Citation :

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Initialement entré par LeNabot

Citation :

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Initialement entré par jmdb


Le sujet est le taux d'endettement, et non le coût du crédit ( à 0 pour le cas d'un PTZ). En relevant le plafond de ressources pour fixer l'elligibilité à un tel prêt DIMINUE le taux d'endettement (surtout dans le cas d'un report des échéances) de l'emprunteur.

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Epargnez moi ces discours de député UMP. Un endettement a des limites. Ce n'est pas parce que vous aurez une partie du prêt à taux zéro, même en reportant les mensualités, que vous aurez des miracles sous forme de mensualité divisé par deux. Une dette reste une dette. Rappelez vous les dégâts des prêts à mensualités progressives des années 80. Vous êtes vraiment atteint d'amnésie. Ou alors c'est la mémoire sélective que vous pratiquez.

Citation :

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À l'inverse, si nous avions abaissé le plafond des ressources, le taux d'endettement aurait mécaniquement augmenté et rendu probablement "non finançables" plusieurs milliers de ménages.
Une simple arithmétique du cours moyen 1ère année suffira pour vérifier ces affirmations.

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Ca n'empêchera pas le capital restant du d'être du. Votre discours me rappelle étrangement celui d'un vendeur chez Cuisinella.

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Citation :

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Initialement entré par vttdechaine

Christophe,

Je vous rejoins en partie dans vos remarques, la seule augmentation des annonces ne peut expliquer une augmentation des stocks. Toutefois, la FNAIM a annoncé elle-même dans sa lettre de conjoncture de janvier une augmentation de 26% (au minimum) des biens à vendre.
Ces chiffres ayant des sources différentes, je doute tout de même que le volume total de biens à vendre soit stable. +26% en 1 an ce n'est pas une paille et nous ne sommes pas sur des volumes de 300 mais plutôt de 200 000 biens.


Marty

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Initialement entré par jmdb

Celui-ci, par le jeu de l'augmentation du plafond des ressources pour le PTZ (à 56000 euros je crois - au lieu de 36000, excusez je n'ai pas le chiffre exact sous les yeux), rendra finançable des acquéreurs qui ne l'étaient pas.

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Citation :

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Ensuite, il faut tout de même savoir que nous sortons d'un marché ultra pénurique en terme d'offres !

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Citation :

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Nous sommes grosso modo à 2 mois et demi de stocks, et à une demande qui a baissé certes, mais reste supérieure à l'offre.

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Citation :

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Pour la demande, elle baisse c'est vrai (encore que cela n'est pas vrai dans toutes les régions françaises, ce phénomène est surtout visible à Paris et la petite couronne), mais elle reste très largement supérieure à l'offre.

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Citation :

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Quant à la bulle immobilière, là encore le terme est inexact. Il serait vrai si nous vivions un phénomène spéculatif, ce qui était vrai en 91-92, et qui est faux aujourd'hui.

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Citation :

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+10,3% en 2005
+7% en 2006
+5% en 2007
+3 à 5% en 2008.
Voilà ce qui devrait se produire.

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Citation :

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Initialement entré par asi77

.Hausse 1997 (T1) - 2006 (T1) = +108 % [source INSEE] suivi d'une
... baisse ?

-> à vous de juger l'ampleur de celle ci ...

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Citation :

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Initialement entré par jmdb

Vous trouverez les chiffres de la demande dans le rapport des assises du Logement organisé par le Ministère du même nom.
Jean-Michel

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Citation :

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Initialement entré par vttdechaine

Jean-Michel,

Même question qu'à l'habitude et depuis plusieurs jours : d'où sortez vos vos affirmations totalement gratuites :

Quelles affirmation totalement gratuites ? En ce qui concerne la demande et son rapport à l'offre, allez sur le site du Ministère du Logement, le document est aisément téléchargeable.... ou visiblement vous n'écoutez pas les informations encore données ce matin : on estime à 5 millions de personnes qui recherchent un logement ou à la location ou à l'achat....

