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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
 Posté - 16 déc. 2005 : 21:24:24
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J'ai acquis un appartement avec la jouissance privative d'un jardin de 100 M2.
Lors de la livraison, ja'i refusé celle-ci au motif que la surface du jardin ne correspondait pas à ce qui avait été convenu chez le notaire.
Celui-ci s'est proposé dans un premier temps de modifier le règlement de copropriété; ensuite, il a demandé au promoteur d'obtenir en assemblée générale, l'autorisation des copropriètaires afin de déplacer la délimitation de la haie du jardin voisin, non encore vendu.
Cette autorisation a été obtenue avec la totalité des voix composant la copropriété.
L'appartement voisin ayant été vendu une première fois, le promoteur à noté sur l'acte de vente le déplacement de la haie de séparation, afin de justifier la diminution de la surface du jardin de ce dernier à l'acquéreur.
Cet appartement vosin a été de nouveau vendu, 10 ans après, et le nouvel acquéreur conteste la validité de la décision de l'assemblée généraleayant voté le déplacement de la haie, qui a eu pour effet d'amputer une partie de son jardin, au motif que cette décision n'a pas été publiée à la conservation des hypothèques.
J'ai attendu prés de 3 ans avant d'accepter la livraison de mon appartement, jusqu'au jour de la régularisation effectuée par l'assemblée générale des copropriétaires.
Ma question : Les décisions des assemblées générales, décidant sur la modification de jouissance privative de jardins, doivent elles être obligatoirement publiées pour être valables ou opposables ?
A+
ab
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 22:26:46
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Pour ma part, Oui.
Car il y a modification des lots de copropriété et des tantièmes qui y sont associés.
Par ailleurs, l'état descriptif de division aurait dû être modifié.
Christophe |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 23:49:40
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Non, l'inscription d'une modif du RDC ne la rend opposable qu'aux tiers au syndicat au moment de la prise de décision modificatrice.
D.art.4, alin.3 "Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent."
Je note que la nodif à été portée aux actes lors de la 1ère vente :
"L'appartement voisin ayant été vendu une première fois, le promoteur à noté sur l'acte de vente le déplacement de la haie de séparation, afin de justifier la diminution de la surface du jardin de ce dernier à l'acquéreur."
Il me semble évident que cette mention a été reportée dans l'acte lors de la mutation suivante.
Ce que semble contester ce nouvel acquéreur ce n'est pas tant cette modif mentionnée dans son acte mais la décision d'AG intervenue 10 ans plus tôt modifiant le RDC.
Il faut dire à ce pauvre acquereur que c'est un peu tard pour s'en préoccuper, que ce ne sont plus ses oignons et qu'il a acheté son lot et le droit de jouissance sur ce jardin en pleine connaissance de cause, puisque tout est mentionné dans son acte.
Il faut aussi lui préciser que ce n'est pas "son" jardin mais un espace commun sur lequel il a un droit de jouissance exclusif, ce qui n'est pas la même chose. Ce jardin reste "partie commune" indivise entre tous les copropriétaires.. Sauf mention au RDC ou aux actes, le droit de construire et d'affouiller (creuser) est soumis à l'autorisation de l'AG (travaux sur parties communes).
Enfin, s'agissant d'un droit de jouissance sur un terrain commun, il n'y a aucune modification de tantièmes pour le lot privatif qui jouxte ce terrain/jardin, le lot lui-même n'étant pas modifié, le jardin en question n'étant pas affecté de tantièmes puisque partie de "parties communes" ..
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 23:54:38
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Dur,dur. ni OUI ni NON c'est selon.
Voir Article 4 du Décret du 17 mars 1967:
"...Le règlement de copropriété, l'état de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent."
Il y a responsabilité du syndic de l'époque qui aurait du publier les modifications... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 déc. 2005 : 09:55:57
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La citation de JB 22 est opportune
mais je ne comprends pas l'indication de Gedehem : " Non, l'inscription d'une modif du RDC ne la rend opposable qu'aux tiers au syndicat au moment de la prise de décision modificatrice. "
Je pense qu'ici par inscription il faut entendre publication à la conservations des hypothèques. Il est évident que la publication vaut pour les tiers à quelque moment que ce soit et notamment pour les tiers futurs.
La règle est qu'une modification non publiée n'est pas opposable aux tiers, sauf le cas cité par JB 22 où le tiers en a eu connaissance.
Subsidiairement on peut faire valoir que l'acquéreur a le jardin tel qu'il l'a vu en visitant le bien.
