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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 19 déc. 2005 : 14:14:30
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Je reviens sur un sujet déjà discuté mais sans conclusion péremptoire, si mes souvenirs sont bons :
Pour le poste de syndic, ou pour des travaux, il y a quatre propositions soumises à l'assemblée.
La première proposition obtient de justesse la majorité nécessaire soit de l'article 24, soit de l'article 25, peut importe.
Doit-on poursuivre le vote pour vérifier si l'une des trois suivantes n'obtiendra pas une mjorité supérieure ? On dit habituellement que ce n'est pas vraisemblable mais l'expérience montre que ce n'est pas exact quand le président, à tort ou à raison, continue à faire voter.
IL existe sur ce point un arrêt qui dot que l'assemblée ne peut en cours de réunion revenir sur une décision prise quelques instants auparavant (CA Paris 23eme 27/03/1998 Loyers et copropriété Juin 1998 n° 168).
Il est vrai qu'en l'espèce il s'agissait d'une autorisation d'abord refusée, puis accordée.
Mais l'arrêt retient comme motif que " l'assemblée avait épuisé l'ordre du jour de la 9e résolution par le premier vote "
Celà veut dire me semble-t-il qu'à partir du moment où une décision a été prise sur une question (la 1ere proposition, ou la 2eme a obtenu la majorité nécessaire) l'ordre du jour de la question (sic) est épuisé et on passe à la suivante.
Une solution pourtant si l'on veut que les quatre propositions soient sur la même ligne de départ : on présente les quatre proprositions et on discute de chacune (questions réponses) et ensuite on fait un seul vote par bulletins. La proposition qui a le plus de bulletins l'emporte.
Le vote unique peut se faire aussi par appel nominal mais le vote par bulletins me semble éliminer les risques liés aux personnes influençables qui finissent par voter pour Dupont parce qu'elles ont l'impression qu'il a déjà de l'avance.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 déc. 2005 : 15:20:50
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Question parfois épineuse !!!
Je partage le principe que vous énoncez.
Mais il nécessite un déroulemnt d'AG qui ne soit pas "foire d'empoigne" ou "à la botte du syndic sortant". Un minimum d'organisation me semble ici indispensable.
J'en énonce quelques points :
- lorsqu'on souhaite changer de syndic, le sortant ne doit JAMAIS être secrétaire de séance. Il faut donc le prévoir.
- les candidats, après s'être éventuellement présentés à l'AG et répondre aux questions (pour celui ou ceux qui sont venus !), sortent tous y compris le syndic sortant ainsi que ses préposés (comptable, secrétaire ...).
Ils attendent dans le couloir. Contrairement à ce que pensent de nombreux copropriétaires et donc de pdts de séance, c'est une pratique courante lorsqu'on postule à un emploi, à un concours, .... à un mandat de syndic !
- Le débat de l'AG, que doit organiser le pdt de séance, se passe donc hors la présence des candidats.
Il se déroule après que ceux qui ont prospecté et négocié le 'contrat du syndic' (CS, commission ad hoc, ..), aient présenté leur rapport.
C'est au cours de ce débat que, par consensus (qui dépend pour beaucoup de la taille de la copropriété et de l'ambiance), il faudra déterminer les modalités du vote :
- Soit que majoritairement il semble que tel candidat fasse la quasi majorité/unanimité : on commence par lui, à l'art.25 bien entendu..(il n'y aura alors sans doute qu'un vote, sur cette seule candidature au final retenue et nommée)
- soit comme l'indique JPM par bulletins, solution qui préserve le "secret de l'isoloir".
Il faut relever que ces bulletins seront nominatifs et que, outre le nom des votants et le sens de leur vote, ils devront indiquer si possible les tantièmes exprimés afin de faciliter le travail des scrutateurs (qui sont les seuls à 'scruter', à procéder à chaque vote au décompte des voix.
Ils seront signés. Pour les mandataires, le nom du mandant et ses tantièmes seront précisés (c'est le mandant qui vote !), mais aussi celui du mandataire qui les exprime.
Comme l'indique JPM, il faut faire ensuite au meilleur résultat. Si l'affaire est bien présentée, la candidature préparée, le contrat bien négocié, il devrait y avoir un consensus majoritaire sur telle candidature.
Si on est dans le vague un vote par bulletin est préférable.
On l'a compris, bien que cela ne soit pas encadré par les textes :
- La proposition de nouveaux syndics se préparent : il fau que le CS/une commission s'investisse pour "aller à lapeche" et discuter/négocier avec les candidats.
- Il faut que le CS/commission présente l'état de leurs recherches, négociation, et la conclusion à laquelle ils sont arrivés ! On va chipoter pour la conserve de petit pois (1,05 € ici, 0.99 € là) !! Il faut y regarder de très très près lorsqu'on change de syndic.
