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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
 Posté - 02 janv. 2006 : 20:00:32
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Bonsoir et meilleurs voeux à tous.
Je me permets de vous exposer un petit casse-tête.
Je vis dans une copro. de 35 ans.Les plans et le RDC ont été établis et publiés avant la construction.
La copro. possède un parking souterrain de 38 places privatives correspondant aux 38 appartements.
Il se trouve que pendant la construction, la position de certains emplacements a été modifiée. La quantité globale, et la dimensions de tous les emplacements n'ont pas changés. Pour que tous le monde "s'y retrouve", on a alors peint au mur en face des emplacments des numéros qui font référence aux numéros des appartements. Mais on a pas fait à l'époque de nouveau plan pour "officialiser" la situation.
On a vécu comme ça pendant 35 ans sans le moindre problème. Des appartements se sont vendus et acheter comme ça, sans problème.
Depuis un peu plus d'un an, un nouveau copropriétaire a qui le notaire a remis l'ancien plan (le seul en fait), veut absolument se garer sur l'emplacement qu'il dit être "le sien", et qui est localisé suivant ce plan. Il a d'abord demander au syndic de faire respecter le plan d'origine, mais le syndic refuse car l'ensemble des emplacements ayant été déplacés, certains emplacements d'origine n'ont plus la bonne dimension pour être utilisés. Il a ensuite demandé à ce qu'un nouveau plan soit fait pour "officialiser" la situation. Le syndic refuse également et affirme qu'il n'est pas obligatoire d'avoir un plan pour localiser les emplacements à partir du moment ou le nombre d'emplacements correspond au nombre d'origine.
Le copropriétaire est aujourd'hui en train de "lancer" une procédure hostile, car il fait venir un huisser pour constater que qu'unqu'un est garé sur sa place, suivant le plan d'origine... Il menace de nous attaquer si on ne lui rend pas sa place!!
Nous ne savons plus si nous devons croire le syndic ou pas.
Merci de m'aider.
MARIE
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 21:40:56
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Chère Marie de Médicis, bonjour et heureux de votre retour. 
Vite fait en diagonale. Si vous établissez la preuve que c'était ainsi depuis 35 ans, il y a au moins la prescription trentenaire. Donc pour moi la seule issue, c'est une mise en conformité du règlement de copropriété au niveau des plans de parking. Il me semble qu'il est normal qu'un acte publié décrive au moins la réalité de la situation. |
Edité par - LeNabot le 02 janv. 2006 23:11:40 |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 21:45:41
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C'est quoi la prescription trentenaire?
Quand le syndic dit que le plan n'est pas obligatoire, y-a-til un texte de loi qui va dans ce sens?
Merci.. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 22:54:03
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mais le plan d'origine existe bien.
et ce nouveau copropriétaire a acheté des lots suivant un RCP et un plan. |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 23:05:23
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Le plan d'origine existe, et il est toujours "officiellement" en vigeur, puisqu'il n'a jamais été modifié.
Le problème, c'est qu'il n'a jamais été mis en application, puisqu'il a été établit avant la construction, et que la modification est intervenue pendant la construction.
Le promoteur a livré l'ensemble en l'état: L'immeuble avec les emplacements de parking déplacés et le plan originel non modifié,annexé au réglement de copropriété.
C'est une anomalie "d'origine".. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 23:08:29
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Citation :
Initialement entré par Marie de Médicis
C'est quoi la prescription trentenaire?
Ca veut dire que votre disposition de parkings, si j'ai bien compris, a été modifiée il y a plus de trente ans, et que donc on ne peut plus y revenir. La prescription de trente ans est la prescription de droit commun.
Article 2262 du code civil.
Toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi.
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Edité par - LeNabot le 02 janv. 2006 23:08:56 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 23:10:02
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Citation :
Initialement entré par Marie de Médicis
Le plan d'origine existe, et il est toujours "officiellement" en vigeur, puisqu'il n'a jamais été modifié.
Le problème, c'est qu'il n'a jamais été mis en application, puisqu'il a été établit avant la construction, et que la modification est intervenue pendant la construction.
Le promoteur a livré l'ensemble en l'état: L'immeuble avec les emplacements de parking déplacés et le plan originel non modifié,annexé au réglement de copropriété.
