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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
 Posté - 27 déc. 2005 : 22:47:10
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Citation :
Initialement entré par catherine2704
J'ai passé 2 heures à faire le bilan de mes paiements depuis 3 ans . J'ai fait un tableau récapitulant le paiement de toutes les charges et travaux durant cette période avec référence aux chèques.
Ainsi, alors que le syndic veut faire croire que je suis une mauvaise payeuse, le juge pourra constater que mes paiements sont réguliers.
La seule chose que je n'ai pas payée c'est bien 2300 euros qui sont appelés solde des travaux d'une assemblée de 2002 et qui fait apparaitre les travaux votés en assemblée et des travaux exécutés hors assemblée. Ce sont ceux là que l'on me réclame, je ne vois pas autre chose. LOrs des AG 2003 et 2004 je n'ai pas approuvé les comptes et des travaux figurant parmi ceux hors AG font des sommes importantes 5000, 6000 euros pour certains postes et des sommes mineures pour d'autres.
Ce que je trouve bizarre c'est que le syndic n'a listé comme pièces jointes que des doc de 2004 et 2005 alors que le litige remonte à 2003. De plus, l'huissier ne m'a pas remis les pièces jointes et je n'ai jamais reçu de mise en demeure.
J'ai su que le syndic avait humilié plusieurs personnes qui cherchaient à rétablir les choses quant aux répartition de charges,j'imagine que son avocate doit être sur le même modèle, je vais prrésenté un tableau clair et maintenant je n'ai plus qu'à prier pour tomber sur un juge qui comprendra ma situation mais je sais que ce n'est pas gagné. Au final c'est à vous dégouter d'essayer de faire valoir ses droits, car cela me gache cette période de fêtes, mais je n'aime pas baisser les bras, je vais peut être le payer cher.
bonsoir Catherine2704,
Vous faire representer par un avocat me semble etre necessaire ! |
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 23:01:07
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bizarre, bizarre !
La manière de faire me semble étrange.
Quand on passe par le ti, c'est celui-ci qui convoque par recommandé et courrier simple, ça ne doit pas être pareil avec le juge de proximité ?
De plus pour avoir un débat contradictoire, en tous les cas au ti, c'est le demandeur qui doit faire parvenir au défendeur (catherine) toutes les pièce jointes pour que le défendeur puisse se défendre en toute connaissance de cause, si celles-ci n'ont pas été présenté au défendeur il ne peut y avoir de débat contradictoire et donc pas d'audience valable.
Apparemment le syndic ne vous attaque pas sur les faits que vous lui reprochez mais sur d'autres, c'est en quelque sorte des mesures de rétorsion.
Sur les années 2004, 2005 avez-vous quelque chose à vous reprocher ? cherchez bien.
Donc, pour conclure, si pas de pièces jointes pas d'audience valable faites annuler la procédure (au moment de l'audience), il faut, il me semble, que vous prouviez que vous n'avez pas eu les pièces, comment le prouver ? Je ne sais pas trop un fin juriste du forum pourra vous indiquer la marche à suivre.
Voila ce que je pense, je me trompe peut-être, à la rescousse les spécialistes du forum !!!!
Cordialement.
Frédéric |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 23:13:15
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petit rectificatif, le demandeur (le syndic) vous a fait parvenir (ou a fait semblant) les pièces justificatives par voie d'huissier, il aurait pu le faire par lrar c'est moins cher, il charge un peu les frais ...
Mais il faut absolument avoir les pièces justificatives, ne les avez-vous pas en votre possession ?
Cordialement.
Frédéric |
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catherine2704
Contributeur vétéran
126 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 09:42:28
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Je vois bien que le syndic emploir l'artillerie lourde et à défaut d'avoir répondu à mes questions pose un problème qui de mon point de vue n'existe pas. Au titre de 2004 et 2005 j'ai strictement tout payé et j'ai fait un tableau qui détaille les montants avec identification des chèques. En 2004 des travaux importants avaient été votés sans calendrier des appels de fonds ni % des différents appels, j'ai retrouvé une lettre par laquelle je demandais un étalement sur 4 mois au lieu de deux pour 5000 euros et j'ai payé aux dates prévues sans opposition du syndic.
POur ce qui concerne les pièces jointes, un coursier peut être employé de l'huissier m'a remis deux assignations pour moi et mon époux sans vérifier qu'oralement nos identités. Ce n'est qu'après que j'ai constaté qu'il n'y avait pas de pièces jointes. Je n'ai pas de preuves qu'elles n'étaient pas jointes, mais je pense aller au tribunal pour préciser ces faits et dire que la séance ne pourra se tenir que si d'ici là je les reçois.