- Une AG se prépare, s'organise, qui plus est lorsqu'il s'agit de changer de syndic. C'est une "pièce de théatre" (ce n'est pas péjoratif !) où chacun doit connaitre sa place, son rôle :
- le pdt 'préside'.
- les scrutateurs 'scrutent'.
- le secrétaire 'scribe' ('secrette' ne va pas  !!!
Si on a bien préparé tout cela, la moddalité du vote s'imposera d'elle même ...
S'il n'y a pas eu de discussion préalable avec les candidats et que l'AG ressemble à une chambre d'enregistrement, le vote par bulletins est de loin préférable (..bien que personnellement je ne sois pas pour ce moyen ....).. mais c'est plus mieux que si c'était plus pire ....
On peut noter que la difficulté soulevée par JPM provient de la "mise en concurrence", que ce soit pour des travaux mais plus encore pour la nomination du syndic.
La mise en concurrence, qui est saine en soi, impose une organisation précise afin d'éviter le "syndrome du 21 avril", la dispersion des voix !!!
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Edité par - gédehem le 19 déc. 2005 15:53:36 |
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Parmenion
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 00:58:44
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| La règle n'est elle pas normalement de faire voter chaque contrat même si un des contrats de syndic a obtenu plus de 50 % des voix. Dans ce cas si deux syndics ont chacun plus de 50 % des voix, doit on retenir celui qui a eu le plus de voix ? |
Edité par - Parmenion le 23 déc. 2005 00:59:13 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 08:50:44
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Non, Parmenion. C'est justement l'objet du message initial !
Mais, là, Gedehem a eu tort de le faire dévier sur la désignation d'un nouveau syndic car ce n'était pas le but de la manoeuvre. Ce but était précisément de mettre en exergue la solution applicable aussi bien pour un ravalement ou l'achat d'une tondeuse à gazon.
Gedehem semble éprouver une vive jouissance à l'idée que des candidats syndics attendent dans le couloir. Heureusement, beaucoup de syndicats ne pratiquent pas ainsi lorsqu'ils ont à désigner un nouveau syndic.
Le choix a été fait avant l'assemblée et l'heureux futur élu est seul présent. Il n'y a pas de spectacle plus ridicule et déplaisant que le " tour de piste ". Si le conseil syndical n'a pas la confiance de l'assemblée pour ce genre de recherche, le mieux est qu'il démissionne aussi.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 13:14:55
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Alors là, JPM : " Le choix a été fait avant l'assemblée ......."
Bon, alors le choix ayant été fait (par qui, on ne sait pas trop ...) on fait passer une note, chacun retourne son carton réponse et le syndic est désigné au plus fort reste !!!....
J'ai pris bien soin de préciser à la fin de mon propos qu'il ne s'agissait pas spécifiquement d'une difficulté liée à l'élection du syndic.
Je me cite :
"On peut noter que la difficulté soulevée par JPM provient de la "mise en concurrence", que ce soit pour des travaux mais plus encore pour la nomination du syndic.
La mise en concurrence, qui est saine en soi, impose une organisation précise afin d'éviter le "syndrome du 21 avril", la dispersion des voix !!! "
Le choix qui est fait par l'AG, se fait sur la base des documents d'information joints à la convoc, mais surtout par la rencontre entre le candidat et le décideur, ici l'AG.
Pour le syndic, sa nomination personnelle, nominative, implique obligatoirement la confiance !!!
Embaucher du personnel par correspondance sur la seule vue de leur CV, de leur photo ou de leur plaquette publicitaire, relève de l'irresponsabilité !!
Pour le syndic, s'agissant d'un mandataire du syndicat, de son représentant légal, cette nomination impose la rencontre physique avec le décideur, l'AG !!!
Je comprends que des syndicats qui n'appliquent pas cette règle, que vous contestez, viennent ensuite se plaindre de leur syndic ... que beaucoup n'ont jamais vu !!!
C'est la même chose pour un chantier important, une réfection toiture, un ravalement général : tant l'archtecte désigné qu'une ou 2 entreprise pré-retenue viennent présenter le chantier et répondre au question.
Vous ne recrutez pas votre femme de ménage par téléphone ou votre secrétaire uniquement sur son annonce et son CV. Vous les rencontrez !!!
Il n'est pas raisonnable de recruter "sur pièce" le mandataire du syndicat pas plus que de choisir l'entreprise à qui on va donner 500.000 € pour travaux uniquement sur son papier à en tête !! .... |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 23:29:37
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Bonsoir,
Ce n'est absolument pas gênant pour moi de présenter mon cabinet, nos competences, nos services lors d'une ag decidant de l'election d'un syndic.
