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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
 Posté - 27 déc. 2005 : 07:52:23
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Bonjour,
JPM, je prend votre exemple point par point.
Citation :
La question inscrite à l'ordre du jour est : " Demande de M. X pour l'autorisation de pose un auvant au dessus de la porte sur jardin [à jouissance exclusive] de son appartement "
C'est très clair. Si cela figure sur la convocation écrit comme cela, il n'y a rien à interpréter.
Citation :
(Majorité article 25)
Là, c'est votre inteprétation. Le fait qu'il faille une majorité de l'article 25 pour que ce vote entraîne une décision positive, est votre interprétation des textes. Vous avez comparé la cas proposé aux textes et, selon vous (je pense que dans ce cas, que vous avez choisi fort simple, ce serait aussi selon tout le monde, mais ce n'est pas sûr), il correspond à la définition de cet article. Vous "décidez" donc d'analyser le vote selon les critères de cet article avec toutes les conséquences que cela entraîne et de déclarer la décision prise ou non en fonction de cela. Si vous vous êtes trompé, si votre interprétation des textes était erronée, si par exemple, par une analyse plus approndie il s'avérait que la majorité de l'article 24 suffisait, quelles seraient les conséquences de votre erreur ? La première serait éventuellement celle d'avoir lésé injustement le copropriétaire demandeur s'il avait obtenu cette majorité et non celle de l'article 25. La seconde d'avoir engagé la responsabilité du syndicat des copropriétaires par un refus injustifié et de l'exposer à d'éventuels dommages et intérêts.
Citation :
Le résultat du vote est 560 vois sur 1000 POUR
C'est peut-être évident, mais là encore il peut y avoir interprétation. Le nombre de voix correspondant aux millièmes de copropriété, il se pourrait qu'on doive comptabiliser soit les millièmes de copropriété générale ou les millièmes de copropriété spéciale. Là encore, c'est votre interprétation. Quels millièmes avez-vous comptés ? Le décompte des millièmes concernés par un vote est souvent l'objet de litiges. Celui retenu (peut-être également presque évident dans l'exemple simple que vous avez donné) est l'objet d'une interprétation des textes. C'est une "décision" que de considérer que c'est ce décompte là qui doit s'appliquer.
Citation :
La résolution est adoptée.
Si le vote a passé favorablement les deux décisions intermédiaires prises, alors oui.
Mais le vote est inutilisable si on n'a pas pris ces décisions intermédiaires indispensables (1. Réponse à la question : à quelle majorité la résolution sera-t-elle adoptée ? et 2. Réponse à la question : Quels millièmes seront décomptés ?)
On ne peut pas passer du vote à la décision finale sans avoir pris ces deux décisions intermédiaires, parfois évidentes et incontestables (comme ce semble être le cas de votre exemple), parfois beaucoup moins évidentes et beaucoup plus contestables (les nombreux litiges et annulations par le tribunal de décisions basées sur une majorité erronée sont là pour le prouver). Et ces deux décisions, dont on ne parle presque pas, souvent présentées comme évidentes et donc même pas discutées, sont en fait souvent plus déterminantes que le vote lui-même, pour générer ou non la décision finale. Elles sont un pont nécessaire entre le vote et la décision finale, mais un pont parfois aménagé en pont-levis.
Ce que j'ai voulu développer (je ne l'ai peut-être pas bien fait) c'est qu'il y a, entre le vote et la décision finale, des décisions intermédiaires indispensables à la prise de décision, que ces décisions intermédiaires indispensables sont donc, de fait, autorisées par la loi, même si elle n'en parle pas. Ces décisions intermédiaires n'étant pas cadrées par la loi, ne sont donc pas limitées. Toute décision intermédiaire, dont il est évident qu'elle a pour but d'aider à la prise de décision, est forcément autorisée. Il n'y a donc aucune raison pour que l'AG ne puisse prendre une décision autre que les deux que j'ai citées, si c'est pour pouvoir prendre, dans les meilleurs conditions d'égalité et de libre choix, la décision finale. En ce qui concerne le sujet à l'origine de la présente discussion qui était de savoir si on peut voter sur une autre proposition alors que l'on a déjà voté sur la première, je ne vois aucune raison pour que l'AG ne puisse pas prendre la décision intermédiaire de faire un vote sur chacune des propositions faites, puis de prendre sa décision finale en déclarant acceptée la proposition ayant obtenu le plus de voix. La décision finale ne serait prise qu'une fois et il n'y aurait donc aucune contradiction entre l'arrêt que vous citez et la démarche de l'AG.
En dehors du sujet d'origine j'avais un peu développé sur la manière dont les décisions intermédiaires étaient prises. Et je vais citer un exemple réel :
Un syndic qui "gouverne" les copropriétés qu'il n'est censé que gérer, avec des principes simples qui sont : "je choisis moi-même les membres du CS en fonction de leur docilité, je les cajole avec les fonds de la copropriété. J'évite qu'aucune autre personne, hormis celles que je choisis, n'entre au CS et je suis le ROI. Je fais ce que je veux. Pas de contrôle par le CS et en plus j'obtiens son aval pour tout ce que je veux faire". Comment faire pour choisir les membres du CS et comment faire pour éviter les entrées non contrôlées ? Pour les choisir au départ, il faut adapter les règles internes du CS pour permettre l'entrée en surnombre de ses protégés.
Convocation d'AG, projet de résolution : changement du nombre maximal défini par le RDC de membres du CS et nomination de nouveaux membres. D'après le RDC, majorité de l'article 25. Vote. Résultat : Majorité de l'article 24 obtenue, mais pas celle de l'article 25. Pas grave. Le syndic dit à tout le monde que c'est l'article 24 qui s'applique et, en tant que rédacteur du PV, note que la résolution est acceptée. Les candidats nouveaux membres du CS sont proposés par le syndic en "package". Ces nouveaux venus au CS, formant une petite majorité en faveur du syndic, rendent la vie compliquée aux autres membres du CS, qui préfèrent s'en aller. Ca fait des places à prendre et donc risque de voir entrer des membres non souhaités.
AG suivante : Nouveau "package" proposé par le syndic pour combler le trou. Package proposé en premier vote et accepté. Un candidat extérieur se dit interessé. Le syndic répond que c'est fini, il n'y a plus de places. et qu'on ne peut pas voter deux fois sur le même sujet (ça se recoupe avec votre sujet, mais c'est un hasard).
AG suivante : Ceux qui voudraient entrer au CS pour y mettre leur nez voient bien que le nombre prédeterminé de membres du CS est ce qui permet au syndic de contrôler les entrées. Ils demandent une modification du RDC concernant les règles du CS, en supprimant notamment le quota prédéfini de membres du CS. Il s'agit clairement de la modification du même article du RDC, précédemment modifié à la majorité de l'article 24.
Vote. Majorité de l'article 25 obtenue en faveur de la proposition. Le syndic dit : "Désolé, il s'agit d'une modification du RDC. Il faut la majorité de l'article 26. La résolution est donc rejetée". Protestations. Le syndic maintient sa position. Et il note sur le PV, qui est signé par le président de séance : "résolution rejetée".
Histoire vraie. Personne n'a mis l'affaire au tribunal. Personne n'a une telle envie d'être au CS et ceux qui le voulaient savent très bien que même s'ils arrivent après des années de procédure à faire annuler cette décision abusive de rejet de résolution, cela n'implique nullement qu'ils seront élus au CS.
