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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
 Posté - 20 janv. 2007 : 20:59:52
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à GEDEHEM
en ce qui concerne les arrêts de la Cour d'Appel de PARIS auxquels vous faites référence, bien que faisant actuellement jurisprudence, il n'est pas certain qu'ils auraient résisté à la Cour de CASSATION ceci d'autant plus depuis le décret du 27 mai 2004, qui est d'ordre public, puisque qu'il s'intègre au décret de 1967, dont toutes les dispositions sont impératives, ce décrêt dispose désormais que si "les questions non-inscrites à l'ordre du jour peuvent être examinées, elles ne peuvent faire l'objet d'aucun vote" (art 13 du décret du 17 mars 1967 modifié par l'article 8 du décrêt n° 2004-479 DU 27 MAI 2004°
ce qui est nettement plus catégorique que le texte initial qui lui, bien que considérant la question inexistante permettait, selon l'ancien art 42 de la loi, dès lors que cette question n'a pas fait l'objet d'une contestation dans le délai de 2 mois, de la rendre applicable.....de par ce biais la résolution devenait valide.
Les juges de fond semblaient avoir rallié cette thèse....mais qu'en restera-t-il dès lors que le législateur complète ainsi l'art 13 du décrêt "elle (l'AG) peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour"
le législateur précise bien "toutes questions" et n'y apporte pas la moindre restriction, qu'en diront les juges?
le législateur précise encore "sans effet décisoire".
mais néanmoins on peut espérer que la sanction de nullité d'une résolution non inscrite mais ayant un lien étroit avec les questions figurant à l'ordre du jour, ne soit pas appliquée avec rigeur mais....à ce jour aucune jurisprudence ne confirme ceci aussi il me semble très risqué de s'y engager ou encore pousser à ce que l'on s'y engage.
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Edité par - rkl le 22 janv. 2007 10:39:06 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 15:07:27
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Il me semble ..( en fait j'en suis sur !  ) que vous faites là une confusion entre "les questions non inscrites à l'ODJ", qui seraient comme "le cheveux dans la soupe" sur lesquelles ont ne peut valablement décider, et des questions certes non expressément inscrites mais qui découlent de la question inscrite.
Par exemple un ODJ qui comporte 5 points mais pas un seul concernant d'éventuels travaux.
Voilà qu'en séance est proposé de refaire le hall d'entrée pour une enveloppe de XX €, le choix de l'entreprise étant laissé à l'appréciation du CS.
Il n'y aurait pas ici de décision "décisoire", ...bien qu'en l'état des textes il faille tout de même engager une procédure d'au moins 18 mois pour faire effectivement annuler cette pseudo décision ...
Mais si la question : "Réfection du hall d'entée" avec devis joint est inscrite à l'ODJ, vous pouvez valablement aborder TOUTES les questions souhaitées en rapport avec la réfection du hall d'entrée, y compris pour demander d'autres travaux que ceux prévus sur devis ou pour voter une enveloppe supplémentaire.
Voyez-vous la différence ?
Un exemple très "parlant" :
"Dès lors que les copropriétaires sont invités à nommer un avocat chargé de leur défense, il est indifférent que cet avocat ait été nommément désigné à l’ordre du jour alors que l’assemblée générale en a choisi un autre puisque la question essentielle qui est la représentation de la copropriété en justice a été inscrite à l’ordre du jour. " (CA Paris, 23° ch. 2.07.93).
Il faut s'en persuader : hier comme aujourd'hui, c'est le sens de la question générique inscrite qui importe.
C'est le fond de la question qui prime.
Les questions inscrites à l'ODJ sont des propositions sur lesquelles l'AG doit débattre, qu'elle peut modifier, completer, amender, voire ajouter valablement, sous réserve de ne pas modifier le sens de la question inscrite.
S'il s'agit de refaire le hall d'entrée, on ne peut pas en profiter pour reprendre la toiture.. |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 21:23:47
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NON! GEDEHEM......vous affirmez ostentatoirement que je Citation :
"fais là une confusion entre "les questions non inscrites à l'ODJ", qui seraient comme "le cheveux dans la soupe" sur lesquelles ont ne peut valablement décider, et des questions certes non expressément inscrites mais qui découlent de la question inscrite."
soyez rassuré il n'est est rien.....
je vous rappelle, mais cela est-il vraiment nécessaire, l’article 13 du décret
ancien : « l’assemblée ne délibère valablement sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I du présent décret»
Et nouveau :
« l’assemblée générale ne prend de décision valable que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour »
Le législateur a, non pas modifié le sens de l’article 13, mais en ajoutant le seuxièle alinée il a encadré son application (a l'identique qu'il l'a fait pour l'art 6-2), .....mais peut-être que vous avez une autre explication.
Les questions qui découlent de la question écrite peuvent être évitées si le Conseil Syndical, assisté du Syndic et éventuellement d’un technicien, procède, avant de présenter un projet de résolution, à une analyse des documents des contrats ou devis, ce qui fait partie de sa mission.
Il est par ailleurs tout à fait concevable de prévoir et de solliciter, par une résolution soumise à l’AG, un budget complémentaire de X€ pour des travaux non prévisibles donc non chiffrés.
