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 Sujet  |
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
 Posté - 23 déc. 2005 : 13:53:21
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Bonjour, Si un syndic se voit avec approbation des comptes et quitus non approuvé par la majorité....quelles sont les incidences..: sa démission ? si s'est le cas as-t-il la possibilité de s'y opposer ? Invoquer un vote abusif et réclamer des dommages et intêrets, si à cette même AG, aucune proposition de mandat concurents n'est présenté ?
Merci
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 14:36:28
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Ah, le bon vieux débat sur le quitus au syndic. Je ne répondrai donc pas à la question de "pour ou contre le quitus", mais précisemment à votre question sur les conséquences d'un non-quitus, et comment se prémunir contre une démission du syndic.
Conséquence du non-quitus : zéro pour la copro  . Pour le syndic, reste responsable de ses erreurs pendant 10 ans après l'erreur (au lieu de zéro année en cas de quitus).
Si le syndic menace de démissionner (ou démissionne) en cours de séance alors que la concurrence ne tape pas à la porte : réaction immédiate et réflexe du président de séance :
"En tant que président de séance, j'enregistre votre intention de démissionner. Confirmez-vous votre démission devant cette assemblée ? Oui ? J'informe l'assemblée que le syndic démissionnaire ne peut plus tenir le rôle de secrétaire de séance à partir de maintenant, et vous invite à procéder immédiatement à l'élection d'un nouveau secrétaire de séance. Monsieur l'ex-syndic, lâchez-donc cette feuille de présence et votre début de procès-verbal, je vous prie, et donnez les moi avant de quiter cette salle. Merci. A présent, votons... monsieur X est élu nouveau secrétaire de séance. Monsieur X, veuillez noter sur le PV : démission en cours de séance du syndic et élection immédiate de monsieur X en tant que nouveau secrétaire. A présent, j'informe l'assemblée qu'il y a un risque certain de mise sous administration judiciaire à l'issue de cette assemblée, si nous ne désignons pas un autre syndic pour faire l'intérim. Y a-t-il un candidat parmi les copropriétaires présents pour être syndic bénévole ? Monsieur Y ? Merci de vous proposer, Monsieur Y, je vous reconnais bien là au travers de vos contributions aux forums d'UI . A présent, votons... Monsieur X, veuillez noter sur le PV : désignation de monsieur Y comme syndic bénévole de la copro à partir d'aujourdhui, et dont la mission sera d'expédier les affaires courantes, de prospecter au moins 3 candidats syndic et de convoquer une nouvelle assemblée générale dans 3 mois afin de désigner le nouveau syndic". Fin de l'acte.
En général, la mauvaise humeur du syndic cède rapidement devant la fermeté d'un président de séance qui connait son "métier". Une fois le syndic calmé, rajouter la mention "L'assemblée ne vote pas le quitus, non pas par défiance, mais par précaution, pour ne pas se priver des recours en cas d'erreur involontaire du syndic. L'assemblée considère en effet qu'elle témoigne sa confiance dans le syndic au travers de sa désignation et non au travers d'un quitus". Cette mention diplomatique permet au syndic de se défendre en cas de question à ce sujet par sa clientèle.
En ce qui concerne les dommages et intérêts, si le contrat ne comporte pas de clauses abusives à ce sujet, le syndic peut s'assoir dessus. Car selon l'article L25, l'AG est même libre de le révoquer en séance. Alors sa démission, dans ce cas, c'est une porte de sortie honorable pour ne pas se faire éjecter avec un coup de pied dans les fesses  .
Ah, dis donc, aujourdhui c'est la fête des syndics, alors que d'ordinaire je tape plus sur les CS fantômes et les copros ignorants. C'est Noël !!!
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Edité par - mfld le 23 déc. 2005 14:49:43 |
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molly
Contributeur vétéran
180 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 14:44:43
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Attention vote des l'approbation des comptes et vote du quitus doivent donner a des votes séparés.
Pour ma part ne jamais voter le quitus à un syndic. Ce n'est pas un vote defiance mais un vote de precaution. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 14:57:04
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mfld:
le PV d'une AG ne doit comporter ques relevés de décisions, pas de commentaire.........
donc concernant la résolution sur le quitus, c'est soit l'AG donne quitus...soit l'AG ne donne pas quitus.