Cette histoire met en exergue certains points dont je parlais précédemment. Notamment le lien que beaucoup croient direct entre le vote et la décision finale et qui, en fait, peut être à géométrie variable, élastique, déformable à volonté, adaptable à la volonté de celui qui sait en tirer parti. Elle met également en évidence d'autres problèmes.
1. La décision ici, de déclarer que c'est tantôt l'article 24, tantôt l'article 26 qui s'appliquent à une résolution équivalente, est une décision du syndic. C'est lui qui, à chaque fois, a décidé quel était l'article qui s'appliquait. c'est lui qui a pris l'initiative de noter tantôt que la résolution était acceptée et tantôt rejetée. Ce sont donc les copropriétaires qui ont voté et le syndic qui a décidé, en se faisant un coussin des votes. Dans la plupart des AG, cela doit se passer comme cela en ce qui concerne ces décisions intermédiaires. Le syndic dit que c'est telle majorité qui s'applique et les votes sont comptabilisés en fonction de la règle établie par lui. Mais, légalement, ce n'est pas lui qui prend cette décision, mais l'AG. Lui n'a aucune décision à prendre, ni au cours des AG ni avant. Si un copropriétaire conteste la majorité retenue, il devra attaquer le syndicat des copropriétaires qui est censé, à travers l'AG, avoir pris la décision. Le syndic ne prend donc aucun risque en le faisant. Les lésés ce sont les copropriétaires et s'ils ne sont pas contents, qu'ils se retournent contre eux-mêmes. C'est pour cela que je pense que cette décision-là devrait être franchement prise par les copropriétaires. On devrait leur demander s'ils sont d'accord pour que ce soit tel article qui s'applique. Cela les responsabiliserait ? Pas plus que maintenant. Ils ne seraient responsables que de décisions qu'ils prendraient, alors que maintenant ils sont tout aussi responsables des mêmes décisions, mais celles-ci sont prises par le syndic.
2. L'histoire met aussi en balance le pouvoir du vote et celui des décisions intermédiaires dans la prise de décision finale. Dans l'histoire que j'ai résumée, le vote n'entre pour rien (si ce n'est pour déterminer les décisions intermédiaires destinées à annuler ses effets) dans la décision finale. Les décisions intermédiaires sont le réél pouvoir qui est entre les mains du syndic. Le vote n'est que l'habillage censé donner l'impression que ce sont les copropriétaires qui commandent. Dans les deux cas de l'histoire, la raison officielle du succès ou de l'échec de la résolution a été le vote. Les décisions intermédiaires, on n'en parle pas. La première fois, la résolution a été acceptée "parce qu'elle a obtenu le nombre de voix nécessaires" et la seconde fois elle a été rejetée "parce qu'elle n'a pas obtenu le nombre de voix nécessaires". Ce n'est pas compliqué. Démocratie bananière new-look. Parce que ces décisions intermédiaires constituent le réél pouvoir, je voudrais qu'elles reviennent à l'AG. Qu'un syndic ne puisse jamais dire : "C'est cette majorité-là qui s'applique. Ce sont ces millièmes-là qui devront être décomptés. Donc la résolution est acceptée ou refusée". Que le syndic donne sa version. Que les éventuels opposants à la version du syndic donnent la leur et que l'AG décide, en sachant bien qu'elle prend une responsabilité qu'elle devra assumer en cas d'erreur.
Cordialement
Marie |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 09:45:46
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Mariejds, vous écrivez Citation :
Ce que j'ai voulu développer (je ne l'ai peut-être pas bien fait) c'est qu'il y a, entre le vote et la décision finale, des décisions intermédiaires indispensables à la prise de décision,
C'est un bond dans l'univers de Sartre  .
Pour lui, selon une formule de vulgarisation; la vie procède d'une succezssion de libres choix qui ne sont jamais totalement justifiables, d'où l'angoisse liée au pouvoir de décision absolue. Il me semble qu'on la retrouve bien dans vos propos, cette angoisse.
Ajoutez un brin de Teilhard de Chardin sur la complexification de l'univers et des sociétés et on peut tourner la salade.
C'est ainsi que vous montrez l'assemblée tenue entre le vote 1 et la décision, de faire un vote 2 pour savoir si le vote 1 peut effectivement générer une décision. C'est une manière de présenter la progression vers l'infini à laquelle les mathématiciens ne semblent pas avoir songé. Il faudra bien se poser la même question sur le vote 2 et ainsi de suite sans que l'assemblée puisse jamais prendre fin, ni d'ailleurs passer au point suivant 
Il n'y a aucune décision intermédiaire entre le vote et la décision. Pour reprendre très sérieusement vos observations il peut y avoir interrogation, interprétation et décision avant la convocation et l'établissement de l'ordre du jour dans lequel le syndic doit préciser les majorités nécessaires pour chaque question.
Un exemple est bien connu : il faut remplacer la chaudière. C'est une opération de remplacement à l'identique pour raison d'usure, d'ou majorité art. 24. Mais l'évolution technique fait qu'il n'existe plus de chaudière identique. Les chaudières actuelles s'accordent à un environnement technique modernisé : régulation, vanne trois voies, sonde extérieure, que sais-je encore. S'agit-il alors d'une amélioration qui nécessiterait la majorité de l'article 26 ?
Il y a eu dans les années 70 / 80 tout un débat la dessus, en doctrine et jurisprudence. On a maintenant des éléments solides pour admettre que les améliorations non somptuaires imposées par l'évolution technique n'empechent pas que l'opération demeure une opération d'entretien (majorité art. 24).
Il subsiste quelques coins d'ombre dans ce genre de débat et plus généralement on commence à admettre que la copropriété s'inscrit dans le temps (évolution technique, évolution des moeurs, évolution du droit ). En 1930 il était normal d'insérer dans le RC une clause interdisant l'escalier principal (a fortiori l'ascenseur) aux livreurs. Celà choque maintenant, mais reste applicable dans les immeubles " cossus ". Qui peut sérieusement affirmer qu'on n'y reviendra pas ?
En pratique, il peut, très occasionnellement, être imposé de cogiter sur la majorité nécessaire à l'adoption dune résolution inscrite. On doit cogiter avant de convoquer. On peut se tromper bien sur.
Dans la très grande majorité des cas, il suffit d'appliquer les règles claires, et de faire une petite recherche juridique parfois.
L'assemblée vote et on proclame les résultats du vote sans barguigner.
Que certains syndics traitent celà avec trop de légèreté est bien possible. Celà ne change pas la donne.
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 19:20:20
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Bonjour,
JPM, vous semblez vous enerver.
Citation :
Il n'y a aucune décision intermédiaire entre le vote et la décision. Pour reprendre très sérieusement vos observations il peut y avoir interrogation, interprétation et décision avant la convocation et l'établissement de l'ordre du jour dans lequel le syndic doit préciser les majorités nécessaires pour chaque question.
Nous y sommes en plein. Vous reconnaissez la nécessaire interrogation, interprétation et décision, mais selon vous ce n'est pas aux copropriétaires de la prendre cette décision. Ca se fait "avant" la convocation. Et qui le fait ? Mais le syndic bien sûr !!! Quelle meilleure illustration de ce que je disais. Merci JPM. Sous-jacent, mais tellement évident derrière cette volonté de garder le contrôle : les copropriétaires sont vraiment des boeufs qui n'ont qu'à faire ce qu'on leur dit de faire. Point. Le syndic "doit préciser les majorités nécessaires". L'avis des copropriétaires, on s'en fout.
