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doudou42300
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 28 déc. 2005 : 10:32:46
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 bonjour à tous.
J'ai acheté un studio il y a un an et lors de l'achat je me suis vu réclamer des frais de mutation de syndics d'un montant de 80 euros.(montant exorbitant à mes yeux).Je me suis retranché derrière l'arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 « relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels ».Car mon syndic n'a pas respecté ce dernier .
Je règle mes charges et déduis systematiquement les frais de mutations qui me sont représentés à chaque appel de provisions. Puis-je continuer à refuser de payer ce que je fais jusqu'à maintenant.j'aimerais savoir si je suis dans mon droit.
Merci d'avance
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 11:06:25
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Bonjour Doudou.
Vous êtes dans votre droit. Il y a consensus sur ce forum pour affirmer que les honoraires de mutation coté acquéreur sont irréguliers. Par contre, votre argument est original, car les contributeurs citent plutôt les arrêts de la cour de cassation sur ce thème. Voudriez-vous citer le passage dans cet arrêté sur lequel vous vous êtes appuyé ? Merci d'avance.
Par contre, un conseil : pour éviter les problèmes lors de la revente de votre studio, il faut crever l'abcès. Entamez une procédure amiable, et en cas d'échec, faites une déclaration au greffe du TI pour obtenir l'annulation de cette créance irrégulière. Sinon le syndic risque de vous envoyer des bâtons dans les roues à la prochaine mutation, même s'il ne sera pas dans son bon droit. Mieux vaut prévenir que guérir  .
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doudou42300
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 11:25:45
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Citation :
Initialement entré par mfld
Bonjour Doudou.
Vous êtes dans votre droit. Il y a consensus sur ce forum pour affirmer que les honoraires de mutation coté acquéreur sont irréguliers. Par contre, votre argument est original, car les contributeurs citent plutôt les arrêts de la cour de cassation sur ce thème. Voudriez-vous citer le passage dans cet arrêté sur lequel vous vous êtes appuyé ? Merci d'avance.
Par contre, un conseil : pour éviter les problèmes lors de la revente de votre studio, il faut crever l'abcès. Entamez une procédure amiable, et en cas d'échec, faites une déclaration au greffe du TI pour obtenir l'annulation de cette créance irrégulière. Sinon le syndic risque de vous envoyer des bâtons dans les roues à la prochaine mutation, même s'il ne sera pas dans son bon droit. Mieux vaut prévenir que guérir .
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doudou42300
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 11:50:41
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 Merci à mfld pour sa réponse .
Je suis propriétaire donc depuis le 15 février de ce studio.
Je me suis toujours refusé à payer ces frais de mutation car le syndic n'a pas respecté la reglemntation en vigueur concernant les mesures de publicités auxquels ils doivent se soumettre comme tout vendeur de prestations ou de quelques produit que ce soit.
http://www.adagio.com.fr/consomed/FRCO0430.HTM
Arrêté du 2 décembre 1986 (86-63/A)
Arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels
"Syndics de copropriété"
Un décompte détaillé des honoraires auxquels peut prétendre le syndic doit être fourni à l'assemblée générale des copropriétaires et faire ressortir le montant total des honoraires, ainsi que la répartition selon les différents types de rémunération : honoraires de gestion courante et autres honoraires de gestion le cas échéant, assiette des honoraires à percevoir en cas de travaux exceptionnels et autres honoraires pour prestations particulières notamment.
Je précise que le syndic ne m'a à ce jour envoyé aucun courrier, pour me dire que je n'étais pas dans mon droit.Il se contente de représenter systématiquement le montant des frais demutation de syndic soit 80 euros.
Il m'a par contre adressé 9 mois plus tard le montant de ces honoraires comme il se doit (bien qu'un peu tard).
Je me refuse donc de payer, on verra.
Merci encore pour tout renseignement qui m'aiderai à me conforter dans ma démarche
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 13:18:42
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Merci Doudou pour votre référence.
Cette partie de l'arrêté cité m'apparait comme une application de l'article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967:
"Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
II. - Pour l'information des copropriétaires :
2° L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;"
Il est intéressant de le garder en poche pour préciser le détail des honoraires, je l'ajoute à ma panoplie . Ce sera utile par exemple pour justifier aux copropriétaires pinailleurs les photocopies de ce détail dans les convocations ("quoi, deux pages de détail, à X centimes d'euros la photocopie, multiplié par Y convocations, vous jetez notre argent par les fenêtres !" ).