Il n'y a pas de justification à écrire.
en revanche concernant l'approbation des comptes, la résolution peut être votée en émettant des réserves, donc: l'AG vote l'approbation des comptes pour l'exercice du ...au..... sous réserves de:(indiquez la liste des réserves) |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 14:58:33
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Ah ben ça va être la fête aussi des autres, grâce à Molly :
Un quitus est concevable (je ne prends pas position), quand le CS fait correctement son travail de contrôle et permet ainsi d'avoir objectivement un niveau de confiance suffisant sur l'activité du syndic qui demande ce quitus.
Combien de CS font correctement ce travail de contrôle ? Combien de quitus sont refusés plus par insuffisance du CS pour répondre à la question "peut-on avoir confiance ou non", que par réelle insuffisance du syndic ?
Vous pressez pas, y'en aura pour tout le monde aujourdhui .
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 15:06:34
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Nefer, malgré tout le respect que je me dois d'avoir à priori pour tous les intervenants dans ce forum, je ne peux m'empêcher de vous rappeler qu'il y a la règle de droit, indiscutable, et la pratique, toujours discutable. Vous me semblez vous accrocher un peu trop à ce premier aspect, et ignorer la nécessité pour le praticien de terrain de ménager la chèvre et le choux dans l'intérêt commun.
Voudriez-vous me citer la règle de droit qui m'interdit en tant que président de séance, de coucher sur le PV un commentaire agréé par l'assemblée, et sur lequel je peux même faire voter l'assemblée sans que cela ait un caractère de décision mais d'avis ?
Quand à l'approbation des comptes, je crains que vous ne soyez repris bientôt par un autre pilier de forum (que vous), qui vous affirmera que l'AG approuve les comptes, ou ne les approuve pas. Point (pour reprendre le style du pilier en question). Si les comptes comportent des erreurs, on rectifie et on fait approuver lors d'une prochaine AG (mais que fait donc le CS avant l'AG si les comptes comportent des erreurs ?).
Article D17: "Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions". Moi je lis : "sur la régularité des décisions", pas "régularité des comptes". Et vous ?
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Edité par - mfld le 23 déc. 2005 15:14:48 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 15:37:32
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mfld:
je cite le texte de Monsieur CAPOULADE, paru dans la revue de l'Habitat (juiklet-août 2004):
"dans un souci de clarification, le décret du 27 mai 200 restitue aux mots leur signification véritable en donnant de définitions précises, évitant ainsi toute ambiguité et toute confusion.
un projet de résolution ( D 1967, art 11,19)est soumis à l'assemblée générale qui en débat ou en délibère, avant de prendre une "décision" et non pas une délibération ou une résolution(D 1967 art 11,13,17) exprimant ainsi une volonté collective de nature à recevoir éxécution."
Je peux vous affirmer que les intervenants professionnels lors des conférences du salon de la copropriété(quelle que soit leur appartenance à une chambre syndicale) l'ont tous unanimement rappellé: le procès verbal est un relevé de décisions. |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 17:33:58
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Ah, Nefer, je dois reconnaitre que votre citation de M. le conseiller Capoulade déclenche en moi un surplus de réflexion  ... en relisant l'article D17, je constate effectivement qu'on ne parle que de relevé des décisions prises, alors que je m'appuie sur le second alinéa de l''article D13 pour autoriser les débats. A présent, au niveau de la règle de droit, je penche dans votre sens pour ne mettre aucun avis ou commentaire sur le PV.
Il n'en demeure pas moins qu'au niveau pratique (niveau toujours criticable comme je l'écrivais plus haut), comme une interprétation a minima du D17 ne porte atteinte à personne, je reste sur ma position : tant que les frais de photocopie n'explosent pas, je crois qu'il vaut mieux rajouter quelques clarifications dans le PV pour que personne ne le comprenne de travers, face à un texte trop brutal par sa brièveté (un "nous décidons parce que" est pour moi préférable qu'un "nous décidons" tout court).
