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Dave Neve
Contributeur vétéran
130 réponses |
 Posté - 02 janv. 2006 : 10:36:30
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Bonjour
Je tiens encore une fois à mettre toute résidence en garde contre ce ‘syndic’.
Qu’il n’y a pas de doute sur la vérité de mes dires, je mets à la disposition de toute personne qui me contacte les pièces citées dans la lettre reproduite partiellement en dessous, c'est-à-dire
1 L’agenda de l’AG 2005 résolution 18 (à l’article 25)
2 La notification de l’AG 2005 avec résolution 18(à l’article
24) et les tantièmes de personnes absents etc.
Je vous invite aussi de visiter **** modération ****
l’article n’ayant été publié qu’après vérification des documents cités au dessus
L’extrait de la lettre :
Madame, Monsieur Copropriétaire
Je vous écris parce que vous avez voté contre la résolution 18 (compteurs de télérelève) à L’AG 2005 récemment.
Sans doute, vous venez de recevoir la notification de l’AG 2005 où vous avez été informé(e) s que la résolution 18 a été adoptée en dépit de vos votes contre.
Mettez vous en garde.
L’agenda de l’AG 2005 stipulait que la résolution serait votée à la majorité 25, c'est-à-dire que, pour que la résolution soit adoptée, il fallait une majorité absolue de tous les copropriétaires, présents et absents, autrement dit, il fallait que 50 001 des tantièmes soient pour la résolution.
Selon les propres chiffres de **** modération ****dans la notification, il n’y avait que 20 502 tantièmes pour la résolution.
En effet, **** modération **** a falsifiée le résultat de ce vote en annoncent que la résolution a été votée à l’article 24 (simple majorité parmi ceux qui sont présents ou représentés)
De plus, n’ayant pas obtenu 33.3% des tantièmes dans le premier vote, **** modération **** a perdu le droit de faire voter de nouveau la proposition sur le champ à l’article 24 comme prévu dans la loi.
Mais en massant les tantièmes, **** modération **** essaie de cacher ce fait.
Si vous ajoutez les tantièmes de personnes non présentes ou représentées à L’AG 2005 (58 731), le tantièmes de personnes pour la résolution (20 502), les tantièmes de personnes contre (14 257) et les abstentions (836), vous arriverez à 94 326 tantièmes.
Mais la résidence est bien sûr composée de 100 000 tantièmes.
Il y a effectivement 5 674 tantièmes qui sont disparues, sans doute à cause de personnes qui sont parties avant le vote sur la résolution 18.
Ces personnes, n’ayant pas voté ni pour ni contre la résolution, sont comptées comme des abstentions dans la loi.
Mais **** modération ****, simple mandataire, a décidé autrement, sans doute à cause des intérêts personnels (bavure judicieuse)
L’UNARC dispose déjà du dossier et le Directeur, M. Dhont, a confirmé par email que
« En effet, le tiers des millièmes n'était pas atteint. Une 2ème lecture immédiate était impossible »
Heureusement, les membres du Conseil, une fois informés de ‘l’irrégularité’ dans la notification, ont donné l’ordre à **** modération **** d’annuler la résolution 18.
Fin d’extrait de la lettre :
Discussion:
Est-ce que l’erreur de **** modération **** était dans l’agenda de l’AG plutôt que la notification et que **** modération **** a simplement essayé de se rattraper ?
Non, parce que, selon les experts (http://interetsprives.grouperf.com/)
Pour l'eau froide, il n'existe aucune obligation légale d'installer des compteurs individuels, alors qu'il en existe pour l'eau chaude. Néanmoins, ces équipements étant de nature à maîtriser la consommation, donc les factures d'eau, il est intéressant d'envisager d'en équiper les appartements. Cette décision relève de l'assemblée qui statue :
- soit à la majorité de l'article 25 (majorité absolue des voix des copropriétaires) ou, en 2e lecture, à la majorité de l'article 24 (majorité simple des présents et représentés) s'il s'agit de poser des compteurs « divisionnaires », sous-compteurs du compteur général,
Dans notre cas, la **** modération ****, , devant une décision qui ne lui plaisait pas, a simplement changé l’article du vote APRES ET SANS DEMANDER A PERSONNE.
