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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
 Posté - 16 déc. 2005 : 04:46:03
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Voici l'histoire d'un petit syndic escroc qui, confronté à une demande de résolutions précise valablement formulée par les copopropriétaires néglige de la porter à l'ordre du jour parce que celà ne l'arrange guère...
Condamné par le TI de ressort à reconvoquer une AG à ses frais (sur le fondement de l'art. 10 du décret du 11 mars 1967), il soulève aujoud'hui que le Tribunal d'instance n'est pas compétent, excipant probablement des récentes dispositions du decret de juin dernier sur les compétences respectives des différentes juridictions, et sollicite un renvoi devant le TGI
Mais s'agissant ici d'une simple obligation contractuelle de faire entre un syndic professionnel et un copropriétaire sur une valeur en litige inferieure à 5000 euros, le seul tribunal d'instance (ou sa juridiction de proximité) n'est-il pas au contraire pleinement compétente pour juger de cette inexécution et en ordonner l'exécution, dans ce cas à ces frais ?
Si quelqu'un peut m'apporter des précisions sur la compétence du Tribunal d'instance (ou de proximité ) en cette matière précise (Art.10, décret de 67), textes ou jurisprudence à l'appui, il est évidemment la bienvenue.
Merci de votre aide.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 08:43:45
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Si les textes précisent que c'est le TGI qui a compétence pour connaitre des litiges en copropriété, ils le lui confère pas pour autant compétence exclusive.
Ainsi le TI est compétent pour connaitre ces litiges en copropriété dans la limite de sa compétence, y compris pour annuler une décision d'AG irrégulière lorsque ce moyen est utilisé en défense.
Voyez ici, sur cette question, sur l'absence de compétence exclusive du TGI :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=33195
Le cas classique de la compétence du TI c'est pour le recouvrement de créances en présence d'impayés, dans la limite du plafond prévu.
Si votre syndic escroc n'est pas content du jugement rendu il peut le contester par voie judiciaire. Mais n'étant pas juge à la place du juge il doit le respecter aussi longtemps qu'il (le jugement) n'est pas réformé.
Et demandez donc au syndic sur quel texte il appui son affirmation pour contester ici la compétence du TI ... |
Edité par - gédehem le 16 déc. 2005 08:55:31 |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 14:29:07
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Merci Gedehem de votre réponse.
S'agissant ici de faire respecter l'art. 10 du decret du 11 mars 1967, à savoir l'obligation de porter à l'ODJ les demandes de résolutions valablement formulées par les copropriétaires (dans les délais et formes requises, évidemment), et non d'obtenir une quelconque annulation de décision d'AG, il me semble - puisqu'il est question d'une simple obligation contractuelle de faire entre le syndic professionnel et le copropriétaire - qu'une exception de compétence (pardon Gedehem pour la compétence "exclusive") ne peut être invoquée auprès du TI, d'autant que s'il fallait aller au TGI pour faire respecter une disposition aussi élémentaire, vu les délais et les coûts, voila qui la rendrait facilement transgressable...
Il me semble..mais j'ai du mal à etayer ma position sur des textes..
Qu'en pensez-vous ? |
Edité par - spinoza le 16 déc. 2005 14:36:17 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 14:52:54
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spinoza: dans votre premier post, vous indiquez qu'il y a une condamnation du syndic, donc un jugement.
A t il été notifié ?
Votre syndic a t il fait appel ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 14:58:57
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...." ....il me semble - puisqu'il est question d'une simple obligation contractuelle de faire entre le syndic professionnel et le copropriétaire - ...."
Pardon, mais je ne vois pas dans l'art.10 d'obligation contractuelle entre le syndic (pof ou non, peu importe) et le copropriétaire !
Il s'agit d'uneobligation légale à laquelle le syndic ne peut se soustraire.
Il y plein d'arrêts sur ce sujet (du moins sur l'ancienne mouture de l'art.10, mais qui ne change rien sur le fond de la nouvelle!).
Le syndic saisi dans le cadre de l'art.10 d'une demande de question à inscrire à l'ODJ à l'obligation de l'inscrire.
Les principales réserves admises viennent du fait que la 'question' n'en est pas vraiment une mais une remarque ou une réflexion, ou qu'elle n'est pas vraiment nouvelle mais complémentaire à une question (déja) qui sera inscrite à l'ODJ.
