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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
 Posté - 26 déc. 2005 : 21:36:38
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Lors de l'assemblée tenue le 11/10/2005 il a été décidé de remplacer la moquette des escaliers par du carrelage.
Je viens de recevoir l'appel de fonds des travaux, et le Syndic a appliqué le coéfficeint de quote part afférent à l'appartement.
Selon l'article 10 de la loi du 10 juil.1965 :
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Je me pose la question de savoir quel est le critère de l'utilité et de sa répartition des charges, mon appartement étant situé au rez-de-chaussée.
Pour ma part, je considère que les charges de réfection des escaliers (et non de leur entretien) doivent être réparties selon les mêmes tantiémes que ceux établis pour l'ascenseur, puisqu'à priori et dans l'abstrait il est utile, pour mon lot, du RDC au sous-sol comme l'ascenseur.
Ain
ab
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 21:56:31
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| avez vous dans votre RCP une clé de répartition "escalier" ? |
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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 22:21:17
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Non, aucune répartition sur l'escalier considéré partie commune, donc tous les frais d'entretien à répartir selon le lot principal.
Dans le cas exposé, il s'agit de la modification de l'escalier et du remplacement de la moquette par du carrelage.
La quote part imputée par le Syndic pour cette modification représente 50% des charges générales de l'année.
ab |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 22:38:05
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s'il n'y a pas de clé de répartition "escalier" dans votre RCP, s'agissant d'une partie commune, la répartition des dépenses se fait en charges communes générales.
pas de clé non plus en charges bâtiment ?
qu'est il indiqué dans le texte de la résolution? |
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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 00:36:23
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Le texte de la résolution de l'assemblée est la suivante :
REFECTION CAGE ESCALIERS ET PALIERS (Art.24)
L'assemblée adopte les travaus de réfection de la cage d'excalier et des paliers, selon la proposition de l'entreprise DRAG, comprenat la fourniture et la pose de carrelages sur les marches et contre marches avec nez de marche
se sont opposés à la résolution 3019/10.000°
La résolution est adoptée poar 5131/10.000°
Le RDC évoque toujours, en ce qui concerne les escaliers, les chages d'entretien communes.
A ce propos, j'ai trouvé un texte comme suit :
Escalier. Les frais relatifs aux éléments d'quipement de l'escalier (Tapis, revêtement) doivent en principe être répartis conformément aux critères d'utilité (Cass.3° civ., 23 Nov.1977).
Dans mon cas, j'estime qu'à partir du moment où on change l'oeuvre d'origine (Tapis) par un autre matériau (Carrelage) l'utilité de cette modification n'est d'aucun intérêt pour les copropiétaires du Rez-de-chausée qui ne connaissent même pas cet endroit.
ab |
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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 00:58:21
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ADDITIF
Le revêtement des escaliers n'est pas mentionné dans le RDC ne figure pas dans les PARTIES COMMUNES;
Par ailleurs, la pose du carrelage a été effectué du Rez-de-chaussée jusqu'au 3ème étage seulement; la partie que nous utilisons, soit du rez-de-chaussée au sous-sol (Parking) n'a pas été faite.
ab |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 15:34:34
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iceborg:
il n'y a aucune obligation à refaire un revetement de sol ou mural en même temps du rez de chaussée au dernier étage et jusqu'au denier sous sol.
avez vous regardé ce qui a été voté en AG concernant ces travaux ? |
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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 19:32:55
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La réponse à la question a été donnée juste avant l' ADDITIF, avec le texte repris sur le PV d'assemblée
ab |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 20:04:20
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iceborg: le texte de votre résolution ne donne pas le descriptif des niveaux concernés.
qu'était il indiqué dans le devis de la société DRAG ?
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 23:38:11
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De ICEBORG
"Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot."
Un escalier n'est pas un élément d'équipement, comme le sont un ascenseur, une installation de chauffage, un surpresseur,etc. C'est un élément du bâtiment.