C'est une anomalie "d'origine"..
Il faudra bien que vous le fassiez modifier ce plan. |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 06:16:37
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Il me semble effectivement qu'une modification s'impose, car on ne sait jamais ce qui pourrait se passer en cas de sinistre par exemple.
Le problème, c'est que pour modifier un plan il faut un accord de la majorité des copropriétaires. Or il se trouve que la majorité des copropriétaires n'est pas concernés par ce problème et sont contre cette modification qui coute de l'argent. Et comme le syndic est de mauvaise foi et de mauvaise volonté, il ne pousse pas dans le bon sens..ce qui a pour effet immédiat de mécontenter le copropriétaire à l'origine de l'action!
Au fait, quelqu'un sait il se que peut couter la modification d'un tel plan? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 08:32:03
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Citation :
Initialement entré par Marie de Médicis
Il me semble effectivement qu'une modification s'impose, car on ne sait jamais ce qui pourrait se passer en cas de sinistre par exemple.
Disons déjà qu'un plan des sous sols doit être affiché pour les pompiers. Mais ce n'est pas le problème. Plutôt celui qui est en train de vous exploser à la figure. Vous devez avoir un RC qui correspond à la réalité des lieux, car c'est une sécurité juridique. Quant au coût, je n'en sais rien, mais peut être qu'un notaire vous l'indiquera. Vous avez tout intérêt à le faire de suite, car au final vous pouvez y être contraints et vous y ajouterez les frais de procédure, car il me semble que la demande du teigneux de la copropriété soit fondée (du moins celle de la maj du plan). |
Edité par - LeNabot le 03 janv. 2006 08:32:54 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 09:33:35
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Un peu vite dit tout celà. Peut être vrai mais il faut voir le dossier.
Il y a un plan, donc en principe un titre. Trente ans ou pas on ne prescrit pas contre son titre 
Ce plan, c'est aussi l'oeuf de la poule. Le plan doit-il être conforme à la réalité ? Ou la réalité au plan ? Le Nabot pose la bonne question mais répond un peut vite qu'il faut changer un plan conventionnel dès lors qu'on a pas construit ce qui est prévu au plan !!!
Dans le Midi il y a comme celà des villas agréables : 210 m² au PC, 900 sur le terrain.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 11:23:31
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Citation :
Initialement entré par JPM
Il y a un plan, donc en principe un titre. Trente ans ou pas on ne prescrit pas contre son titre
Vous en faites quoi de l'usucapion ? D'autre part, il me semble un peu abusif que qualifier un plan de parkings de titre. C'est assez limite. |
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mfld
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1154 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 11:49:43
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Sauf erreur, c'est bien à propos de l'usucapion que la règle est posée.
Quant au plan ? On peut certes discuter. S'il est joint au règlement de copropriété ou, ce qui est plus rare, à l'acte d'acquisition, rien ne semble sopposer à ce qu'il s'incorpore au titre, s'il permet de définir le bien acquis. |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 12:45:45
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Citation de JPM:
"Ce plan, c'est aussi l'oeuf de la poule. Le plan doit-il être conforme à la réalité ? Ou la réalité au plan ? Le Nabot pose la bonne question mais répond un peut vite qu'il faut changer un plan conventionnel dès lors qu'on a pas construit ce qui est prévu au plan !!! "
Lorsque vous dites cela, JPM vous voulez sans doute dire qu'il faudrait plutôt faire en sorte que la réalité du plan d'origine soit respectée?
C'est ce que demande le copropriétaire à l'origine du problème. Le soucis, c'est qu'il semble qu'il existe une impossibilité naturelle à ce que ce plan soit respecté, à cause de problèmes techniques rencontrés lors de la construction.
Il y a en effet dans le parking, des poteaux béton qui soutiennent le plancher du dessus. Ces poteaux sont disposés de façon à ce que la place restant entre le dernier poteau et le mur périphérique ne permettait plus d'y loger un emplacement théoriquement prévu.. Ils ont alors supprimés cet emplacement pour le créer ailleurs et décalés tous les autres emplacements, sans changer le plan.
Si on voulait respecter ce plan il faudrait donc utiliser des emplacements qui ne peuvent plus l'être à cause de leur dimension!!
citation de mfd:
"Marie ne serait-elle pas dans la même résidence que David41 ?