Par contre, je vous conseille de ne pas vous appuyer davantage sur cette disposition pour refuser de payer les honoraires de mutation, car le lien avec votre affaire est discutable.
Appuyez vous plutôt sur l'article 1165 du code civil, utilisé par la cour de cassation dans son arrêt du 11 octobre 2005:
"Les conventions n’ont effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers."
En clair, l'acquéreur est un tiers au contrat entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, et le syndic ne peut donc rien réclamer à l'acquéreur à ce titre.
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Edité par - mfld le 28 déc. 2005 13:19:51 |
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doudou42300
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 13:33:17
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merci mfld pour ces précieux renseignements
J'ai eu l'occasion de trouver un site qui m'a permis de trouver quelques arrétés rendus par la cour de cassation.
Il y en a énormement peut être que certains y trouverons leur bonheur pour d'autre conflits.
Bonne récéption à tous.
et merci encore pour vos précieux renseignements.
http://www.courdecassation.fr/_bicc/bicc.htm |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 13:34:58
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Sur les honoraires du syndic Doudou et Mfld sont en plein dans le mille
Ecartons le débat pour le cas exposé qui concerne un acquéreur : dans ce cas pas d'honoraire pour mille raisons meilleures les unes que les autres.
Mais passons au vendeur. D'un côté la réglementation impose la publicité des prix, à juste titre. D'un autre côté on interdit de faire apparaître les honoraires de mutation du syndic dans le contrat, ou du moins proclame-t-on qu'ils peuvent figurer mais que celà est inopposable au copropriétaire vendeur. Absurde !!!
Je confirme ma solution : les honoraires incombent au syndicat qui les paient au montant voté en AG et les passe en charges individuelles au vendeur.
En vertu du principe de la répartition immédiate des charges, le vendeur en est immédiatement débiteur et la somme peut figurer dans l'état daté.
Mieux encore : c'est alors une charge syndicale au sens propre du terme et pas un honoraire demandé par le syndic.
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doudou42300
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 13:50:56
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Je n'ai pas trouvé ce fameux arrêt de la cour de cassation concernant votre citation précédente.auriez vous un lien internet ou un texte que je puisse consulter.
Je dois de nouveau faire un courrier à mon syndic et j'aimerais m'appuyer sur des termes bien particulier afin de lui faire comprendre que je n'entend pas regler ces frais.
merci par avance. |
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doudou42300
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 14:01:05
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merci à jpm pour ces infos.
tu dis qu'il y a mille et une bonne raisons de ne pas regler ces frais de mutations de syndics.
en as tu une ou deux sur lesquelles je dois m'appuyer j'ai une assemblée générale le 9 janvier et j'entends bien leur exprimer ma facon de penser.Je dois également regler l'appel de provision auquel je vais leur joindre un gentil courrier  concernant la représentation systematique de leur frais de mutation que je n'entends pas regler .
merci a vous pour vos info et longue vie Univers immo.com sans le quel on serait dans la panade |
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doudou42300
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 14:17:12
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super le site de jpm j'ai trouvé l'arêté de la cour de cassation que je cherchais j'avais du mal à comprendre je ne suis pas un spécialiste. Je ne connais pas encore toutes les ficelles et à mon avis il y en a quelques unes.......
et bravo encore jpm pour toutes ces infos
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 20:02:02
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Citation :
Initialement entré par doudou42300
Je n'ai pas trouvé ce fameux arrêt de la cour de cassation concernant votre citation précédente.auriez vous un lien internet ou un texte que je puisse consulter.
Un arrêt intéressant, c'est encore chaud !