Même chose pour une question totalement hors sujet ou compétence de l'AG.
Pour ma part, je ne vois donc pas en l'espèce un litige dont un texte imposerait une action devant le TGI.
On ne peut avancer ici aucune exception de compétence.
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Edité par - gédehem le 16 déc. 2005 15:04:58 |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 15:16:50
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| Merci Gedehem de votre réponse si rapide. Donc le TI est bien compétent pour ordonner à un syndic de se conformer à cette obligation s'il ne la pas fait.. |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 14 janv. 2006 : 14:54:07
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Bonjour,
Je reviens vers vous pour vous annoncer, à regret, que le TI s'est finalement déclaré incompétent pour faire droit à une simple demande de convocation, aux frais du syndic, d'une AG incluant les demandes de résolution qu'elle avait délibérément négligées de porter à l'ODJ de la précédente assemblée...nous renvoyant devant le TGI !
Je suis d'autant plus surpris par ce jugement que le TI avait, dans un premier temps, délivré au syndic une injonction de faire (en l'attente de l'audience), injonction à laquelle ce syndic escroc n'a bien sur pas déféré, et qu'il n'a pas pris davantage la peine de se rendre présent ou représenté à l'audience de jugement qu'il a fait renvoyer à deux reprises....
Un courrier d'avocat, sans doute bien senti, qui a su entre temps instiller le doute dans l'esprit du juge au départ bien disposé ? Manifestement, bien que cette pièce ne m'ai pas été communiqué à l'audience..curieux respect du contradictoire , non ?
Bref, je suis bien sur écueuré par cette décision et avoue ne pas bien compendre comment une disposition aussi élémentaire - et d'ordre public comme me le rappelait gedehem - que celle visée par l'art. 10 du decret du 11 mars 1967 nécessite, en cas d'inexécution, de recourir à une procédure aussi lourde que celle du TGI.
Messieurs les syndics malhonnêtes (pour ceux-là bien sûr, et ceux-là seulement) réjouissez-vous ! Ecartez désormais sans risque des ODJ toute demande susceptible de vous faire ombrage ou de déplaire à ceux qui assurent votre ré-élection chaque année !
Il est évidemment improbable que les copropriétaires demandeurs victimes de tels agissements - si bien sur ils sont minoritaires et systématiquement écarté d'un conseil syndical qui refuse tout règlement - se rendent au TGI, dépensent 1500 euros de frais de procédure, et attentent plusieurs années pour voir enfin figurer dans un futur ODJ des demandes de résolution qui n'auront alors plus aucune espèce d'actualité !
Formidable ! J'ai eu beau, Gedehem, m'appuyer sur vos précieux conseils pour écarter le risque que cette exception de compétence soit soulevée, rien à faire !
Alors que faire la prochaine fois pour obtenir le respect de cette obligation aussi élémentaire ?
S'abstenir de dépenser le moindre euro de timbre, de demander la moindre résolution, de perdre la moindre seconde ?
Bref, la boucler et payer sans broncher ? Parce que si le droit de porter des demandes de résolutions est ainsi bafoué à sa racine..on ne vois plus très bien à quoi servent les AG, sinon à reconduire le mandat d'un syndic véreux qui prendra bien soin de faire approuver chaque année comptes et agissements qui ne le sont pas moins...
Formidable copropriété !
Que faire maintenant ?
Tout le monde a bien compris qu'on ne peut, à moins d'être procédurier dans l'ame et de n'avoir que ça à faire, aller au TGI pour cette simple obligation..
Si vous avez des idées..elles sont bienvenues. Merci
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Edité par - spinoza le 14 janv. 2006 15:30:38 |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 14 janv. 2006 : 16:38:52
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Je ne sais pas si cela peut vous aider, mais si la question que vous vouliez inscrire à l'ordre du jour est urgente, il y a peut-être possibilité d'introduire un référé au TGI sans avocat obligatoire (donc sans trop de frais pour vous)?
Les juges du TI (ou mainenant également les "juges de proximité") ont vite fait de ne pas donner raison à un copropriétaire contre son syndic. Récemment, le TI d'un arrondissement parisien a refusé une "injonction de faire" introduite par un copropriétaire qui subit depuis trois ans les ruissellements d'une colonne commune d'évacuation de WC sur le plafond et le mur de sa salle de bains. L'assurance du copropriétaire et l'expert ont fait des mises en demeure de réparation à plusieurs reprises au syndicat des copropriétaires, sans effet.
