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Mox Folder
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 Posté - 15 déc. 2005 : 17:31:12
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Voilà le topo : petite copro de 6 copropriétaires gérée jusqu'à maintenant par un syndic bénévole. Le syndic souhaitant démissionner, on a convoqué une AG demain pour élire un nouveau syndic.
Cette année nous avons eu plusieurs dégâts des eaux et fait effectué plusieurs travaux dont 2 gros :
-1/ Travaux votés en AG il y a 1 an ou 2 (je ne sais pas exactement je n’etais pas encore proprétaire ) : séparation eau usée/eau pluviale, la mairie exigeait ce soit fait au plus tard cette année. Les appel de fond ont été fait jusqu’en juin de cette année date de réalisation des travaux.
-2/ Travaux d’urgence non votés en ag (mais fait avec l’accord de 3 copros/6 + majorite des millèmes contre décharge signée) : remplacement des canalisations d’eaux usées qui étaient vétustes.
Les travaux d’urgences ont été fait le mois dernier et ont été décidés suite à 6 mois de galères durant lesquels la copro à subit plusieurs dégâts des eaux (dégâts des eaux non liés entre eux, on va dire que c'était pas de bol cette année !).
On a donc un mauvais payeur dans la copro qui sous prétexte que les travaux (les 2 !) ne lui conviennent pas à décidé de ne pas payer ses charges : actuellement il n’a pas payé ses charges régulières de tout le second semestre et il n’a pas payé le dernier appel de charges des travaux votés par le passé et réalisé en Juin et de surcroit il ne compte pas payer les charges des travaux d’urgence réalisés récemment…. On parle là d’une somme de plus de 2000€, qui s'accroit mois apres mois...
Il faut savoir qu’il est propriétaire du RDC et du sous-sol (il n’habite pas sur place il s'agit d'un local commercial) et que les différents dégâts des eaux ont eu lieux dans ses locaux… en fait c’est principalement son locataire qui était embêté (et nous autres habitant de l’immeuble par répercussion -> eau coupée de manières intempestive durant ses derniers mois, l'arrivée étant dans le local commercial - arrivée qui a d'ailleurs été changé de place lors des travaux d'urgence afin que tout le monde puiss y acceder à tout moment)… locataire qui d’ailleurs me dit payer son loyer tous les mois.
Ce monsieur est en train de faire un odieux chantage et met gravement en danger la copropriété et décidant délibérément de ne plus rien payer !
A noter que ce monsieur ne vient jamais en AG (ce qui ne joue bien évidemment pas pour lui).
J’ai proposé que l’on ajoute comme points à l’AG de demain :
- faire voter à postériori les travaux d’urgence réalisés afin de régulariser la situation ;
- recouvrement des fonds pour charges non payées ;
Personnellement je n’ai aucune inquiétude quant à l’issue de ce problème, je suis intimement convaincu qu’il a tort sur toute la ligne (et le simple fait qu’il ne paie pas ses charges courantes atteste de sa mauvaise fois, si ce n’est de sa malhonnêteté et il ne fera pas long feu devant n’importe quel tribunal). Le problème étant qu’en attendant la copro n’a pas assez d’argent pour payer les travaux engagé et finis et n’aura peut-être même pas assez d’argent pour payer l’eau froide ! Ce sont nous les autres copropriétaires qui devront surement avancer l’argent …
Ma question étant quel est le moyen le plus rapide et efficace pour forcer cette personne à payer ses charges ?
Le syndic bénévole préfère attendre la nomination d’un nouveau syndic pour engager quoi que ce soit et je le comprends, mais le temps qu'on l'elise, qu'il prenne ses fonction et qu'il agisse il risque de se passer plusieurs semaines .... peut-on faire quelque chose ou devons nous attendre la nouveau syndic et avancer l’argent, parceque plus les jours passent et plus son ardoise va augmenter ?
Personnellement je comptais demander au nouveau syndic que le recouvrement des charges de ce copropriétaire soit sa 1ere et principale mission (le proprio a déjà reçu une mise en demeure par LAR).
