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jmdb
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556 réponses |
 Posté - 01 févr. 2006 : 21:29:44
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jmdb
C'est l'AUGMENTATION DES PRIX QUI BAISSENT !
Mais c'est fini cela. On entre maintenant dans une baisse. Voyez le graphique ci dessus qui a été publié par le journal "les échos". Les prix ont fortement chuté en décembre 2005 de 15 % ce qui les ramène au niveau de 2004. La réalité la voilà. Aterrissez nom de dieu. Comme les prix. 
Vous me faites rire ! Que le micro marché parisien réagisse épidermiquement ici ou là (d'ailleurs, en février 2005 ce phénomène avait également eu lieu avec la suite qu'on connait), ne me surprend pas outre mesure étant donné d'une part à qui s'adresse un prix moyen au M2 qui dépasse 5000 euros, et d'autre part pour connaître l'origine précise des chiffres collectés ici - à savoir une demie douzaine d'agences immobilières - je doute fort qu'une seule hirondelle fera votre printemps !
Par ailleurs, je vous encourage vivement, si vous voulez analyser les phénomènes actuels d'avoir sérieusement d'autres bases que celles-ci.
Quoiqu'il en soit, vous devriez aussi me relire de temps à autre, et bien mieux. Car je disais également, qu'ici ou là, sur des micros marché absolument marginaux, nous pouvions assister à des réajustements, ou pour aller dans votre sens à des baisses.
Si j'en juge par ce qui s'est passé dans certaines banlieues londonniennes, Wimbledon par exemple, il y a bien eu une baisse fin 2004, et qui a duré jusqu'à l'été 2005... Voulez-vous me dire ce qui s'est passé ensuite ?
Puissiez-vous le retenir avant d'annoncer des krachs immobiliers à tous les coins d'internet.
Jean-Michel |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 01 févr. 2006 : 21:45:53
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Car je disais également, qu'ici ou là, sur des micros marché absolument marginaux,
Première nouvelle : Paris est un marché marginal.
Citation :
Si j'en juge par ce qui s'est passé dans certaines banlieues londonniennes, Wimbledon par exemple, ...
On peut parler aussi de la banlieur berlinoise si ça vous chante. |
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jmdb
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556 réponses |
Posté - 01 févr. 2006 : 21:50:24
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Une analyse qui ne retient que 200 ventes sur Paris est effectivement un marché marginal en regard des 615.000 enregistrées en FRANCE.
Quant à l'Allemagne, la situation est tout à fait singulière et bien connue depuis 1989.... Ouvrez vos livres d'histoire......
Jean-Michel |
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jmdb
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556 réponses |
Posté - 01 févr. 2006 : 21:53:10
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Une analyse qui ne retient que 200 ventes sur Paris est effectivement un marché marginal en regard des 615.000 enregistrées en FRANCE.
Quant à l'Allemagne, la situation est tout à fait singulière et bien connue depuis 1989.... Ouvrez vos livres d'histoire......
Mais tout ceci vous évite de répondre aux questions posées.
Comment expliquez-vous ce qu'on observe en Grande-Bretagne ?
C'est amusant, parce que Londres était abondamment cité par les annonciateurs d'un krach en début d'année dernière - nul n'est besoin de trop rappeler ce qui vous fait mal ! - et que subitement cette explication est tombée aux oubliettes....
Jean-Michel |
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asi77
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911 réponses |
Posté - 01 févr. 2006 : 22:46:27
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Jean Michel,
Une question simple : "Imaginez que vous êtez primo accédant (vous êtes en ménage) avec peu d'apport (ex : 10%). Vous acheteriez aujourd'hui ?".
Une autre question : "Connaissez la superficie moyenne que peut s'offrir un ménage de primo accédant ?"
Je vous invite à lire l'article : http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/200066868.htm
Citation :
La réponse est multiple : 24,8 m2 à Paris, 120 m2 dans le Limousin.
Citation :
Ainsi, en France entière cette capacité d'achat moyenne fait apparaître une possibilité d'acquisition de 50,7 m2.
Il s'agit de prêt sur 20 ans.
Aujourd'hui les prix sont liés à l'offre et la demande mais cette demande doit être une demande SOLVABLE. (je pense que vous avez du lire l'article sur le site du Sénat !)