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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 17 déc. 2005 : 10:49:24
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Merci à vous tous de donner suitre à mes préoccupations.
Pour ma part, mon lot composé de 3 pièces, cuisine, salle de bain, Wc, parking et la jouissance privative d'un jardin de 100 m2, que j'ai exigé au moment de la livraison de l'appartement, correpondant bien en définitive à mon lot qui a été publié.
Je me vois mal me présenter aux bureaux des publications et demander la modofocation de mon lot, c'est-à-dire aller dire que mon jardin de 100 m2 figurant sur les registres a été modifié et est à présent de 100 M2!
Je penses en fait qu'il appartient au propriétaire voisin, qui a une surface de jardin inférieure à celle mentionnée à l'origine sur son titre de vente, d'effectuer une modification afin que, en cas de revente et d'oublie de sa part à déclarer cette modifictaion à un prochain acquéreur, celui-ci ne puisse évoquer et reprocher quelque motif que ce soit.
A+
ab |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 17 déc. 2005 : 11:26:55
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Effectivement je pense que le problème ne vous concerne pas.
C'est à votre voisin de faire valoir ses droits, comme vous avez fait valoir les vôtres. Si ce qui lui a été vendu ne correspond pas aux actes vous n'y êtes pour rien. Que la "résolution d'A.G. de modification soit contestée", même en cas d'annulation cela ne changera rien pour vous puisque la désignation de vos droits n'a pas changée, ils sont les mêmes avant et après: jouissance d'un jardin de 100 M2. |
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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 17 déc. 2005 : 11:51:49
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J'apprécie depuis mon inscription le site "universimmo.com" et les informations et réponses qui y sont données avec beaucoup de dévouement.
Je vous remercie à vous tous, qui apportez de l'apaisement dans l'mmédiat.
ab |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 déc. 2005 : 13:03:13
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JPM a bien fait de préciser le terme "inscription" que j'ai utilisé pour "enregistrement au fichier immobilier", par acte authentique (notaire) à la conservation des hypothèques.
Mais ici je pense qu'il n'y a aucune ambiguité. La modif concernant cette diminution de surface est mentionnée aux actes :"...L'appartement voisin ayant été vendu une première fois, le promoteur à noté sur l'acte de vente le déplacement de la haie de séparation, afin de justifier la diminution de la surface du jardin de ce dernier à l'acquéreur."
Il me parait improbable que le notaire ayant passé l'acte de mutation suivant n'ai pas mentionné cette modification portée dans l'acte initial :
Il est alors satisfait à la disposition de D.art.4 : cette modif "...s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent."
Reste l'erreur possible du notaire de cet acquereur, mais je ne la crois pas possible s'il a bien repris l'acte du vendeur..
Un acquéreur est censé avoir connaissance de tout ce qui est mentionné aux actes lors de leur signature, que ce soit le RDC (que personne ne lit) et ses modifs, ou les mentions particulières, telle la modif dont nous parlons, que personne ne lit non plus....
Comme nous l'avons précisé avec JPM, la publication au fichier immobilier n'ajoute rien à la 'force' des modifs si ces modifs sont bien mentionnées dans les actes des titulaires de droits ou dans celui des acquereurs.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 déc. 2005 : 13:42:54
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OK, étant précisé que les actes visés à l'article D 4 sont exclusivement le RC et l'EDD et leurs modifications.
Une modification inscrite dans un acte de vente entre Dupont et Durand n'est pas opposable à Dubois si elle n'a pas été reportée au RC ou à l'EDD. Elle est opposable si elle lui a été signalée explicitement avant la vente avec mention dans son acte d'acquisition.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 déc. 2005 : 16:14:23
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Nous sommes entièrement d'accord, JPM !
Mais il semble qu'ici l'acte de Dubois mentionnerait cette modif, reprenant la modif mentionnée dans l'acte initial de Durand, le 1er acquéreur...
Ce que semble contester Dubois ce n'est pas la mention portée dans son acte.
Il conteste "...la validité de la décision de l'assemblée générale ayant voté le déplacement de la haie (...) au motif que cette décision n'a pas été publiée à la conservation des hypothèques..
Il contesterait en fait la modif portée à son acte au seul motif qu'elle n'a pas été publiée.
Pour ma part, si la modif est bien mentionnée dans son acte, ce qui est conforme à D.art.4, je ne vois pas ce qu'il peut maintenant venir contester, modif publiée ou pas ...