Citation :
En pratique, il peut, très occasionnellement, être imposé de cogiter sur la majorité nécessaire à l'adoption dune résolution inscrite. On doit cogiter avant de convoquer. On peut se tromper bien sur.
On peut se tromper bien sûr et les responsables de votre erreur ce seront ces boeufs de copropriétaires, mais il faut bien que les boeufs ça serve à quelque chose. Pouvoir se tromper quand c'est la populace qui en fera les frais, c'est le rêve de tous les "démocrates bananiers".
Citation :
L'assemblée vote et on proclame les résultats du vote sans barguigner.
Pas plus compliqué que cela. Les boeufs mugissent et vous vous décidez. Tout ceci est fort génial. Je vous félicite pour votre esprit de démocratie.
C'est malheureusement la caricature de ce qui paraît de plus en plus insupportable aux malheureux copropriétaires. Beaucoup ne pensaient pas, en achetant un appartement dans un immeuble, être ainsi livré en pâture de manière obligatoire, sans échappatoire possible, à une corporation de plus en plus vorace de pouvoir. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 20:14:29
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Marie jds
Je suis tout à fait calme.
Il faut maintenant que vous abandonniez les grandes discussions théoriques pour passer à la pratique.
Vopus présentez donc votre candidature au conseil syndical de votre copropriété. Celà vous donnera l'occasion de participer activement à la préparation de l'assemblée générale : contrôle de ce qui a été fait pendant le cours de l'exercice, contrôle des comptes de la copropriété, préparation du budget prévisionnel et de l'ordre du jour de l'assemblée, tout celà préparé en collaboration avec le syndic. Vous pourrez constater, le cas échéant, qu'il faut effectivement s'interroger parfois sur la majorité nécessaire à une décision mais que, dans 99 cas sur 100, elle va de soi.
Participer à la gestion de la communauté immobilière, c'est celà, la vraie démocratie.
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 20:41:02
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Merci Docteur pour la prescription.
Arrêter de réfléchir, c'est réservé aux syndic. OK. Et essayer d'entrer au CS, si monsieur Syndic le veut bien.
Je ne manquerais pas, si j'ai d'autres malaises, de vous consulter.
Marie |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 05:58:37
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mariejds, je trouve vos remarques très pertinentes. En effet, à aucune des assemblée générale auxquelles j'ai pu participer, on n'a demandé l'avis des copropriétaires sur la façon dont on allait traiter leur vote, en faire une décision positive ou négative. Et c'est effectivement d'une importance capitale. L'exemple que vous citez montre ce que peut faire un syndic mal intentionné avec ce "pouvoir" qu'ils se sont, en quelque sorte, approprié. Celui de décider des règles. Bien entendu, ils disent que ce ne sont pas eux qui décident, mais la loi. Le pouvoir d'apprécier la loi est loin d'être négligeable et votre exemple le démontre. Le pouvoir judiciaire est un réel pouvoir, à côté du législatif, pourtant son rôle n'est que d'interpréter les lois mises en place par le pouvoir legislatif.
Mais, ne pensez-vous pas qu'en ajoutant une consultation nouvelle des coproriétaires avant chaque résolution, on ne complique encore davantage les assemblées ? |
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 21:21:40
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Bonjour,
Merci LD47 de votre réponse. Cela fait plaisir de constater qu'il existe des personnes qui prennent quand même le temps de lire et de comprendre ce que disent les autres avant de répondre.
Pour répondre moi-même à votre question, je ne pense pas que cela compliquerait les assemblées. En effet mon idée est que l'on continue, en partie, comme c'est fait actuellement. C'est à dire que le syndic qui prépare la convocation fasse la recherche de l'article applicable au vote qui doit avoir lieu. Que cette information figure sur la convocation, à côté de la question. Mais que, avant de passer au vote sur la résolution, il soit posé à l'AG la question suivante : "Y a-t-il des opposants au choix proposé de majorité et de comptabilisation des millièmes ?"
Dans 99 % des cas (peut-être même plus), il n'y aurait pas de réponse à cette question, puisqu'il n'y aurait pas de litige. Donc, dans 99 % des cas, cela ne ferait qu'ajouter 30 secondes à chaque décision. Cela aurait quand même l'immense avantage de remettre les choses à leur place. C'est bien l'AG qui décide de cela.
Dans le 1 % (ou moins) des cas restants, si une seule personne au moins conteste la majorité proposée, le syndic serait invité à expliquer son choix et l'opposant, les raisons de son opposition. L'AG déciderait par un vote à l'article 24 (c'est l'article adapté à toutes les décisions qui ne sont autrement prévues par la loi). Dans ces cas minimes, effectivement, cela allongerait un peu l'AG, mais serait particulièrement profitable à celle-ci, à la démocratie et à la responsabilité de chacun. Si le syndicat doit être poursuivi devant le tribunal pour l'utilisation d'une majorité erronée, ce sera pour une décision qu'il aura effectivement prise par le biais de l'AG et non pour une décision prise par un tiers. Cela enlèverait ce pouvoir que certains syndics se sont octroyé. Cela permettrait certainement d'éviter un conflit. Dans l'exemple que j'ai cité et qui est réel, si l'AG avait été questionnée, le syndic aurait eu du mal à expliquer comment et pourquoi, une fois il considère que c'est l'article 24 et une autre fois que c'est l'article 26 qui s'appliquent au même sujet. Le copropriétaire aurait pu lire le RDC et convaincre l'AG sans aucune difficulté que c'était l'article 25 qui s'appliquait. L'AG aurait retrouvé son pouvoir et sa dignité, car, ce soir-là, la dignité de l'AG a vraiment été traînée dans la boue. Quand à son pouvoir, il y est tout simplement resté.
Cordialement
Marie |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 11:41:48
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Ce n'est pas pour rajouter du poivre ou du sel, mais j'avoue ne pas très bien avoir suivi les arguments présentés par Marie jds...
Il me semble y avoir mélange, amalgame entre plusieurs points ...
Une décision "décisoire" est prise lorsqu'zelle a obtenu la majorité requise. Il y a un lieu très directe entre vote et décision.
En présence de propositions multiples, la décision est prise sur celle qui a obtenu le + de voix conformes à la majorité nécessaire : on passe à un 1er vote sur celle qui semble recevoir consensus. Elle obtient la majorité requise, la décision est prise !!!
Peu importe les autres propositions.
Si la 1ère proposition n'obtient pas la majorité requise, on passe à la 2ème ...
La seule question qu'on peut se poser ici est l'ordre des propositions : quelle est la proposition qu'on fait passer en 1er !
A mon avis, je l'ai dit plus haut, c'est le travail préparatooire au débat de l'AG.
Maintenant, prendre les copropriétaires pour des bœufs, nous le faisons tous !!!
Mais ici, que penser d'un copropriétaire qui, face à 4 propositions, va voter à la fois sur l'une ...et sur l'autre ???!!!!
Alors là, de n'est pas un boeuf mais un crétin !!!!
Si parmi 4 candidats c'est le numéro 3 qui me plait le plus (sa bobine et son contrat !) il faut nous expliquer comment je peux aussi voter pour le numéro 2 dont le contrat et la bobine me plaisent moins !!!!!
Ce n'est plus de la démocratie mais le foutoir !!!!!