Etant donné que le syndic a été igoble oralement avec un autre copro qui avait un litige nettement plus important que moi, je sais que j'ai affaire à des tordus et à des gens qui ne veulent pas s'expliquer mais leur faire peur avec des méthodes qui relèvent de l'intimidation mais en fait c'est ce problème de travaux hors AG qui va faire qu'il va perdre en 2006 la gestion de la copropriété.
Tout repose sur l'attitude et la compétence en matière de copropriété du juge de proximité, à moi de savoir monter un dossier clair et à ne pas perdre mon sang froid. |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 10:39:42
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pour 2004-2005 que vous reproche-t-il exactement ?
Surtout n'aller pas au tribunal réclamer les pièces jointes, le demandeur de lui-même doit vous les fournir, attendez le jour de l'audience pour faire remarquer (prouver) que vous ne les avez pas et donc que l'audience ne peut se tenir valablement et celle-ci devrait être annulée automatiquement.
Avez-vous reçu la convocation du tribunal ?
En effet comme vous le disiez il s'agit peut-être d'une intimidation, il vous menace peut-être d'une procédure pour vous inciter à payer, alors qu'il n'a peut-être pas l'intention de le faire sachant qu'à tous les coups il la perdrait.
Faites vous confirmer tout cela par un avocat, ne perdez pas votre sang froid et ça devrait se passer bien.
Je ne suis pas un juriste, mais j'ai l'habitude de la procédure "Déclaration au greffe du tribunal d'instance", et je pense que dans votre cas (juge de proximité) le mode opératoire doit être similaire.
Faites vous confirmer ce que je vous dis par d'autres personnes.
Voili voila.
Cordialement.
Frédéric |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 23:05:40
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catherine,
l'assignation remise par huissier doit faire obligatoirement mention de chaque pièce répertoriée datée etc...qui vous a été produite
La preuve que vous n'avez pas reçu ces pièces est là. L'assignation ne les mentionne pas.
Ne pouvant vous défendre au contradictoire de votre adversaire demandez l'annulation de la procédure pour vice de forme
Georges |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 23:45:02
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eh eh c'est bien ce que je pensais.
De plus il me semble que le syndic fait les choses à l'envers, d'abord vous recevez la convoc puis les pièces justificatives du syndic.
Vous risquez d'attendre la convoc du tribunal longtemps, c'est sans doute de l'intimidation.
En tout état de cause, vous avez préparé votre dossier, tant que vous ne recevez pas la convoc, vous attendez, après la convoc éventuelle vous aurez encore à peu près 3 semaines pour voir un avocat.
Si vous n'êtes pas rassuré voyez maintenant un avocat.
Mais bon dans l'état actuel des choses vous ne risquez pas grand chose.
Si la situation change mettez nous au courant.
Cordialement.
Frédéric |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 23:52:39
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et quand il est indiquée sur l'assignation une liste de pièces jointes, qui en réalité n'y sont pas.
comment le prouver ? |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 00:11:42
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en fait il aurait peut être fallu déballer les affaires devant l'huissier ? Et faire constater que les pièces n'y étaient pas ?
Mais comment ça se passe une assignation via un huissier ?
Cordialement
Frédéric |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 00:16:09
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Il ne faut pas tomber de la dernière pluie
L'assignation remise en mains propre doit-être paraphée par dépositaire. si les pièces n'y sont pas on signe pas.
Si le facteur vous donne à signer un récépicé mais pas la lettre ???
j'ai néanmmoins trouver cet art. de l'arc je n'ai pas pu mettre uniquement sous forme HTLM alors !!!
Ratification différée des travaux d’urgence : la Cour de Cassation
déclare illégal le procédé
À diverses reprises nous avons dénoncé un procédé qui est à juste titre critiqué par de nombreux copropriétaires : il s’agit de la RATIFICATION de travaux, effectués par le syndic sans autorisation d’assemblée générale.
Faire couvrir une illégalité après coup par des assemblées générales qui - la plupart du temps - soit sont obligées d’accepter le " coup de force ", soit sont habilement manœuvrées (voir article " Pourquoi des assemblées générales peuvent voter n’importe quoi ? ") est en effet difficile à admettre puisque c’est admettre que la loi n’a aucun sens.
La Cour de Cassation vient de faire une brèche dans cette forteresse de l’illégalité. Elle vient en effet (1er février 2005) de décider que des travaux d’urgence réalisés par le syndic sans que celui-ci ait respecté les dispositions de l’article 37 du décret de 1967 (voir plus bas) ne pouvaient être valablement ratifiés par une assemblée ultérieure.