Le règlement de copropriété s'applique tant qu'il n'en a pas été décidé autrement par une décision de justice.
Je rejoins donc la position de nefer:
"s'il n'y a pas de clé de répartition "escalier" dans votre RCP, s'agissant d'une partie commune, la répartition des dépenses se fait en charges communes générales."
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 23 janv. 2006 : 01:29:09
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ICEBORG
Vous évoquez :
un remplacement de moquette par du carrelage (donc plus cher, pas de remplacement à l'identique soit amélioration : aurait du faire l'objet d'un vote à la double majorité (art. 26 loi de 1965). Ce qui n'est pas le cas d'après votre résultat de vote. Le syndic a du vous dire qu'il s'agissait de travaux d'entretien ? Mais la note a du être piquante non ?
un ADDITIF avant l'AG ?? C'est quoi ? Le ou les devis étaient-ils bien détaillés (métrés, PU, main d'oeuvre, etc..) ?
Charges afférentes aux escaliers :
Contribution aux charges d’escalier dans les copropriétés
Cass. 3e civ., 6 mai 2003, n° 02-10.828, n° 528 P + B
Synd. des copriétaires du 1, place Victor Hugo à Paris c/ Sté La Mondiale et a.
Le règlement de copropriété ne peut dispenser les copropriétaires du rez-de-chaussée du paiement des charges d’entretien des escaliers auxquels ils ont accès lorsque ceux-ci ne sont pas classés parmi les parties communes spéciales.
La Cour de cassation ajoute une pierre de plus à l’édifice jurisprudentiel bâti autour des notions de charges générales et spéciales afférentes aux escaliers. Alors que, dans un premier temps, la jurisprudence se montrait hésitante, qualifiant de charges générales les dépenses d’entretien, et de spéciales celles relatives aux éléments ornementaux (tapis, paillassons, sièges..), cette distinction a été abandonnée (Cass. 3e civ., 4 janv. 1989, n° 87-16.234, Netange c/ Synd. des copr. du 1, rue de l’As-de-Carreau à Belfort ; Cass. 3e civ., 6 mars 1991, n° 89-17.050, Synd. des copr. des immeubles sis à Vitry c/ Sté Vitry-Lagaisse : Bull. civ. III, n° 80 ; Cass. 3e civ., 10 mai 1994, n° 92-16.727, Synd. des copr. du 66, av. de La Bourdonnais à Paris c/ Beaulieu) : tous les frais d’escalier, quels qu’ils soient, constituent des charges générales dès lors que l’escalier est classé parmi les parties communes par le règlement, et que celui-ci n’a prévu aucune répartition particulière.
La cour d’appel de Paris, dont l’arrêt est déféré à la Haute Juridiction, ne s’était pas rangée à cette opinion. Elle avait refusé de déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété dispensant les copropriétaires des lots du rez-de-chaussée du paiement des charges d’entretien, réparation, réfection et éclairage des escaliers. Elle considérait cette clause valable, non seulement parce que le second alinéa de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 autorise une telle stipulation, sans la soumettre à la constitution de parties communes spéciales, mais encore parce que les escaliers litigieux ne bénéficiaient pas à tous les lots.
La Cour de cassation censure la cour d’appel au visa des articles 10, alinéa 2 (relatif aux charges générales), et 43 (réputant non écrites les clauses contraires aux dispositions d’ordre public) de la loi de 1965. En effet, en l’absence de clause expresse du règlement de copropriété classant les escaliers parmi les parties communes spéciales à certains lots, tous les copropriétaires sont tenus de participer aux dépenses d’entretien, de conservation, et d’administration proportionnellement à leur quote-part. La clause doit donc être réputée non-écrite, dès lors que les copropriétaires du rez-de-chaussée ont accès à l’escalier, partie commune générale.