Pour ceux qui ne savent pas la procédure pour passer de l’article 25 à l’article 24 en toute légalité, je me permets de vous donner un lien utile
(http://www.clcv.org/index.php?v=detail&a=info&id=139)
Evidement, un système de télérelève des votes dans une AG sera plus utile pour les copropriétaires avec **** modération ****
Merci pour votre temps
Dave Neve
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 10:49:01
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DAVA NEVE: dans votre cas, ce n'est pas :
"**** modération **** a perdu le droit de faire voter de nouveau la proposition sur le champ à l’article 24 comme prévu dans la loi."
mais le Président de séance qui n'a pas joué son rôle.
C'est le Président de séance qui mène l'assemblée.
C'était à lui de dire, les conditions de l'article 25-1 ne sont pas remplies, donc la résolution n'est pas adoptée.
Quant aux copropriétaires qui quittent l'assemblée en cours, il leur appartient aussi de venir voir le secrétaire de séance et de lui demander d'inscrire sur le PV :Mr(ou Mme) quitte la séance à heures(après la résolution numéro), ce qui change le total des présents et représentés.
en l'absence de cette mention, ils sont réputés être présents dans la salle et ne sont donc pas opposants lors des votes. |
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Dave Neve
Contributeur vétéran
130 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 11:11:26
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Salut Nefer
Je suis d'accord que les personnes qui quittent la salle ne sont pas des "opposants", mais vous vous trompez quand même.
Elles ne sont pas 'pour' non plus, donc elles sont des 'abstentions'.
Au sujet du Président du Conseil, j'aimerais vous demander si, selon vous, il est censé de faire des calculs des tantièmes sur le champ?
Pour un vote 'évident', il peut se prononcer mais dans ce cas, il fallait bien calculer les tantièmes pour voir clair.
Après chaque vote serré, ça prendra un temps fou et l'AG continue au même temps.
C'est vrai qu'après, le Président de la séance et les membres du conseil n'ont pas remarqué l'anomolie dans la notifiction mais ils sont des personnes qui travaillent comme bénévoles pour la résidence et non des experts (ils ont remarqué pas mal d'anomolie quand même mais ça, c'est une autre histoire)
Ils ont laissé ce travail à **** modération ****pour lequel le syndic est payé.
Et voilà le résultat, d'où mon avertisement à tous
Cordialement
Dave Neve |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 11:26:42
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non, les copropriétaires qui quittent la salle ne sont pas considérés comme abstentionnistes, puisque qu'ils n'ont pas exprimé de vote.
voter contre ou s'abstenir = exprimer un vote lorsque le président de séance fait l'appel des votes "contre" ou des abstentions.
c'est le role des scrutateurs de faire les calculs des votants.
une AG, cela s'organise.
Il est évident que face à un syndic tel que le votre, le CS, les copropriétaires, et surtout le Président de séance et les scrutateurs ont leur rôle à tenir.
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cs93
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 12:02:00
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bonjour,
je confirme les propos de Nefer, les copropriétaires qui quittent l'AG sans en informer le président ou les scrutateurs sont considérés
comme "non opposant" et non abstentionniste.
Apres tout dépend de la formulation de la question par le Président de séance.
Exemple :
Résolution : installation de compteurs individuels
Q : Qui est contre cette résolution ?
Q : Qui s'abstient ?
Dans ce cas de figure, les absents sont considérés comme étant Pour.
Q : Qui est pour cette résolution ?
Q : Qui s'abstient ?
Dans ce cas de figure, les absents sont considérés comme étant Contre.
C'est à mon avis une lacune dans la loi, car cela donne un réel pouvoir au Président de l'AG...en effet en orientant ses questions, il peut bénéficier des copropriétaires "étourdis" .
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Dave Neve
Contributeur vétéran
130 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 12:33:00
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Nefer
Je suis d'accord que les gens partis ne sont pas 'opposants'(je n'ai jamais dit le contraire) mais ils ne sont pas 'pour' non plus
Quand on vote à l'article 25, il n'y a que trois catégorie
Les 'pour'
Les 'contre'
Les abstentions'
Il n'y a pas d'autre catégorie comme
'ceux qui sont partis avant le vote sans préciser leur intention de voter'
Donc, il me semble logique que ceux qui n'ont pas votés sont pris comme des abstentions (ni 'pour' ni 'contre')
D'où l'avertisment dans 'La Copropriété practique en 300 questions 9°edition ARC/Vuibert page 121
Attention : nouveau décompte pour la majorité simple
Jusqu’à la loi du 13 décembre 2000, une résolution était acquise quand elle recueillait plus de la moitié des millièmes des présents et représentés.