L’article 37 du décret est impératif et précise que, lorsque en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative et après avoir consulté le conseil syndical, à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires (il peut alors appeler un tiers des fonds) et convoque immédiatement une assemblée générale.
Le texte a pour objectif de permettre aux copropriétaires de contrôler le plus rapidement possible les mesures prises par le syndic, mesures qui auraient normalement exigé une autorisation de l’assemblée générale.
Il a surtout pour but de permettre à l’assemblée de vérifier - à chaud - que :
le syndic ne fait pas passer en travaux d’urgence des travaux normaux ;
le syndic a bien défendu les intérêts financiers de la copropriété (prix des travaux).
Or, sous le prétexte qu’une assemblée générale coûte cher (ce qui n’est pas forcément vrai quand on utilise l’émargement et qu’on ne discute que sur un point donc que l’assemblée est rapide), beaucoup de syndics se dispensent de cette formalité essentielle et se contentent, de soumettre le problème à l’assemblée générale ordinaire suivante, soit parfois six à huit mois après les faits.
On a ainsi réaliser pour des montants très élevés et sans aucune mise en concurrence :
des gros travaux de réfection de toiture ou de toiture-terrasse pour traiter une petite fuite ;
des changements complets de colonnes montantes ou d’évacuation des eaux ;
des changements de chaudière, etc.
Dans ces cas, évidemment, l’assemblée générale ratifie.
Hé bien, la Cour de Cassation n’est pas d’accord et nous lui donnons raison :
Voici ce que dit la Cour de Cassation :
Cassation 3ème chambre civile 1er février 2005 n° 03-19-787 F-D Wilson c/synd. Résidence La Montgolfière à Bougival.
" Mais sur le deuxième moyen :
Vu l’article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 :
Attendu que pour débouter Madame WILSON de sa demande en annulation de la résolution n°2, l’arrêt retient que c’est dans son total pouvoir d’appréciation que l’assemblée générale a aussi ratifié les dépenses relatives aux travaux urgents décidés par le syndic.
Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui avait été demandé, si des travaux urgents avaient été ratifiés par une assemblée générale immédiatement convoquée, la Cour d’Appel n’a pas donné de base légale à sa décision " : (…)
En conséquence, la Cour casse l’arrêt de la Cour d’Appel.
La conséquence sera peut-être qu’il aura moins de travaux d’urgence engagés par les syndics, ceux-ci courant le risque de se voir refuser l’autorisation a posteriori pour motif fondé (exemple : les travaux n’étaient PAS des travaux d’urgence ou : les travaux fiats ont excédé de très loin le niveau des travaux d’urgence).
Georges
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 00:29:05
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pour fguigui
L'assignation est un état ou constat des reproches faits à une partie consignés par écrit avec tous les éléments étant autant de pièces venant corroborer les dires de votre adversaire.
Ces pièces vous sont remises via un huissier officier ministériel incontesté. Son action fait force de loi. L'huissier, ne peut avoir noté (car c'est lui qui fait état des pièces à remettre) les avoir remises s'il ne l'a pas fait. Une visite s'impose si tel est le cas, la bonne foi de l'huissier fera le reste.
Georges
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catherine2704
Contributeur vétéran
126 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 21:43:47
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Afin de préparer ma defense j'ai eu la chance aujourd'hui de parler avec un magistrat qui travaille dans une direction avec laquelle j'ai des relations professionnelles.
Il m'a dit que normalement l'assignation qui vaut convocation au tribunal aurait dû m'être remise contre signature mais pour autant je peux admettre l'avoir reçue. A la suite de l'assignation il y a une liste de pièces qui ne m'a pas été remise, il m'a dit que la partie adverse devait me les remettre 15 jours avant la date de la séance, sinon, je dirais au juge que je demande le renvoi de l'affaire ne pouvant organiser ma défense.
Le juge de proximité, est m'a t il dit, le juge des évidences. Mon affaire n'étant pas si simple, il est fortement probable que le juge renvoie l'affaire à une autre juridiction.
Il m'a donné de bons conseils pratiques pour composer le dossier à remettre au juge , note de présentation avec renvoi à des pièces jointes pour faciliter la lecture du dossier. Il m'a également dit de contester fortement la facturation de provisions pour honoraires d'avocat alors qu ela chose n'est pas encore jugée et que de dire que je dois des charges sur 2004 et 2005 alors que c'est depuis 2003 est une manière de diversion.
Au final il a qualifié la méthode utilisée par le syndic de "méthode de cow boy" . Voila, il ne me reste plus qu'à passer à l'action et de composer un dossier clair et bien argumenté.