Apres les presentations des differentes candidatures -syndic, les coproprietaires nous laissent souvent rester lors des votes.
Je me place au fond de la salle géneralement.
Mes confrères en font de même.
Tres souvent,les non-retenu remercient les coproprietaires pour la consultation.
Je trouve que cette pratique est saine.
Notre metier est certes technique mais il exige une chose essentielle : l'art de plaire !!
Tres souvent aussi , j'ai pu constater qu'il n'y avait aucun accord pour faire élire un syndic ou un autre en cas de candidature multiple bien sûr ! cela doit etre une caracteristique de notre region !!! |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 23:56:41
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JPM a écrit plus haut : "Le choix a été fait avant l'assemblée et l'heureux futur élu est seul présent. Il n'y a pas de spectacle plus ridicule et déplaisant que le " tour de piste ". Si le conseil syndical n'a pas la confiance de l'assemblée pour ce genre de recherche, le mieux est qu'il démissionne aussi".
Alors là, décidemment, dans votre registre de la révérence à donner a priori aux syndics, sauf à leur 'déplaire' (ce serait ‘déplaisant‘ : sic, cela ne s'invente pas ! – déplaisant de les faire plancher !) comme réflexe de base à acquérir d'urgence et sans mot dire par les masses ignares des copropriétaires éclairés par la seule présence de ces heureux élus de syndics descendus virginisés du ciel, vous vous surpassez, JPM... Vous avez gagné aujourd’hui une nouvelle palme - au moins en bronze coulé, sinon même en métal argenté - à accrocher à votre médaille fièrement arborée de défense et illustration constante et ringarde de la corporation en question.
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 23 déc. 2005 23:58:28 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 déc. 2005 : 10:15:44
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Sur la nécessité du contact physique, d'accord bien sur. C'est capital.
Ces contacts et les négociations souhaitables ne sont vraiment efficaces qu'en petit comité, avec la possibilité de voir sur place l'apparence, bonne ou mauvaise, du cabinet, éventuellement des documents types, et le fonctionnement de la comptabilité, etc ...
Il est bien entendu que si un copropriétaire a suggéré un syndic, le CS doit prendre contact avec lui.
Le travail du conseil syndical est alors prépondérant. La présentation en assemblée générale est totalement " bidon " quand il y a plusieurs candidats présents, chacun meilleur que les autres.
Dans un bon syndicat, avec un bon CS investi de la confiance des copropriétairesn la préselection est la bonne solution. Le CS rend compte à l'assemblée de ses recherches et contacts et explique pourquoi il pense que le cabinet Dupont devrait faire l'affaire. On fait entrer Dupont. Explications complémentaires. On vote. Dupont est élu.
On peut commencer à travailler dans la foulée.
J'ai donné mon avis qui ne s'impose à personne. Dans vos immeubles, vous faîtes comme vous l'entendez. Mon système exige un bon syndicat et un bon CS : c'est dire qu'il ne peut pas être utilisé partout |
Edité par - JPM le 24 déc. 2005 10:17:18 |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 24 déc. 2005 : 14:49:20
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et s'il y a un syndic bénévole parmi les candidats ?
Frédéric |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 déc. 2005 : 16:55:04
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Vu la page perso sympathique. On en reparlera 
S'il y a un syndic bénévole candidat, il est présent à l'assemblée, donc pas de problème.
Ceci étant, dans la pratique, le choix entre bénévole et professionnel se discute avant l'assemblée. Dans ce cas là encore, la solution est quasiment déterminée avant.
Ou bien il y a une tendance largement majoritaire à la solution bénévole et il est inutile de continuer la consultation des professionnels.
Ou bien c'est le contraire et je peux vous dire qu'un syndic bénévole n'a pas intérêt à se présenter si sa candidature est sur le fil du rasoir. Certains des copropriétaires ne le louperont pas à la première occasion.
Ils ne louperont peut être pas le professionnel non plus, mais lui, c'est son métier et il n'habite pas l'immeuble.
La situation est à peu près identique pour le passage en syndicat de forme coopérative !
Dernière remarque, le candidat bénévole doit, comme les professionnels, avoir fourni son projet de contrat.
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 25 déc. 2005 : 04:38:21
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Bonjour,
La discussion semble avoir légèrement dévié. La question à l'origine était pourtant fort intéressante. Vous dites, JPM :
Citation :
IL existe sur ce point un arrêt qui d(i)t que l'assemblée ne peut en cours de réunion revenir sur une décision prise quelques instants auparavant (CA Paris 23eme 27/03/1998 Loyers et copropriété Juin 1998 n° 168).
et vous posez la question :
Citation :
Doit-on poursuivre le vote pour vérifier si l'une des trois suivantes n'obtiendra pas une m(a)jorité supérieure ?