C'est ce que j'appelerais la "personnalité" du président . |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 17:48:50
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Les observations de Mfld sont pour l'ensemble des questions fort judicieuses mais pour les réserves relatives à l'approbation des comptes, Nefer à raison sous condition de compléter un peu.
Les réserves doivent être précises :
> Il peut s'agir de rectifications décidées : la facture Dupont passée en charges escalier A devra être passée en Charges escalier B.
> d'écarter une facture concernant un autre syndicat, où une facture d'honoraires exceptionnels du syndic qu'il a accepté de retirer
Dans ces conditions les comptes sont approuvés sous réserve de l'exécution des rectifications décidées. Le CS vérifiera l'exécution effective de ces rectifications et la diffusion de comptes rectifiés.
Mais les réserves du genre : le conseil syndical n'a pas vérifié les comptes, on les approuve sous réserve de la vérification ultérieure par le CS ne sont pas admises. Le CS est responsable de n'avoir pas fait son travail.
Dans le même esprit je relève l'excellente observation de Mfld qui lie l'octroi éventuel du quitus à la bonne qualité du contrôle du CS encore.
Petite note sur la démission du syndic en cours d'assemblée qui ne peut être admise que dans des cas et pour des raisons exceptionnellement graves. Il peut par contre annoncer son intention de démissionner s'il estime que le courant ne passe plus. Il doit alors préciser son intention de convoquer une nouvelle assemblée dans tel délai pour la désignation de son successeur et la bonne solution est de renouveler son mandat pour n mois afin d'éviter les affres de l'administration provisoire.
La révocation du syndic en cours d'assemblée sans avis préalable est juridiquement possible (le mandat est révocable ad nutum c'est à dire sur décision brutale) mais, sauf cas aussi graves que dessus, elle risque d'entraîner l'allocation judiciaire d'une indemnité au syndic abusivement révoqué. C'est ici la brutalité qui est abusive. Les cas est aggravé par l'imputation de faits ou actions qui s'avéreraient inexactes.
Mfld voulait peut être parler de non renouvellement du mandat. Dans ce cas la décision est discrétionnaire et ne peut entraîner la condamnation du syndicat.
De toute manière si la question du renouvellement ou non du mandat figure à l'ordre du jour, il ne peut y avoir lieu à révocation, sauf si le renouvellement doit prendre effet à une date ultérieure (par exemple au 1er juillet pour une assemblée tenue fin mai.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 17:54:48
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| d'accord avec mfld sur la partie pratique des copro qui sont sur le tas 24/24 et, feu M.CAPOULADE ,ne peut plus nous contredire;comme l'a dit un autre pilier UI,pour un tout autre sujet mais qui s'applique (peut s'appliquer)pour un PV d'AG < vous savez ce que l'on dit des paroles....et des écrits > |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 18:14:56
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JPM, j'ai bien pris note que les réserves sur les comptes doivent être faites sous la forme de décisions rectificatives. Sous cet angle, c'est vrai que c'est beaucoup plus clair et logique pour moi. Merci d'avoir prolongé le propos de Nefer, j'en étais resté à sa première expression. Encore une nuance de plus dans ma besace aujourdhui .
Sur la démission du syndic, j'envisageais effectivement le pire des scénario avec un émotif primaire qui aurait oublié les préavis prévus à son contrat ou qui tente sciemment le coup de force, sans que cette démission ne soit demandée par l'AG. D'où mon mot d'ordre : les chiens aboient et la caravane passe . |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 18:44:57
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L'expérience montre qu'on trouve les cas les plus divers.
Certains syndics, généralement parmi ceux de type moyenne importance qui n'ont pas à courir après les immeubles, n'hésitent pas à faire le ménage et souvent à juste titre. Mais dans la plupart des cas, ils respectent les règles. Les plus expérimentés peuvent aussi attendre qu'on les supplie finalement de rester, ce qui arrive aussi. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 23:08:37
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Citation :
Initialement entré par JPM
Certains syndics, généralement parmi ceux de type moyenne importance qui n'ont pas à courir après les immeubles, n'hésitent pas à faire le ménage et souvent à juste titre.
le cas est rare mais il existe !!!
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