Si on avait 700 millièmes présents et représentés, 300 pour, 250 contre et 150 abstentions, la résolution n’était PAS acquise.
Désormais, on ne comptera plus les abstentions, mais seulement – dit la loi – les voix « exprimées », c’est-à-dire exprimées POUR ou CONTRE.
On peut se demander d’ailleurs si cela ne va pas dans certains cas, créer des problèmes. On sait en effet qu’on procède souvent aux votes ainsi : « qui est contre ? qui s’abstient ? ». Les « pour » sont ce qui reste. Le problème – en assemblée générale – c’est que des personnes partent au cours d’assemblée générale sans forcément signaler leur départ.
Or si l’on veut être rigoureux, il faudrait – surtout en fin d’assemblée générale – réellement décompter les voix des « pour », de façon à compter les voix réellement exprimées !!!!
Un conseil : si, en fin d’assemblée générale, une résolution non souhaitable risque de passer en raison du nombre important de personnes parties, n’hésitez pas à demander un décompte des voix « pour ». Si le syndic refuse, demandez que ce refus soit consigné sur le procès-verbal
Fin d'extrait
Ici, on parle de l'article 24 (simple majorité) mais le principe est encore plus valide pour article 25 puisque il devait être plus difficile d'adopter une résolution à l'article 25 qu'à l'article 24
Aussi, même si j'accepte ton idéee qu'on peut avoirun total de 94 326 tantièmes dans un vote à l'article 25, ça ne change rien puisque **** modération ****n'a pas obtenu le 51% de tous les copropriétaires présents ou absents.
Cordialement
Dave Neve
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cs93
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 13:34:35
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oui, la je suis ok avec Dave Neve sur un point.
Il faut à chaque résolution demander les Pours, les Contres et les Abstentions.... pour éviter le problème des départs en cours de séance.
Par contre, si on ne demande que 2 de ces catégories, il est normal d'inclure les absents dans la 3ième et non obligatoirement chez les Abstentionistes.
un autre bémol :
compter les "Pours" + les "Contres" + les "Abstentions" à chaque résolution et vérifier la cohérence est assez lourd (surtout si le nombre de copropriétaires est élevé) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 14:05:19
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L'enseignement de cette affaire est qu'au lieu de chercher à tout bout de champ la responsabilité de tel ou tel , syndic, président de l'AG, président du CS ou autres, il vaut mieux claironner aussi fort que possible les moyens d'éviter ces ionconvénients :
Sur les questions cruciales au moins :
Vote par appel nominal dans les petites copropriétés
Vote par bulletin dans les copropriétés plus imporantes.
Celà est couramment pratiqué dans beaucoup d'assemblées. On ne voit pas pourquoi les autres n'y viennent pas.
Tout le monde connait les inconvénients du qui vote CONTRE ? qui s'abstient ? Donc tous les autres ont voté POUR ! Heureux encore quand la seconde question est posée.
Quant à l'indication des majorités nécessaires dans les convocations, la mesure est bien sur excellente. Encore ne faut-il pas se tromper.
Dave nous dit enfin Citation :
Il y a effectivement 5 674 tantièmes qui sont disparues, sans doute à cause de personnes qui sont parties avant le vote sur la résolution 18.
Ces personnes, n’ayant pas voté ni pour ni contre la résolution, sont comptées comme des abstentions dans la loi.
Non, ce sont soit des ni présents ni représentés au moment du vote, soit des copropriétaires n'ayant pas pris part au vote bien que présents ou représentés. Cette dernière notion existe aussi. Mais, de toute manière, ils n'ont pas voté pour 
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Dave Neve
Contributeur vétéran
130 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 14:06:13
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Salut Nefer et CS93
J'apprécie vos remarques même si par moments, ils sont difficiles pour moi d'avaler vu que je ne suis pas d'accord et je suis impliqué d'une manière personnelle.