Il peut y avoir 1 bien à vendre et 10 acheteurs potentiels sur ce bien. Si ce bien nécessite une capacité d'endettement supérieure à celle des 10 acheteurs, ce bien RESTERA TOUT SIMPLEMENT INVENDU !
Aujourd'hui, les acheteurs potentiels entendent des messages contradictoires par la presse (PAP : -40% en 4-5 ans, FNAIM : +6-7%). Les notaires (qui ont 6 mois de retard) n'ont forcément rien vu (cf le lien déjà posté) affirme haut et fort qu'il y aura une augmentation en 2006.
Ces acheteurs deviennent attentistes d'où les délais de vente qui augmentent et les stocks qui gonflent ... Demain une fois que la presse, les FNAIM et les notaires (6 mois + tard) annonceront les soldes, la baisse sera bien enclenchée ... et la baisse entrainera la baisse comme la hausse a entrainé la hausse.
C'est le cycle de l'immobilier ... fait de hausse et de baisse.
A noter que dans le document de l'OCDE, vous avez page 227 le cycle de hausse et de baisse de nombreux pays. TRES INSTRUCTIF. A votre avis, y avait il des marchands de bien qui avaient spéculés dans tous ces cycles de tous ces pays ... lorsque le marché avait baissé ????
Donc dans notre situation (qui n'est pas -selon vous- dans une configuration de bulle), nous serions finalement LA SEULE EXCEPTION de TOUS LES CYCLES ET DE TOUS LES PAYS CITES ... Etrange non ...?
Le constat est clair sur ces cycles : la baisse est d'autant plus importante que la hausse qui l'a précédé était important
Sur ce sujet (les cycles), je vous invite à lire une file que j'ai initié : "Serions nous dans un NON cycle immobilier ?" : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=33094
Cordialement.
Dans l'attente de vos commentaires sur cette argumentation !
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Edité par - asi77 le 01 févr. 2006 23:12:34 |
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jmdb
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556 réponses |
Posté - 01 févr. 2006 : 23:21:52
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Citation :
Initialement entré par asi77
Jean Michel,
Une question simple : "Imaginez que vous êtez primo accédant (vous êtes en ménage) avec peu d'apport (ex : 10%). Vous acheteriez aujourd'hui ?".
Sans l'ombre d'un doute !
Une autre question : "Connaissez la superficie moyenne que peut s'offrir un ménage de primo accédant ?"
Elle a baissé, et elle est très différente entre Paris et la province.... ce qu'on nomme les zones de "repli"... mais je ne connais pas de chiffres.
Je vous invite à lire l'article : http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/200066868.htm
Citation :
La réponse est multiple : 24,8 m2 à Paris, 120 m2 dans le Limousin.
Je viens de découvrir ce chiffre. À manier avec prudence, car ce sont des moyennes alors que chaque bien immobilier est unique.... ceci étant il confirme mon impression donnée plus haut.
Citation :
Ainsi, en France entière cette capacité d'achat moyenne fait apparaître une possibilité d'acquisition de 50,7 m2.
Il s'agit de prêt sur 20 ans.
Aujourd'hui les prix sont liés à l'offre et la demande mais cette demande doit être une demande SOLVABLE. (je pense que vous avez du lire l'article sur le site du Sénat !)
Il peut y avoir 1 bien à vendre et 10 acheteurs potentiels sur ce bien. Si ce bien nécessite une capacité d'endettement supérieure à celle des 10 acheteurs, ce bien RESTERA TOUT SIMPLEMENT INVENDU !
Si votre raisonnement est juste, en revanche il ne correspond pas à la réalité vécue qui me semble beaucoup plus complexe et diversifiée.... Bien évidemment 5 millions de demandes - tel est le chiffre donné ce matin à la télévision - n'aboutissent pas nécessairement au 33 de l'Avenue Foch !
Aujourd'hui, les acheteurs potentiels entendent des messages contradictoires par la presse (PAP : -40% en 4-5 ans, FNAIM : +6-7%). Les notaires (qui ont 6 mois de retard) n'ont forcément rien vu (cf le lien déjà posté) affirme haut et fort qu'il y aura une augmentation en 2006.
Je le dis également : au niveau national, je pense qu'il est raisonnable de penser que 2006 verra une augmentation de l'ordre que j'ai donné plus haut.