Ce qui est demandé aux copropriétaires, peu importe la question, c'est de choisir et de décider sur une proposition.
Si c'est pour des travaux, on peut parfois mixer les choses.
Si c'est sur une candidature de syndic, c'est Pierre avec son contrat ou Paul avec son contrat.
Mais on ne peut pas choisir Pierre avec le contrat de Paul ... ou lors de votes successifs choisir Pierre ici .. et Paul plus loin !!!
Qu'il y ai hésitation, je le comprends ... ! Mais exprimer 2 votes, de fait différents, sur 2 propositions distinctes ..... ???!!! .. Pardon, mais c'est nul ... même si tout est possible avec certains 'boeufs'..  .
On ne peut pas du tout suivre un tel argument.
Reste la question de la majorité nécessaire sur une question posée.
Pour l'art.25, je ne vois pas trop de difficulté. .. sauf que l'art.25-1 ne s'applique pas dans certains cas.
Il peut y avoir hésitation entre 24 et 26 s'agissant de travaux d'entretien pour les uns, d'amélioration pour les autres ...
Mais ici, on ne peut généraliser : c'est à voir au cas d'espèce |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 23:57:10
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Les textes de mariejds sont vraiment trop longs à lire. J'en suis désolée mais je vais essayer de résumer ce que j'en retiens bien que toutes les interventions des gentils bénévoles soient intéressantes à lire.
Mariejds.
Les votes suivant différentes majorités ne sont pas selon le bon vouloir du syndic ou d'autres , c'est un réglement bien défini.
En tout premier lieu, apprenez à quoi correspondent les votes soumis à l'art 24 (majorité des présents ou représentés + 1) ainsi que ceux soumis à l'art 25 ou 25-1 (1/3 des copropriétaires) etc...
J'ai eu l'impression que LA était votre problème. Me suis-je trompée? Je l'espère  |
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 04 janv. 2006 : 02:28:04
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Bonjour,
Aussi bien Gédehem que Insacorh sont d'accord pour le fait qu'ils n'ont pas compris mes arguments. Je me suis donc mal expliquée. Je m'en excuse et je vais essayer de mieux faire.
Tout d'abord, pour répondre à Insacorh (le réponse sera plus courte), je connais très bien à quel type de décision correspond chacune des majorités des différents articles. Et, si j'ai un doute, il me suffit de regarder l'article en question pour trouver la réponse.
Vous me dites aussi que les votes suivant différentes majorités ne sont pas selon le bon vouloir du syndic ou d'autres , c'est un réglement bien défini. Ca aussi, je le sais, bien évidemment. Ce n'est même pas un règlement, mais la loi qui le définit. Ce qui est laissé, à tort, à l'appréciation du syndic, c'est le lien entre les prescriptions de la loi et la réalité. La réalité est rarement aussi claire que la loi. Les exemples sont nombreux. Il suffit déjà de se référer à la réponse de Gédehem, juste au-dessus de la vôtre. Je cite :
Citation :
Il peut y avoir hésitation entre 24 et 26 s'agissant de travaux d'entretien pour les uns, d'amélioration pour les autres ...
Mais ici, on ne peut généraliser : c'est à voir au cas d'espèce
Revenir en haut de la page
Il y a un tas d'autres exemples comme ça. Mon intervention avait pour objet de poser la question : qui tranche quand il y a hésitation ? Ma réponse était : le syndic. Ma constation était que ce n'était pas normal qu'il en soit ainsi et mon souhait était que ce ne soit pas le syndic qui tranche, mais l'AG, puisque c'est elle la responsazble des décisions.
Il y a aussi des cas où il ne s'agit pas d'hésitations de la part du syndic, mais de l'exploitation de ce même pouvoir d'appréciation qu'on lui a laissé à tort. J'ai cité une histoire qui, à mon avis, ne doit pas être aussi isolée que cela.
Pour Gédéhem,
Vous me dites ne pas très bien avoir suivi les arguments que j'ai présentés. Je les ai donc mal présentés.
Tout d'abord, moi-même, j'ai du mal à suivre les vôtres. En effet, vous dites :
Citation :
En présence de propositions multiples, la décision est prise sur celle qui a obtenu le + de voix conformes à la majorité nécessaire
mais la seconde moitié de la phrase me parait en totale contradiction avec la première
Citation :
on passe à un 1er vote sur celle qui semble recevoir consensus. Elle obtient la majorité requise, la décision est prise !!!
Peu importe les autres propositions.
En effet, si on se réfère à la première partie, si trois propositions sur 4 obtiennent la majorité requise, c'est celle qui a le plus de voix. La deuxième partie laisse entendre tout le contraire. Dès qu'une proposition "obtient la majorité requise, la décision est prise !!! Peu importe les autres propositions". On ne sait donc pas combien de voix ont eu les autres et ce n'est donc pas celle qui a obtenu le + de voix conformes à la majorité nécessaire qui fait la décision. C'est la première qui obtient la majorité requise.
Maintenant, je vais essayer de reprendre mon argumentation autrement pour espérer pouvoir être comprise.
La loi prévoit qu'une décision d'AG ne peut découler que d'un vote à la majorité de tel ou tel article, selon la nature de la décision. La loi ne prévoit nulle part l'inverse. Elle ne prévoit nulle part qu'un vote à la majorité requise doive entraîner un décision favorable. Ce n'est pas une nuance. La décision est le résultat, le vote est l'outil. Pour aller du point A au point B par l'autoroute, il faut un véhicule. Par contre, le fait de posséder un véhicule ne vous oblige nullement à aller sur l'autoroute.
Le fait qu'il y ait un vote à la majorité requise n'implique obligatoirement une décision positive que s'il n'y a pas d'autres propositions. S'il y a d'autres propositions, la loi n'interdit en aucune manière de procéder à d'autres votes, même informels si nécessaire, pour déterminer laquelle des propositions a le plus de voix, pour être validée par un vote définif.
Citation :
Maintenant, prendre les copropriétaires pour des bœufs, nous le faisons tous !!!
Mais ici, que penser d'un copropriétaire qui, face à 4 propositions, va voter à la fois sur l'une ...et sur l'autre ???!!!!
Alors là, de n'est pas un boeuf mais un crétin !!!!
Si parmi 4 candidats c'est le numéro 3 qui me plait le plus (sa bobine et son contrat !) il faut nous expliquer comment je peux aussi voter pour le numéro 2 dont le contrat et la bobine me plaisent moins !!!!!
Ce n'est plus de la démocratie mais le foutoir !!!!!
Si on applicait la manière de faire que vous préconnisez, il ne faut pas du tout être crétin pour voter sur plusieurs propositions. En effet, par exemple, sur 4 propositions (nous sommes dans le cadre de la manière de décider que vous préconnisez), je voudrais la 4. Si la 4 ne passait pas, je préfèrerait néanmoins la 2 plutôt que la 3. Ayant pris la température de l'AG (la 3 va surement passer. On ne va même pas parler de la 4 que je voudrais, je préfère voter la 2. Si par hasard, ni la 2 ni la 3 n'auraient obtenu la majorité requise, alors j'aurais le plaisir de voter également pour la 4.
Dans le système que je préconnise (vote séparé sur chacune des propositions, il n'y a effectivement aucun intérêt à voter sur deux propositions.
