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 Sujet  |
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nbeaulat
Contributeur senior
62 réponses |
 Posté - 26 déc. 2005 : 17:11:26
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Bonjour,
Notre syndicat souhaite changer de syndic à l'occasion de la prochaine AG. Or, nous sommes aussi en pleine préparation de notre ravalement.
A ce jour, seule la décision d'effectuer le ravalement a été votée en AG, ainsi que le budget maximal (je suis parfaitement conscient qu'un tel vote n'a aucun intérêt, mais là n'est pas la question...). Un architecte a été choisi, il a réalisé son dossier préliminaire, mais à ce jour aucune entreprise n'a été retenue (aucun devis présenté en AG).
Bien entendu, nous ne souhaitons pas devoir payer de commission sur les travaux à notre ancien syndic ET au nouveau. D'où mes deux questions :
- à partir de quand notre syndic actuel est-il légitime à réclamer sa commission sur les travaux de ravalement ? Faut-il que les travaux soient votés (choix de l'entreprise) ? Contractualisés (envoi de l'ordre de mission) ? Commencés ? Terminés ? Facturés ? Le contrat ne donne pas de précision à ce sujet.
- de même, sous quelles conditions notre nouveau syndic peut-il se prévaloir d'une commission sur ces travaux, s'ils ont été commencés sous le "règne" du syndic précédent ?
Merci !
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 17:31:59
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Tout travail mérite salaire
Or pour l'instant les travaux n'ont pas commencé vous ne pouvez rétribuer un travail pas accompli.
Arrangez-vous pour que les travaux débutent et coincident avec l'élection du nouveau syndic.
Georges |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 18:08:42
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Bonsoir nbeaulat,
Je ne vois pas en quoi l'ancien ou le nouveau syndic peuvent pretendre à une quelquonque commission.
L'architecte a fait tout le boulot !!
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nbeaulat
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 18:23:42
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air jordan : selon vous, les honoraires sur travaux des syndics ne seaient donc pas dus lorsque la maîtrise d'oeuvre est confiée à un architecte (qui touche lui-même une commission)
Pouvez-vous me confirmer que c'est le principe généralement appliqué ou, du moins, le principe à appliquer ?
Merci |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 19:02:49
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je serais beaucoup plus nuancé que air jourdan car sur presque tous les contrats de syndic il est précisé "hors maitrise d'oeuvre".
Si aucune négociation,avec le nouveau syndic,sur ses honoraires pour le ravalement,en fonction de la mission exacte confiée à l'architecte,mission que nous ne connaissons pas (étude et métré ?,consultation ? suivi du chantier? réception ?......)les copropriétaires risquent d'avoir à payer,pour la même prestation deux intervenants |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 21:28:48
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Citation :
Initialement entré par nbeaulat
air jordan : selon vous, les honoraires sur travaux des syndics ne seaient donc pas dus lorsque la maîtrise d'oeuvre est confiée à un architecte (qui touche lui-même une commission)
Pouvez-vous me confirmer que c'est le principe généralement appliqué ou, du moins, le principe à appliquer ?
Merci
Non helas je ne peux vous le confirmer !!!
Ce qui est trés regretable !
Par contre,vous pouvez faire la remarque au syndic qui preleverait une telle commission.
Dans la majorite des cas, c'est au CS de s'elever et de contester cette commission !
Un syndic moyen ne sera pas assez idiot pour prelever une commission :
-ne correspondant pas à un travail reel
-dont le CS conteste la legitimite
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 21:34:15
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le terme plus aexact serait "hooraires "et non "commission"
la plupart des contrats de syndic prévoeitn des honoraires sur travaux avecun pourcentage différent suivant qu'il y ait intervention d'un architecte ou non et suivant l'étendue de la mission.
bien que figurant dans le contrat de syndic, il est possible de négocier de tels honoraires ponctuellement surtout sur des montant de travaux importants et le vote des honoraires doit être prévu lors de l'AG où seront votés lesdidts travaux. |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 23:33:42
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Si tout le suivi de chantier est confié à l'architecte car, nous sommes dans le cas de figure ou les travaux non pas démarrés, le syndic sera écarté au profit de l'architecte.
