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perinetm
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 Posté - 22 déc. 2005 : 10:43:14
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bonjour
Nous avons acheté un appartement en 2004, et avons acquis definitivement cet appart en decembre 2004 (pile le jour des relevé annuel des compteurs)
les relevé annuel annuel ont ete fait il y a 10 jours , petit calcul rapide le syndic me doit 470 euro (les ancien proprio etaient d'enorme consommateur d'eau.
bref jusque la tout va bien
je viens de recevoir le prochain appel de fond, bizarre le syndic se base sur les conso de 2004! coup de telephone rapide au comptable, petit probleme vous vous basez sur 2004! reponse normale ca monisuer c pas le tps de tout faire .....
normale aussi les indice completement obsolete ? (a croire que les compteurs tournent à l'envers ... (immaginer sur 178 appartement la somme que cela peu faire)
oui c comme cela, de toute facon vous serez regulariser si tout va bien en avril 2006.
ok mais pour ce nouvel appel de fond? et bien cela fait en 2007 monsieur
Stop j'annules le prelevement et je fera ca moi meme.
reponse du syndic, mais c'est pas comme cela que ca marche , il y aura plus de chauffage etc etc (totalement fo ns avons jamais eu aussi chaud cette annee!)
de plus les appels de fond sont tous identiques depuis 1an.... il y a meme 60 euro prelevé tout les trimestres qui se promenne chez eux (prelevé par divers moyen dont la conso d'eau) et malgré plusieurs intervention de ma part on me raconte que je ne sait pas compté (mon excel aurait t'il un virus?
bref ma question:
puis-je faire moi meme la regularisation tout les mois? (je paie desormais par cheques)
cela represente quand meme 40 euro par mois ...
merci de m'eclairer sur ce sujet
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 déc. 2005 : 11:00:43
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les appels de fond prévisionnels se font par rapport au budget prévisionnel voté en AG et, en principe, par quart le 1er jour de chaque trimestre.
qu'est il indiqué dans la résolution d'AG concernant le budget prévisionnel 2005 , 2006 ? |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 22 déc. 2005 : 11:55:25
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Le problème soulevé par perinetm n'est pas celui des appels de fonds globaux, mais des tantièmes à prendre en charges pour la répartion individuelle. Il est évident que la consommation d'eau ne peut être déterminée par avance. Donc le problème qui se pose est de savoir si on doit retenir les indices de consommation d'un exercice antérieur et lequel. Exemple 1er appel de 2006, fin décembre pour exigibilité au 1er janvier 2006, les consommations de 2005 ne sont pas encore relevé et les comptes non approuvés. Fin mars appel du 2e trimestre exigible le 1er avril, les relevés 2005 sont faits et, possibilité, les comptes ne sont pas encore approuvés...
Peut-on ou doit-on comme en l'absence de compteur faire la répartition suivant les tantièmes généraux.
Ce point est important depuis que c'est le copropriétaire au moment de l'appel de fonds qui est débiteur définitivement, il n'y a pas de régularisation à son égard. Les copropriétaires peuvent convenir de dispositions particulières mais celles-ci ne constituent pas un droit, ces dispositions ne sonr pas oppossables au syndicat.
Le débat et ouvert. |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 22 déc. 2005 : 19:05:01
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Si il y a des compteurs divisionnaires je suis d'accord avec la réponse de nefer,le syndic est dans l'obligation de se baser sur les consommations précédentes inscrites au budget pour la totalité des consommations de l'immeuble;le redressement devra se faire en fin d'exercice en fonction de la consommation réelle de perinetm.
Il en serait de même si cela avait été l'inverse,le copropriétaire vendeur consomme peu il vend à perinetm qui consomme beaucoup le redressement n'aura lieu qu'en fin d'exercice
Le seul moment ou le redressement est possible c'est dans le cas d'une inversion de compteur lors du relevé |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 22 déc. 2005 : 20:01:19
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De félix1930:
"le syndic est dans l'obligation de se baser sur les consommations précédentes inscrites au budget pour la totalité des consommations de l'immeuble"
Vous n'avez pas répondu à mes interrogations: Sur quelle base légale faire la répartition individuelle des appels de fonds.
Le budget de 2006 doit être voter avant le 31 décembre 2005, il le sera donc au cours d'une A.G. tenue entre le 1er janvier et le 30 juin 2005 a cette date ne sont connues que les consommations de 2004 et années antérieures. Le syndic a-t-il obligation légale de retenir les consommations individuelles de 2004 sans contestation possible des copropriétaires. |
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perinetm
Nouveau Membre
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Posté - 22 déc. 2005 : 22:11:13
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aucune base, pour raison de santé (hospitalisé) je n'ai pu me rendre a l'AG de ce fait aucun document ne m'a ete fournit .......