Citation :

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Ensuite, il faut tout de même savoir que nous sortons d'un marché ultra pénurique en terme d'offres !

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De qui de quoi où comment ??? Il ne faut pas prendre pour argent comptant les "pénureurs".

Les pénureurs. C'est bien la première fois que j'entends ce terme. Donc vous êtes pour la théorie du complot. De qui, comment, pourquoi ? je pense qu'aucun acteur du marché ne détient un tel pouvoir. Ni l'état, ni les AI, ni les notaires, ni les banques, ni les constructeurs, ni les promoteurs. Il n'y a pas d'organisation secrète réunissant ces intervenants et menant une stratégie de pénurie. On n'est pas dans X-Files !

La fantastique pénurie de foncier permet de déposer plus de 500 000 permis de construire. Vous pouvez l'expliquer (question déjà posée sans réponse de votre part) ?

Je pense que la loi SRU a quelque effet sur la libération du foncier, puisque chaque commune a du revoir le POS et déposer des PLU....

Citation :

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Nous sommes grosso modo à 2 mois et demi de stocks, et à une demande qui a baissé certes, mais reste supérieure à l'offre.

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C'est votre seul argument sans rien en face comme lien ou chiffre... Fabuleux argument haussier comme le reste...

Mais c'est un ensemble. Ce n'est pas un paramètre isolé. Et une nouvelle fois, c'est un fait avéré : la demande reste supérieure à l'offre. que vous le vouliez ou non.

Comment une augmentation des stocks vous permet de dire que la demande reste supérieur à l'offre (question déjà posée sans réponse de votre part) ? Ce serait une première dans l'histoire de l'économie.

Mais parce que tout simplement la demande était si forte et le marché si pénurique et que c'est une baisse de ce rapport (de 1:7 il passe à 1:3) que je sache 3 reste supérieur à 1. C'est vous qui ne voulez pas l'entendre. Il y avait 7 acquéreurs pour un bien, il y en a 3 à l'heure actuelle !

Citation :

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Pour la demande, elle baisse c'est vrai (encore que cela n'est pas vrai dans toutes les régions françaises, ce phénomène est surtout visible à Paris et la petite couronne), mais elle reste très largement supérieure à l'offre.

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Même question : où sont vos liens, chiffres et arguments ?

Lisez l'observatoire de la FNAIM et le dernier rapport de l'INSEE. Mais vous refusez de lire ce qui ne va pas dans votre sens.

Votre réponse est totalement vide il n'y aucune preuve à ce que vous avancez alors que même la FNAIM annonce dans sa lettre de conjoncture de janvier 2006 "qu'aucune région n'est épargné par l'augmentation des portefeuilles". Vous voyez MOI je n'affirme pas mes convictions mais je me base sur des données réelles et consultables par tous !

Mais je ne conteste pas qu'il y ait augmentation du portefeuille. ce que je conteste ce sont les conclusions que vous en tirez !!!!!

Citation :

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Quant à la bulle immobilière, là encore le terme est inexact. Il serait vrai si nous vivions un phénomène spéculatif, ce qui était vrai en 91-92, et qui est faux aujourd'hui.

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Relisez vos classiques, une bulle n'est pas caractérisé par de la spéculation ! Je vous invite, une fois encore, à allez lire le sujet sur la "frénésie pour l'immo locatif" sur ce même forum.

je vous invite à lire l'étude de l'OFCE à ce sujet !

Citation :

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+10,3% en 2005
+7% en 2006
+5% en 2007
+3 à 5% en 2008.
Voilà ce qui devrait se produire.

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Arfff... Et après on dira que ce sont les baissiers qui se prennent pour Mme Irma... Des prédictions sur le volume d'augmentation et de baisse est une pure spéculation ! Vous pourriez peut-être aussi donné la croissance en 2007 et 2008 ? Sur quoi vous basez-vous ? Allez voir le grand Dominique, il cherche des gens capable comme vous de savoir ce qui va se passer dans notre économie dans quelque 700 à 800 jours...