Mon avis sur ce point est que ce n'est pas parce que, par exemple, le premier de 4 contrats proposés a obtenu la majorité nécessaire à ce qu'il soit accepté, qu'il est accepté. La décision d'accepter une proposition de contrat parmi d'autres ne peut être prise qu'après avoir passé toutes les propositions au vote. Un vote majoritaire sur une proposition n'est pas une décision de l'accepter. La décision de l'accepter n'est que la constation de ce qu'elle a obtenu le plus de voix. Et il n'y a aucune contradiction, dans cette optique, avec l'arrêt que vous citez, puisqu'aucune décision n'est prise avant que toutes les propositions ne soient passées au vote de l'AG. Quand la décision est prise, alors, effectivement, il n'y a pas à revenir dessus, conformément à ce que dit l'arrêt cité. Je pense que dire qu'une proposition, qui a obtenu la majorité nécessaire, est adoptée, en ne mettant pas les autres au vote est un abus manifeste qui a pour effet de priver l'AG de sa véritable liberté de choix.
Maintenant pour traiter du cas particulier de la nomination ou réélection d'un syndic, je trouve, JPM, votre vision des assemblées générales de copropriétaires, très orientée dans le sens de réunions de façade, qu'on ne fait que parce que la loi l'impose, mais qui ne servent (ou plutôt qui ne devraient servir) à rien, puisque tout doit être préalablement décidé (par qui ? demande fort judiciement Gédehem. Question que je fais mienne aussi).
Citation :
Ceci étant, dans la pratique, le choix entre bénévole et professionnel se discute avant l'assemblée. Dans ce cas là encore, la solution est quasiment déterminée avant.
Citation :
Le choix a été fait avant l'assemblée et l'heureux futur élu est seul présent.
Citation :
Le CS rend compte à l'assemblée de ses recherches et contacts et explique pourquoi il pense que le cabinet Dupont devrait faire l'affaire. On fait entrer Dupont. Explications complémentaires. On vote. Dupont est élu.
(premières explications et explications complémentaires pour ceux dont le bulbe rachidien est mal développé, mais vote prédéterminé)
Or l'AG est le seul organe de décision d'une copropriété. Personne, ni le syndic, ni le CS n'a à prendre de décision à sa place. Préparer une AG, c'est formidable. Cela incombe au syndic en place et au CS. Mais préparer une AG, ce n'est jamais que collecter les informations nécessaires à la prise de décision de l'AG. C'est éviter les discussions stériles par manque d'informations nécessaires à la prise de décisions. Mais ce n'est jamais décider à sa place, en organisant un spectacle de mauvais goût ayant pour but de sauvegarder certaines apparences (qui n'en sont que pour les aveugles) que ce sont les copropriétaires qui décident. Il n'y a absolument rien à décider avant et après les AG. J'ai trop vu de ces spectacles lamentables où les copropriétaires sont vraiment traités comme des boeufs à qui on ne demande qu'un mugissement de temps en temps pour dire qu'ils sont là et qu'ils sont contents qu'on leur demande de mugir.
Je pense que ne sont des boeufs que ceux qui acceptent d'être traités ainsi, que ceux qui estiment qu'ils n'en sont pas devraient exiger de se prononcer sur chacun des contrats proposés, de voir les différents candidats syndics et de tout décider en pleine connaissance de cause.
Cordialement
Marie |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 25 déc. 2005 : 10:16:13
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Marie,
Je partage totalement votre analyse. Je ne permettrais à personne, de décider à ma place.Sur une décision relevant du choix d'un syndic, d'une entreprise etc...
Je pense aussi, que parvenir à une majorité n'emporte pas le fait, qu'il ne puisse s'en dégager une autre plus importante.
Je peux être séduit par telle particularité d'un contrat et voter pour, ne sachant quelle majorité sera dégagée.
Cela ne m'empêchera pas, de voter pour un autre contrat présentant également, des éléments attrayants.
De fait, une candidature peut recevoir 59% des suffrages mais l'autre 65% parce qu'elle est aussi, attractive.
Personne, à moins d'être dans le secret des dieux ne connaissant, le résultat final, apportera sa voix sans la limiter spécialement à un contrat.
D'où l'importance, de voter sur chaque proposition !
La question qui se pose est: est-ce légal ???
La réponse est contenue dans le décret du 27 mai 2004 d’où la nécessité de suivre les dispositions de la loi.
Il y est écrit :
« Article 12
L'article 19 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. 19. - Pour l'application du premier alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l'article 24 de la même loi, à moins que l'assemblée ne décide que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure.
« Lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 de la même loi. »
Certains objecteront que cette application vaut pour passer de l’art. 25 à l’art. 25-1 lorsqu’une majorité absolue n’est pas dégagée.
