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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
 Posté - 21 déc. 2005 : 00:59:00
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Bonsoir.
En AG, on en apprend toujours de bonnes ...
Ainsi donc : Rapport d'activité du conseil syndical. Pas joint à la convocation, pas de rapport en AG. Citation :
... On vous envoie de temps en temps les compte-rendus des réunions du CS. C'est suffisant...
On fait payer à ceux qui ne possède que des box leur quote-part du montant des achats des plaques en alu que l'on met sur les boites aux lettres et au digicode (le nom du résident). Les box ne sont pas concernés. Tant pis. Une régularisation a été demandée l'an dernier, toujours pas faite cette année 
La loi SRU dit que les résolutions doivent désormais parvenir dans l'année et au plus tard au moment ou le CS verifie les compte et prépare l'AG avec le syndic. Chez Foncia, on persiste et on signe : Citation :
... L'AG est en décembre, les demandes qui parviendront à partir d'août seront pour l'année suivante, c'est à dire 16 mois + tard ...
Le renouvellement des contrats par tacite reconduction.
Ce n'est plus possible aujourd'hui en raison de la loi du 28.01.2005 qui supprime cette pratique et comme le jugement (CA PARIS 13.11.1997) a reconnu au syndicat la qualité de consommateur, cela lui permet ainsi, aujourd'hui, de bénéficier de cette loi.
Le syndic n'est pas au courant. Nous avons ainsi, en autres, un contrat d'entretien qui court alors que cet entretien est impossible (voir http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=33450) et un contrat avec une entreprise de jardinage qui coûte 1215 € pour 4 arbustes et 25 m² de pelouse rachitique. Ces 2 contrats sont repartis pour 2006 ...
Beaucoup plus grave : Cette résidence (je n'y possède qu'un box) a de gros soucis de malfaçons, d'où expertises coûteuses, frais d'avocats, etc...
En raison de cela, j'apprends pendant l'AG qu'il manque 11 000€ en caisse (le budget est de 16 000 €) c'est à dire que nous avons dépensé 170% du budget initialement voté. Le trou n'est pas anondin. Ainsi la gestionnaire de copro ne paie que l'eau et l'électricité, le reste, au fur à mesure des entrées d'argent, on paie les plus anciennes factures.
Chez Foncia, on gère comme ça .
Sans oublier un Pdt de CS qui se prend pour Dieu le Père ...
Pour juste un box, je ne vais pas mettre ce petit monde au tribunal en demandant l'administration judiciaire (quoique ...) mais je souhaite faire comprendre qu'une gestion de ce style doit cesser.
Vos avis sont les bienvenus.
Amicalement.
Colette
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RIBERT
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 21 déc. 2005 : 09:49:30
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Si ce n'est déja fait, présentez-vous en tant que membre du conseil syndical.
Ainsi, vous pourrez suivre les affaires de la co-propriété d'un peu plus près.
Cordialement
MB |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 déc. 2005 : 14:47:16
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Je vous signale qu'en ce qui concerne la reconduction tacite des contrats, le nouveau texte n'a pas changé grand chose de fondamental, surtout pour les syndicats de copropriétaires.
La nouveauté est que les prestataires de services doivent avertir le client : Char Monsieur Nous vous rappelons que la date limite de résiliation de votre contrat de XXXX est le 15 décembre 2005. Si vous souhaitez le résilier vous devez nous en informer par LRAR avant cette date.
Un syndic normalement constitué doit avoir dans son ordinateur toutes ces dates bien rangées. Rien d'extraordinaire donc ! C'est encore une mesure tape à l'oeil qui fait dépenser du temps et du apier. On fait miroiter aux client s des mises en concurrence entre assureurs alors qu'ils ont souvent du mal à en trouver un voulant bien les prendre Il serait plus utile de leur apprendre comment comparer des propositions en regardant autre chose que le prix au mètre de surface développée.
Mais pour la répartition des plaques d'identité, il est vrai que c'est irritant  |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 21 déc. 2005 : 20:14:49
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Bonsoir.
