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japymonfis
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276 réponses |
 Posté - 03 janv. 2006 : 15:44:19
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Des travaux conséquents vont nous conduire à augmenter sensiblement le budget de prévisionnel de 2006. Dans l'ordre des résolutions qui seront présentées lors de la prochaine AG, est-il nécessaire de débattre au préalable de l'exécution de ces travaux avant de présenter la résolution concernant le nouveau budget ou l'ordre n'a t'il pas d'importance ? L'avance de trésorerie doit-elle également être réévaluée et dans quelle mesure par rapport au budget voté ?
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 16:18:08
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Attention danger  !
Si les travaux n'entrent pas dans le cadre de la maintenance courante et prévisible de la copropriété, vous ne pouvez pas les inclure dans le budget prévisionnel, mais vous devez les traiter par marché, avec une décision d'AG par marché avec probablement une mise en concurrence.
Relisez vite la loi (articles 24, 25 et 26) et le décret (articles 44 et 45) de référence pour classifier ces travaux, sinon votre syndicat risque de commettre une illégalité. Redemandez de l'aide sur ce forum si vous ne vous y retrouvez pas dans ces textes.
En ce qui concerne l'avance de trésorerie permanente, si le montant des travaux est prévu par les provisions exceptionnelles correspondantes sur des montants de marché fixés à l'avance, je ne vois pas de besoin de la modifier. Sinon, elle est limitée à 1/6 du budget prévisionnel et doit être prévue dans le règlement de copropriété (article 35 du décret).
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Edité par - mfld le 03 janv. 2006 16:22:27 |
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japymonfis
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276 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 16:43:37
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| dans notre cas, il s'agit de travaux destinés au remplacement d'un bloc boites aux lettres vétuste, du remplacement d'une antenne collective et de l'installation d'un système de digicode. Plusieurs devis ont été demandés pour chacun de ces travaux et ils doivent être présentés lors de notre prochaine AG. Ne peut-on évaluer notre prochain budget prévisionnel en tenant compte des dépenses de l'année 2005 et en y ajoutant le montant des travaux qui seront acceptés lors de cette AG ? |
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 16:53:21
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Ben, Japymonfis, vous n'avez pas lu les articles que je vous ai indiqué  ? Pas bô, il veut que je fasse tout le boulot à sa place !
Votre budget 2006 sera équivalent au budget 2005 majoré des inflations prévisibles (hélas  !). Vous le voterez par une résolution A.
Vous voterez aussi par des résolutions B, C et D. B pour le bloc boite aux lettres. C pour l'antenne collective. D pour le digicode (attention c'est une amélioration).
Pour chaque résolution B, C et D, vous fixerez l'échéancier d'appel des provisions pour ces trois marchés.
Pour vos devoirs de classe, vous me déterminerez les majorités requises pour les résolution A, B, C et D  .
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Edité par - mfld le 03 janv. 2006 16:53:59 |
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japymonfis
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276 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 17:03:36
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Bien compris. Peut-on dans ce cas faire coincier les appels de provision destinés à couvrir les frais engendrés par les travaux qui seront votés avec l'appel de provision bdgétaire effectué chaque trimestre ou doit-on nécessairement faire des appels distincts ? Quelle est la solution la plus pratique ?
Quant aux majorités requises, je présume que dans le cas des BAL et de l'antenne collective, dans la mesure ou il s'agit du remplacement de matériels existants, il s'agit de la majorité à l'article 24. Pour ce qui est du digicode, il s'agit de travaux d'amélioration et donc de la majorité à l'article 26... |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 17:13:22
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Pour l'échéancier, il faut sonder un peu vos copropriétaires pour connaître leurs possibilités financières. Grouper les trimestres du budget avec les provisions trimestrielles pour travaux est ce qui semble le plus pratique (pas de frais postaux en plus  ). Mais l'AG est libre de décider l'échéancier qu'elle veut, à condition de maintenir un solde de trésorerie positif.
Pour vos devoirs de classes, 20/20  Par contre, j'ai moi même un doute pour l'antenne, car la moindre modification dépassant le stade de la rénovation passe sous l'article 25 j). Comme vous êtes le seul à pouvoir l'apprécier sur place, je vous laisse en juger.