Mais lorsqu’une majorité, à moins d’être unanime des présents et représentés, rien ne peut laisser présager qu’il ne pourra y avoir une autre majorité supérieure comme précédemment relaté.
Georges
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 déc. 2005 : 10:37:07
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Pour la poursuite de l'examen des propositions : l'arrêt dit qu'après un vote à une majorité suffisante la question inscrite est épuisée. Donc on ne poursuit pas.
La bonne solution est un vote groupé sur les quatre propositions. Je ne vois pas pourquoi on se otrturerait les méninges alors qu'il y a une solution évidente. L'assemblée peut même, à la rigueur, décider de voter comme pour le Président de la République. Premiere tour pour faire ressortir deux candidats et second tour.
Quant à la désignation du syndic, vous avez tout à fait raison du point de vue légal.
Mais vous ne pouvez pas empecher des syndicats tranquilles de travailler simplement et efficacement, dès lors qu'il n'y a aucune atteinte aux droits fondamentaux ni contestation.
Et il est permis de traiter des syndicats moins tranquilles en évoquant les autres
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 25 déc. 2005 : 11:15:25
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Le résumé de ce qui est ci dessus est bien qu'il y a, une nouvelle fois, d'un côté, une école des partisans de la petite tambouille particulière en petit cercle entre syndic avisé et affairé et conseil syndical formé d’initiés réputés savants, cette école étant à tout coup prônée par JPM, le porte-voix fidèle du clan des syndics - et spécialement des plus mauvais syndics - sur les forums Universimmo, et, de l’autre, une autre école, qui est celle de l'ouverture, des choses claires et mises au jour devant et pour tous et de la légalité. Seule la seconde a naturellement droit de cité.
Pierre |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 déc. 2005 : 19:26:15
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Bien qu'ayant quitté ses bancs depuis longtemps je ne sais à quelle école il me faudrait me référer .. ... mais il est certain que la question initiale était fort interessante.
Dans ma réponse qui suivait l'intriduction de JPM, je prenais l'exemple de l'élection du syndic car il s'agit là d'un cas extreme en présence de candidatures multiples.
Je prenais cependant la précaution de préciser qu'il s'agissait là d'une question qui se pose chaque fois qu'il y a mise en concurrence pour des contrats ou marchés.
Car la question est d'importence : face à des candidatures multiples, par qui commencer le vote, suivant quelle procédure ??
Je l'ai dit plus haut : je ne partage pas le " Le choix a été fait avant l'assemblée ......." de JPM !!!
Et pourtant !!! Il faut bien avancer et faire un choix, car la finalité de toute AG c'est de décider !!!
N'en déplaise à ceux qui sont spécialisés dans le lancement de pierres (dont je suis parfois ..... il faut bien faire en sorte que l'AG ne disperse pas ses voix !!!
Comment faire pour avancer et ne pas passer 3 heures à tourner en rond ???
On commence à voter par le plus agé ? .. Par le plus jeune ?? .. Par le moins cher ??? ... Par le plus beau ?? ... le plus mince ???...
Ici, les lanceurs de cailloux sont silencieux, même s'ils sentent bien que la proposition n'est pas satisfaisante ...
Ici, l'art.19 de D n'est pas du tout satisfaisant car il ne précise pas du tout comment et par qui commencer le vote sur chacune des candidatures ....
C'est ici que la solution que je propose ( qui n'est pas LA solution) me semble appropriée ! Car le jeu de la démocratie interne est respecté, le jugement des copropriétaires et leur volonté finale aussi ....
Chaque candidat vient se présenter physiquement. Si sur 4 candidats 2 seuls sont présents, ce n'est pas pour écarter les 2 absents. Mais c'est là un mauvais point.
Après présentation les candidats sortent pour la sérénité du débat.
Je ne partage pas ici la position d'Air Jordan, que je peux comprendre. Mais est-ce le souvenir du pion au fond de la classe pour surveiller les lycéens turbulants ??? ... Toujours est-il que les candidats syndics au fond de la salle n'est pas du tout satisfaisant.
Ils sont étrangers à l'AG, au débat qui va se dérouler : ils n'ont rien à y faire, ils doivent sortir, y compris le syndic sortant (qui n'est pas secrétaire de séance !!).
Au pdt de séance de le demander, courtoisement bien entendu !!!
Ensuite, le CS et/ou la commission chargée du 'recrutement' vient présenter le résultat de ses tracatations et aussi de son sentiment et du choix qui leur semble le plus pertinent pour répondre aux attentes du syndicat.
Ce n'est pas du bourrage de crane, c'est de l'information par ceux qui ont été au plus près des contacts et du 'marchandage' (Ce sont eux qui ont négocié les contrats).