Je suis allée voir ce sujet. C'est vrai que les ressemblances sont suspectes, mais David41 ne vient pas de la même ville, donc, ça ne doit pas être le même..A moins qu'il ne nous mente sur ses origines..
A lui de nous répondre...(rires) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 13:34:15
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Marie, il y a eu malheureusement des centaines de cas comme le vôtre, du fait de l'établissement des états descriptifs de divisions et des règlements de copropriété avant la construction.
On comprends mal que les promoteurs n'aient pas été tenus d'effectuer les rectifications nécessaires, en concours avec les Sociétés de constructions de l'époque.
On comprend mal aussi que les copropriétaires et syndics n'aient pas relevé les anomalies et fait le nécessaire selon les possibilités.
Car vous évoquez justement les impossibilités matérielles de régularisation qui font que trente ou quarante ans après on se trouve devant un problème insoluble si les uns et les autres ne font pas un pas en faveur d'une solution amiable et équitable.
Cerise sur le gateau : les caves et parfois les parkings attribués n'importe comment à l'origine. Dupont à la cave de Durand qui a celle de Dubois |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 14:01:24
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et donc que sa cave n'est pas assurée en cas d'inondation ...
Frédéric |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 19:33:52
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Citation :
Initialement entré par JPM
Sauf erreur, c'est bien à propos de l'usucapion que la règle est posée.
Je faisais référence à ça.
Article 2229 du code civil.
Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.
Dans le cas qui nous occupe, le plan d'origine des parkings est erroné, et pour moi il ne peut servir de titre. |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 19:42:57
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JPM,
Ce qui gêne le copropriétaire procédurier dans notre cas, et je dois avouer que je ne lui donne pas tort (ne le répétez pas..), c'est ce qui adviendrait pour lui en cas de vente de ses lots, s'il était confronté à un acquéreur procédurier.(pire que lui, si si, ça existe..)
Dans l'un de ses courriers, il nous mentionne un article du code civil (je ne sais plus lequel), qui oblige le vendeur à laisser ses lots libres de toute occupation le jour de la vente, ce qui ne peut être le cas chez nous, puisque untel est garé sur le parking de tel autre...
Le copropriétaire concerné nous affirme que nous pouvons éventuellement nous faire "attaquer" après la vente, par l'acquéreur pour "manquement partiel à libérer les biens vendus libres de toute occupation"
Connaissez vous des actes de jurisprudences relatant ce type d'expériences?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 23:27:49
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OK LeNabot, mais dans " à titre de propriétaire ", le mot titre n'a rien à voir avec le titre de propriété. " A titre de " signifie " en tant que " dans le langage courant. Les juristes y ajoutent.
Dans l'usucapion, le possesseur croit vraiment qu'il est propriétaire. Il est de bonne foi.
Dans la prescription acquisitive trentenaire, le possesseur sait qu'il n'est pas propriétaire mais agit comme s'il l'était. Il est de mauvaise foi mais il peut quand même prescrire.
L'usucapion, que voux invoquez, est traitée dans les articles 2265 et suivants du Code civil. Dans l'article 2265, il est question du " juste titre ". Dans ce cas il s'agit bien du titre de propriété. Le juste titre est celui qui aurait effectivement transféré la propriété si le vendeur avait été propriétaire.
Mais nous ne sommes pas là au coeur du sujet. Si un plan figure dans l'acte de vente, il est incorporé au titre. S'il est faux, tout ce passe comme si la superficie du champ vendu indiquée pour 3 ha, n'est que de 2,5 . On peut plaider, mais le plan, juste ou faux, est dans le titre.
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 04 janv. 2006 : 06:00:39
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| Est on obliger de donner un plan le jour de la vente? |
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 04 janv. 2006 : 09:38:47
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Je ne pense pas que ce soit obligatoire, logiquement le règlement de copropriété est suffisamment détaillé (sauf peut-être pour les caves et les parkings ...). Mais l'acheteur peut demander à ce que le plan soit annexé à l'acte de vente (c'est ce que je demanderai, j'ai eu un pb avec une cave, je ne me laisserai plus avoir à l'avenir).
Cordialement.
Frédéric |
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Plan de parking obligatoire?
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