Ribert, j'ai souhaité prendre des distances avec les conseils syndicaux auxquels je participais pour plusieurs raisons : - Je pense qu'il faut une alternance dans un CS. Cette opinion est partagée par l'ensemble des copropriétaires de mon immeuble aussi nous 'tournons' à tour de rôle dans les différentes fonctions. Je ne suis pas au CS cette année et je ne me présenterai pas durant les 2 prochaines années. Être au CS implique des disponibilités que l'on ne peut exiger de qqn pendant de longues périodes.
- J'ai aussi cessé d'être dans les CS des résidences dans lesquels je ne suis pas propriétaire occupante. On n'est pas vraiment au fait des problèmes quand on ne vit pas sur place.
- Je ne suis jamais au CS des résidences dans lesquels je ne possède que des parkings. En effet, mes intérêts ne sont pas les mêmes que ceux des autres copros. Que me chaut de savoir qu'il faut remplacer les tapis au 2ème (par exemple). Je n'ai pas à voter pour cela, comment pourrais-je m'impliquer ? À quoi servirais-je ?
Amicalement.
Colette
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Edité par - colette le 22 déc. 2005 23:32:01 |
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RIBERT
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 21 déc. 2005 : 22:29:23
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Colette,
Vous avez tout à fait raison.
Je m'excuse d'avoir lu votre post trop rapidement et je ne me suis pas rendu compte que vous ne possédiez qu'un parking dans cette résidence. Je suis d'ailleurs dans cette même situation et il est vrai que mon intéressement pour cette résidence est aussi un peu plus lointain.
Ce qui est certain c'est que le fait d'être très impliqué dans un CS d'une résidence principale est une charge très prenante. Je le constate tous les jours. Et presque tous les jours je me pose la question de savoir quand j'arrête.
Lorsque je m'étais proposé Président du CS, c'était par nécessité. Tout simplement pour qu'un co-propriétaire qui n'habitait pas sur place ne prenne le poste. Cette personne ne voyait que son intérêt, dans le genre tout bétonner, pour éviter les frais d'entretien des espaces verts par exemple.
Et puis les années aidant on se sent comme investi d'une mission d'aide à la collectivité et de bénévole tout simplement. On oeuvre pour que tout aille pour le mieux pour tous et dans l'intérêt de tous. Mais c'est usant. Alors... Alors on verra à la prochaine Assemblée générale 
Encore une fois, mes regrets pour ce premier post.
MB |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 22 déc. 2005 : 10:28:13
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Colette, sur quoi vous appuyez vous pour indiquer "la loi SRU dit que les résolutions doivent désormais parvenir dans l'année et au plus tard au moment ou le CS vérifie les comptes et prépare l'AG avec le syndic"
l'article 10 du décret de 1967 n'indique rien de tel
et comme,légalement,le syndic n'a pas d'obligation de préparer l'AG avec le CS (ce que je regrette vivement)!!!!
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 déc. 2005 : 10:45:45
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La participation du conseil syndical à la préparation de l'assemblée est tellement souhaitable qu'il ne faut pas hésiter à torturer le texte de l'article L 21.
Celui ci énonce notamment : "[le CS] reçoit, en outre, sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat ".
Quand il n'existe pas de liens suffisants entre le CS et le syndic, il suffit au CS de demander communication de l'ordre du jour préparé par le syndic.
Mais à la vérité, la responsabilité de la non-participation du CS à la préparation de l'assemblée pèse quasiment toujours sur le CS. Soit par carence (il ne répond pas aux demandes du syndic), soit par laxisme (il ne prend pas d'initiatives à cet égard). Un CS diligent impose, si nécessaire, sa participe de grè ou de force.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 22 déc. 2005 : 12:07:06
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Colette
Vous avez le syndic le plus voyant au niveau national. Et pas en bien !
Avez-vous communiqué aux copropriétaires les informations réelles et non des rumeurs comme diraient certains, circulant sur ce groupe "professionnel" qui se refuse à appliquer les lois et "gère" en pénalisant les Syndicats ?