Restera, la réception des travaux et le temps consacré par le syndic à cette tâche qu'il faudra honorer.
En tout état de cause, une négociation devra délimiter les postes de chacun et faire l'objet, d'un protocole pour éviter les surprises
Georges |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 23:46:03
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Nefer a redressé justement la discussion. On parle d'honoraires exceptionnels sur gros travaux.
La plupart des contrats ou barèmes de syndics prévoient des honoraires pour le syndic même quand il y a un maître d'oeuvre. Le taux est simplement moins élevé.
Indépendamment des prestations de l'architecte, un chantier important impose au syndic des prestations qui doivent être légitimement rémunérées.
S'il y a changement du syndic au cours d'un chantier, n'aurait-il pas démarré, il est théoriquement possible de prévoir n % pour le sortant et nn % pour l'entrant. Il peut arriver que le sortant n'ait pratiquement rien fait à la date de son départ.
Entre gens civilisés, il s'agit d'un problème mineur.
Entre sauvages, c'est pafois plus complexe.
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 15:31:49
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Citation :
Initialement entré par JPM
Entre gens civilisés, il s'agit d'un problème mineur.
Entre sauvages, c'est pafois plus complexe.
Bonjour JPM,
Cette derniere observations résume l'essentiel.
Pour ma part, je ne facture pas des honoraires supplementaires lorsque un architecte est mandaté.
Le travail supplementaire engendré par des travaux importants n'etant pas enorme pour nous (appel de fond exceptionnel, 1 ou 2 visites des chantiers coïncidant avec les visites mensuelles de la copro).
Nos honoraires de gestion courante étant suffisant pour ne pas facturer de telles demarches.
Le probleme etant que nous sommes l'un des rares cabinet à fonctionner de la sorte et que nous voyons tres souvent (mais de moins en moins cependant ces derniers temps) echapper des candidatures en raison de nos honoraires de gestion courante un peu elevés. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 16:39:53
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nbeaulat, lorsque vous indiquez < le syndic sera écarté au profit de l'architecte > le syndic est et reste,dans tous les cas, le mandataire du maître d'ouvrage le syndicat des copropriétaires.
Si il y a un problème de relation avec un ou des copropriétaires (ex. sur autre sujet "ravalement" carrelage sur loggia..)ou un problème financier(travaux supplémentaires éventuels)ce n'est pas l'architecte qui le règlera (devra le régler)
Un problème similaire c'est produit dans une copro proche de la nôtre il y a plus d'un an .Le syndic "écarté" au profit d'un maître d'oeuvre est "resté" dans son coin pendant le chantier car jamais "invité" au rendez vous de chantier.
Résultat cela fait un an qu'il y a des problèmes financiers non réglés entre entreprise et syndicat et comme chacun campe sur ses positions!!!! quant au maître d'oeuvre ce n'est plus son problème (technique) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 16:52:21
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Dans votre exemple Felix 1930, qui a signé le PV de réception des travaux ?
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 23:09:51
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| le maître d'oeuvre choisi par les copropriétaires |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 23:39:47
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Je m'en doutais bien.
L'ennui est que le maître d'ouvrage a seul qualité pour signer le PV de réception des travaux.
Le maître d'oeuvre effectue d'abord une réception officieuse popur relver les poins suceptibles de justifier des réserves.
Au cours de la réception officielle le maître d'oeuvre assiste le mapitre d'ouvrage mais c'est ce dernier qui signe.
Cela peut poser un probème sérieux s'il y a un assurance DO notamment.
Ce faisant, il reconnaît que le solde du prix des travaux est exigible.
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Edité par - JPM le 27 déc. 2005 23:40:58 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 07:58:38
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JPM, je n'ai rien dit d'autre dans mon post suggérant la prudence à nbeaulat dans < le syndic sera écarté > en lui rappelant que le syndic est le représentant du maître d'ouvrage le syndicat.
Dans mon exemple,réel,tout le monde s'est "enflammé",à commencer par le CS (nouveau) nous n'avons pas besoin du syndic donc pas d'honoraire ,ce qui est aussi une erreur, et maintenant "ils" sont à deux doigts du procès avec l'entreprise adjudicataire des travaux qui n'a toujours pas été réglée du solde de ceux-ci (suppléments) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 10:44:43
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Je pense que nous somme donc d'accord pour énoncer qu'il est complètement absurde d'écarter le syndic de la réalisation d'un chantier de travaux dans une copropriété.
