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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 29 déc. 2005 : 14:35:52
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Je ne veux pas grossier systématiquement la gourde du syndic, mais quand un chantier de travaux est dirigé par un maître d'oeuvre, le rôle du syndic n'est pas égal à zéro.
Il souscrit, le cas échéant l'assurance DO, effectue les opérations financières, assiste aux rendez-vous de chantier et réalise les réceptions provisoire et définitive , exécute certaines prestations administratives, établit les comptes intermédiaires et finaux de l'opération. Dans quelques cas il doit s'occuper de la gestion des accès au chantier (soit pour son approvisionnement, soit pour les travaux eux-mêmes dans des parties privatives). C'est souvent la tâche la plus astreignante.
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 23:00:46
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C'est pourquoi, un protocole d'accord au temps passé est une bonne solution dans tous les cas de figure.
Si le premier syndic ayant paraphé le protocole a passé X heures il percevra son salaire. Le suivant prendra la suite et présentera le temps passé en honoraires ce qui équivaudra à un prorata.
Le tout est de mettre en place ce protocole et le faire accepter.
Georges |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 04 janv. 2006 : 20:53:59
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nbeaulat,
A première vue vous êtes dans "l'éventualité" puisque vous indiquez
le 26 Dec 2005 : 17:11:26
A ce jour, seule la décision d'effectuer le ravalement a été votée en AG, ainsi que le budget maximal (je suis parfaitement conscient qu'un tel vote n'a aucun intérêt, mais là n'est pas la question...). Un architecte a été choisi, il a réalisé son dossier préliminaire, mais à ce jour aucune entreprise n'a été retenue (aucun devis présenté en AG).
Pour l'instant votre AG a voté sur une décision de principe, sans retenir d'entreprise puisque aucun devis n'a été soumis aux copropriétaires... Ce vote de principe n'a donc aucune valeur... Rappel : les devis doivent être détaillés et être établis pour chaque bâtiment si votre copropriété est composée de plusieurs bâtiments et la répartition des frais devront respecter les clauses de votre règlement de copropriété.
Par ailleurs, l'architecte a été "choisi" : par qui ? Le syndic ou le Syndicat ??
L'architecte doit être désigné par une assemblée générale en fonction du contrat et honoraires proposés (art. 11 décret 17 mars 1967 modifié)...
Appels de fonds : l'ordre du jour de la convocation devra comporter un échéancier très précis.
Ravalement (rafraîchissement) = vote à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Ravalement avec isolation thermique, imperméabilisation et/ou modification de l'aspect extérieur = vote à l'art. 26 de la loi de 1965.
Couleurs : la palette des coloris doit être soumise au choix de l'assemblée.
Sujet déjà évoqués et vous en trouverez d'autres sur ce site en utilisant le moteur de recherche en haut à droite de la page :
http://universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=33464
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13196
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=21559
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=24319
Pour ce qui concerne les honoraires du syndic = 0 € tant pour le sortant que pour le nouveau que vous choisiriez.
Un syndic n'est pas un homme de l'art : loin s'en faut ! Un architecte, oui.
Un syndic fait de la gestion et encore quand il sait !!
Cour de Cassation
Publication : Bulletin 2002 III N° 100 p. 89
Décision attaquée : [black]Cour d'appel de Paris, 2000-06-07
Titrages et résumés COPROPRIETE - Syndic - Responsabilité - Faute - Commande d'une étude rémunérée de travaux - Commande non autorisée .
La commande d'une étude rémunérée à un architecte n'est pas un acte de gestion courante de l'immeuble relatif à sa conservation, à sa garde et à son entretien que le syndic peut accomplir sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 18.
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2002X05X03X00100X000
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 ttp://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
Edité par - mathi le 02 févr. 2006 23:21:15 |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 03 févr. 2006 : 07:26:59
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Si le syndic peut prétendre à des compléments d'honoraires sur des travaux, c'est qu'il fait un complément de travail par rapport à la gestion courante quand on projette des travaux. Parce qu'il représente la copropriété en qualité de maître d'ouvrage délégué. Et il est le seul à être "de droit" ce maître d'ouvrage délégue représentant la copropriété. Et il peut même déléguer son rôle de maître d'ouvrage délégué. Maître d'ouvrage délégué comporte du travail et des responsabiltés qui commencent au moment où l'assemblée générale décide de recueillir des devis de maître d'oeuvre pour désigner un maître d'oeuvre car le maître d'ouvrage (délégué en l'occurence) doit faire une lettre de consultation pour sélectionner le maître d'oeuvre, puis examiner les offres des maître d'oeuvre, puis faire le programme, puis examiner le projet du maître d'oeuvre, puis le soumettre au conseil syndical, puis filtrer tout cela pour le soumettre à l'AG... Arrive un moment où il commence à collecter les fonds donc, avant même de demander les premiers devis aux entrepreneurs, il a fait déjà pas mal de boulot (hors gestion courante).
Il faut donc trouver dans le contrat du syndic l'article qui expose comment se décomposent ses honoraires de maîtrise d'ouvrage déléguée pour savoir ce qui est dû à l'ancien et ce qui sera dû au nouveau syndic... ou laisser l'ancien est le nouveau faire leur affaire de ce partage, si 100 % de la provision sur honoraires à syndic ont déjà été versés à l'ancien.