Pour tous qui ont lu cet échange, je ne voulais pas que leur attention soient détournés des évenements élémentaires
1 Qu'un vote à l'article 25 a été annoncé comme une résolution adoptée à l'article 24 par **** modération **** sans la moindre explication
2 Que les compteurs individuels sont à voter à l'article 25 dans la loi.
Bonne Année
Dave Neve
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 09 janv. 2007 : 17:36:42
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*** Modération ***
Nous avons dû à sa demande occulter les références à l'identité du cabinet de syndic visé dans ce sujet, celui-ci s'estimant diffamé par les propos tenus à son encontre. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 09 janv. 2007 : 17:47:09
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| d'accord avec vous JPM pour ces types de votes;le problème pour le vote à l'aide de bulletin c'est la préparation qui demande un travail important et rigoureux |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 09 janv. 2007 : 20:53:44
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Les maisons, c'est plus facile à gérer ;-)
Si c'est vrai, quelles peuvent être les conséquences, car le "c'est pas moi, c'est l'autre"....., il y a suffisamment de témoins pour démonter cette mer... comme disait Devos. |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 10 janv. 2007 : 02:12:03
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Posté par nefer- 02 Jan 2006 : 11:26:42
Citation :
non, les copropriétaires qui quittent la salle ne sont pas considérés comme abstentionnistes, puisque qu'ils n'ont pas exprimé de vote.
La réalité est quand un copropriétaire quitte l'AG sans le signaler, à partir du moment où il a signé la feuille de présence au départ, il vote POUR toutes les résolutions qui suivent son départ.
Si il a précisé qu'il quittait l'AG sans donner son pouvoir à quiconque, ce départ sera consigné sur le PV et il sera absent pour les résolutions suivantes.
Cordialement.
Edmond  |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 10 janv. 2007 : 19:54:59
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*** Modération ***
*** Modération ***
Suppression des nombreux mots répétés. |
Edité par - clemouel le 10 janv. 2007 22:15:33 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 10 janv. 2007 : 20:04:23
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en complément du post de Dantès
dans le premier cas il ne peut contester les décisions prises après son départ,non signalé
dans le deuxième cas ,"défaillant", il peut le faire |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 00:29:34
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Bonsoir et bonne année à tous.
A propos des départs en cours d'AG, pour éviter que les copropriétaires qui s'en vont avant la fin, soient comptés comme POUR, l'un de nous, s'installe près de la porte et leur signale qu'ils doivent faire enregistrer leur départ.
En effet dans notre copro où tout se passe très mal, où le président de séance est régulièrement un copain du syndic et le CS idem, nous devons employer les grands moyens, y compris un huissier présent sur ordonnance du TGI.
Ca côute cher financièrement et en énergie, mais nous avançons ... pas rapidement, mais sûrement cependant.
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 22:14:24
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Citation :
En effet dans notre copro où tout se passe très mal, où le président de séance est régulièrement un copain du syndic et le CS idem, nous devons employer les grands moyens, y compris un huissier présent sur ordonnance du TGI.
Je rebondis sur votre remarque qui me paraît interessante, si d'autres copropriétés étaient dans la même situation.
Qui a payé l'avocat qui a présenté la dernière ordonnance devant le TGI ?
Quel a été le résultat du jugement concernant la prise en charge des frais, de l'huissier, des frais de justice et des dépens ?
Cordialement.
Edmond |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 23:17:35
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Dantes, en attendant la réponse de niko, lorsqu'un huissier de justice est désigné par ordonnance du pdt du TGI c'est, dans le cas soulevé ici, sur la demande (requête) d'un ou plusieurs copropriétaires.
Il n'y a donc pas de "jugement".
La démarche : copropriétaire(s)> avocat> requête au pdt TGI> ordonnance qui désigne huissier.
Les frais engagés, honoraires, etc .., sont à la charge du ou des demandeurs (des requérants). D'où la nécessité de se grouper dans ce genre d'affaire pour limiter la charge pour chacun.
Le syndicat n'a rien à voir dans cette affaire, sauf lorsque la requête émane du syndicat lui-même. |
Edité par - gédehem le 16 janv. 2007 23:19:59 |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 00:36:33
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Gédehem répond fort bien à la question de Dantès.