Comme d'habitude je n'espère pas de réponse de Jean-Michel aux questions posées ci-dessus car il n'a aucun argument.


Il n'est décidément pas pire aveugle que celui qui ne veut pas voir....E

t lorsqu'il réponds c'est pour annoncer : "J'ai raison, vous avez tord parce que ce que vous dites n'est pas vrai !" et derrière, c'est le grand vide de ses preuves ! Je pense donc qu'il me demandera dans quelques jours de reposer les questions que j'ai donné aujourd'hui et sur lesquels, bien sûr, il s'engage à répondre...

Aucun autre commentaire, relisez moi


Marty

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Citation :

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Lisez l'observatoire de la FNAIM et le dernier rapport de l'INSEE. Mais vous refusez de lire ce qui ne va pas dans votre sens.

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Citation :

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Initialement entré par jmdb

ou visiblement vous n'écoutez pas les informations encore données ce matin : on estime à 5 millions de personnes qui recherchent un logement ou à la location ou à l'achat....[/b]

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Citation :

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"La réalité a été publié par l'INSEE en 1998 et ils disent comme moi. Les français, au regard de l'augmentation des activité des suractifs, a augmenté ces apports de biens réels avec une baisse des taux ce qui a provoqué une augmentation soudaine des naissances et et des divorces (oui c'est normal seul la conclusion est compréhensible). D'ailleurs, plusieurs autres études comme celle du Crédit Lyonnais, de la Banque Alimentaire, de l'institue National des cheveux gras, de la FNAIM, des notaires (non pas ceux qui sont baissiers les autres ; il faut prendre les bons) ont publié tous les mois un rapport (noté l'article indéfini) dans lequel ils étudient des chiffres qui disent que l'augmentation de l'immobilier sera le double de celle du carquan de l'Europe ramené à la potentialité positive du commerce extérieur (la fin incompréhensible c'est pour donner un peu de crédit au reste). Vous voyez bien que vous avez tord"

Signé Jean-Michel "j'ai dit que"

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Citation :

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Initialement entré par vttdechaine

Jean-Michel,

Je vais répondre comme vous.

Vous trouverez toutes les informations qu'il faut dans les sites qui parlent d'immobilier. Vous verrez qu'il y a une bulle et que les prix vont s'effondrez.
Là vous verez que j'ai raison.
Dire qu'un document est téléchargeable est une chose, citer le titre en est une autre, donnez des extraits et, accessoirement, mettre le lien pour PROUVER vos dires en est une troisième. C'est là la grosse différence entre AFFIRMER (comme vous) et ARGUMENTER (comme moi et tant d'autres).

Donc, comme d'habitude, vous NE PROUVEZ AUCUN de vos dires et vous vous basez sur "vous n'écoutez pas la radio y zont dit que...". Si la radio était une preuve, les "suspects" d'Outrau auraient été guillotiné il y a un an...

Ministère du logement, FNAIM, INSEE... Toutes ces organismes éditent des dizaines de lettres, rapports, compte-rendu, avis... tous les ans mais vous ne donnez même pas un titre aux documents que vous semblez si bien connaître. Je n'ai rien vu sur le site du Ministère du logement.
Vous persistez dans des argumentations aussi curieuse que "la demande est plus forte que l'offre : la preuve puisque les stocks augmentent !!!".
S'il y a 1 biens à vendre et 3 acheteurs derrière la porte TOUS les biens devraient se vendre rapidement et il ne devrait pas y avoir comme depuis 18 mois un accroissement des biens à vendre.