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 11 octobre 2005 Cassation partielle
N° de pourvoi : 04-17178
Inédit
Président : M. WEBER
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Lyon, 17 mai 2004), rendu en dernier ressort, que M. X..., Mmes Y... et Z... ont vendu des lots dont ils étaient propriétaires indivis dans un immeuble en copropriété ; que par déclaration au greffe, ils ont demandé la mainlevée de l'opposition que le syndic, la société Galyo, aurait faite entre les mains du notaire chargé de la vente et la condamnation du syndicat à leur restituer certaines sommes indûment payées ; qu'ils ont réclamé des dommages-intérêts tant au syndicat des copropriétaires qu'au syndic et reconventionnellement le syndicat a demandé leur condamnation au paiement d'une certaine somme ;
Sur le premier moyen qui est recevable :
Vu l'article 1165 du Code civil ;
Attendu que pour débouter M. X... et Mmes Y... et Z... de leur demande en restitution d'une certaine somme mise à leur charge par le syndicat au titre des frais de mutation de leurs lots, le jugement retient que ces frais ont été prévus au titre des honoraires pour prestations particulières du contrat du syndic, contrat voté par une assemblée générale de copropriétaires non contestée ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les décisions d'assemblée générales ne régissent pas les rapports entre chaque copropriétaire et le syndic, pris personnellement, le tribunal a violé le texte susvisé ;
Et sur le deuxième moyen :
Vu l'article 1165 du Code civil ;
Attendu que pour condamner M. X... et Mmes Y... et Z... au paiement d'une certaine somme au titre de travaux, le jugement retient qu'aux termes du contrat de vente des lots de copropriété, l'indivision X... s'engageait envers les acheteurs à prendre en charge le coût des travaux décidés avant le jour de la vente, et que le syndic a pu réclamer aux vendeurs le coût de ces travaux auxquels ils resteront en dernier lieu tenus ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher à quelle date les appels de fonds relatifs aux travaux considérés étaient devenus effectivement liquides et exigibles et alors que le syndicat est un tiers au contrat de vente, le tribunal n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le troisième moyen qui ne serait de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a débouté M. X... et Mmes Y... et Z... de leurs demandes en mainlevée de l'opposition et en restitution de la somme de 580,37 euros au titre de la provision du 4ème trimestre 2001, le jugement rendu le 17 mai 2004, entre les parties, par le tribunal d'instance de Lyon ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Villeurbanne ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du 26, 28, 30 chemin de la Creuzette et la société Galyo, ensemble, aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 26, 28, 30 chemin de la Creuzette et la société Galyo, ensemble, à payer à M. X... et Mmes Y... et Z..., ensemble, la somme de 2 000 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires 26, 28, 30 chemin de la Creuzette et de la société Galyo ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze octobre deux mille cinq.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 20:06:15
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Citation :
Initialement entré par JPM
Je confirme ma solution : les honoraires incombent au syndicat qui les paient au montant voté en AG et les passe en charges individuelles au vendeur.
En vertu du principe de la répartition immédiate des charges, le vendeur en est immédiatement débiteur et la somme peut figurer dans l'état daté.
Mieux encore : c'est alors une charge syndicale au sens propre du terme et pas un honoraire demandé par le syndic.
Ca ne passera pas. Je parle de l'imputation individuelle. Au vu de la jurisprudence que j'ai citée. Votre solution est tout simplement un détournement de procédure. |
Edité par - LeNabot le 28 déc. 2005 20:07:31 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 21:04:44
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De Le Nabot Citation :
Ca ne passera pas.
J'ai déjà entendu cela pour la réforme de l'ordre du jour complémentaire, la suppression du compte prorata temporis, l'insertion de l'article 20 de la loi de 1965 dans le régime des associations syndicales, la solidarité des indivisaires, la responsabilité envers le syndicat du banquier preteur téméraire, etc..., etc...
Autant vous dire que je suis blindé
D'autant que le mécanisme est parfaitement correct juridiquement. A la vérité les adversaires du projet ne critiquent pas le mécanisme. Ils n'acceptent pas que le syndic perçoive des honoraires pour les prestations à effectuer en cas de mutation. C'est une tout autre chose.
Qu'entendez vous d'ailleurs ici par détournement de procédure ?
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 21:33:54
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Citation :
Initialement entré par JPM
Qu'entendez vous d'ailleurs ici par détournement de procédure ?
Simplement que vous utilisez un artifice juridique pour rendre acceptable l'imputation à titre individuel des honoraires de mutation.
Vous mettez en place une "procédure" pour échapper à une loi ou une jurisprudence.
C'est à dire que vous vous retranchez derrière une décision d'une AG pour que le syndicat de copropriétaire soit débiteur des honoraires, pour ensuite avoir l'apparente légitimité de l'imputer à titre individuel. Que vous le vouliez ou non, cela revient au même. Et ce que vous ne voulez pas comprendre c'est qu'un contrat de syndic qui lie la copropriété ne concerne pas les rapports entre ce syndic et un copropriétaire pris individuellement. Vous aurez beau faire un intermédiaire juridique, le problème de fond reste le même. Vous ne pourrez pas mettre ces honoraires au débit du copropriétaire vendeur. Lisez bien la jurisprudence. Cela m'étonnerait beaucoup que vous trompiez un juge au courant de la jurisprudence toute chaude que je vous ai servi. Car eux, les magistrats sont parfaitement blindés, et peut être mieux que vous. |
Edité par - LeNabot le 28 déc. 2005 21:35:32 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 23:42:25
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J'ai bien compris votre raisonnement.
