce syndic, notamment pour ce qui concerne le ravalement de votre copropriété:
http://universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=32891
Vous devriez donc déposer requête au Tribunal en application de l'art. 49 du décret du 17 mars 1967.
Article 49 Modifié par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7 JORF 15 février 1995.
Sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d'empêchement ou de carence du syndic visés à l'article 18 (alinéa 3) de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé en vue de la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété.
L'ordonnance fixe la durée de la mission de l'administrateur provisoire, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets ; la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l'article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret.
Sauf s'il y a urgence à faire procéder à l'exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et au fonctionnement des services d'équipement commun, la demande ne sera recevable que s'il est justifié d'une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours.
Il vous faudra diligenter le prochain syndic afin de récupérer les archives de votre Syndicat en application de l'art. 18-2 de la loi de 1965.
Et enfin, je vous propose ce document concernant l'étude d'un contrat de syndic dans ce site :
http://www.conso.net/page/
Conseils pratiques et juridiques
NOUVEAU: Notre fiche pratique
"Le contrat de syndic"
Loi du 10 juillet 1965
Décret du 17 mars 1967 modifié le 27 mai 2004
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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fidipat
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 18 déc. 2005 : 12:35:39
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Mathi,
Merci pour ce bon lien sur conso.net
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nbeaulat
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 11:05:47
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Merci.
Après vérification, notre contrat de syndic a été accepté en ces termes lors de notre AG d'avril 2005 :
- pour une période de un an à partir de la présente AG,
- prolongation jusqu'à la prochaine AG chargée de choisir à nouveau le syndic.
Bonne nouvelle : rien ne s'arrête au 31/12/05. Revers de la médaille : nous sommes en principe "coincés" jusqu'en avril 2006.
Notre objectif n'est pas d'obtenir réparation devant la justice. En revanche, nous avons rencontré la semaine dernière plusieurs syndics potentiels qui nous semblent valables, et souhaiterions maintenant tourner la page le plus vite possible - dès janvier, c'est-à-dire avant la fin du contrat du syndic actuel.
Mon point de vue est que nous pourrions établir la défaillance du syndic, en particulier concernant la convocation valable des AG et le respect des décisions d'AG. Selon moi, le dossier comporterait trois volets :
- les décisions d'AG prises depuis 1999 et n'ayant toujours pas donné lieu à lancement de travaux, malgré relances du CS et appel des fonds correspondants : le syndic n'a pas appliqué les décisions d'AG concernant la réalisation de travaux ;
- les rapports de professionnels indiquant que certains de ces travaux avaient un caractère d'urgence : le syndic a failli à sa mission d'assurer l'entretien minimal de la copropriété ;
- les convocations des deux dernières AG, avec leurs références fantaisistes à des devis "transmis par courrier séparé" et ne comportant pas les points dont la mise à l'ODJ avait été décidée par les AG précédentes : le syndic n'a pas convoqué valablement l'AG à deux reprises, et n'a pas exercé son devoir de conseil quant à la validité des décisions prises.
Pensez-vous comme moi que les éléments ci-dessus sont largement suffisants pour établir la défaillance du syndic et demander sa révocation ? Pensez-vous que, de façon réalisite, le syndic pourrait nous contraindre à terminer notre contrat ?
Merci ! |
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