Pas de rapport d'activité du CS pour l'exercice écoulé :
vous imprimez le décret et les mettez en demeure d'avoir à appliquer la règlementation. Les conseillers engagent leur responsabilité individuelle dès lors que par leurs écrits ou leurs comportements ils portent atteinte au Syndicat... Peut-être est-ce pour ça que votre CS ne fait pas de rapport écrit !
Si, en plus, le Pdt du CS est dans leur camp !! Faites le virer à la prochaine élection du CS.
Le renouvellement des contrats par tacite reconduction.
Ce n'est plus possible aujourd'hui en raison de la loi du 28.01.2005 qui supprime cette pratique et comme le jugement (CA PARIS 13.11.1997) a reconnu au syndicat la qualité de consommateur, cela lui permet ainsi, aujourd'hui, de bénéficier de cette loi.
Le syndic n'est pas au courant.
Vous imprimez ceci et le distribuez aux copropriétaires sans oublier le CS !.
http://www.unarc.asso.fr/site/gerer/0805/tacite.htm
Pour tondre la pelouse et s'occuper de 4 arbustes vous avez 2 contrats ?
En raison de cela, j'apprends pendant l'AG qu'il manque 11 000€ en caisse (le budget est de 16 000 €) c'est à dire que nous avons dépensé 170% du budget initialement voté. Le trou n'est pas anondin. Ainsi la gestionnaire de copro ne paie que l'eau et l'électricité, le reste, au fur à mesure des entrées d'argent, on paie les plus anciennes factures.
Vous l'avez appris pendant l'AG... Mais ces chiffres apparaissent-ils dans les pièces comptables jointes à la convocation ?
Quelle justification vous a t-on fourni pour ce flop ? Vous allez devenir copro en difficultés avec ce gestionnaire à la gomme !
Le CS a contrôlé les comptes ? et les copros individuellement ?
Par ailleurs, même si vous n'avez que des box dans des copros, vous devriez vous faire élire dans un CS car, vu tout ce que vous savez vous pourriez éclairer la lanterne de certains qui lèvent la main pour faire partie d'un CS mais qui n'y connaissent rien.
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 22 déc. 2005 : 20:28:45
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Bonsoir.
Ribert, ne soyez pas désolé, nous sommes sur un forum, toute remarque a droit de cité, chacun peut avoir mal compris. Il m'arrive souvent de lire une ligne sur deux, voire de sauter une réponse et d'en faire une qui se révèle inutile car si j'avais lu ... Cela fait partie de la qualité des forums d'UI.
Maintenant pour répondre aux différentes questions, il faut savoir que concernant le déficit du buget, la gestionnaire de copros ne l'avoue qu'en fin d'assemblée. Et encore faut-il lui demander de préciser et de donner des détails. Le pdt du CS reste muet là-dessus.
Inutile de dire que si les factures des prestataires ne sont pas payées, F....a, lui, a prélevé la totalité de sa dîme. Qu'importe le reste.
Maintenant, pourquoi je refuse d'être au CS pour un parking en général et ici en particulier ? Les raisons sont simples :
Je souhaitais investir dans cette résidence, aussi suis-je venue avec mon beau-père,entrepreneur à la retraite, voir la construction qui en était aux fondations. Il m'a immédiatement dit : "... Colette ne mets pas les pieds là-dedans ...". Nous sommes revenus alors que la construction en était à la toiture. Il était scandalisé. Il ne faisait que dire :" ... ici il devrait y avoir ceci ... là, ils auraient dû faire comme ça ... tu veras dans 1 an il va se produire ceci à cause de cela ..." etc ... Mon beau-père a même fini par obtenir des confidences du vendeur qui lui a dit que tout était fait en dépit du bon sens ! 
Je n'ai acheté qu'un emplacement parce que j'avais besoin de pouvoir laisser ma voiture de temps en temps. Il faut reconnaître qu'il avait mille fois raison !