Si le syndic fait mal son travail, il faut en changer, c'est un autre problème.
Si le syndic veut percevoir 3 % d'honoraires qu'il y ait ou non un maître d'oeuvre, il faut discuter sa proposition (rarement faite par les professionnels) et, là encore, changer s'il ne veut pas en démordre. Ici encore autre propblème.
La solutipn d'Air Jordan qui ne demande rien dans ce cas, mais qui perçoit, selon ses propres dires, des honoraires courants de montant satisfaisant, est parfaitement correcte et conforme aux voeux de Gedehem.
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Edité par - JPM le 28 déc. 2005 10:45:51 |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 23:28:02
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Une solution serait de rémunérer le syndic au temps passé puisqu'il n'a pas à proprement parlé du suivi et de la gestion du chantier qui est pourvu par le Me d'oeuvre.
Par contre sa qualité de mandataire du Me d'ouvrage l'obligera aux réunions de chantier et à émettre des reserves si nécessaires pour protéger le syndicat.
Le syndic doit donc recevoir son dû pour le temps consacré.
C'est un protocole à élaborrer qui en tout état de cause satisfera les parties
Georges |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 23:54:36
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GG exprime la solution de sagesse. |
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nbeaulat
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 11:39:52
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Bonjour,
Tout d'abord, clarifions les choses : je n'ai jamais dit que "le syndic sera écarté au profit de l'architecte" (ces propos sont celui d'un autre contributeur, qui l'a écrit le 26 Dec 2005 à 23:33:42)
Le rôle du syndic est essentiel et sa rémunération justifiée (d'autant que, après vérification, elle est effectivement minorée dans notre contrat en cas de délégation de la maîtrise d'oeuvre à un architecte)
Mais ma véritable question est la suivante : si, pour des raisons de timing, nous votons par exemple les travaux en janvier (ils ne commenceront donc au mieux qu'en mars ou avril), et changeons de syndic en avril. Quelle rémunération pourrait réclamer l'ancien syndic au titre de la période janvier-avril, si les travaux n'ont pas ou tout juste commencé à la date de sa révocation ? Rien du tout ? La totalité des honoraires ? Une partie seulement ?
Existe-il un texte législatif le précisant ? Une jurisprudence ? Des pratiques courantes ?
Merci ! |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 11:48:28
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Citation :
Initialement entré par nbeaulat
Bonjour,
Tout d'abord, clarifions les choses : je n'ai jamais dit que "le syndic sera écarté au profit de l'architecte" (ces propos sont celui d'un autre contributeur, qui l'a écrit le 26 Dec 2005 à 23:33:42)
Le rôle du syndic est essentiel et sa rémunération justifiée (d'autant que, après vérification, elle est effectivement minorée dans notre contrat en cas de délégation de la maîtrise d'oeuvre à un architecte)
Mais ma véritable question est la suivante : si, pour des raisons de timing, nous votons par exemple les travaux en janvier (ils ne commenceront donc au mieux qu'en mars ou avril), et changeons de syndic en avril. Quelle rémunération pourrait réclamer l'ancien syndic au titre de la période janvier-avril, si les travaux n'ont pas ou tout juste commencé à la date de sa révocation ? Rien du tout ? La totalité des honoraires ? Une partie seulement ?
Existe-il un texte législatif le précisant ? Une jurisprudence ? Des pratiques courantes ?
Merci !
Cela n'a rien à voir mais méfiez vous des frais de transfert de dossier au syndic successeur qui peuvent être énormes.
Il se pourrait que le syndic évincé facture au maximum cette prestation.
Regardez votre contrat de syndic actuel et revenez nous voir!
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 11:48:31
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| si le travail d'étude du dossier, de préparation du cahier des charges...est effectué par l'architecte que l'AG a missionné, il n'y a aucun honoraire à verser au syndic, puisqu'il ne fournit aucune prestation particulière dans ce dossier |
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Sujet |
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Commission sur travaux / changement de syndic
Forum fermé