Ces acheteurs deviennent attentistes d'où les délais de vente qui augmentent et les stocks qui gonflent ... Demain une fois que la presse, les FNAIM et les notaires (6 mois + tard) annonceront les soldes, la baisse sera bien enclenchée ... et la baisse entrainera la baisse comme la hausse a entrainé la hausse.
Certains acheteurs deviennent effectivement attentistes, surtout quand ils ont l'occasion de lire des propos tels que les vôtres. Mais la réalité des faits me semblent bien différente. J'en veux pour preuve ce que je constate par moi même dans beaucoup de régions françaises, et là encore, force est de constater que la diversité règne et que chaque marché est à prendre isolément. Je ne crois pas un seul instant que les prix de l'immobilier puissent s'effondrer.
Votre scénario a l'apparence de la justesse, mais je ne peux pas le prendre en considération au-delà de la simple hypothèse d'école. Une nouvelle fois, si il y a baisse, ce ne sont pas les prix qui baissent, mais seulement la progression à la hausse qui se réduit.
C'est le cycle de l'immobilier ... fait de hausse et de baisse.
Là je suis d'accord avec vous. C'est une loi économique. Mais le problème est de savoir quand cette baisse aura lieu d'une part, et de quelle ampleur d'autre part. Nous divergeons sur ce point.
A noter que dans le document de l'OCDE, vous avez page 227 le cycle de hausse et de baisse de nombreux pays. TRES INSTRUCTIF. A votre avis, il y avait des marchands de bien qui avaient spéculés dans tous ces cycles de tous ces pays ... lorsque le marché avait baissé ????
Un marchand de bien a un raisonnement tout autre. C'est une opération particulière et spécifique qui l'intéresse, et sur un temps le plus court possible. Un marchand de bien n'est pas un spéculateur. Il apporte sa propre valeur ajoutée.
Donc dans notre situation (qui n'est pas -selon vous- dans une configuration de bulle), nous serions finalement [red] LA SEULE EXCEPTION de TOUS LES CYCLES ET DE TOUS LES PAYS CITES ... Etrange non ...?
Il y a bulle si l'on considère l'augmentation des prix en regard du PIB. Mais pas seulement. Il y a bulle lorsqu'elle alimentée par la spéculation. Et ce n'est pas le cas aujourd'hui. C'est d'ailleurs pour cette raison que la situation actuelle échappe aux comparaisons du passé de ce seul point de vue. essayez de comprendre ce que représente la valeur de l'actif immobilier. Sa valeur réelle s'entend. Est-ce le prix de la fin 91 ? Du début 92 ? de la fin 95 ? du début 2006 ? Et il faudrait répondre à cette question sans considérations sociologiques ? ou politiques ? ou démographiques ? ou même et surtout financières ? Tentez maintenant d'appliquer votre raisonnement en tenant compte de ces considérations..... cela résiste-t-il à l'analyse ? À mon avis non. Le seul point où vous avez raison (et d'ailleurs vous pourriez le vérifier dans l'un de mes posts de ce fil. C'est la considération sociale qui va l'emporter. Force est de constater que cela prendra un certain temps ! D'une part parce que l'Etat réagit dans ce sens (on peut dire que cela manque d'ampleur, mais cela va tout de même dans le bon sens) et qu'on peut supposer que l'état aura bien un geste vers les classes moyennes.... car c'est de là que tout se décidera à mon sens.... mais en avons nous les moyens ?
Le constat est clair sur ces cycles : [red]la baisse est d'autant plus importante que la hausse qui l'a précédé était important[/red@
Nécessairement non en données brutes sur une durée un peu plus longue.... l'immobilier reste et demeure une valeur sûre au même titre que la Caisse d'épargne !
Sur ce sujet (les cycles), je vous invite à lire une file que j'ai initié : "Serions nous dans un NON cycle immobilier ?" : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=33094
je vais le lire.... et d'ailleurs à ce propos, je parlais moi de l'entrée dans un nouveau cycle.... en clair 2004 est un réajustement de 91-92.... et 2005 est la première année d'un nouveau cycle qui se terminera à mon sens vers 2009-2010. Mais je vais lire votre post et ne manquerai pas d'y apporter un commentaire argumenté si besoin dans ce fil, et ici !
Cordialement.
Dans l'attente de vos commentaires sur cette argumentation !
Jean-Michel |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 01 févr. 2006 : 23:37:16
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Je viens de lire ce fil sur lequel vous m'avez envoyé.