Vous oubliez un détail : le nombre des biens vendus augmente.... mais de cela vous n'en tenez aucun compte..... 608 000 en 2004, 618 000 en 2005. Encore une fois, ce n'est pas parce que la demande baisse qu'elle devient inférieure à l'offre. Il suffit de vous rendre dans n'importe quelle agence immobilière pour consulter d'un côté le fichier des acquéreurs, de l'autre le fichier des vendeurs.... mais de cela aussi vous ne tenez pas compte !

C'est une logique qui vous échappe. Votre explication est d'ailleurs magnifique : "Et une nouvelle fois, c'est un fait avéré : la demande reste supérieure à l'offre. que vous le vouliez ou non." Magnifique preuve n'est-il pas que vous offrez là à tous les baissiers ?

Mais cela ne constitue pas une preuve ! Je m'en fiche pas mal. mais à propos où elle la vôtre qui assurerait un renversement du marché ? Où est l'info qui indique que l'offre est supérieure à la demande ? Où ? cela m'aurait échappé ?

Vous n'avez rien sous le coude comme information. Vous argumentez un "je pense" avec une loi SRU dont vous ne connaissez sans doute même pas l'objectif (libéré du foncier !!!), vous citez quelques organismes "bien connu" du grand public en disant qu'ils disent comme vous. Mais où, diable, argumentent-ils les mêmes choses que vous ? Vous ne donnez rien pour nous permettre de vérifier !

Citation :

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Lisez l'observatoire de la FNAIM et le dernier rapport de l'INSEE. Mais vous refusez de lire ce qui ne va pas dans votre sens.

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Arfff... C'est moi qui vous réclame ces lectures depuis des jours et c'est vous qui dites que je ne veux pas les lire... mdr...

Au final, mon dernier paragraphe, en rouge, était bien révêlateur.

Vous avez envie de le dire..... mais vous ne prouvez rien !


Marty

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Initialement entré par LeNabot

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Initialement entré par jmdb

ou visiblement vous n'écoutez pas les informations encore données ce matin : on estime à 5 millions de personnes qui recherchent un logement ou à la location ou à l'achat....[/b]

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Je repose la question calmement. Entre 1990 et 1997, pendant le dégonflement de la bulle immobilière de la fin des années quatre-vingts, à combien estimez vous le nombre de personnes qui recherchaient un logement (location ou achat). Et quand vous aurez répondu à la question, ne devenez pas blème devant la conclusion qui s'impose.

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Initialement entré par asi77

Je confirme ce que dit LeNabot :

1) le PTZ ne permet pas de rendre + solvable un ménage (le gain est peanuts !) surtout lorsque l'on voit les prix actuels (+ 108% en moyenne des prix de l'immobilier sur la France).

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Initialement entré par jmdb

je ne vois vraiment pas le rapport avec non seulement la situation actuelle et pas plus que l'annonce que vous faites d'un krach dans 18 mois

Jean-Michel

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Initialement entré par jmdb

C'est l'AUGMENTATION DES PRIX QUI BAISSENT !

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Initialement entré par asi77

Je confirme ce que dit LeNabot :

1) le PTZ ne permet pas de rendre + solvable un ménage (le gain est peanuts !) surtout lorsque l'on voit les prix actuels (+ 108% en moyenne des prix de l'immobilier sur la France).

le gain n'est pas peanuts.... vous omettez que la charge de la mensualité PTZ n'est pas toujours prise en compte par les banques dans le calcul du taux d'endettement

2) le PTZ encourage malheureusement l'achat et gonfle mécaniquement la bulle : la chute sera alors beaucoup sévère ! A vouloir "aider" les ménages (PTZ, augmentation de la durée de prêt) nous allons voir dans les années à venir un nb très important de surrendettés liés à la baisse de l'immo.

je suis d'un avis opposé du vôtre. D'une part parce que le krach que vous annoncez est plus qu'une hypothèse gratuite, d'autre part parce que les ménages en question ne paient plus de loyer à fond perdu, mais paye une somme sensiblement équivalente pour être propriétaire et se constituer un patrimoine.