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japymonfis
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276 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 18:08:46
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| on peut alors également se poser la question à propos des BAL car les nouvelles seront en plus grand nombre, plus modernes. Peut être pourrions nous envisager la majorité de l'article 25 ? |
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chenkak
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620 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 19:15:32
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En effet (comme le dit mfld), les travaux indiqués ne sont pas à inclure dans le budget prévisionnel. Chacun de ces travaux doit faire l'objet d'une résolution spécifique.
Les appels de fonds pour ces travaux pourront se faire avec les appels trimestriels ou séparément. Mais dans ce dernier cas, le syndic facture souvent des frais supplémentaires. Il est donc préférable de regrouper les appels, par trimestre. Bien entendu, il est fortement conseillé d'établir les échéances des appels lors du vote de la dépense.
En principe, c'est l'article 26 qui s'applique puisqu'il s'agit de voter des travaux d'amélioration (à moins de pouvoir assimiler à une maintenance ou remplacement à l'identique).
Voter à l'article 25 (par erreur ou volontairement), comporte le risque d'annulation s'il y a protestation dans les délais précisés par la législation. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 22:10:06
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Dans les travaux d'amélioration votés habituellement à l'art.26 il y a une exception. Pour les handicapés : ex, rampe d'accès. Celle-ci sera votée à l'art.25
Au fait, on veut me la passer comme obligatoire (cette amélioration), depuis quand? avec quel décret? Sinon tous les immeubles de France et de Navarre doivent être sur le quivive. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 23:37:51
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Chenkak écrit Citation :
il est fortement conseillé d'établir les échéances des appels lors du vote de la dépense.
Il faut aller plus loin : pour les travaux exceptionnels l'assemblée doit impérativement fixer les dates et montants des différents appels de provisions. A défaut, les appels ne sont pas exigibles.
Il est recommandé en outre de préciser dans la décision la base de répartition applicable aux travaux, ou les bases si les travaux s'appliquent à des parties ou équipements différents.
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 23:59:34
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Citation :
Initialement entré par lnsacorh
Dans les travaux d'amélioration votés habituellement à l'art.26 il y a une exception. Pour les handicapés : ex, rampe d'accès. Celle-ci sera votée à l'art.25
Au fait, on veut me la passer comme obligatoire (cette amélioration), depuis quand? avec quel décret? Sinon tous les immeubles de France et de Navarre doivent être sur le quivive.
Insacorh, attention, vous faites erreur :
depuis la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 (loi dite Urbanisme et Habitat U&H), les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels, se votent à la majorité simple de l’article 24.
Par ailleurs, pour les immeubles d’habitation déjà édifiés, il n’y a aucune obligation de mise aux normes (ce qui n’est pas le cas pour les établissements recevant du public ERP et les immeubles de grande hauteur IGH).
Citation :
Article 24
Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels, sont approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa.
Est adoptée à la même majorité l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels.
Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
¤ Loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp
¤ Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp
¤ Majorités en assemblée générale de copropriété :
http://www.logement.equipement.gouv.fr/infos/copropri%C3%A9t%C3%A9/Usa_f1_03.PDF
ou http://fguigui.free.fr/Usa_f1_03.pdf
¤ Recommandations de la Commission relative à la Copropriété :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur004.asp
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 04 janv. 2006 00:06:38 |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 04 janv. 2006 : 00:38:58
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Merci Pierre,
Bientôt l'AG et encore ce sujet sur la selette. Je vais leur mettre l'art sous le nez. |
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japymonfis
Pilier de forums
276 réponses |
Posté - 04 janv. 2006 : 15:19:05
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| si je résume bien, il faut donc envisager l'article 26 pour les BAL et le digicode, dans la mesure ou il s'agit de travaux d'amélioration, et l'article 24 pour l'antenne dans la mesure ou il s'agit de remplacer l'antenne existante. |
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 04 janv. 2006 : 15:32:31
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si je peux me permettre de compléter / complexifier le pb de l'antenne collective.
Dans notre copro l'antenne collective est à changer.
Il est dit dans le RdC, et je l'ai constaté, tous les appartements ne sont pas connecter à l'antenne collective.
Dans ce cas quelle majorité est requise pour le remplacement de l'antenne ?
De plus, il me semble que répartir le remplacement de l'antenne aux tantièmes généraux ne me parait pas équitable (répartition à parts égales).
Et enfin il me semble que les copros ne possédant pas d'apparts ne devraient pas participer au vote.
Que pensez-vous de tout cela ?
Cordialement.
Frédéric |
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