Ainsi, la clause exonérant certains lots du paiement des charges d’escalier n’est pas en elle-même illicite ; sa validité est suspendue à la mention, dans le règlement de copropriété, de l’existence de parties communes spéciales. Un arrêt l’avait d’ailleurs déclarée licite dans ces conditions, sauf s’il s’agissait de travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, ces dépenses devant être, aux termes de l’article 10 alinéa 2, d’ordre public, partagées entre tous les copropriétaires (Cass. 3e civ., 8 juill. 1998, n° 96-21.629, SCI de l’avenue Auguste-Renoir c/ Synd. des copr. de l’immeuble Le Sainte-Luce : Bull. civ. III, n° 161).
Par ailleurs, une seconde voie semble ouverte : la Cour de cassation paraît également admettre la licéité de la clause lorsque le lot exonéré de charges n’a aucun accès aux escaliers litigieux, puisqu’elle censure la cour d’appel de ne pas avoir « relevé l’absence d’accès des lots du rez-de-chaussée aux parties communes de circulation de l’immeuble ».
Source : Dictionnaire Permanent - Gestion Immobilière • Bulletin 342.
Pour consulter la jurisprudence : http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2003X05X03X00108X028
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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Edité par - mathi le 23 janv. 2006 01:30:39 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 janv. 2006 : 17:27:04
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L'arrêt cité par Mathi n'a rien à voir avec la question posée.
Un escalier est une partie commune aux charges de laquelle tous les copropriétaires doivent participer, y compris ceux qui ne l'empruntent jamais. Voilà le principe proclamé par Cass 22/03/1989 Loyers et copropriété mai 1989 n° 244).
Comme toujours, il y a des exceptions :
La première est que l'escalier peut être constitué en partie commune spéciale indivise entre les propriétaires des lots des étages.
La seconde est effectivement le tapis d'escalier pour lequel le règlement de copropriété peut prévoir une répartition en fonction de l'utilité. Mais alors quelle utilité ? C'est le hic ! Quand il y a un ascenseur c'est absurde car ce sont les gens du premier qui usent le tapis.
Mathi évoque à juste titre une " amélioration ". Remplacer le tapis par un carrelage ! Est ce une amélioration alors que le bruit est la plaie dans les immeubles. N'est ce pas une économie tout simplement ? ou une plus grande facilité d'entretien ?
J'ajoute que le tapis d'escalier ne peut être un élément d'équipement commun que lorsqu'il est posé. Il ne l'est plus quand c'est un revetement collé.
De toute manière, il n'existe en l'état aucune répartition en fonction de l'utilité. Il faudrait donc modifier le règlement de copropriété avant de faire les travaux.
A mon avis, restez en à la bonne et sage répartition en fonction des tantièmes qui revient au galop, sauf pour les charges d'ascenseur. Pour tout le reste, y compris parfois le chauffage, on est revenu aux tantièmes ou, parfois à " un lot = une part " (antenne, interphone, etc...)
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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 24 janv. 2006 : 20:02:54
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Merci pour les réponses.
Je suis d'accord pour considérer la cage d'escaliers et des paliers comme étant des parties communes, et participer aux charges, mais je me demande pourquoi ces frais, tout le monde utilise l'ascenseur.
En revanche, depuis la pose du carrelage, deux constatations :
1 - situé au rez de chaussée, et l'occupant en tant que résidence secondaire, durant mes séjours les copropriétaires passent devant ma porte et, tout au long du couloir depuis l'ascenseur jusqu' à la sortie de l'immeuble, je ne vous décris pas le bruit des pas, surtout de ceux qui vont travailler tôt le matin et de ceux qui rentrent tard chez eux.
Je vais proproser, lors de la prochaine assemblée, la pose d'un tapis sur le couloir du rez de chaussée, nous verrons bien.
2 - A l'occasion de l'évocation de ce problème, j'ai bien relu la décision de l'assemblée, et pu constater que deux devis étaient présentée:
dont la société X
- pour les paliers et montées d'escaliers, murs et plafonds pour un coût de 7.5OO € TTC
- pour la fourniture et pose carrelage sur les marches et
contremarches avec nez de marches pour un coût de 7.600 € TTC
X étant choisi... suit la décision comme suit :
La résolution est adoptée par 5131/10000°
selon la proposition de la société X pour un coût de 8.000 € TTC maximum.