Cordialement
Marie |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 janv. 2006 : 12:18:49
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Mariejps, vous dites :
"... qui tranche quand il y a hésitation ? Ma réponse était : le syndic. Ma constation était que ce n'était pas normal qu'il en soit ainsi et mon souhait était que ce ne soit pas le syndic qui tranche, mais l'AG, puisque c'est elle la responsazble des décisions."
Bien entendu, je suis en total accord avec vous ! ... Sauf que ... pour que l'AG puisse trancher il faut qu'elle est connaissance et maitrise des textes et de la jurispridence qui s'attachent au point qui pose question.
Je ne dit pas que le syndic maitise ces choses, nous en sommes très loin pour beaucoup de gestionnaires !!!
Mais pour pouvoir 'trancher' il faut savoir !!!
Lorsque les copropriétaires, et tout particulièrement parmi eux les membres du CS, ne savent pas, sur quelle(s) base(s) vont-ils trancher ?????
Je ne réponds pas à votre question, mais note toutefois que le syndic 'prof', en sa qualité de professionnel 'sachant', engage sa responsabilité professionnelle dans les conseils qu'il peut donner, dont telle règle de majorité.
Sur le point que vous soulevez, aux CS d'être vigilant et de se renseigner pour informer les copropriétaires.
Sur la question du vote, je suis beaucoup plus réservé.
Si j'ai l'intention de voter pour le candidat n°4, suivant mon cadre, il faudra m'apporter de sacrés arguments pour que je vote pour le 2 ou le 3, qui semble majoritairement retenu !!!
Car enfin, ce que que vous relevez traite de l'opinion versatile des personnes, qu'elles soient copropriétaires ou citoyens !!
"J'aime bien Jospin mais je vote 'Verts' au 1er tour !" C'est ce qu'on appelle "le syndrome du 21 avril".
C'est compréhensible dans le cas d'un vote à 1 tour à la proportionnelle. C'est idiot et suicidaire au scrutin majoritaire à 2 tours.
En copropriété, nous sommes dans un scrutin majoritaire à un tour .. sauf à l'art.25 ou, sous conditions, il peut y avoir un second tour à la majorité relative.
Si je suis pour le n°4, mon vote "pour" sera réservé au n°4 ! Pour les autres, mon vote sera "contre". Si je suis 'pour' le n°4 ..mais que je vote 'pour' le n°3, je suis incohérent !!!
De plus, si on est cohérent opinion/vote, il est mathématiquement impossible de faire basculer une majorité d'une proposition à une autre !
Si le candidat n°1 retenu dans l'ordre convenu par l'AG obtient 5.050/10.000°, il y a bien 'décision', il est élu !
Il est impossible que les propositions 2, 3 ou 4 obtiennent plus de ces 5050 voix, ... sauf à ce que ceux qui ont votés "pour" le n°1 ne votent aussi 'Pour' l'une des 3 autres propositions ...
Il faut en convenir, c'est idiot, quasi impossible sauf à la marge qui ne changerait rien.
Par contre, si la proposition n°1 n'obtient pas ces 5001 voix nécessaires au 1er tour, il faut continuer pour les autres propositions 2, 3 et 4 !
Le second tour, à l'art.24, n'aura lieu que sur les propositions ayant dépassé le tiers (3.337 voix) imposé par l'art.25-1.
Lors de ce second tour, c'est la proposition obtenant le plus de voix qui sera retenue, "décidée".
Mais ici encore, il y a sans aucun doute cohérence opinion/vote. Mettons que le candidat 2 obtienne 4.560 voix, le 3 3.870 voix (les 2 autres obtenant moins que les 3.337 sont exclus), nous avons un total de 8.430 voix exprimées, ce qui est déja un beau score en copropriété (ici, plus de 85% de voix exprimées, on ne trouve pas cela tous les jours !!)
Ce qui fait qu'au second tour à l'art.24, après en éventuel nouveau débat, on imagine mal le n°3 avec ses 3.870 voix passer devant le n°2 et ses 4.560 voix, ... sauf à avoir des copropriétaires 'girouette', ce qui n'est pas impossible pour qques uns qui n'ont rien compris, je vous l'accorde.
J'ose espérer que les visiteurs d'UI comme vous même n'êtes pas de ceux-là ....
Certes, il y a le vote de ceux qui se sont prononcés sur le 1 et le 4, absents du second tour. Ils peuvent se prononcer alors pour le n°3 et le faire passer devant.
Mais c'est là le jeu normal de la démocratie et non des opinions versatiles qui penchent pour le 4 mais votent pour le 2 au 1er tour, ainsi que vous le présentez.
Je mets de coté un improbable argument de dernière minute, qui aurait du intervenir alors pour le 1er tour à l'art.25 !!
Pour faire vivre une démocratie il faut avoir une opinion pour exprimer un choix clair par son vote.
Préferer le 4 et voter pour le 2 juste pour se faire plaisir, ce n'est pas faire œuvre démocratique ! C'est faire du nombrilisme, ou prendre le sens du vent .. faire comme tout le monde sans faire de vague ...
C'est être mouton, voire irresponsable, et faire alors le lit de tous les autoritarisme !!
(NB : il faut rappeler une constante : un vote majoritaire s'entend dans les 2 sens, 'pour' ou 'contre'. Un vote ayant obtenu la majorité requise s'impose, même s'il est négatif, aucun texte n'imposant un vote 'pour' majoriatire. Si le vote majoritaire est "Pour", la proposition est adoptée. Si le vote majoritaire est "contre", la proposition est rejetée (peu importe les règles de majorité.))
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Edité par - gédehem le 04 janv. 2006 12:49:21 |
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 04 janv. 2006 : 21:44:02
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Bonjour,
Gédehem, votre réponse est pleine de bon sens en ce qui concene le vote. La réalité ne correspondant pas toujours à la théorie, il me semble qu'elle achoppe sur certains points. Vous faites une comparaison qui me semble très appropriée avec l'élection présidentielle. Si X est très à gauche et qu'au premier tour on lui donne l'opportunité de voter pour le candidat qu'il souhaite, il le fera, mais, dans la réalité, déjà au premier tour il devra faire avec les candidats qui se présentent et choisir le plus proche ou le moins éloigné de ses idées. Au second tour, s'il n'y a plus que CHIRAC et LE PEN, il devra quand même choisir. En AG aussi, on choisi et on vote en fonction de l'environnement. On peut voter pour un candidat parce qu'on souhaite qu'il soit élu ou pour éviter qu'un autre ne le soit. Dans le cadre de ce que vous préconnisez, personne ne sait s'il va pouvoir voter pour la proposition de son choix, puisque personne ne sait si la proposition soumise au vote ne va pas remporter la majorité. Chacun fait donc avec ses interrogations et je pense que cela fausse le vote. Alors que dans la solution que je préconnise, il n'y a pas cette interrogation. On voterait vraiment en fonction de ses préférences.