Ensuite, il revient au pdt de séance de faire voter l'AG, afin de pouvoir décider sans disperssion des voix.
N'est-il pas ici judicieux de commencer le vote par le candidat qui semble avoir rassemblé une majorité des membres du CS et/ou de la commission, avis mélangé avec "l'intime conviction" des copropriétaires découlant de la 'séance de présentation' ???
On soulève ici encore une fois toute l'importance du rôle du pdt de séance, qui ne peut décidément pas être une potiche, un fantôme ....
"...Il semble qu'entre Pierre et Paul, il y ait une petite préférence pour Pierre ..."...(silence ) ...
"L'AG est-elle d'accord pour que nous commencions le vote par Pierre ? " (re-silence pour voir s'il y en a qui ne sont pas d'accord ..)
"Je propose donc aux voix la candidature du Cabinet Pierre, pour un an jusqu'au ....,, suivant son contrat joint à la convocation "....
Si ce 1er tour suffit à obtenir la maj.art.25, le pdt de séance va faire la bise à Paul qui attendat dans le couloir et invite Pierre à assister au reste de l'AG ... ce qui lui permettra de prendre un peu mieux la température ....et aux copropriétaires de juger des 1ères réaction de leur syndic nouvellement nommé ..
A vos cailloux ....!!..
Je parle ici spécifiquement du cas de l'élection du syndic, décision d'importance !!!
Le cas de figure est exactement le même lorsqu'il y a mise en concurrence pour un contrat ou un marché, en particulier pour des travaux : par qui commencer le vote face à 3 ou 4 propositions ?
Je ne parlerais pas d'un choix fait avant l'AG, mais d'un travail préparatoire avant la décision, avant l'AG, travail préparatoire qui va orienter le débat et les modalités de vote décidées par l'AG, sans pour autant 'imposer' un choix préalable à l'AG...
Art difficile, qui implique le CS et/ou une commission spécifique ...
C'est ici que l'avis donné aux copropriétaires, avis mentionné L.art.21, prend toute son importance... |
Edité par - gédehem le 25 déc. 2005 19:43:34 |
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 25 déc. 2005 : 20:38:50
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Bonjour,
D'abord une réponse à JPM. Vous citez le même arrêt de deux manières différentes
Citation :
IL existe sur ce point un arrêt qui dot que l'assemblée ne peut en cours de réunion revenir sur une décision prise quelques instants auparavant (CA Paris 23eme 27/03/1998 Loyers et copropriété Juin 1998 n° 168).
C'est votre référence de base, celle qui amène toute la discussion. Puis, sur votre dernier post, vous écrivez :
Citation :
l'arrêt dit qu'après un vote à une majorité suffisante la question inscrite est épuisée. Donc on ne poursuit pas.
Ce n'est pas du tout pareil et c'était l'objet de ma réponse. Un vote à une majorité suffisante n'est pas une décision d'AG. C'est un sujet que je voulais mettre sur la table des discussions. J'en profite pour le faire ici.
Quand une décision d'AG doit être prise, la première chose est de demander le vote des copropriétaires. Mais ce vote ne constitue pas en lui-même la décision d'AG, celle qui engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires. La décision d'AG se fait après l'interprétation des résultats du vote. Quand les choses sont simples et ne donnent lieu à aucune contestation, cette phase importante est passée sous silence. On a l'impression qu'elle n'existe pas alors qu'elle reste tout de même essentielle. Mais elle est évidente lorsqu'il y a litige. Par exemple, le sujet X est mis au vote. Il obtient la majorité de l'article 24. Un ou des copropriétaires estime(nt) que c'est la majorité requise et demande qu'on déclare la résolution acceptée. Le Syndic, le Président du CS ou autre disent que non. D'après eux, cette décision nécessite un vote à la majorité de l'article 25 ou 26. Qui décide que la décision est prise ou non ? La loi n'est pas très causante sur le sujet. Pourtant c'est cela la décision importante. Transformer le vote en une décision d'acceptation ou de refus. C'est cette décision qui va engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Comment pourrait-on, et à quelle majorité, départager les avis ? Dans la réalité des faits, c'est souvent le syndic ou le président de séance qui décident qu'il en sera ainsi, que le vote est réputé avoir ou non été fait à la majorité nécessaire. Qui décident que ceux à qui leur version des faits ne convient pas n'ont qu'à s'adresser au tribunal pour obtenir l'annulation, pour défaut de majorité, de la décision "prise". Qui décident d'engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires si leur version à eux est erronée. Tout ceci pour dire que la vraie décision d'AG n'est évidemment pas le vote, mais l'interprétation de ce vote par (on va dire l'assemblée, de manière tacite du moins, et à la majorité simple).