Dans les charges il a été décompté 15.800 euros !! et 8.000 euros ne correspond à aucun des deux postes du devis, donc à priori pas de confusion.
Puis-je protester ?
ab |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 24 janv. 2006 : 20:35:31
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JPM
Je regrette mais cette jurisprudence correspond tout à fait au cas de ICEBORG.
Il dit : Je me pose la question de savoir quel est le critère de l'utilité et de sa répartition des charges, mon appartement étant situé au rez-de-chaussée. 26 Dec 2005 : 21:36:38
Non, aucune répartition sur l'escalier considéré partie commune, donc tous les frais d'entretien à répartir selon le lot principal. 26 Dec 2005 : 22:21:17
Le revêtement des escaliers n'est pas mentionné dans le RDC ne figure pas dans les PARTIES COMMUNES; 27 Dec 2005 : 00:58:21
JB22 : Je rejoins donc la position de nefer:
"s'il n'y a pas de clé de répartition "escalier" dans votre RCP, s'agissant d'une partie commune, la répartition des dépenses se fait en charges communes générales." 27 Dec 2005 : 23:38:11
LA JURISPRUDENCE :
En effet, en l’absence de clause expresse du règlement de copropriété classant les escaliers parmi les parties communes spéciales à certains lots, tous les copropriétaires sont tenus de participer aux dépenses d’entretien, de conservation, et d’administration proportionnellement à leur quote-part. La clause doit donc être réputée non-écrite, dès lors que les copropriétaires du rez-de-chaussée ont accès à l’escalier, partie commune générale.
Vous :
Un escalier est une partie commune aux charges de laquelle tous les copropriétaires doivent participer, y compris ceux qui ne l'empruntent jamais. Voilà le principe proclamé par Cass 22/03/1989 Loyers et copropriété mai 1989 n° 244).
Tout le monde est d'accord ! |
Edité par - mathi le 24 janv. 2006 21:24:40 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 24 janv. 2006 : 22:33:52
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ICEBORG,
Le syndic ne peut vous demander de payer un coût supérieur aux devis joints à la convocation à l'AG.
D'une part il va falloir qu'il justifie de cette différence, et, d'autre part, la différence sera pour sa pomme !
Les membres du CS avaient-il contrôlé ces devis avant soumission à l'AG ? |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 24 janv. 2006 : 22:51:19
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Citation :
" un lot = une part " (antenne, interphone, etc...)
Trouvez-vous logique que les votes de résolution pour ces travaux se fassent aux tantièmes mais que par contre après la répartition desdits travaux se fasse à parts égales ?
Je trouve logique que la répartition se fasse à parts égales, mais dans ce cas là un lot concerné = 1 voix (et non pas le nombre de tantièmes du lot).
Ca me semble d'autant plus logique que les gros tantièmes pourraient ainsi imposer des travaux et n'en payaient qu'une part égale aux autres.
Il me parait logique qu'il y ait en quelque sorte une proportionnalité entre les voix votant (tantièmes, lot, ...) et la répartition du montant des travaux ensuite.
Mais dites moi, il n'y a rien de prévu dans les différents majorités en copropriété (art. 24, 25, 26).
Cordialement / Frédéric |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 24 janv. 2006 : 22:55:58
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correctif :
Citation :
Mais dites moi, il n'y a rien de prévu dans les différents majorités en copropriété (art. 24, 25, 26).
Il fallait lire :
Mais dites moi, il n'y a rien de prévu dans les différents majorités en copropriété (art. 24, 25, 26) concernant les votes à parts égales (1 lot concerné = 1 voix).
Cordialement / Frédéric |
Edité par - fguigui le 25 janv. 2006 13:57:26 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 15:42:42
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Relisez bien l'article 24, tout est prévu.