Les questions qui découlent de la question écrite existent d’évidence en toute AG, bien que demandant une réponse ils ne peuvent donner à une résolution......ceci est mon point de vue.
Le nouvel article 13 du décret ne change pas les règles qui s’appliquent aux questions inscrites à l’ordre du jour, en principe il aurait du mettre un terme à une pratique qui d’évidence arrange les syndics en laissant un pouvoir de s'adapter à l'intérieur de l'assemblée ce qui est par ailleurs très confortable,
j'ai l'impression que dans la présente on cherche à le contourner l'article 13.
Ceci me rappelle le nouvel article 6-2, qui lui non plus:
Citation :
ne change pas les règles de droit qui s’appliquaient depuis l’origine aux ventes en copropriété mais qui avaient été détournées par les syndics, les agents immobiliers et les notaires» Universimmo: règles de vente de lots en copropriété…22/02/05
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 janv. 2007 : 22:41:06
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rkl, permettez que je vous cite pour que les choses soient bien claires :
"Les questions qui découlent de la question écrite peuvent être évitées si le Conseil Syndical, assisté du Syndic et éventuellement d’un technicien, procède,(...) à une analyse des documents des contrats ou devis, ce qui fait partie de sa mission (avant de présenter le projet de résolution).
Il est par ailleurs tout à fait concevable de prévoir et de solliciter, par une résolution soumise à l’AG (*), un budget complémentaire de X€ pour des travaux non prévisibles(???) donc non chiffrés (!!!). ((*) projet de résolution inscrit à l'ODJ ?)
(Au passage, merci de nous indiquer la méthode de chiffrage en X€ de travaux "non prévisibles" !.ndlr)
Les questions qui découlent de la question écrite existent d’évidence en toute AG, bien que demandant une réponse ils ne peuvent donner à une résolution......ceci est mon point de vue. "
Autrement dit, en résumé :
- le syndic et le CS, préalablement à l'AG, assistés éventuellement d'un technicien, préparent et bordent tout de A à Z, éventuellement encore en prévoyant un budget complémentaire pour des choses "imprévisibles", au cas où ....(prévoir de l'imprévisible ..hum !  )
- Lors de la réunion, l'AG ne fait qu'enregistrer la proposition sans possibilité de changer quoi que ce soit, juste "oui" ou "non".
Donc, toujours selon vous, l'AG est en fait une simple chambre d'enregistrement de propositions pré-machées auxquelles elle ne peut rien changer, et surtout pas en abordant des questions complémentaires dans le même sens que la question inscrite !
Allons au bout de votre exposé : pourquoi donc la réunir ?
Puisque tout est prévu, tout est bordé de A à Z, il suffit alors de notifier le texte des résolution préparées par le CS, le syndic et éventuellement les hommes de l'art, résolutions inscrites dans un ODJ immuables, avec bulletin réponse comportant les cases à cocher, puisque rien ne peut être modifié !
C'est cela, toujours selon vous, une AG décisionnelle de copropriétaires, qui ne peut se prononcer QUE sur le texte précis de la résolution pré-machée voire pré-digérée ??...
Je trouve que c'est bien, au moins, plus besoin de perdre son temps à se déplacer maintenant, grace à ce D.art.13 !!
Que voulez-vous qu'on réponde à votre "démonstration" ??
Pour ma part je répond que c'est là la méconnaissance de ce qu'est la copropriété dans ses fondements juridiques, dans sa structure, son organisation, des pouvoirs de son instance décisionnelle, laquelle a pour nature de débattre des questions et résolutions qui lui sont proposées, de les amender ou les compléter éventuellement et, au final, de décider sur ces propositions amendées ou completées par elle !
Reprenez l'ancien D.art.13 :
"L'assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ODJ et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des art.9 à 11 du présent décret."
L'AG ne pouvait déja valablement décider QUE sur les questions inscrites.
De l'interprétation par le juge de cet article est née la jurisprudence que j'ai rappelé plus haut sur le pouvoir d'amendemant et de complément qui est reconnu à l'AG.
Le nouvel D.art.13 ne change rien fondamentalement sur ce point, je parle de la libre discussion et du pouvoir d'amendement ou de complément de l'AG sur les questions inscrites !
Quant aux questions "non inscrites" du tout, ce nouvel art.13 ne fait qu'enfoncer le clou de l'ancien : on peut en discuter tant qu'on veut et les triturer dans tous les sens cela n'a aucune importance : n'étant pas inscrite on ne peut qu'en discuter ....
Soyez-en persuadé : la copropriété, bien que dans certaines il ne le semble pas, est encore une démocratie où on peut (doit) discuter des propositions et au besoin les compléter ou les modifier, sous réserve bien entendu de ne pas modifier le sens de la question inscrite, de ne pas changer sa nature.
Quant au syndic qui, avec CS et hommes de l'art, saurait préparer les projets dans le sens de l'interet collectif bien compris des copropriétaires, permettez que je n'en fasse aucun commentaire ..(quoi que :  )  |
Edité par - gédehem le 24 janv. 2007 22:47:34 |
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