Pour ce qui est de l'autre sujet traité, le fait de trancher dans un cas litigieux de majorité, c'est vrai qu'en général le syndic en sait plus que le commun des copropriétaires. Et je suis tout à fait favorable à ce que ce soit lui qui propose et qui argumente la majorité choisie. Si les copropriétaires sont convaincus du bon choix du syndic, ils acceptent naturellement ce choix. Cependant quand vous dites que le syndic engage sa responsabilité professionnelle, je ne suis pas d'accord. Il n'engage aucune responsabilité. Officiellement, ce n'est pas lui qui prend la décision de choisir tel article ou tel autre, mais l'AG. Seul le syndicat des copropriétaires est responsable de ce choix. Les copropriétaires devraient pouvoir, quand il parait évident que le syndic exploite ce "pouvoir" qu'on lui a laissé, décider qu'il n'en sera pas ainsi. Dans l'exemple que j'ai cité, d'un syndic prenant carrément la décision d'appliquer une majorité fausse pour asseoir son pouvoir, les copropriétaires devraient avoir les moyens d'avoir le dernier mot. La loi leur en donne le droit. Les us et coutumes font que non. C'est lui le maître. La loi prévoit beaucoup de garde fous pour éviter le trop grand pouvoir du syndic sur la copropriété. Ce pouvoir-là, celui de choisir la majorité adaptée à tel vote, est immense. Il peut faire basculer une opinion favorable en une décision défavorable. Il faut s'en protéger.
Cordialement
Marie |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 janv. 2006 : 00:10:32
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Sur le 1er point, le vote en AG, il est évident que vos propos, pertinents, font abstraction du fait qu'en copropriété les votes sont tous à 1 tour !!!!
Avant d'en arriver à Chirac-Lepen du scrutin national, à 2 tours, il fallait passer par le 1er tour où il y avait candidatures multiples.
Faire un choix, c'est bien !!! Mais le résultat du 1er tour c'est qu'au second ce ne sont pas forcément les candidats souhaités ou esperés qui restent !!!!
Une telle pratique n'est pas possible en copropriété, dont les votes ne sont qu'à un seul tour !!! Le choix doit être fait d'emblée !!!
Il n'ya pas d'autre tour à l'art.24 comme au 26 !!
La possibilité nouvelle, récente, apportée par l'art.25-1 ne doit pas être pris comme un vote à 2 tours (au 1er on se fait plaisir, au second on vote utile) mais bien comme une porte de sortie pour ne pas paralyser le syndicat dans certains cas, tout particulièrement pour l'élection du syndic.
Ce second tour, très éventuel, est de plus soumis à condition : le 1/3 au moins de la totalité des voix du syndicat !
Face à des candidatiures multiples, c'est la dispersion des voix assurée si l'affaire n'est pas bien préparée et présentée ... avec le risque de se retrouver avec un duel comme celui de "chirac-Lepen" imprévu !!!
Pire, sans décision possible, aucun des candidats n'obtenant ce seuil de 1/3 du 25-1 !!!!
Cas fréquent en présence de propositions multiples lorsque seules 4800/10.000° voix sont présentes ou représentées : le 3.337 sont bien souvent impossibles à atteindre !!!
Car enfin, ne l'oublions pas, la majeure partie des décisions d'AG se prennent à la maj.art.24, sur un seul tour, y compris pour les gros travaux d'entretien !
Vous avez 4 propositions de travaux : à quoi cela sert-il de voter pour le n°3 qui a un beau papier de société en couleur et tout et dont le prix est très bas, plutot que sur le n°2 qui semble être le mieux disant, même s'il y a des fautes de frappes ou d'orthographe dans son devis ?
Je ne dis pas qu'il faut à tout coup se fondre dans la majorité silencieuse ou active, mais faire un choix en conscience, dans l'interet collectif du syndicat, et s'y tenir lors du vote !!
Pour faire ce choix, il faut une information complete, la plus large possible. Comme je le préconise, il faut que le CS s'investisse ici aussi pour présenter le résultat de son étude.
La démocratie, la vraie, est un art difficile !!!!
La copropriété, qui est une démocratie à l'état brut, en est la preuve tous les jours.
Pour le second point vous dites : "Dans l'exemple que j'ai cité, d'un syndic prenant carrément la décision d'appliquer une majorité fausse pour asseoir son pouvoir, les copropriétaires devraient avoir les moyens d'avoir le dernier mot. "
Je suis tout à fait d'accord, bien entendu !! Et ils ont les moyens de leur pouvoir !
J'ai pris un jour l'exemple de personnes qui souhaitaient faire un voyage en bus, pour le comparer à la copropriété. Ce sont bien les voyageurs/copropriétaires qui décident du voyage, de l'itinéraire, des escales. Ils louent les services d'un chauffeur pour les conduire à bon port, suivant ce qui est décidé. C'est le syndic, vous l'avez compris !!
Pour être certains que le chauffeur va bien là où c'est prévu, ces même voyageurs désignent une équipe qui sera derrière le chauffeur pour vérifier s'il suit bien ce qui est prévu (contrôle) et éventuellement lui faire passer les cartes nécessaires (assistance).
Inutile de préciser de quelle petite équipe je parle là ! ...
Mais le problème est que si ni les voyageurs ni la petite équipe ne connaissent un peu du Code de la route et des dispositions spécifiques qui s'appliquuent aux transports de voyageurs, le chauffeur fera éventuellement ce qu'il voudra, y compris pour rouler à 120 alors qu'il est limité à 110, ou dépasser son temps de conduite sans marquer les temps de repos imposés.
Pour que "..les copropriétaires devraient avoir les moyens d'avoir le dernier mot.", comme vous dites, encore faut-il qu'ils connaissent au moins quelques bribes des règles qui s'appliquent.
Et concernant la majorité à retenir, croyez-moi que dans certains cas même les spécialistes y perdent leur latin et se tournent vers les tribunaux.
Déterminer si ces travaux relèvent de l'entretin, donc de l'art.24, ou de l'amélioration, alors du 26, est parfois un vrai casse-tête !
Un exemple : mise en place d'un paillasson de 30 € dans le hall du bâtiment, c'est du 24 ou du 26 ?
Vous allez me dire :" Gros beta de Gédehem, c'est du 24, bien sûr !"
Raté !! C'est du 26 !! "La mise en place d'un paillasson dans le hall d'un immeuble qui en était préalablement dépourvu relève des travaux d'amélioration nécessitant un vote à la maj de l'art.26 " Arret de Cassation (Il y a un fou qui est allé en Cass pour 30 € de dépense ...! )
Tout ceci pour dire une chose : pour exercer un "pouvoir" il faut en avoir les moyens ! pour les copropropriétaires c'est la connaissance des règles qui s'appliquent à eux.
Pour le syndic, c'est sa position qui instaure son pouvoir. Pas son savoir.
Combien d'AG, de syndicats, fonctionnent comme une école des années 50 : là bas le Maître, au bureau, avec ses papiers et tout, en face les élèves qui écoutent sans broncher, voire avec admiration, les paroles de "celui qui sait" !!! ..et qui baissent les yeux dès que le "^maître" fait les gros yeux ...
Ne parlons pas du pdt de séance potiche (il en faut bien un !) et de ces CS fantomes dont on se demande à quoi ils servent ne tenant aucune réunion, n'ayant aucune doc !!
Tenez, ici : combien de CS ont la liste, à jour, des copropriétaires ?? Combien ???
Vous parlez d'us et coutumes. Je suis bien d'accord la dessus !
Mais pourquoi ces 'us et coutumes' ??
Parce qu'une majorité de copropriétaires ignorent les règles qui s'appliquent à eux, les pouvoirs et fonctions des uns et des autres !!
Ils veulent être maitre chez eux ... mais s'en remettent les yeux fermés à un tiers dont les interets sont à l'opposé de ceux du syndicat !!!
Les copropriétaires ont tous les pouvoirs !! Ce sont eux seuls qui décident des affaires du syndicat, comme des règles de majorité à adopter !!