La Cour de cassation ne juge pas un litige, mais la décision judiciaire qui lui est déférée. Elle ne dit pas que Dupont a raison et que Durand a tort. Elle dit que les motifs de la décision sont conformes ou non conformes à la loi. Lorsqu'il y a cassation, le dossier est ensuite renvoyée devant une juridiction du fond de me^me nature (CA si c'est un arrêt d'appel ou TI si c'est un jugement de TI) qui rejugera l'ensemble de l'affaire en respectant ou en ne respectant pas la position de la Cour de cassation.
Le contrat de syndic, si l'on admet son existence, est un contrat de mandat entre le syndicat et le syndic, adopté par l'assemblée générale.
La dessus il y a deux courants de jurisprudence :
> 1) le majoritaire actuellement : les copropriétaires sont des tiers dans les rapports entre le syndicat et le syndic. Les clauses du contrat sont inopposables au syndicat
> 2) le minoritaire : la transparence juridique du syndicat, composé de tous les copropriétaires fait que les clauses du contrat de syndic leurs sont opposables. De plus la solution pratique est conforme aux règles de publicité des prix.
Pour notre discussion on s'en tient donc à la première, sans entrer dans la controverse pointue entre 1 et 2.
Si l'on s'en tient donc à la première, la décision déférée à la Cour de cassation n'y est pas conforme. Elle est donc logiquement cassée. J'approuve pleinement la cassation dans ce cadre précis.
Pour autant la solution pratique est-elle bonne ? Non, à mes yeux.
Le syndic a-t-il droit à des honoraires pour les prestations visées ? Oui.
Ces honoraires doivent-ils être supportés par tous les copropriétaires ? Non, ou par le vendeur ? Oui. Les prestations sont effectuées à son seul profit. et par l'acquéreur ? Peut être , mais ce n'est pas l'affaire du syndicat ni du syndic. Les parties s'arrangeront entre elles.
Puisque la solution pratique est satisfaisante, il faut lui trouver un régime conforme à l'opinion de la jurisprudence majoritaire. C'est celui que je propose, en faisant remarquer que depuis 50 ans le droit du syndic à une rémunération à ce titre a toujours été reconnu et toujours mis à la charge du vendeur, même à l'époque de la taxation des honoraires.
En toute honneteté je vous indique que, dans cet arrêt, il y a un os, c'est " mise à leur charge par le syndicat ". Jusqu'à présent personne ne l'a remarqué, mais celà voudrait dire que dans ce litige c'est ma solution qui a été utilisée. Or je suis certain que ce n'est pas exact. Le syndic a utilisé la procédure habituellement suivie jusqu'à présent. Mais pour vérifier celà il faut aller voir l'arrêt d'appel lui-même, et même peut être contacter le syndic.
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 00:47:26
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si je peux me permettre, en tant que simple copro (à classer dans les adversaires des honoraires de mutation facturés par les syndics aux vendeurs), petit bailleur, gros demandeur, simple lecteur, et tout petit minime contributeur de ce forum,
....d'interrompre ce débat juridique très instructif pour une petite question :
quel serait le conseil du "redoutable" JPM qui tend à mettre en place un système classé dans la même catégorie (et dont j'ai par ailleurs visité le site du même accabit) pour éviter à un quidam dans mon genre de payer ces fameux honoraires si je ne les juge pas dûs ?
jusqu'à présent je comptais m'appuyer sur l'innopposabilité du contrat de syndic aux copros particuliers (de ce fait je vote systématiquement CONTRE l'approbation du contrat de syndic (ce qui n'est pas forcément utile ni une panacée mais je n'y connais pas grand chose en ficelles de syndic alors je préfère...).
Donc, ma question, quel est l'antidote de votre système ?