La suite de ma réponse ne concerne pas spécialement JPM. Elle est générale.
Puisque c'est clairement l'interprétation du vote et non le vote qui fait la décision, je pense qu'il faudrait définir les règles de l'interprétation et pourquoi pas, en ce qui concerne la discussion sur plusieurs propositions, décider par exemple le vote successif sur chacune des propositions faites et décider que celle qui recueillerait le plus de voix, si elle a tout de même la majorité jugée (par qui ? - on pourrait le définir - par exemple l'AG à la majorité simple) requise, serait celle adoptée ? Dans ce cas, peu importe l'ordre dans lequel on vote.
Cordialemenent
Marie |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 25 déc. 2005 : 21:17:49
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Bonsoir,
Sur l'hypothése precedente,un arrêt de la CA d'aix de 1998 (je ne me souviens pas de la date exacte à l'instant )semble indiquer qu'en cas de candidature de plusieurs syndics et lors du second vote à la majorite simple, l'assemblée generale PEUT choisir de ne retenir que la 1ere candidature et decider de ne pas voter les candidatures suivantes.
A contrario, j'estime que l'assemblee generale peut decider de poursuivre et voter les candidatures suivantes et retenir celle qui presente le plus grand nombre de voix.
C'est mon avis.
La Cour de Cassation n'a pas eu l'occasion de se prononcer.
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Edité par - air jordan le 25 déc. 2005 21:33:41 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 déc. 2005 : 21:22:43
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Mariejds,
Vous analysez très finement la question mais vous démarrez sur un postulat inexact.
Le mécanisme majoritaire élémentaire est le suivant :
L'ordre du jour indique la question à débattre : réparer le mur du jardin ; et la majorité nécessaire : article 24. Il est accompagné des pièces nécessaires
Si 450 voix sur 800 présentes ou représentés sont en faveur du oui, la décision est prise. Elle est immédiatement exécutoire et elle reste eéxécutoire si un opposant demande son annulation. La loi ne prévoit que la suspension de la mise en oeuvre de certains travaux pendant le délai de contstation de deux mois. Passé ce délai les travaux peuvent commencer.
Je ne sais pas où vous avez pu prendre vous indications relatives à l'interprétation de la décision.
En ce qui concerne la majorité nécessaire pour un vote, le bonne règle est d'indiquer la majorité nécessaire pour chaque question dans la convocation. Parfois elle n'est pas respectée. Il peut exceptionnellement y avoir des contestations à ce sujet mais elles sont rares et la plupart des questions ne posent aucun problème parce qu'elles correspondent aux différents cas prévus par la loi.
Quand la majorité nécessaire est indiquée, c'est bien entendu avant le vote que les contestations doivent être manifestées. A mon elles devraient d'ailleurs être manifestées au syndic dès réception de la convocation.
Pour ce qui est de l'arrêt : d'une part il donne une solution : l'assemblée ne peut pas revenir sur une décision qu'elle vient de prendre.
D'autre part il donne une motivation : sur le point traité, l'ordre du jour est épuisé.
Je me suis borné à reproduire ces indications qui figurent dans l'arrêt.
J'ajoute néanmoins qu'il existe dans d'autres arrêts une présentation différente de la règle, applicable à un copropriétaire qui voudrait changer le vote qu'il a émis : impossibilité de revenir sur un vote individuel après proclamation du résultat du vote.
La règle est d'autant plus sévère que, dans la plupart des cas connus, le copropriétaire a voulu remplacer son vote négatif par un vote positif pour ne pas faire capoter un projet qui exige la majorité article 25 difficle à obtenir compte tenu du nombre d'absents.
Le président a accepté d'enregistrer le revirement. Du coup la résolution est adoptée. C'est un opposant unique mais irréductible, qui assigne en nullité et obtient satisfaction.
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Edité par - JPM le 25 déc. 2005 21:27:03 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 déc. 2005 : 23:22:36
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L'enseignement le plus clair de cette discussion est que quarante ans après la réforme du statut on ne sait toujours pas comment on doit voter quand il y a plusieurs propositions en lice
Les nouveaux textes ne nous en disent pas plus, sauf la précision qu'on ne peut passer à l'article 25-1 sans avoir examiné en première lecture toutes les propositions. Ce qui est bien normal
C'est d'autant plus désolant qu'on incite à juste titre les copropriétaires à mettre en concurrence ce qui implique l'examen de plusieurs propositions. Il est curieux que les auteurs spécialisés n'aient pas même effleuré la question !
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 10:07:19
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Bonsoir JPM,
Citation :
Je ne sais pas où vous avez pu prendre vous indications relatives à l'interprétation de la décision.