Aujourd'hui, un exemple parmi 1000 : Les experts disent : "Il faut entièrement refaire la toiture ...". L'assurance dit : "... je ne prends en charge que les dégâts constatés ...". D'où experts coûteux qui grèvent le budget, frais d'avocats consultés, etc ... et déclarations de sinistres qui se suivent les unes après les autres et font grossir le dossier.
Ça fuit partout,dans les appartements, dans les parkings, une fois les eaux usées, une fois l'eau propre. Les canalisations faites à contre-pente. Au lieu de s'écouler, l'eau stagne puis la pression fait péter la canalisation. Il parait qu'une canalisation passant sous l'escalier va devoir être entièrement refaite. Comme les copros ne souhaitent pas casser les escaliers, ils sont en train de négocier avec la municipalité pour pouvoir la faire passer sous le trottoir ...
Le syndic, lui se contente d'encaisser ses honoraires. Il parait qu'un locataire dégrade tout. Qu'a-t-il fait ? Rien ! Et d'oser dire : Citation :
... nous ne comprenons pas, leurs revenus étaient supérieurs à 4 fois le loyer comme F....a l'exige ...
Coté copropriétaires, ce n'est pas mieux. Un exemple encore. À cette AG, une nouvelle tête. Cette femme finit par s'étonner qu'il y ait tant de travaux, d'expertises ... et de dire : Citation :
... je ne comprends pas, mon vendeur m'a assuré que tout serait terminé dans l'année ...
À mes questions, elle avoue ne pas avoir lu les PV d'AG, ne pas avoir vu le carnet d'entretien (existe-t-il ?), ne s'être rendu compte de rien. 
Quant au pdt, lui, il pérore, il en impose à des gens qui lui font totalement confiance. Ce n'est pas un CS et des copropriétaires, c'est une secte et son gourou.
Quand je m'étonne, que je fais des couriers pour m'étonner de ceci ou de cela, le cher homme trouve honteux que je puisse lui écrire pour lui rappeler que laisser des véhicules squatter les parkings intérieurs à des emplacement non prévus pour le stationnement et que ceux-ci empêchent les gens d'accéder à leur propres emplacements et surtout empêchent d'accéder à l'extincteur peut rendre le syndicat responsable en cas d'incendie. Il fulminait que j'aie pu oser le lui rappeler.
Ceci est un peu long (diront certains) mais je pense nécessaire pour que vous compreniez pourquoi je n'ai nullement l'intention d'être au CS d'une copro qui menace ruines.
Moi, avec mon parking qui représente 8/1000e, je ne vais pas jouer le homard dans le panier de crabes.
Quand ils se rendront compte où les a mené ce pdt qui les bluffe, il sera trop tard.
Amicalement.
Colette
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Edité par - colette le 22 déc. 2005 23:43:06 |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 00:50:32
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JPM, vous avez écrit ci dessus (et, sur maints autres messages, il y a des choses du même tonneau) :
« C'est encore une mesure tape à l'oeil qui fait dépenser du temps et du apier »
et
« Mais à la vérité, la responsabilité de la non-participation du CS à la préparation de l'assemblée pèse quasiment toujours sur le CS ».
Décidemment, JPM, pourquoi est-il si constant de votre part, sauf exceptions ponctuelles lorsqu’il n’est vraiment pas possible d’aller contre une évidence, de prendre position du même côté, celui des syndics et pas celui des clients/consommateurs copropriétaires ? Comme par réflexe mécanique et compulsif de corporation…
Pierre |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 08:52:07
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J'avais eu une réaction un peu similaire à celle de Pierre MARIE en lisant la dernière partie de votre post cité par celui-ci <un CS diligent impose ,si necessaire, sa participation de grè ou de force> mais en pensant simplement que pour cette réponse vous étiez à coté de la plaque
Il est vrai que carence et laxisme existent du coté du CS et les syndics comme celui cité par colette ne font rien contre cela les arrangent.
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