Par ailleurs, d'après ce que j'ai lu et entendu, si le dossier finissait un jour en cassation, et au vu de la jurisprudence évoquée dans un post précédent, j'aurais des chances d'avoir gain de cause.
Je voulais aussi demander à des internautes qui ont des compétences en bilans financiers ce que veut dire au niveau des comptes de la société trouvés sur internet :
dettes 505 000
dettes financières 14,50%
dettes fournisseurs 4,25%
dettes fiscales et sociales 10,50%
autres dettes 70,75%
j'avoue ma totale ignorance en la matière te je me demandais si la santé financière du syndic était bonne ou pas.
Merci à ceux qui savent lire de genre d'informations.
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 22:23:30
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catherine,
c'est aussi ce que j'ai fait. Sur info greffe et SOCIETE. COM vous trouvez en rentrant le siret de votre syndic son état des comptes comparatif avec des années antérieures.
Un syndic dont les comptes sont négatifs et un syndic malade financièrement. Si vous constatez des comptes en recul par rapport à l'année précédente il y a problème.
Mais déjà l'état des dettes devrait alerter.
Par ailleurs la jurisprudence citée précédemment montre que le syndic ne peut pas faire ratifier son illégalité et c'est là est un bon point supplémentaire pour votre défense
Georges |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 23:06:52
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autres dettes : c'est peut-être tous les procès qu'il est en train de perdre !!!
Cordialement
Frédéric |
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Pascal_Rouen_Tours
Pilier de forums
487 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 23:29:40
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Je préfère ne pas rebondir sur le dernier post ...
Il est logique qu'une société, ou plus généralement toute activité commerciale ou industrielle entraine des flux financiers inscrits à l'actif ou au passif du bilan. Ces flux ne sont pas inquiétants s'ils sont conformes aux besoins et contraintes de l'activité.
S'inquiéter sans connaitre précisément l'activité ou les éléments de contexte de l'exercide m'apparaît prématuré ... et pour tout dire, je ne vois pas le rapport avec votre affaire.
Les autres dettes que vous évoquez peuvent être des charges diverses à payer liées à son activité, ou aussi, plus simplement, les dettes envers les syndicats correspondant aux fonds détenus (fonds de roulement, trésorerie...) en particulier en cas d'absence de compte individualisé ouvert au nom du syndicat, dont la contrepartie est à l'actif (disponibilités) ... En français, le syndic a une trésorerie abondante car il détient la trésorerie des syndicats qu'il gère mais comme ce n'est pas son argent, ces sommes sont inscrites en dettes au passif du bilan. Pour una banque c'est pareil pour les dépôts des clients sur des comptes de chèques par exemple.
Vous pouvez toujours, si vous le souhaitez, commander les états détaillés des comptes et vous verrez plus précisémment les rubriques concernées.
Plutôt que l'état des dettes (regardez tout de même s'il y a une évolution sur les 2 ou 3 dernières années en volume et structure), regardez plutôt :
- l'évolution des résultats de votre syndic sur les 3 ou 4 dernières années : est-il bénéficiaire ?
- ses capitaux propres : sont-ils positifs ? s'ils sont négatifs, c'est le signe de résultats passés déficitaires
- les publications : y a t il eu un avis de continuation d'activité malgré une perte en capital ? ou pire une procédure (redressement judiciaire).
Voilà une situation d'un syndic récupérée sur le net à l'instant, on voit des capitaux propres positifs, un résultat bénéficiaire (et depuis des années) et curieusement une répartition des dettes proche du votre (ce qui tend à confirmer ce que je disais ci-dessus).
Actif
Actif immobilisé* 57.000
Actif circulant* 727.000
-Stocks / actif circulant % 0,00
-Créances / actif circulant % 26,50
-Disponibilités / actif circulant % 73,50
TOTAL ACTIF* 786.000
Passif
Capitaux propres* 151.000 (ici positifs)
Provisions* 0 0
Dettes* 635.000
-Dettes financières / dettes % 0,75
-Dettes fournisseurs / dettes % 2,25
-Dettes fiscales et sociales / dettes%21,00
- Autres dettes / dettes % 76,00
Cpte rég. passif / Total passif % 0,00
TOTAL PASSIF* 786.000
Compte de résultat
Chiffre d'affaires* 570.000
CA export / CA % 17,50
Excédent Brut d'Excplotation / CA % 12,00
Résultat d'exploitation / CA % 11,25
Res Courant Avant Impôts / CA % 13,00
Résultat net / CA % 9,00
Voilà, il est tard, j'espère ne pas avoir écrit de bêtises en tapant vite avant de rejoindre morphée. |
Edité par - Pascal_Rouen_Tours le 29 déc. 2005 23:46:47 |
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