Je n'ai pris nulle part aucune indication et vous avez mal lu. Je n'ai pas parlé d'interprétation de la décision, mais de l'interprétation du vote. Ceci n'a besoin d'être pris nulle part tellement c'est évident. Voter n'est pas décider. D'ailleurs ce ne sont pas les mêmes qui le font. Ce sont les copropriétaires qui votent et c'est l'AG qui décide. Que cette décision de l'AG découle du vote des copropriétaires, c'est vrai qu'elle en découle, mais pas directement. Il faut au préalable avoir décidé, par exemple, que dans un cas de refection d'une partie commune spéciale, seuls les millièmes afférents à cette partie commune seront pris en compte. Ceci est une décision intermédiaire, qui ne coule pas de source. Il faut une analyse de la situation. Il faut aussi avoir décidé que la décision se prendra à la majorité de l'article tant. Ceci est aussi une décision intermédiaire qui ne coule pas de source non plus. Il y a beaucoup de litiges à ce sujet. Et ces décisions intermédiaires, comment sont-elles prises. Comment décide-t'on que tel sujet sera réputé décidé à telle majorité. Pourtant cette décision fait toute la différence. A partir du même vote cela peut faire une décision dans un sens ou dans l'autre. C'est de cela dont je parlais. Un vote est fait. Ensuite la question est de savoir si cela implique une décision positive ou négative. Et c'est là qu'il y a interprétation. Les uns peuvent penser que c'est tel article qui s'applique et les autres que c'est tel autre article. S'il n'y avait jamais d'interprétations différentes des textes, les juges et les avocats seraient au chomage.
Donc pour en revenir au sujet originel, ce qu'on ne peut pas faire c'est de prendre deux fois une décision sur le même sujet, mais voter plusieurs fois, là rien ne s'y oppose, à partir du moment ou l'AG ne prend de décision qu'à la fin des votes successifs.
Pour développer un peu sur le sujet que j'ai amené (interprétation du vote), je ne sais pas si le mot "interprétation" est bien choisi, mais en tous cas, je pense dans les lignes qui précèdent avoir bien expliqué mon idée, je pense qu'il y a évidemment des décision implicites prises par l'AG qui consistent à prendre une position à partir de la loi (majorité requise, millièmes comptabilisés, et peut-être d'autres) et la manière dont ces décisions sont prises n'est définie nulle part. Un vote est fait. 501/1000 èmes pour une décision. L'AG décide (mais à quelle majorité et dans quelles circonstances ?) que cette décision ne doir se prendre qu'à la majorité de l'article 26) et déclare la résolution rejetée. Ces décisions implicites dont rien ne définit le cheminement, sont en fait les plus importantes. Ce sont elles qui font, à partir d'un vote, que la décision soit positive ou négative.
Je suis favorable à ce que cette interprétation soit définie. Qu'en cas de litige (par exemple un copropriétaire conteste la majorité requise) on définisse comment sera tranché le problème. Parce que la décision prise dans des conditions obscures engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Dans la réalité des faits, c'est bien souvent le syndic (qui est censé être le plus savant en matière de copropriété) qui "décide". Il dit que c'est telle majorité qui s'applique et il note que la résolution est rejetée. Mais c'est bien l'AG qui est réputée avoir pris cette décision, puisque si on doit la contester devant le tribunal, c'est bien le syndicat qui est attaqué.
Cordialement
Marie |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 23:20:20
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OK pour " interprétation du vote ".
Cette notion n'existe pas. Il peut, occasionnellement, être possible d'interpréter la décision prise.
La question inscrite à l'ordre du jour est : " Demande de M. X pour l'autorisation de pose un auvant au dessus de la porte sur jardin [à jouissance exclusive] de son appartement " (Majorité article 25)
Le résultat du vote est 560 vois sur 1000 POUR. La résolution est adoptée.
Le résultat du vote est 410 voix POUR. L'autorisation n'est pas accordée.
Dans les deux cas il n'y a rien à interpréter.
Si le projet de résolution a été modifié par un amendement du genre : Saisie de le demande d'autorisation faite par M. X l'assemblée lui demande de modifier son projet d'installation de telle ou telle manière et de présenter le nouveau projet à la prochaine assemblée".
et si cette résolutuon modifiée recueille 730 voix sur 1000, l'autorisation n'est pas accordée en l'état, mais M. X peut interpréter la décision prise et espérer qu'après modification, son prjet sera finalement accepté.
Si j'ai bien compris vous évoquez le cas où, après la proclamation du vote, tel ou tel prétendrait que la majorité de l'article 25 n'était pas nécessaire, celle de l'article 24, c'est une autre question qui dépend de la nature de la demande formulée.
Dans ce cas, le vote est acquis, bien ou mal. Si vraiment il y a eu une erreur, il est possible de réparer les dégats.
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