Mais pour choisir, pour décider, il faut avoir la maitrise de certaines choses !! Si c'est pour modifier une règle de majorité avancée par le syndic, règle que l'AG estime inappropiée, il faut qu'elle le fasse en connaissance de cause, sur la base de donnée précises !!
Pas parce que la règle proposée ne lui plait pas ou pour contrer le syndic afin d'asseoir son pouvoir.
Plutot que de se battre sur quelques règles de majorité, certes parfois injustifiées, fausses, je préfère qu'ils s'interessent de plus près
- à la gestion de leurs fonds (le vrai compte séparé),
- aux comptes qui leur sont présentés, sur lesquels ils doivent exercer leur pouvoir pour rejeter toutes ces dépenses abusives, ces honoraires injustifiés, ces travaux sans décision d'AG ..etc,
- pour refuser de donner quitus afin d'assurer, de préserver les interets du syndicat,
- pour ne nommer le syndic que pour 1 an, en fixant une date précise d'échéance,
- pour ne nommer au CS que des personnes à même d'assister le syndic et de controler sa gestion (avec de la doc et des moyenns €€) ....
Voila où et comment s'excerce le pouvoir des copropriétaires !
....et ensuite, s'il reste du temps, pour regarder de très près ces règles de majorités lorsqu'il s'agit d'installer des boites aux lettres qui n'existaient pas, de changer la chaudière de la chaufferie, d'autoriser le Mr du second à percer un passage dans un mur porteur .. ou de mettre un miroir dans le hall d'entrée .....
(art.26, art.24, art.25, art.26 .......) |
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 05 janv. 2006 : 03:08:54
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Bonjour,
Concernant le premier point, je pense que vous avez raison sur la possible dispersion des voix. Je regrette cependant que ce système ne prive l'AG d'un possible choix.
Concernant le second point, vous me donnez raison sur le fond, mais pensez que les copropriétaires ne sont pas assez savant pour faire ce choix de majorité.
Il faut toujours partir du postulat (même si la réalité est différente) que ceux qui ont un droit ont les moyens intellectuels de le faire valoir. Sinon, on abouti à la dictature. Accorder le droit de vote aux citoyens, c'est considérer qu'ils sont suffisamment intelligents et informés pour faire leur choix. Si c'est faux, s'ils font le mauvais choix, tant pis pour eux. Le risque de se tromper est le prix de la liberté et de la responsabilité. Si on appliquait le même raisonnement que celui que vous utilisez pour la copropriété aux citoyens, on supprimerait le droit de vote.
Parce que ce sont les copropriétaires qui sont les responsables de cette décision, celle-ci ne doit être prise par personne d'autre.
Parce que cette décision est capitale pour le fonctionnement de la copropriété et de la démocratie, elle ne peut être laissée à l'appréciation d'une personne dont les intérêts, comme vous le dites, sont contraires à ceux de la copropriété.
Citation :
....et ensuite, s'il reste du temps, pour regarder de très près ces règles de majorités lorsqu'il s'agit d'installer des boites aux lettres qui n'existaient pas, de changer la chaudière de la chaufferie, d'autoriser le Mr du second à percer un passage dans un mur porteur .. ou de mettre un miroir dans le hall d'entrée .....
Vous minimisez l'importance des règles de majorité en les rattachant à des sujets secondaires, alors qu'elles s'appliquent à tous les sujets, même à l'élection du CS (comme dans l'exemple réel que j'ai cité précédemment) et du syndic . Laisser la bride sur le cou du syndic sur ce sujet, c'est accepter la dictature en partant du principe que le dictateur est plus savant que nous (ce qui n'est même pas démontré). Tout est possible alors pour le syndic. Les dictateurs justifient leur négation de la démocratie par le crétinisme populaire. Si le peuple aussi s'estime suffisamment crétin pour n'avoir qu'à la fermer, alors tout le monde est heureux, sauf ceux qui estiment avoir le droit de l'ouvrir mais ne le peuvent pas.
Personnellement, je ne pense pas que les copropriétaires soient des crétins. Ils ont le droit et le devoir de prendre eux-mêmes toutes les décisions qui les engagent.
Cordialement
Marie |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 05 janv. 2006 : 04:56:19
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Marie, le contenu subliminal du message auquel vous faites suite était bien, en effet, comme vous l’avez détecté, que la masse des copropriétaires est malheureusement fort ignare et crétine dans son autobus (ah, les images ressassées… et qui n’ont guère de signification, à l’instar de quasi toutes les images de véhicules, ou de navires, ou de zavions, etc…), mais qu'il est heureux – ah oui, heureux - qu'il y ait des contributeurs plus savants, tel le rédacteur du message en question... Ce type de suggestion implicite a déjà été déployé sur les forums par tel ou tel : c’est un classique des massages autonomes et réflexes de chevilles, et des discours dérivés.
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 05 janv. 2006 04:57:50 |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 05 janv. 2006 : 08:25:31
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| mariejds, j'adhère totalement à vos arguments. Je pense comme vous que les copropriétaires devraient pouvoir valider ou modifier la règle de majorité proposée par le syndic. Mais, comment pourrait-on faire pour que cette idée théorique devienne réalité ? C'est le syndic qui rédige les convocations. Comment pourrait-on l'obliger à ajouter ces points à l'ordre du jour ? |
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 05 janv. 2006 : 09:07:28
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Bonjour Pierre Marie et LD47,
Pierre-Marie, c'est en effet dommage de prendre le crétinisme populaire comme postulat de base. Je crois que ce postulat totalement faux est à l'origine de bien des problèmes de l'humanité.
LD47, à mon avis, il n'est nullement nécessaire d'ajouter ces points à l'ordre du jour. Il suffit que le président de séance, avant de faire voter sur le point à l'ordre du jour, pose la question de savoir si tout le monde est d'accord sur la majorité proposée. Si tout le monde est d'accord, on passe au vote (cette hypothèse représenterait peut-être 99 % des cas). Si quelqu'un n'est pas d'accord, le président invite le syndic à expliquer son choix, l'opposant à expliquer son opposition et demande à l'AG, par un vote, de prendre position sur le sujet. Si l'AG décide de considérer une autre majorité que celle proposée par le syndic, cela figure sur le PV, mais ce serait l'AG et elle seule qui déciderait. Peut-être aussi que parmi les 1 % de cas ou cela se présenterait, l'AG se prononce le plus souvent pour la majorité proposée par le syndic, en partant du principe qu'il est plus savant en la matière. C'est son droit le plus absolu. Tout comme celui de choisir une autre majorité. Ensuite, on passerait au vote du point à l'ordre du jour.
Personne ne pourrait contester cette procédure, car une contestation ne pourrait qu'être basée sur le fait que c'est au syndic de décider cela, alors que la loi ne lui donne pas ce pouvoir.
Cordialement
Marie |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 janv. 2006 : 10:26:58
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De Mariejds : Citation :
à mon avis, il n'est nullement nécessaire d'ajouter ces points à l'ordre du jour. Il suffit que le président de séance, avant de faire voter sur le point à l'ordre du jour
Un ennui est que l'article 13 du décret dispose que l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour. S'il y a 12 questions inscrites, on passe donc à 24
C'est aux Congrès des Verts qu'on se demande avant chaque question comment on doit voter, voire qui peut voter.
Il faut rappeler la situation pratique est réelle : pour la plupart des questions, la détermination de la majorité nécessaire est facile et même à la portée de toute un chacun ayant pris soin de se documenter un peu.