Remarquez, on peut toujours tout contester !!! Mais ici, je le vois mal parti ! |
Edité par - gédehem le 17 déc. 2005 16:21:12 |
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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 17 déc. 2005 : 18:00:59
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En fait, le promoteur a cédé ce dernier appartement amputé d'une surface de jardin en mentionnant dans l'acte, et joignant également à l'acte notarial un plan mentionnant la nouvelle délimitation, la clause suivante :
"La société.... , gérante de la SCI...., qui s'est obligée à céder gratuitement cette portion de jardin oblige l'acquéreur à remplir cette obligation à peine de résolution de la présente vente, et que cette derniere accepte expressément, à condition toutefois de ne payer aucun frais ou droit lors de la passation de l'acte constatant la régularisation de ce qui vient d'être dit.
"Elle donne (le premier acquéreur) par les présentes, pouvoir irrévocable au promoteur-vendeur sus-nommé, pour signer en ses lieu et place tout acte et pièce, à cet effet substitué généralement faire le nécéssaire. Ces pouvoirs sont irrévocables pendant un an de ce jour"
Le deuxième acquéreur invoque "qu'aucun acte de cession à titre gratuit n'étant intervenu dans le délai d'un an de l'acte susvisé, la clause reproduite dans son acte de vente est désormais caduque".
En ce qui me concerne, n'ayant pas participé à ces transactions, je ne peut être responsable des clauses et conditions de ventes successives d'un bien qui n'est pas le mien.
J'en déduits que la mention de cession a été utilisée à tort et que l'assemblée qui a statué sur la nouvelle délimitation de la haie séparative entre les deux jardins, forme l'acte constatant la régularisation de ce qui vient d'être dit.
Le premier acquéreur a donné pouvoir irrévocable au promoteur-vendeur pour signer en ses lieu et place tout acte et pièce.
Il a ainsi choisi la voie de régularisation en obtenant une autorisation de modification par l'assemblée générale qui constitue l'acte de régularisation.
Les mêmes mentions ont été retranscrites en ingralité par le notaire du nouvel acquéreur dans son acte de vente.
A+
ab |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 17 déc. 2005 : 20:40:16
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"ICEBORG"
"En ce qui me concerne, n'ayant pas participé à ces transactions, je ne peut être responsable des clauses et conditions de ventes successives d'un bien qui n'est pas le mien."
Je confirme mon post précédent:
"Effectivement je pense que le problème ne vous concerne pas.
C'est à votre voisin de faire valoir ses droits, comme vous avez fait valoir les vôtres. Si ce qui lui a été vendu ne correspond pas aux actes vous n'y êtes pour rien."
C'est affaire entre lui et son vendeur, pas avec vous! |
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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 17 déc. 2005 : 23:17:11
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Voici le texte complémentaire mentionné au début des CONDITIONS PARTICULIERES de l'acte de vente de la SCI au 1er acqéreur, et repris en intégralité sur l'acte de vente du 2ème acquéreur contestataire :
Le vendeur rappelle qu'il a été convenu précédemment entre le propriétaire du lot 74 (le mien) et la SCI propriétaire du lot 75 (surface de jardin amputé) aujourd'hui vendu de reporter la limite du jardin privatif du lot 75 à l'axe de la cage d'escalier telle que cette limite figure sur le plan ci annexé visé par les parties.
La jouissance privative du jardin afférent au lot 74 sera de ce fait augmentée de la superficie teintée orange et la jouissance du jardin afférent au lot 75 sera délimitée par la teinte bleue.
La société...... etc... ( comme mentionné ci dessus)
ab |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 18 déc. 2005 : 00:22:48
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| Votre voisin a acheté en toute connaissance de cause, mais vous ne pouvez l'empêcher de contester, laissez le s'empétrer dans une procédure qui ne le ménera à rien. Ce sera même peut-être son avocat qui le dissuadera. |
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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 18 déc. 2005 : 11:31:08
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J'ai acheté hier à la FNAC le Code de la Copropriété.
J'ai relevé L.10 juillet 1965, art.13 :
Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne son opposables aux ayant cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier.
Dans les exemples qui suivent il est mentionné : Voir cependant sur l'opposabilité du règlement aux acquéreurs ou titulaires de droits réels en l'absence de publication, les dispositions particulières de l'article 4 du décret du 17 mars 1967.