A premiere vue le syndic serait "un pro" dans le genre ..... pour mon cas cela remonte a 2004 ...... pour les autres certainement la conso de n+3 4 5 ou 10 !!!!!! |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 08:27:19
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Il n'y a,semble t-il, aucune obligation légale sur la présentation des appels de fonds qui ne doivent d'ailleurs être que des avis (article 35-2 D 1967,pour l'exécution du budget prévisionnel,le syndic adresse à chaque copropriétaire,par lettre simple,préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la loi un avis indiquant le montant de la provision exigible. )
Partant de cet article si le montant de l'avis est bien conforme au 1/4 du budget voté il est conforme et difficilement contestable car non détaillé
Pour le budget il y a aussi la deuxième partie de l'article 43 D 1967 qui indique < si le budget prévisionnel ne peut être voté qu'au cours de l'exercice comptable qu'il concerne,le syndic,préalablement autorisé par l'AG des copropriétaires,peut appeler successivement 2 provisions trimestrielle égale au 1/4 du budget prévisionnel précédemment voté >
C'est ce que nous continuons à appliquer cela permet d'avoir un budget très près de la réalité (pour nous :fin d'exercice 31.12.2005,
préparation AG -syndic + CS- donc pré budget le 12.01.2006 et AG le 08.03.2006 et les copropriétaires ont déjà été informés de ces dates, mais il est vrai que nous n'avons que 31 copropriétaires)
Tous les documents comptables et autres doivent être adressés avec l'ordre du jour de l'AG donc présent ou absent pernetm devrait les avoir (aurait dû)
Si ce n'est pas le cas c'est qu'il y a un problème important au niveau de cette copropriété impliquant le syndic mais aussi le CS |
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questionappart
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1215 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 10:04:14
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perinetm, je ne comprends pas votre souci concernant les appels de charges.
Lors du budget voté pour 2006 à l'AG, les relevés connus étaient ceux de 2004. Donc c'est normal que l'appel se fait sur abse de 2004. Ils ne peuvent pas lire dans une boule de cristal quels sont les consos de 2005 pour voter le budget...
Si vous ne payez pas vos charges, vous vous mettez en faute par rapport à la copropriété. Vous devez avancer les charges suivant le budget voté puis attendre la régularisation des comptes à l'AG suivante. Rien de plus simple.
Exemple:
En 2005, AG vote le budget 2006. Derniers chiffres connus 2004 donc budget basé sur 2004.
En 2006, nouvel AG. Approbation des comptes 2005 puis régularisation .
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perinetm
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 12:15:05
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le probleme est qu'en fait au niveau de l'eau le montant est calculé par rapport à 2004 alors que les compteur individuels ont ete relevé debut decembre 2005.. la regularisation de 2005 se fera en avril la tout va bien... mais la surestimation pour l'appel du 1er trimestre 2006 sera regularié en 2007, celui de 2007 (basé sur 2004) sera regulariser en 2008 etc etc ..... ce qui fait qu'il y a toujours 450 euro environ qui se promenne chez eux
en fait le syndic ne se base pas sur la conso total de la copropriete divisé par les cotes part, mais par un chiffre totalement alleatoire suivant les appels de fond
pour preuve leur indice estimé pour chaque compteur est totalement faux
exemple pour 1 compteur (4 compteurs en tout)
1er trimestre 2005 indice 196 + 86 = 282
2 eme trimestre 2005 indice 246 + 86= 332 alors que suivant l'indice du 1er trimestre l'indice devrait etre de 282
leurs indices estimés sont purement inventé suivant les trimestres, reponse du syndic ce matin c normale que notre facon d'agir cela vous evite une mauvaise surprise en fin d'année!
donc surestimation totalement deliberee
pour ce qui est du budget previsionnel de 2005 et 2006 on prend celui toujours de 2004 et on refait pareil! incroyable
l'eau apparait bien dans le compte rendu des comptes 2004, mais pas dans la repartition annuelle des charges par logement...
de plus dans le compte rendu annuel la conso va du simple au quadruple d'un mois a l'autre (les gens se lavent ici un mois sur quatre ? ) |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 13:07:17
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De questionappart
"Lors du budget voté pour 2006 à l'AG, les relevés connus étaient ceux de 2004. Donc c'est normal que l'appel se fait sur abse de 2004. Ils ne peuvent pas lire dans une boule de cristal"
Je ne conteste nullement que les appels de fonds sont de simples avis ni que l'appel global doit être du quart du budget voté.
La question que je pose est de savoir si "ce qui est normal que l'appel individuel se fasse sur la base de 2004" repose sur une obligation légale qui ne peut donc est contestée.
Je connais plusieurs syndics qui en l'absence de possibilité de détermination des consommations individuelles, établissement les appels sur la base des tantièmes généraux.
Qui est dans la légalité?