Il est tout de même une chose importante à connaître, c'est qu'il n'y a pas de "non marché" immobilier.
Ne confondons pas les choses. Normalement l'idée d'un cycle économique s'entend dans le sens investissement - consolidation - et retour sur investissement.
Cela ne peut pas s'appliquer à l'immobilier. En ce sens, non, il n'y a pas de cycle immobilier autre que celui de la loi de l'offre et de la demande.
Le rapport entre les deux peut s'inverser, cela s'est déjà vu. Mais sur des périodes très courtes.
Il convient de vous interroger également sur la nature même de ce qu'est l'immobilier, qui n'est pas tout à fait un produit comme les autres, et de tous les points de vue il me semble.
Non seulement parce que les paramètres à prendre en compte sont complexes, et particulièrement humains...
Je vais prendre un exemple.
Dans un immeuble deux appartements de même surface, de même exposition, au même étage sont à vendre.
L'un appartient à un couple qui divorce, l'autre appartient à un autre couple et cela constitue une résidence secondaire. Le second a été vendu l'été dernier à 190 000 euros, le second vient de se vendre 162 000 euros.
Pas de doute, l'immobilier baisse ! C'est l'apparence..... et ce n'est absolument pas la réalité.
Je pense que chacun aura compris de quoi il est question.
Jean-Michel |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 02 févr. 2006 : 09:35:19
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Un marchand de bien n'est pas un spéculateur. Il apporte sa propre valeur ajoutée.
Vous rigolez j'espère. Vous trouverez ici dans ce forum plein de fils où on demande quelle est la plus value que l'on peut faire sur un achat, six mois après, et ceci en appliquant trois coups de peintures sur les murs. |
Edité par - LeNabot le 02 févr. 2006 09:37:06 |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 02 févr. 2006 : 12:31:47
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Bonjour Jean-Michel,
Concernant la bulle spéculative, je vous invite à lire le communiqué de presse de Marc Touati, économiste chez Natexis Banques intitulé :
- "L'immobilier en France : une bulle invisible ?"
- Date du communiqué 1/4/2005
- Lien : http://www.federation-locataires-westbrook.org/presse/presse2005/2005-04-01lesechosTouati.pdf
Je cite le passage issu de l'article ci dessus :
"Rappelons tout d'abord qu'une bulle spéculative désigne la formation d'un écart cumulatif et auto entretenu entre la valeur financière d'un actif et sa valeur « réelle ». Ainsi, on pourra dire qu'il n'y a pas de bulle immobilière en France si l'augmentation de 97 % des prix immobiliers depuis 1998 correspond à l'évolution réelle des biens immobiliers et, plus globalement, à celle de l'ensemble de l'économie française. Or la meilleure approximation de l'évolution de cette dernière réside dans celle du produit intérieur brut.
Et c'est là que les choses se gâtent. Car, si, en sept ans, les prix de l'immobilier ont augmenté de quasiment 100 % dans l'Hexagone, le PIB français en valeur n'a progressé que de 25 %. Il s'agit donc d'un rapport de un à quatre. Hasard ou coïncidence, cet inquiétant rapport correspond presque exactement à celui qui prévalait de 1984 à 1990. Au cours de ces sept années, les prix de l'immobilier avaient effectivement augmenté de quasiment 200 %, mais le PIB en valeur avait progressé de près de 60 %. Pour être exact, le rapport est donc encore plus excessif aujourd'hui qu'il y a quinze ans. En d'autres termes, n'en déplaise à certains, nous vivons actuellement une situation analogue à celle des années 1984-1990, en l'occurrence un écart excessif et auto-entretenu entre la valeur des actifs immobiliers et la valeur de la richesse nationale. Mais ne s'agirait-il donc pas là de la définition d'une bulle ?"
Merci Jean-Michel d'argumenter sur l'absence de bulle !
Cordialement.
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 02 févr. 2006 : 13:22:51
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Jean-Michel,
J'attends toujours le titre des documents et/ou leur lien pour me permettre de les lire. Je vous rappelle que des organismes comme l'Insee édite beaucoup de documentation et qu'il est impossible de tout lire.
Quelles sont clairement et précisément vos documents de référence (ne me répondez pas la FNAIM car ça c'est l'organisme qui diffuse le document ce n'est pas le document) ?