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 09:13:42
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JPM, le problème n'est pas de faire une longue thèse sur la légitimité du syndic à remplir son bol de soupe. Le moyen de la cassation fut l'article 1165 qui dit à peu près ceci : les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l'article 1121. On ne peut donc pas imputer individuellement les honoraires de mutation. La seule solution qui respecte la législation est de les imputer collectivement. J'irais même plus loin, le problème des frais de poursuites en cas d'impayé fut le même. Il a fallu attendre une réforme de l'article 10 de la loi de 65 pour pouvoir le faire en toute légalité sans risquer une censure de la Cour de Cassation. En l'état actuel de la législation, je le répète, vous ne pouvez pas imputer individuellement ces honoraires de mutation.
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Edité par - LeNabot le 29 déc. 2005 09:15:05 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 10:21:24
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Vu, Le Nabot : Je ne sais pas si votre suggestion de répartir les honoraires de mutation entre tous les copropriétaires aura les vivats de la foule, toujours prompte à chercher des répartitions laissant à la charge des lots 28 à 31 les frais d'entretien d'une serrure qui n'a d'utilité que pour leurs propriétaires.
Quant à Pimpon, il me demande d'indiquer l'antidote de mon systéme. C'est vrai qu'un juriste doit pouvoir écrire deux pages en faveur d'une solution et deux autres en faveur de la solution contraire . Pas commode ici car, en toute conscience, je pense que ma solution est à la fois légale et juste, ce que n'est pas si fréquent. Dans mon esprit le montant des honoraires, seul, resterait discutable. Mais j'ai pris le parti de ne jamais prendre position la dessus, sauf qu'il pourrait y avoir deux montants indiqués : un pour les états datés simples, un autre pour les plus compliqués.
Réponse quand même : pas vraiment d'antidote car le principe de la rémùunération exceptionnelle n'est pas contestable à mes yeux. Donc la solution de secours serait à la rigueur celle de Le Nabot. Mais comment justifier l'imputation à la collectivité du coût de prestations effectuées dans le seul intérêt de Pimpon ou de JPM qui ont décidé de vendre ?
Pour tout dire je pense que la discussion ne devrait porter utilement que sur les montants réclamés, dont certains sont manifestement abusifs.
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doudou42300
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 12:18:08
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bonjour à tous ,
et merci pour votre participation que je trouve très intéressante.
Je ne veux pas débattre sur les honoraires des syndic de copropriétés qui sont justifiés quand au travail qu'ils fournissent.
Je voulais surtout insister sur ces FAMEUX frais de mutation de syndic qui sont imputés à l'acheteur.Je trouve scandaleux de ponctionner des montant, allant de 80 à 275 euros pour un simple changement de nom sur un dossier.(bien que ce soit une pratique courante)C'est ce qui m'a mis la puce à l'oreille. C'est pour cette raison que je me suis mis à fouiller pour savoir si ces frais avaient une existence légale.D'aiileurs je vous joint une page d'un site que j'ai consulté.Que j'ai trouvé intéressante.
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1104/abus274.htm
Bonne lecture à tous. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 13:51:31
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Ici, nous sommes pratiquement tous d'accord pour considérer que ni le syndicat, ni le syndic ne peuvent imputer des frais ou honoraires à l'acquéreur.
Par contre, il est vrai que les indications données par le syndic présentent aussi un intérêt pour l'acquéreur. Elles lui sont d'ailleurs opposables pour ce qui est des charges et du budget prévisionnel. L'acquéreur doit vérifier qu'il dispose et disposera normalement des facultés financières nécessaires pour les payer. Il commet une faute en ne faisant pas cette vérification et le syndicat pourra invoquer cette faute à l'occasion d'un recouvrement de charges.
Dès lors un partage des frais imputés au vendeur peut être adopté lors de la signature de l'acte.
Il faut encore savoir qu'une pratique notariale ancienne était d'inclure ces mêmes honoraires dans les frais de la vente qui sont imputés en totalité à l'acquéreur.
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doudou42300
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 15:31:34
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oui JMP
Je crois que nous sommes tous d'accord sur ce point, pour ma part je campe sur ma position. J'ai d'ailleurs fait un courrier a mon syndic je lui fais injonction d' arrêter définitivement de représenter ces frais de mutation.Sans quoi je saisirais le juge d'instance pour une procédure dite de "déclaration au greffe". J'espère que ca leur metra un peu la presion et qu'ils arrêteront vite leur "harcellement".C'est sur que nous petits propriétaires nous n'avons pas autant de poids qu'eux mais je pense qu'il ne faut pas se laisser faire.Quand il faut payer je suis d'accord mais il ne faut pas pousser mémé dans les orties. |
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frais de mutation de syndic
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