Sur les conditions d'opposabilité du règlement et de l'état descriptif à l'acquéreur et aux titulaires de droits réels :
Par dérogation à l'article 14 de la loi, le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et leurs modificatifs, seront opposables à l'acquéreur ou au titulaire du droit réel s'ils en ont eu connaissance parce qu'il aura été satisfait à cette obligation légale et s'il est constaté qu'ils ont "expressément adhéré aux obligations qui en résultent"
Si cette obligation légale n'est pas remplie et qu'il s'avère que l'acquéreur n'aurait pas contracté s'il avait connu le contenu du règlement, il pourrait éventuellement plaider la nullité de la vente, ou du moins rechercher la responsabilité du rédacteur de l'acte qui ne lui en aurait pas donné connaissance, c'est-à-dire en pratique les agents immobiliers (lors de la signature des compromis ou promesse de vente), les notaires ou, éventuelement, les avocats (en cas d'adjudication du lot). La responsbilité de ces professionnels peut être engagée s'ils ne respectent pas les textes, dans la mesure du préjudice causé.
En ce qui concerne la régularisation de la délimitation de la haie de mon lot, la SCI a obtenu l'accord de l'assemblée générale en date du 15 avril 1989, assemblée modifiant le RDC et le syndic ne l'ayant pas publié, et j'ai ainsi pu prendre livraison de mon appartement avec la haie posé au bon endroit (constat réception établi par Huissier).
Dans le cas de la première vente du lot voisin intervenu le 10/10/89, la SCI (propriétaire du lot modifié, et en l'absence de publication du modificatif du RDC) a parfaitement respecté les textes en insérant dans l'acte de vente LES CONDITIONS PARTICULIAIRES mentionnant la modification de la consistance de la jouissance privative du jardin objet de cette vente, et en obtenant le consentement de l'acquéreur.
En ce qui concerne la deuxième vente du lot voisin, l'acte de vente reprend l'intégralité des CONDITIONS PARTICULIAIRES de la première vente.
QUESTION :
- le nouvel acquéreur a-t-il "expressément adhéré aux obligations qui en résultent", du fait des conditions particulières du premier acte de vente retranscitent sur son acte par son notaire,
- A qui appartient l'obligation de publier la modification du RDC, résultant de l'accord donné par l'assemblée du 14/4/89, du fait de l'existence d'un risque en cas de ventes successives en raison de l'absence de publication et dans le cas de non respects des textes du D.17 mars 1967, art. 4 , sachant que le lot, dont la surface de jardin ne correspondant pas à celui mentionné à la conservation foncière, est celui du lot du voisin.
En ce qui concerne mon lot, la publication à la conservation foncière mentionne un jardin à jouissance privative de 100 m2 conforme à mon acte de vente; En cas de vente de mon lot je ne cèderai que ce que je posséde.
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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 18 déc. 2005 : 13:24:22
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Juste pour compléter :
La SCI, encore propriètaire du dernier lot, devait régulariser la superficie de mon jardin, afin qu'il corresponde à la surface mentionné à mon acte de vente et procéder à la livraison du bien.
Pour cela, il a pris l'initiative d'obtenir de la copropiété, lors de l'assemblée du 15/04/89, la modification de la délimitation de la haie séparitive du jardin voisin afin de satisfaire son obligation de livraison.
Dés lors, lorsqu'il cédait ce dernier appartement pour la première fois, j'avais mon lot régularisé; Il informait d'ailleurs son acquéreur de la modification opérée et obtenait son accord au moment de la signature de l'acte de vente chez le notaire.
Lors de la deuxième vente, le premier acquéreur, hors la SCI promoteur-propriétaire d'origine, semble avoir souscrit aux obligations D.art.4, en informant son acquéreur par translation de son acte de vente et des CONDITIONS PARTICULIAIRES clairement stipulées, portant à sa connaissance les circonstances dans lesquelles la consistance de la jouissance privative du jardin a été modifiée.
Le fait de passer à la signature devant notaire de son acte de vente précisant ces faits, implique qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent.
Quel est votre avis ?
ab |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 18 déc. 2005 : 13:45:51
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A"ICEBORG "
Ne vous faites pas l'avocat du contestataire.
Le contestataire peut contester un décision d'A.G., c'est son droit, mais contre qui peut-il intenter une procèdure, pas contre vous, mais contre le syndicat seul responsable des décisions d'A.G. et de leur suite.
N'entrez pas dans le jeu du contestataire.
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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 18 déc. 2005 : 15:35:48
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e crois que tout a été dit, et qu'il ne me reste plus plus qu'à vous remercier vivement pour toutes les informations et les conseils prodigués, et souhaiter à vous tous une bonne et heureuse fin d'année.
ab |
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