Citation :
Vous oubliez un détail : le nombre des biens vendus augmente.... mais de cela vous n'en tenez aucun compte..... 608 000 en 2004, 618 000 en 2005. Encore une fois, ce n'est pas parce que la demande baisse qu'elle devient inférieure à l'offre. Il suffit de vous rendre dans n'importe quelle agence immobilière pour consulter d'un côté le fichier des acquéreurs, de l'autre le fichier des vendeurs.... mais de cela aussi vous ne tenez pas compte !
Parbleu si j'en tient compte ! Le CA des agents immobilier a baissé de quelque 13%... Petit exercice de maths pour vous : sachant que le nombre de transactions est identique, que les AI sont payé selon une commission vaguement proportionnelle au prix de vente du bien est-ce que ce sont :
- les prix des biens qui ont baissé ?
- la superficie des logements vendues qui a baissé (et donc leur prix par voie de conséquence) et qui serait un indice de plus quant à la slovabilité limite des ménages aujourd'hui ?
- un peu des deux ?
Par ailleurs je ne vous ai jamais dit que les volumes de transactions dans l'ancien baissait ou augmentait (marrant cette manie que vous avez de détourner une question ) je vous ai dit qu'il y avait de plus en plus de bien à vendre et que la demande n'arrivait pas à absorber toute l'offre.
Mais je vous remercie d'avoir donner encore une fois quelques éléments supplémentaires au clan des baissiers .
Citation :
mais à propos où elle la vôtre qui assurerait un renversement du marché ? Où est l'info qui indique que l'offre est supérieure à la demande ? Où ? cela m'aurait échappé ?
De toute évidence oui, d'ailleurs je vous pose des questions de jour en jour et vous n'y répondez pas...
Marty |
Edité par - vttdechaine le 02 févr. 2006 13:28:30 |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 02 févr. 2006 : 14:01:46
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Oui bien sûr, SAUF QUE CE N'EST PAS CE QUI SE PASSE !!!!
Les prix baissent dites-vous ? C'est faux ! C'est l'AUGMENTATION DES PRIX QUI BAISSENT !
Alors quid du graphique des Echos. Répondez cette fois.
Augmentation des stoks. Mais là encore de quoi parle-t-on précisément ? D'abord il faut relativiser énormément ce phénomène que l'on observe systématiquement à cette période de l'année
Vous êtes obtus ou boucher ? L'augmentation des stocks est visible depuis 18 mois. Vous connaissez beaucoup d'effet saisonnier de 18 mois ?
et puis sans doute faut-il y voir aussi un simple phénomène de vendeurs qui mettent en vente pensant que le niveau des prix élevé n'ira pas plus haut....
Ben si vous avez dit que la progression c'est jusqu'en 2009 ! Mais pourquoi tous ces gens vendent-ils (j'attend une réponse) ? Ils ne vont pas allé dans la rue, ils vendent avec un objectif précis. Ils se réveillent donc un matin en se disant :" les prix ne vont plus monté maintenant je vends". Curieux phénomène pour profiter de la hausse... N'appelle-t-on pas cela de la spéculation par hasard (j'attend une réponse) ? AAaaahhhh c'est vrai ! Vous nous avez dit vous-même que le marché n'était pas spéculatif donc aucune raison que l'on fasse comme en 1991... arfff...
Quoiqu'il en soit, je persiste que vous donnez des conclusions bien hasardeuses d'un phénomène non seulement attendu, mais de plus parfaitement normal du point de vue de son niveau.
Ce phénomène était attendu ? Vous êtes le premier à le dire alors...
Il y a même une baisse très sensible d'ailleurs, puisque cette augmentation n'atteint que 26% alors qu'elle était de 30% l'année dernière (source FNAIM et notaires....)
Comment expliquez-vous cela ? Comment cela se fait-il qu'il y a une baisse de la hausse de la progression du portefeuille.
Si cela annonçait une bulle ou un krach vous ne croyez pas que c'est une accélération que nous aurions ?
Excellente remarque ! A ce sujet, je vous invite à vérifier le volume des logements neufs construits depuis 12 mois et le nombre de permis de construire déposés... Comparé le tout aux chiffres de 2000. Ca accélère en effet vous avez raison !
Si les banques pensaient que le marché va s'écrouler comme vous le dites, elles cesseraient de prêter ou tout du moins elles rendraient plus difficile d'emprunter; OR C'EST LE CONTRAIRE QUI SE PASSE...