Ce sont les copropriétaires contestataires qui paient. Mais si les mécontents sont passablement nombreux il n'en est pas de même pour ceux qui mettent la main à la poche. Et le partage ne se fait pas à égalité car nous n'avons pas tous les mêmes moyens, même si nous sommes tous de milieu modeste, voire très modeste.
Mais le combat est engagé et nous avons à coeur de continuer même si le découragement nous prend souvent face aux lenteur de la justice, à la complexité des lois et des procédures qui semblent davantage protéger les syndic, aussi mafieux soient-ils, que les copropriétaires.
Comme vous pouvez le constater, aujourd'hui est plutôt un jour SANS.
Ca ira mieux demain, ou après-demain.
Et, de toute façon ...
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 10:20:27
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je lis ci-dessus que
"Apres tout dépend de la formulation de la question par le Président de séance"
je ne peux être d'accord en effet on vote sur la résolution qui est portée sur l'ordre du jour de l'assemblée et non sur la formulation de la question que présente le président......le président propose que l'AG réponde à la résolution telle qu'écrite et non à une formulation.
Cette résolution peut être déformée dans le cadre du débat, et faire l'objet d'une "formulation" qui diffère de la résolution bien que le sens de clle-ci soit conservé.
par ailleurs le compte des votants "pour" ou "contre" ou "abstention" se fait aussitot le vôte passé aussi le résultat est annoncé immédiatement lors de l'AG, dont le PV est signé avant de quitter la salle.
Pour ce qui concerne les personnes ayant quittées la salle avant le vote ceci a été très largement analysé par les intervenants....toute personn qui souhaite quitter une salle en cours de l'assemblée demande que sa sortie soit mentionnée sur le PV, à défaut elle est considérée présente ceci est de l'évidence même.
il est certain qu'être considéré comme présent alors que l'on a effectivement quitté l'assemblée sans en avoir fait mention peut avoir des conséquences et renverser une majorité ....tout ceci dépend de la résolution et tout particulièrement de sa formulation ainsi une forme posistive ou négative sous laquelle est présentée la résolution a une incidence sur l'issue de son vote.
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Edité par - rkl le 20 janv. 2007 15:00:49 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 18:57:14
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rkl :
"..... on vote sur la résolution qui est portée sur l'ordre du jour de l'assemblée et non sur la formulation de la question que présente le président......le président propose que l'AG réponde à la résolution telle qu'écrite et non à une formulation.
Cette résolution peut être déformée dans le cadre du débat, et faire l'objet d'une "formulation" qui diffère de la résolution bien que le sens de clle-ci soit conservé."
Certes, ce n'est pas au pdt de séance d'imposer SA version !
Mais pour autant :
" Aucun texte n’exige que l’assemblée générale prenne sa décision par adoption pure et simple, sans aucun amendement, de la proposition qui lui est faite dans l’ordre du jour ; il est au contraire, de l’essence même de la libre discussion qui doit s’instaurer au cours des débats que la décision prise tienne compte des modifications apportées au projet, dès lors qu’elle statue sur les questions valablement inscrites à l’ordre du jour. " (CA Paris, 19.01.83).
"Le pouvoir d’amendement est la conséquence d’une libre discussion et permet à l’assemblée de modifier la proposition de décision sauf dénaturation de son projet".(CA Paris, 23° ch. 9.10.1985).
"Un vote peut valablement intervenir sur une question non inscrite à l’ordre du jour si elle est connexe ou complémentaire à la question effectivement inscrite." (CA Paris, 23°ch. 15.02.94.).
Ce qui compte, c'est le sens de la question/résolution "générique" inscrite à l'ODJ, même si c'est une question "fermée"..
La question ou la résolution inscrite à l'ODJ est une proposition, que l'AG peut accepter telle quelle, mais sur laquelle elle peut apporter toutes les modifications souhaitées, nécessaires, sous réserve de ne pas modifier le sens général de la question inscrite.
De la même façon, une AG peut prendre une décision sur une question non inscrite mais qui est induite, complémentaire à une question inscrite à l'ODJ.
L'AG est un lieu de débat sur des propositions et non une chambre d'enregistrement de questions cuites et pré-machées..
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**** modération **: Encore une bavure "judicieuse"
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