Certaines questions peuvent poser problème. Il peut y avoir concertation entre le syndic et le conseil syndical. Il peut même y avoir demande d'avis à un juriste spécialisé. De toute manière, un copropriétaire dument informé, ou qui aura pris soin de s'informer auparavant peut à tout moment se lever et avertir l'assemblée au sujet d'une indication erronée dans la convocation. Il peut demander l'inscription de sa réserve dans le procès verbal.
Comment voulez vous que des copropriétaires qualifiés en d'autres matières mais pas dans le régime de copropriété puissent débattre de ce genre de question s'ils n'ont pas pris soin de consulter auparavant. S'ils ont consulté, il y a alors de fortes chances pour qu'ils aient obtenu une réponse identique. Dès lors plus de débat.
Reste le cas (1 / 10 000 peut être) où les juristes eux mêmes sont en désaccord. C'est tout à fait possible. Mais alors c'est au Juge de trancher.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 janv. 2006 : 11:05:33
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..Comme toujours, certain font des amalgames à leur façon !!
Prendre la méconnaissance de dispositions légales qui s'imposent en copropriété pour du crétinisme, c'est prendre 80% des copropriétaires pour des crétins !!!
Comparer un choix dans un scrutin national, où les aspects juridiques sont absents, avec un choix fait par une AG de copropriétaires, où les aspects juridiques sont fondamentaux, c'est ne rien avoir compris du tout !!! (ce qui peut, chez certain, friser le crétinisme !)
Si vous ne savez pas à quelle majorité on vote telle ou telle décision, c'est de la méconnaissance, de l'ignorance, pas du crétinisme ou de la débilité !!!
Car enfin, Mariejds, vous le dites vous même :
" Il suffit (!)que le président de séance, avant de faire voter sur le point à l'ordre du jour, pose la question de savoir si tout le monde est d'accord sur la majorité proposée. Si tout le monde est d'accord, on passe au vote (cette hypothèse représenterait peut-être 99 % des cas). Si quelqu'un n'est pas d'accord, le président invite le syndic à expliquer son choix, l'opposant à expliquer son opposition et demande à l'AG, par un vote, de prendre position sur le sujet. Si l'AG décide de considérer une autre majorité que celle proposée par le syndic, cela figure sur le PV, mais ce serait l'AG et elle seule qui déciderait."
Le " Il suffit que ... le président de séance, avant de faire voter sur le point à l'ordre du jour ....." est parlant : il suppose que ce pdt de séance assume pleinement sa place et son rôle de pdt de séance, qu'il ait de ce fait connaissance des textes et arrêts rendus sur ce point et sur d'autres, s'agissant de présider l'AG instance décisionnelle du syndicat qui décide en droit !.
Dans combien de syndicats est-ce le cas ???
Combien d'AG sont, de fait, présidées par le syndic ???
"le président invite le syndic à expliquer son choix, l'opposant à expliquer son opposition et demande à l'AG, par un vote, de prendre position sur le sujet." ..
Outre le rôle éminent du pdt de séance, je n'y reviens pas, il faudra bien que l'opposant en question ait les arguments probants pour contrer les affirmations du syndic : connaissance des textes et de la jurisprudence sur les majorités nécessaires (.. et des copies sous le coude à distribuer en séance !) !!
Et plus encore : "...et demande à l'AG, par un vote, de prendre position sur le sujet."
Que l'opposant maitrise bien son sujet, c'est une chose !! Mais que l'AG ensuite se détermine pour prendre position !! Sur quelle base ????
Sur la bonne mine de l'opposant ? Sur le sourire gracieux du syndic ? .. ou sur la connaissance qu'elle a des règles à appliquer rappelées, étayées par l'opposant ????
Ouvrez donc les yeux sur la réalité des choses, dont les visiteurs d'UI sont un des aspects ! Regardez et analysez les questions posées !!!
Dire que 80 % des copropriétaires ignorent les règles qui s'appliquent en copropriété n'est pas les prendre pour des crétins !! Pour des ignorants, c'est tout !!!
C'est cela la réalité ! (je ne discute pas du pourcentage, qui peut n'être de de 60 % ....)
Et vous voulez qu'un ignorant, même très intelligent, tranche entre un opposant qui présente des arguments étayés sur un sujet très pointu où même les spécialistes se cassent les dents et un syndic "professionnel" censé détenir 'le savoir' ???
Combien de ces "professionnels" avancent des éléments juridiquements douteux, faux, inventent des textes .... que personne n'est en mesure de contester en raison de la méconnaissance de 80 % des copropriétaires !!!
"La loi ne le permet pas de..." "La jurisprudence dit que ....", réponses classiques de ces syndics peu scrupuleux, sans apporter aucun élément sur cette "loi" ou de cette "jurisprudence" .... que personne ne va contredire (sauf l'opposant ?), 80% ignorant ce qu'il en est exactement !
C'est cela la réalité !!!
Et vous voulez que l'AG tranche ? ... Elle va trancher dans le sens du syndic, bien entendu, dans 80% des cas où peu de monde connait effectivement les règles qui s'appliquent.
Si je dis cela, ce n'est pas pour m'en satisfaire, loin de là !!
Je partage totalement vos propos sur le pouvoir des copropriétaires, qu'ils doivent assumer.
Mais la réalité est un peu à coté !
C'est pourquoi, avant de se préoccuper si telle majorité est appropriée ou non pour telle décision, il me semble plus judicieux d'aborder des choses plus simples, .... comme les comptes par exemple. Le porte-monnaie, tout le monde connait.
Pas besoin de connaissances ou d'informations juridiques pour démontrer que telle dépense est abusive, telle autre injustifiée (pas de pièce) et que l'AG ne peut les appouver.
Ici, l'AG peut effectivement se déterminer en connaissance de cause !
En conclusion, je reprendrais la question très pertinente que pose LD 47 à Mariejds, question qui résume très bien la situation :
"Mais, comment pourrait-on faire pour que cette idée théorique devienne réalité ? "
Ma proposition de réponse : par l'information inlassable des copropriétaires sur le cadre juridique dans lequel ils évoluent, par la formation des membres du CS aux dispositions qui s'imposent en copropriété et dont ils doivent contrôler l'application.
Il faut que les copropriétaires cessent de s'en remettre les yeux fermés à un tiers pour les affaires du syndicat, qui sont leurs affaires. Le dire est une chose, le faire une autre !
Mais pour assumer sa place de "chef", de décideur, il faut savoir où, sur quel terrain on met les pieds ! Il faut connaitre les règles du "jeu" ! C'est incontournable.
N'en déplaise à Pierre Marie, dont les propos exclusivement vindicatifs ici ou là ne sont même pas contribution au débat, donc sans interet, faire cette analyse et formuler cette réponse n'est pas prendre les copropriétaires pour des crétins !
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Edité par - gédehem le 05 janv. 2006 11:08:17 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 janv. 2006 : 11:15:47
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Je viens juste compléter mon post pour citer JPM, qui va dans le sens que j'expose et pose un peu la même question que LD47 :
"Comment voulez vous que des copropriétaires qualifiés en d'autres matières mais pas dans le régime de copropriété puissent débattre de ce genre de question s'ils n'ont pas pris soin de consulter auparavant. "
C'est une évidence incontestable !
S'ils n'ont aucune information ou connaissance préalable, ils vont trancher dans le sens du syndic censé détenir le savoir. |
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