Franchement je ne comprend pas l’attitude suicidaire de certaines personnes parfois, car au final il paiera plus cher.. il se dit peut etre que quitte à tomber il ne tombera pas tout seul, ou il s’imagine peut être qu’on paiera à sa place et que l’ardoise sera effacée, je ne sais pas… j’avoue qu’il y vraiment des trucs qui me consternent parfois.
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 18:26:55
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Concernant le vote à postériori des travaux d'urgence, votre projet de décision pour la prochaine AG n'est pas juridiquement défendable. Voir à ce sujet http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0505/abus436.htm qui commente un arrêt de la cour de cassation contre un tel vote.
L'accord de la majorité des copros aurait dû passer par une AG extraordinaire, et non pas par une décharge signée, qui n'a pas de valeur face aux articles d'ordre public de la loi et du décret.
Concernant l'action contre le mauvais payeur... hélas... dans la mesure où les travaux d'urgence ont déjà été réalisés, il n'y a pas péril en la demeure, et les voies de recours d'urgence comme un référé ne me semble pas vous être accessibles. Il vous faut saisir le tribunal d'instance, avec à la clé les délais habituels.
Enfin, n'oubliez pas d'appliquer les articles 10-1, 19 et 19-2 de la loi de 1965 à l'encontre de ce copropriétaire. Le syndic même bénévole ne serait pas excusable de ne pas prendre les sûretés prévues par la loi.
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Mox Folder
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 19:55:53
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Citation :
Enfin, n'oubliez pas d'appliquer les articles 10-1, 19 et 19-2 de la loi de 1965 à l'encontre de ce copropriétaire. Le syndic même bénévole ne serait pas excusable de ne pas prendre les sûretés prévues par la loi.
Pourriez vous m'indiquer à quoi correspondent ces article ?
Il est vrai que le syndic bénévole a jeté l'éponge depuis plusieurs semaines deja. Par exemple pour les travaux d'urgence, ne voulant pas engager sa responsabilite de syndic il ne voulait pas s'en occuper, c'est moi qui m'en suit occuper (c'est pourquoi j'ai préféré faire signer des decharges meme si juridiquement ça vaut rien ça prouve ma bonne fois, enfin j'espere).
il me tarde de passer à un syndic pro qui j'espere aidera à regulariser la situation, le probleme etant aussi que nous ne sommes que 2 copros à habiter sur place et que les autres ne se sentent pas tres concerner par tout cela. |
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Mox Folder
Contributeur débutant
21 réponses |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 22:04:07
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Mox Folder
Cette année nous avons eu plusieurs dégâts des eaux et fait effectué plusieurs travaux dont 2 gros :
-1/ Travaux votés en AG il y a 1 an ou 2 (je ne sais pas exactement je n’etais pas encore proprétaire ) : séparation eau usée/eau pluviale, la mairie exigeait ce soit fait au plus tard cette année. Les appel de fond ont été fait jusqu’en juin de cette année date de réalisation des travaux.
Travaux votés en AG il y a 1 ou 2 ans : les appels ont-il été décidés lors de cette AG (vous pouvez vous procurer le PV auprès d'autres copros) ?
Ils sont rendus obligatoires par la mairie : les appels ont débuté lors de cette obligation municipale ou lors de l'AG citée dessus ?
Si le syndic a fait voter des travaux, il a du en même temps établir un échéancier pour paiement de ces travaux et les faire executer (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965 : exécution décision d'AG) !
Les assurances respectives ont-elle fonctionné ?
[blue]-2/ Travaux d’urgence non votés en ag (mais fait avec l’accord de 3 copros/6 + majorite des millèmes contre décharge signée) : remplacement des canalisations d’eaux usées qui étaient vétustes. [/blue]
Cette décision n'a aucune valeur vis à vis du Syndicat. S'il y avait eu urgence le syndic était dans l'obligation de convoquer immédiatement une AG en application de l'art. 37 du décret du 17mars 1967 :
Article 37 Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967.
Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
Sans doute le syndic sortant n'a t-il pas fait les choses "dans les règles"... et prèfère qu'un nouveau syndic soit nommé. Quel rapport ??
Le syndic sortant avait-il souscrit une assurance responsabilité civile ? Avez-vous vérifié sa comptabilité ? Les devis concernant ces travaux "urgents" ?
mfld vous indiquer un jurisprudence rapportée par l'ARC qui n'est pas négligeable.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 ttp://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 23:58:50
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Il est bien certain que l'arrêt cité par Mfld et commenté par l'ARC ne laisse place à aucune ratification a posteriori de " travaux urgents " effectués irrégulièrement.
Il est aussi certain que, sauf le respect dû aux décisions de la Cour de cassation en particulier, l'arrêt est très contestable et pourrait bien subir la censure de la Cour d'appel de renvoi.
Il suffit de lire :
+++++++
Attendu que pour débouter Madame WILSON de sa demande en annulation de la résolution n°2, l’arrêt retient que c’est dans son total pouvoir d’appréciation que l’assemblée générale a aussi ratifié les dépenses relatives aux travaux urgents décidés par le syndic.
Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui avait été demandé, si des travaux urgents avaient été ratifiés par une assemblée générale immédiatement convoquée, la Cour d’Appel n’a pas donné de base légale à sa décision " : (…).
++++++++++
pour constater que le rédacteur ne connait pas très bien le mécanisme de l'article 37.
L'assemblée prévu par cet article n'a pas pour objet de ratifier des travaux, sauf à la rigueur les mesures de sauvegarde immédiate (bâcher une toiture soufflée par la tempête). Elle a pour mission de décider des travaux à effectuer.
En second lieu le texte lui-même ne tient aucun compte des nécessités pratiques. L'assemblée, pour décider des travaux, doit disposer de devis. Aucun syndic n'aura immédiatement des devis pour un travail un peu important de couverture.
L'arrêt, tel qu'il est établi, rappelle l'adjudant Flic(k)
Il reste néanmoins nécesaire de lutter contre la pratique trop fréquente d'effectuer des travaux sans autorisation de l'assemblée en invoquant l'urgence. Il y a là un abus incontestable qui justifie la publication de l'ARC.
Ceci étant l'affirmation de la Cour d'appel sanctionnée est parfaitement exacte et se fonde sur de nombreux arrêts de la Cour de cassation elle-même,qui admettent la ratification par l'assemblée d'actions irrégulières. Elle a tout autant la possibilité de refuser la ratification et le syndic doit alors être condamné à supporter le coût des travaux en question.
La faculté de ratification n'est pas limitée aux travaux " urgents ". Elle est possible pour tous les travaux, y compris ceux effectués irrégulièrement par un copropriétaire. Voir des arrêts dans le Code de la copropriété sous article 25 n° 735 par exemple.
Elle est fondée sur un principe général du droit qui permet aux parties concernées de régulariser a posteriori des situations irrégulières, ou de refuser de les ratifier. La décision est alors quasiment discrétionnaire réserve faite du cas d'un véritable sauvetage. Le principe s'applique tout particulièrement en matière de mandat (article 1998 du Code civil).
Dans le cas de l'arrêt de Cassation, c'est à la rigueur l'abus de majorité qui aurait pu être invoqué s'il était avéré que les travaux litigieux ne présentaient aucune urgence.
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Edité par - JPM le 16 déc. 2005 00:02:40 |
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Mox Folder
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 00:01:49
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Disons le clairement : le syndic bénévole a une grosse part de responsabilité dans l'execution/inexecutions de certains travaux ou de convocation/non convocation d'AG.
Le problème c'est que c'est aussi un des copropriétaire, se retourner contre le syndic bénévole dans ce cas precis c'est se retourner contre un co-propriétaire raisonnable et avec qui ont peu discuter et qui paie ses charge en temps et en heure.... et malgre sa defaillance en tant que syndic, en tout que copro c'est celui qui s'implique le plus parmi les autres copros.