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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 09:30:02
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J'ai bien étudié l'article 24 intéressant.
Le RDC n'indique à aucun moment le problème des escaliers, ni dans LES CHARGES GENERALES ni dans LES CHARGES D'ENTRETIEN, DE REPARATION ET DE RECONSTRUCTION DU BATIMENT.
1 - Les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérés comme spéciales.
A ce propros, l'appel de fonds ayant été effectué sous forme d'appel spécial, la réfection de la cage d'escalier, ne devrait^pas entrere à priori dans le calcul DES CHARGES GENERALES
2 - Dans les charges d'entretien, de réparation et de reconstruction du bâtiment, il est question :
De frais de réparation de toute nature, grosses ou menues, où son cités : les toitures, têtes de cheminées, canalisations d'eau, de gaz, d'électricité, aux tuyaux de tout à l'égout, à ceux d'écoulement des eaux pluviales, des eaux ménagères, sauf les parties intérieures à l'usage exclusif, aux portes d'entrée, aux descentes des caves et garage et aux couloirs des caves.
Il n'est jamais question des escaliers des étages supérieurs au rez de chaussée, mais seulement des descentes des caves et parkings.
En revanche il est indiqué, à la fin du chapitre 1 -CHARGES GENERALES :
Toutefois, les copropiétaires qui aggraveraient les charges générales par leur fait, celui de leurs locataires, ou de gens à leur service, supporteraient seuls les frais et dépenses ainsi occasionnés.
Les escaliers allant du rez d chaussée au 3ème étage étant principalement utilisés par les copropriétaires ou locataires ou gens de service de ces étages, n'y-a-t-il pas matière à discussion dans ce cas, sur la répartition des charges occasionnés par sa réfection, réalisée au bon plaisir des ces "utilisateurs", qui sont, au demeurant, continuellement utilisateurs de l'ascenseur plus de des escaliers.
D'autant plus que tous les copropriétaire du Rez de chaussée qui possédentleur appartement en qualité de résidence secondaire, ne l'utilisent que quelques mois dans l'année, et ne connaissent même pas la couleur des escaliers.
ab |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 10:55:03
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De ICEBORG:
"1 - Les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérés comme spéciales."
Vous donnez la réponse.
"A ce propros, l'appel de fonds ayant été effectué sous forme d'appel spécial, la réfection de la cage d'escalier, ne devrait^pas entrer à priori dans le calcul DES CHARGES GENERALES"
Il n'y a pas "d'appel spécial" mais des appels ayant des objets différents: Appels sur charges courantes, appels pour travaux, appels pour constitution de fonds de réserves ou pour travaux futurs...
cela n'a aucune influence sur le mode de répartition.
"Toutefois, les copropiétaires qui aggraveraient les charges générales par leur fait, celui de leurs locataires, ou de gens à leur service, supporteraient seuls les frais et dépenses ainsi occasionnés."
Il n'y a pas "aggravation des charges" pour un usage normal prévu dans le règlement de copropriété. Il faut des faits dommageables.
"D'autant plus que tous les copropriétaire du Rez de chaussée qui possédentleur appartement en qualité de résidence secondaire, ne l'utilisent que quelques mois dans l'année, et ne connaissent même pas la couleur des escaliers."
Le critère d'utilité quand il est retenu, est un critère d'utilité relative, il n'est pas nécessaire d'en profiter il suffit de pouvoir le faire. Vous pouvez toujours utiliser un escalier vous n'êtes pas obligé de le faire, vous avez un ascenceur libre à vous de prendre l'escalier si bon vous semble.
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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 28 janv. 2006 : 13:38:28
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Merci beaucoup pour toutes ces précisions.
On apprend toujours et encore mieux lorsque les réponses sont données de manière précises et évidentes.
Toutes les précisions sur les nuances des phrases donnent le vrai sens des textes, surtout "juridiques", et il faut toujours les apprécier à leur juste valeur après explications claires.
MERCI.
ab |
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