Il faudra donc que ce copropriétaire s'adresse au TGI pour faire condamner le SDC à faire cette réparation qui est pourtant urgente car le plafond et le haut du mur dans la salle de bains sont, en plus, maintenant couverts de moisissures!!! (Vous imaginez l'hygiène...)
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 janv. 2006 : 23:31:31
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Spinoza, désolé pour vous, mais je vous renvoie à mon message sur
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=26375
que j'ai établi avant d'avoir lu la suite sur ce post.
D'une part, je suis d'accord avec Gedehem pour rappeler qu'il n'existe aucun lien contractuel entre le syndic et les copropriétaires. C'est donc à l'encontre du syndicat, et non pas du syndic que l'injonction devrait être demandée. Si vous avez un problème avec la société Truc, ce n'est pas son PDG que vous mettez en cause.
D'autre part, j'indiquais qu'il y avait un problème au sujet d'une décision de TI ordonnat au syndic de convoquer une nouvelle assemblée. C'est alors au juge des référés (TGI) qu'il faut s'adresser.
Enfin, j'évoquais le risque d'une multiplication des demandes d'injonctions de faire pour ce genre d'affaire. Les juges d'instance vont faire un écrémage sérieux.
C'est ce qui s'est passé autrefois pour les demandes d'injonction de payer présentées sans dossier conséquent. Certains juges ont pris le parti de rejeter tout demande présentée par un syndicat de copropriétaires.
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 15 janv. 2006 : 00:37:50
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Merci à tous, et à vous JPM, de vos précieuses remarques.
J'avais bien sur pris la peine de consulter scrupuleusement vos différents post sur ce sujet, et en particulier les votre, JPM, sur l'irrecevabilité de certaines des demandes formulées que j'ai découverte et crois avoir bien compris (autant que ma maigre culture juridique me le permette).
Mais je ne comprends pas - et m'inquiète sérieusement - sur le fait qu'il n'est pas été fait droit à celles de ces demandes qui ne soulèvent manifestement aucune difficulté (ni sur le fond, ni sur la formulation) : Monsieur X demande que soit installé un lampadaire au fond du jardin, Madame Y que soit adopté un règlement du CS, Monsieur X que soit aménage un garage à velo, etc...
S'il faut cirer les pompes du syndic ou de sa cousine le président du CS ou les implorer à genoux pour voir mise au vote de telles questions, vous conviendrez qu'on s'interroge sérieusement sur la fonction de cet art. 10 !
Concrêtement, que faisons-nous, copropriétaires, pour nous assurer que telle ou telle demande de résolution (qu'on suppose recevable et bien formulée) soit bel et bien intégré dans l'ODJ de la prochaine AG ?
On appelle un huissier, un commissaire de Police, un avocat, mon oncle sicilien ? Sérieusement, vous me dites qu'il faut en passer par le TGI pour faire exécuter une disposition aussi élémentaire si le syndic s'en contrefiche ?
Vous me précisez par ailleurs que c'est à l'encontre du syndicat et non du syndic qu'il y aurait lieu de formuler cette requête en injonction ?
Que dois-je comprendre ? Que même si c'est manifestement le syndic qui commet la faute (puisque c'est bien à lui et à lui seul qu'il appartient de veiller à la bonne application de cette disposition d'ordre public) c'est le syndicat qui est responsable et doit être assigné ?
Là je ne comprends plus rien. Mais si c'est le cas alors, il ne me reste plus qu'à redéposer la même requête à l'encontre du syndicat !?
Mais Pourquoi, JPM, le TI n'aurait-il pas cette compétence ? Non celle bien sûr d'annuler une AG ou telle de ses résolutions, mais d'ordonner la convoc d'une AG qui intègre les demandes recevables et non portées à l'ODJ.
Là, les repères juridiques me manquent manifestement, mais je ne comprends pas la raison d'être de cette limitation (à part celle du TI pour lequel c'est évidemment plus rapide d'évacuer l'affaire en soulevant une exception d'incompétence).