Et le nouveau syndic peut "se mouiller", pour chercher la réponse à la question de nbeaulat.
seborga1 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 03 févr. 2006 : 17:26:11
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Seborga
Par vos propos vous allez à l'encontre de la jurisprudence :
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX1994X05X03X00108X000
la surveillance et le contrôle de ceux-ci avaient en fait été assumés par un maître d’oeuvre rémunéré par le syndicat auquel une indemnité était allouée à cette fin, la cour d’appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant souverainement que la preuve n’était pas rapportée que le syndic ait été soumis, en raison des travaux, à des astreintes particulières et que des frais extraordinaires de gestion aient été exposés ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois.
Publication :Bulletin 1994 III N° 108 p. 69
Décision attaquée :Cour d’appel de Paris, 1992-03-24
Titrages et résumés : COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Décision - Décision octroyant des honoraires supplémentaires au syndic - Travaux de reprise - Astreintes particulières et frais extraordinaires de gestion - Preuve - Défaut .
Une assemblée générale de copropriétaires ayant décidé l’octroi au syndic d’honoraires supplémentaires dans la mesure où les travaux de reprise à effectuer nécessiteront sa présence assidue pour assurer la bonne coordination des travaux, justifie légalement sa décision de débouter le syndicat de la demande formée à ce titre contre les responsables des désordres la cour d’appel qui retient souverainement que la direction, la surveillance et le contrôle des travaux ont en fait été assumés par un maître d’oeuvre rémunéré par le syndicat auquel une indemnité était allouée à cette fin et que la preuve n’est pas rapportée que le syndic ait été soumis, en raison des travaux, à des astreintes particulières et que des frais extraordinaires de gestion aient été exposés.
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Edité par - mathi le 03 févr. 2006 20:43:46 |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 03 févr. 2006 : 21:19:32
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Il y a lieu de bien relire le contrat du syndic.
En fait, il se peut qu'il y figure des honoraires supplémentaires dus pour la GESTION FINANCIERE des travaux, de 2,5% ou 3% HT. C'est la rémunération du syndic pour payer les factures, faire les appels de fonds, etc.
Cela peut déjà représenter une somme assez rondelette (6000 euros pour un ravalement de 200.000 euros HT, soit presque 6 mois de travail payé au SMIC ou 2 mois de travail à temps complet d'un cadre....) et s'il y a un architecte qui est le maître d'oeuvre, le syndic est quand même bien rémunéré, même s'il doit, en tant que maître d'ouvrage, signer la réception des travaux. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 04 févr. 2006 : 12:37:52
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Bonjour,
Dans tous les contrats de syndics professionnels que j'ai eu l'occasion de lire ,il était prévu des honoraires de 2 à 3% sur les montants des factures concernant tous les travaux importants, nonobstant la présence d'un maître d'oeuvre (architecte, Bureau d'étude) lorsqu'elle s'impose ,ainsi que l'assurance dommages-ouvrage.
Or, rien ne justifie l'encaissement de sommes qui ne sont pas en rapport avec le travail qui doit être fait pour l'envoi des appels de fonds ,le règlement échelonné des factures etc...
Mais, faudrait il encore que les AGO des SDC n'acceptent pas ces contrats ouvrant droit à ces honoraires que certains appellent commissions.
Ce qu'on oublie de dire c'est que généralement on ne voit pas le syndic et que ce sont ses assistants qui suivent les dossiers.Ils laissent ainsi aux syndics le temps de se consacrer aux opérations
concernant les ventes et les achats de biens immobiiiers auxquels s'ajoute la gestion des baux de certains copropriétaires qui sont des activités juteuses,surtout quand on suit l'évolution des coûts dans ce domaine
Alors,qu'on ne vienne pas nous dire que les honoraires des syndics
professionnels ne sont pas assez élevés comme le font certains sur ces forums, sans tenir compte d'ailleurs des taches réelles des interessés.
Nous savons que tout travail mérite salaire
Mais il y a du bon travail et aussi celui qui laisse à désirer , pour ne pas dire plus.
Alors méditez !!!
François
Dura lex,sed lex. |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 02:09:16
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Excellente synthèse de Oldman
Du NIETZSCHE immobilier !
Il et en lumière le lien travail / salaire et surtout le lien Quantité de travail / quantité de salaire !
Dans mon expérience avec des syndics moyens (très moyen même) cela se passe comme cela :
- Devis en AGO ; 1 à 20000€ 1 à 26000€
- Commentaire en AGO : société du devis 1 laisse à désirer par qualité !
- Seul travail du syndic : communiquer le No du concierge pour les clefs, appels de fonds, et appel d'offre (façon de parler!)
soit max 2 heures de travail plus 15 timbres (et encore appel de fonds avec charges standards) pour 72€ (3%)
Et le final c'est la facture de l'entrepreneur à 29000€ !
(plus le travail non surveillé qui est baclé)
C'est je le crains la réalité de trop de copropriétés |
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Commission sur travaux / changement de syndic
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