Pour mémoire, lors de la dernière crise immo :
- les prix moyens à Paris avaient fait + 100% puis -40% en 7 ans [ source notaires : http://www.paris.notaires.fr/art.php?cID=277&nID=649 ]

Oui, sans doute, mais il n'est pas certain que l'histoire va se répéter...

- les prix moyens en France avaient fait + 33% puis - 18% [source OCDE : http://www.oecd.org/dataoecd/51/58/35760487.pdf]

Aujourd'hui avec +108% (source INSEE) en moyenne, il est tout à fait envisageable de faire -40% en moyenne sur toute la France dans les années à venir.

Je rappelle sur les 2 dernier cycles immo pour la France entière :
[source OCDE : http://www.oecd.org/dataoecd/51/58/35760487.pdf]

.Hausse 1970 (T1) - 1981 (T1) = +31.2% suivi d'une
.Baisse 1981 (T1) - 1984 (T1) = -18.1% suivi d'une
.Hausse 1984 (T3) - 1991 (T2) = +33.0% suivi d'une
.Baisse 1991 (T2) - 1997 (T1) = -18.0% suivi d'une
.Hausse 1997 (T1) - 2006 (T1) = +108 % [source INSEE] suivi d'une
... baisse ?

-> à vous de juger l'ampleur de celle ci ...
OUI, mais vous n'avez pas visiblement lu la totalité du document, puisque la période actuelle est jugée TRÈS DIFFÉRENTE de celles que vous citez. sachez que je suis parfaitement, pour avoir lu ce document également, en phase entre mes déclarations ici même et avec ce qu'il contient.
La vraie question peut être d'ailleurs résumée aisément (elle n'a pas de réponse aisée en revanche), quelle est la juste valeur de l'actif immobilier ?

Mon idée est qu'il faudra accepter un niveau plus élevé que ce qu'elle a été ! Un peu comme il nous faut accepter que l'essence va être de plus en plus chère. Que la part du budget des ménages consacré au logement doit nécessairement augmenter. Et aux dépens de quel poste bugétaire, c'est également une vraie question.

Bien évidemment, le marché va s'assagir, cette hausse étant devenue insupportable, mais je ne crois pas à l'imminence d'un krach, et lla comparaison avec 91-92 et même avec les périodes antérieures ne peut pas être retenue. Lisez le document que vous mettez en lien, et je pense qu'il contient suffisamment d'arguments dans ce sens pour avoir besoin de le développer.
Constatons cependant trois faits pour moi incontournables :
- l'absence de spéculation (alors qu'elle était omniprésente en 91 !)
- la démographie (vieillissement de la population et augmentation de l'espérance de vie augmentation du nombre des ménages et ce assez violemment puisqu'on peut raisonnablement parler de Papy boom)
- un "mode vie" où être propriétaire est une priorité. (à tort ou à raison)

Maintenant, les données brutes des cycles économiques ne disent pas tout, et ce d'autant que durant la même période, le nombre de ménages propriétaires de leur résidence principale a augmenté.

Je conçois aisément que le problème soulevé n'est pas aussi simple à résoudre. Il peut y avoir une hypothèse raisonnable, et c'est celle que je crois (augmentation de + 8% en 2006, de 5% en 2007, et entre 3 et 5% jusqu'en 2010), et celle du krach, hypothèse que je juge hasardeuse à plus d'un titre.
D'abord parce que cela constitue une hypothèse "intellectuelle", où les désirs sont même parfois pris pour la réalité, mais surtout parce que cela serait contraire à la plus élémentaire logique économique, et en particulier de celle qui est celle que je constate chaque jour sur le terrain au contact des acheteurs et des vendeurs.
En outre, même si il y avait un krach (par exemple, du à une déclaration de guerre des USA contre l'Iran ou la Syrie), celui-ci ne durerait pas longtemps tant la tendance qui conforte la demande (certes, l'augmentation de cette demande baisse, mais est-ce si inquiétant ?) est lourde.

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