Et là comme nous ne sommes que 6 le compte est vite fait. Le conseil syndical est inexistant, et etant donné que nous ne sommes que 2 proprios à habiter dans l'immeuble c'est pas pret de changer.
Pour les travaux votés en AG, oui un echeancier avait été fait et le syndic bénévole doit normalement amener les PV à l'AG de demain... de toutes façon je compte bien eplucher un meximum de documents et les comptes à cette AG.
Et enfin je précise, c'est moi qui ait pris la responsabilite d'engager les travaux d'urgence et non le syndic... |
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Mox Folder
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 00:22:53
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Je voudrai aussi préciser une chose qui prouve encore la mauvaise fois du mauvais payeur, c'est que les divers degats des eaux survenus cette année ayant eu lieu dans ses locaux il s'etait fendu d'une lettre avec AR auprés du syndic pour réclamer que des travaux soit fait au niveau des canalisations.
De plus ce monsieur ayant une entreprise de maçonnerie, il a fait un devis pour les travaux qu'il nous a transmis.
Par soucis de neutralite j'ai fait faire un devis à une autre entreprise, qui à quelques dixaines d'euros pret est le même. Personnellement ça me gene qu'un copro fasse des travaux aussi lourds dans la copro via son entreprise, je trouve qu'il y a conflit d'interet.
Donc en gros le mec fait le devis, mais lorsqu'on veut faire faire les travaux par quelqu'un d'autre il veut plus payer...
(sans compter le fait qu'il s'est proposer de me faire plusieurs devis avec différents en tetes pour avoir plusieurs devis à soumettre à tous les copropriétaires, moi personellement j'appelle ça un escroc. J'ai été bête de lui refuser d'ailleurs, j'aurai du accepter et constituer ce document à son dossier)... |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 09:36:08
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eh bien vous auriez du accepter tous ces devis et confondre l'escroc !
S'il y en a qui se conduisent comme des escrocs , il faut bien que nous nous conduisions comme des policiers (même si nous n'aimons pas ça).
Cordialement.
Frédéric |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 10:14:46
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Merci JPM pour ce commentaire, cela ne peut que nous faire progresser dans la compréhension des finesses inhérentes à ce sujet complexe  ! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 14:05:26
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le problème c'est que votre copropriété n' a pas fonctionné suivant les règles et que votre syndic (bénévole ou professionnelle) ne pourra pas produire tous les documents juridiques devant un tribunal si une cation judiciaire est engagée contre ce copropriétaire.
être syndic bénévole, cela ne veut pas dire uniquement répatir les dépenses, il faut aussi respecter toutes les conditions de forme sur le fonctionnement juridique de la copropriété( convocation des AG, texte des résolutions, documents à annexer, PV, notification des PV.....).
sinon le SDC n'obtiendra pas de jugement favirable dans son action en recouvrement des charges .
Il faudrait en urgence éplucher vos convocations d'AG afin de pouvoir en convoquer une avec toutes les résolutions manquantes.
De plus, si vous vous êtes substitué au syndic bénévole, vous pourriez être reconnu comme gestionnaire de fait et être poursuivi judiciairement par ce copropriétaire, voir par l'entreprise à laquelle vous avez passé un ordre de service, si sa facture n'est pas réglée intégralement.
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Mox Folder
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 19 déc. 2005 : 13:08:24
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Bon on a fait l'AG, on va transmettre le dossier au nouveau syndic et ce copropriétaires est donc le seul à avoir un compte negatif de 2300€ environ... bien evidemment il n'est pas venu à l'AG.
Nous, autres copro devront surement avancer l'argent pour payer les factures... on a discuté de l'eventualité d'instaurer un système de pénalité pour les mauvais payeurs que l'on compte faire voter à la prochaine AG, savez si ce genre de décision est légale et acceptable ? si oui savez-vous dans quelles mesures peut-on appliquer des penalités ? |
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