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J’ai fait l’acquisition de ma résidence principale en janvier 1998. Cette résidence est composée de 2 bâtiments distincts : un pavillon fond de cours lui-même divisé en mon habitation (75m2) et d’un studio (23 m2). Un bâtiment sur rue en très mauvais état. Le tout sur un terrain de 527 m2. J’ai loué le studio en meublé à partir de février 1998 et est rénové le bâtiment en mauvais état. Coût des travaux, environ 25 000 euros. J’ai fait une expertise de la valeur du bien en 2003 avant la création de 2 studios : valeur 285 000 euros. J’ai ensuite crée les 2 studios et ai commencé à les louer en meublé, l’un en juin 2005 (surface = 20m2 , l’autre en juin 2006 (surface 18 m2). Aujourd’hui, je m’apprête à vendre la totalité de mon patrimoine immobilier car continuer la rénovation me demande trop de temps et d’argent (150 000 euros) Le bien est estimé à ce jour à 537 000 euros.
J’aimerais savoir si je dois payer une plus value mon bien du fait des studios sachant que ce sont des meublés et donc non assujetti à l’impôt foncier mais au régime BICS. Et comment évaluer cette plus value ??? Dois-je déduire les interets d’emprunts de l’achat du bien, les frais de notaire à l’acquisition, faire un prorata des surfaces ? Comment calculer la décôte ? Puis-je utiliser la valeur donnée par l’expertise de 2003 ?
La situation me semble très complexe et je ne sais comment m’en sortir !!! Merci de vos réponses
En toute logique, les bien qui ne sont effectivement pas votre RP (les studios loués) doivent être taxés. Pour le calcul, comme vous n'avez pas fait de ventilation de prix d'achat, c'est vous qui en fixerez la valeur au moment de l'acquisition en 1998. Vous ne pourrez déduire du prix de vente de ces logements les points suivants: - Valeur estimée à l'achat - frais d'acquisition (Notaire, agence si c'est vous qui avez payé) - Les travaux effectifs (exclusivenemt les factures d'entreprise, pas les factures des matériaux seuls) ou 15% forfaitaire calculés sur la valeur à l'acquisition - 30% de la plus value ainsi calculé pour ancienneté de propriété (1998 - 2006 = 3 ans x 10%)
Vous ne pairez pas d'impot sur la PV sur la partie foncière correspondant à votre RP.
Je serai vous, je me rapprocherai de votre notaire pour faire le point sur ces ventes. N'oubliez pas que c'est vous (en accord avec le notaire) qui allez fixer la valeur du prix d'achat initial des studios. Si le fisc n'est pas d'accord, ce sera à lui de démontrer que vous avez fait une erreur. Et comme c'est le notaire qui signe la déclaration de plus-value, vous pouvez être certain qu'il fera en sorte que ça 'joue'.
calcul complexe de plus value si il y a !!!
Forum fermé
Posté - 26 déc. 2005 : 18:38:06