Que faire si la copropriété a débutée en 2005 ou qu'il n'y avait pas de compteur individuel en 2004? |
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questionappart
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1215 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 13:42:42
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Je ne comprends rien à votre question. Oulàlà je dois être fatiguée.
Je recopie votre premère phrase
"le probleme est qu'en fait au niveau de l'eau le montant est calculé par rapport à 2004 alors que les compteur individuels ont ete relevé debut decembre 2005.. la regularisation de 2005 se fera en avril la tout va bien... mais la surestimation pour l'appel du 1er trimestre 2006 sera regularié en 2007, celui de 2007 (basé sur 2004) sera regulariser en 2008 etc etc ..... ce qui fait qu'il y a toujours 450 euro environ qui se promenne chez eux"
Cela semble logique . pour moi rien de choquant. Les appels de charges sont calculés sur base de ce qui est connu et approuvé c'est-à-dire 2004. Pour 2007, le budget sera réévalué en 2006 sur base de 2005 donc réévalué. Je pense que vous vous trompez en pensant que 2007 sera encore sur 2004.
Visiblement il y a une erreur au niveau des indices. Bizzarre.
Le tout est que si vous avez payé 4*86 mais que vous avez consommé moins alors vous serez régularisé en 2006. |
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perinetm
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 14:02:49
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d'accord avec vous, mais dans ce cas pourquoi le chauffage par exemple lui est calculé par rapport aux relevé fait tout les mois, c'est a dire:
appel 1er trimestre 2006 pas du tout les meme montant que 2004!
pourtant les compteur ont ete relevés à la meme date....
la il faut m'expliquer
et verification faite tout a l'instant toutes les charges sont reajustees par rapport a l'appel du 1er trimestre 2005 ( a premiere vu les comptes sont arreté mi decembre une fois les relevé fait)alors que l'eau elle, est toujours calculee sur la meme base
autre precision, lors du reajustement en mai 2006 pour la conso de 2005 le syndic ne reajuste pas les consomation deja payé dans les appels de fond emis, cet a dire qu'au 1er trimestre 2006, nous aurons payé notre conso pour 2006, et cela sera regulariser en 2007
exemple:
nous avons consommé 150 m3 en 2005 le syndic en a facturé 400m3
avril-mai 2006 remboursement des 400-150=250m3
1er trimestre 2006 facturation de 400/4= 100m3
2eme et 3eme trimestre 2006 idem et pas de réévaluation sur les conso de 2005
remboursement des 250 m3 facturé indument en 2006 ( à condition de consommer autant) en mai 2007 |
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questionappart
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1215 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 14:42:20
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Je reprend votre phrase:
"autre precision, lors du reajustement en mai 2006 pour la conso de 2005 le syndic ne reajuste pas les consomation deja payé dans les appels de fond emis, cet a dire qu'au 1er trimestre 2006, nous aurons payé notre conso pour 2006, et cela sera regulariser en 2007"
Vous parlez de réajustement. Cela veut-il dire que vos appels de charge sont différents au cours d'une même année? En fait en toute logique, les budgets sont prévu par année et donc il n'y a pas de réajustement mais régularisation à l'accord des comptes. Le syndic ne peut pas appeler autre chose que le budget c'est pour cela que votre appel pour l'eau n'est pas revu en cours d'année.
Pour les charges de chauffage, n'ont-elles pâs été réactualisées du fait de l'augmentation du prix du gaz? |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 16:24:32
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JB22,si il y a des compteurs divisionnaires en place,donc voté légalement en AG, la répartition ne doit plus se faire,acompte ou définitive,aux tantièmes.
Notre copropriété a 28 ans nous avons depuis le début un général et des divisionnaires (location+relevé)nous n'avons jamais eu de problèmes similaires à ceux de perinetm (seul problème, lors du changement des compteurs il y a une douzaine d'année, avec inversion de lecture de 2 compteurs-la rectification a été faite lors de l'appel de fonds suivant)
Bien que peut être à la limite juridique le fait d'établir le budget en début d'exercice évite les problèmes du budget pour 2 année |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 16:47:46
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perinetm, j'ai repris vos différents messages et il semble qu'il y a un problème général de répartition,pas seulement sur l'eau . Un budget établi pour 2 ans (N2) peut toujours se rectifier lors de l'AG approuvant les comptes de l'exercice N1 en fonction de la réalité,mais il convient de le demander (résolution article 10 D 1967)
et le CS quelle est sa position?
petite précision (nous),d'après son contrat la société x qq jours avant le relevé des divisionnaires (semaine 44 imposée)affiche la date de son passage,envoi des listing des relevés semaines 47/48 en 2 exemplaires,1 pour le CS qui est affiché dans chaque hall d'entrée et chaque année,semaine 40/41 nous envoyons la mise à jour des listes copropriétaire et occupants |
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charges d'eau avec compteur individuel
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