Pouvez-vous m'éclairer sur ce point ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 janv. 2006 : 00:54:01
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"Monsieur X demande que soit installé un lampadaire au fond du jardin, Madame Y que soit adopté un règlement du CS, Monsieur X que soit aménage un garage à velo, etc..."
le copropriétaire qui demande l'inscription à l'ODJ d'une résolution doit la formuler le plus précisément possible:
- installation d'un lampadaire dans le jardin(joindre un plan ou préciser l'endroit)
(le copropriétaire peut aussi joindre un devis établi au nom du syndicat des cipropriétaires)
- création d'un garage à vélo( préciser le lieu...)
il serait préferrable de soumettre les propositions au CS, de leur expliquer les motifs et d'essayer d'obtenir leur soutien, et même de communiquer avecles autres copropriétaires longtemps avant l'AG. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 17 janv. 2006 : 00:17:33
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spinoza
Vous indiquez le 16 Dec 2005 : 04:46:03 :
Condamné par le TI de ressort à reconvoquer une AG à ses frais (sur le fondement de l'art. 10 du décret du 11 mars 1967), il soulève aujoud'hui que le Tribunal d'instance n'est pas compétent, excipant probablement des récentes dispositions du decret de juin dernier sur les compétences respectives des différentes juridictions, et sollicite un renvoi devant le TGI
S'agit-il de celui-ci ? :
JUGE DE PROXIMITE (le Particulier juin 05)
Le Particulier N° 990 - Juin 2005
BREVE - p12
Jugement des litiges : les nouvelles compétences des tribunaux
Les attributions des juges de proximité ont été étendues et les seuils de compétence des tribunaux civils réévalués (loi n°2005-47 du 26 janvier 2005, JO du 27). Les juges de proximité sont désormais compétents pour tous les conflits dont le montant est inférieur à 4 000 euros, ainsi que les litiges entre bailleurs et locataires portant sur la restitution du dépôt de garantie. Les tribunaux d'instance (TI) sont compétents pour tous les litiges portant sur des montants compris entre 4 000 euros et 10 000 euros, ainsi qu'en matière de crédit à la consommation et sur tous les problèmes de baux et loyers autres que ceux relevant des juges de proximité. Les tribunaux de grande instance (TGI) sont, eux, compétents pour tous les litiges dont le montant est supérieur à 10 000 euros et le restent pour tout ce qui touche au droit de propriété et aux problèmes de copropriété.
Vous invoquiez un montant de 5000 euros. Donc le TI serait compétent si l'on s'en tient à ce texte !
Puis le 14 Jan 2006 : 14:54:07 :
Un courrier d'avocat, sans doute bien senti, qui a su entre temps instiller le doute dans l'esprit du juge au départ bien disposé ? Manifestement, bien que cette pièce ne m'ai pas été communiqué à l'audience..curieux respect du contradictoire , non ?
Comment avez-vous eu connaissance de courrier d'avocat si vous ne l'avez pas eue en mains ? Pour que cette décision exécutoire soit rejetée : le syndic a t-il fait appel ?
Vous-même, le CS ou le Syndicat en avez-vous été informés ?
Sur les pièces que vous avez reçues du Tribunal il y est noté qu'il s'est prononcé contre : M. XX syndic de tel SDC ou bien, contre : Le SDC représenté par M. XX, syndic ?
Dans l'abus n° 203 du 16/06/04 http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0604/abus203.htm je relève :
"Le seul problème est celui-ci : le copropriétaire est obligé d’attaquer le syndicat des copropriétaires. Or, c’est le syndic qui choisit l’avocat et celui-ci oubliera très fréquemment de se retourner en garantie contre le syndic.
Il faut donc simultanément attaquer le syndicat ET le syndic en demandant à ce que celui-ci prenne à sa charge intégralement les frais de reconvocation d’une assemblée générale."
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 janv. 2006 : 00:23:30
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Mathi pose le problème du mandataire ad litem (pour un procès) dont la présence s'impose lorsque le syndic et le syndicat sont assignés pour une demande identique fondée sur une responsabilité.
Il y a là un des problèmes importants de la copropriété. Les controverses futiles à propos des honoraires de mutation ont pâle mine à côté de ce vrai problème.
De plus est posé mle problèmle de la responsabilité de l'avocat qui devrait refuser la double mission. Dès qu'il constate le risque d'opposition d'intérêts entre deux de ses clients, il doit inviter l'un d'entre eux à choisir un autre avocat.
Voilà un bon sujet pour UI PRO 
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Edité par - JPM le 17 janv. 2006 00:25:39 |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
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Inexécution d'une obligation - qui est compétent ?
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