Ah bon ? C'est un scoop alors ! Je vous invite à relire un des rapport du sénat sur le cas des prêts et un avis de la banque des banques que vous trouverez sur l'autre sujet de la frénésie locative. Vous verrez que ces derniers (des professionnels de la banque comme par hasard) s'inquiète du volume très important des prêt "à risques" octroyé par les banques ces derniers temps. Il leur ai demandé de faire très attention. Par ailleurs, je crois que ce sont les notaires qui se sont inquiété du volume en augmentation des refus de prêt ces derniers mois. Vérifez vos données avant d'affirmer des choses fausses. Je pense que si je vous demande sur quel document vous vous basez pour dire tout cela je peux en effet attendre quelques années...
Et puis, pour finir intéressez-vous de plus près à la démographie et surtout à son évolution en terme de ménages potentiellement demandeurs d'un logement.
Voir en effet l'Insee dans son étude démographique qui fixe la demande de logement entre 2005 et 2009 à 290 000 logements. En 2005 nous en avons produit plus de 400 000 et on en prépare 500 000 pour les mois qui viennent. Curieusement les stocks de logements neufs augmentent. Tous ces logements ne se vendent pas. Ca c'est la réalité et pas des mots jeté en l'air comme le fait Jean-Michel sans donné ses sources.
Expliquez-moi pourquoi en Grande Bretagne alors que l'endettement des ménages est 3 fois supérieur à celui des français, expliquez moi également alors que les prix sont de 20 points supérieurs aux prix français, pourquoi ce marché, après une pause sévère (pas de baisse, une pause de la hausse) pourquoi donc ce marché est reparti de plus belle, faisant taire immédiatement vos homologues anglais ?
Quel est leur production de logements (j'attend une réponse de votre part) ? Comment expliquez-vous que TOUS les pays industrialisés ne voient pas leur immobilier augmenter (j'attends une réponses)
Si le marché français, comme je le pense - et c'est pure prospective, mais elle me semble raisonnable - atteint 7 à 8% d'augmentation en 2006 par rapport à 2005. Que me direz-vous donc ?
Je vous répondrai que ce sont les chiffres de la FNAIM qui ne sont pas le reflet d'une réelle augmentation mais plutôt une moyenne de comparaison (ce qui n'a rien à voir). Pour ceux qui en doute voici les petites phrases au bas de leur chiffres sur leur site :
1 : Le pourcentage de variation mensuelle mesure l’évolution intervenue entre le prix moyen du dernier mois connu et le
prix moyen du mois précédent.
2 : Le pourcentage de variation trimestrielle (resp. annuelle) mesure l’évolution intervenue entre la moyenne des prix
mensuels moyens des trois (resp. douze) derniers mois connus et la moyenne des prix mensuels moyens des trois (resp. 12)
mois précédents.
Je remercie au passage Jean-Michel pour tous ces arguments baissiers. Merci à lui.
Marty |
Edité par - vttdechaine le 02 févr. 2006 14:04:27 |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 02 févr. 2006 : 17:11:14
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A toutes et à tous et à quelques uns qui vous exprimez ou vous excrimez:
Pour ma part les prix sont convenables au regard des prix atteints par des tableaux de peintres tels que Van GOGH ou PICASSO.
Pourtant ces toiles de Maître sont périssables car inflammables, sujettes au risque d'intempérie,...
Elles valent des millions d'euros et combien au m² ?
Alors en comparaison pour un local d'habitation qui permet un usage réel, le prix annoncé du m² bâti est infiniment petit: 5 000 euros par exemple pour 50 000 000 euros pour la toile.
C'était pour relativiser,
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 03 févr. 2006 : 00:23:35
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Citation :
Initialement entré par asi77
Bonjour Jean-Michel,
Concernant la bulle spéculative, je vous invite à lire le communiqué de presse de Marc Touati, économiste chez Natexis Banques intitulé :
Je connais parfaitement les thèses développées par Touati. Son opinion n'engage que lui, et je ne suis évidemment pas d'accord avec lui.
Je pense qu'il se trompe, qu'il est même payé pour cela.
Jean-Michel |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 03 févr. 2006 : 00:31:04
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Sincèrement, tout ceci commence sérieusement à me fatiguer !
J'ai donné toutes les réponses ainsi que les références auxquelles n'importe qui peut se référer en toute objectivité.
À la fin 2003 nous devions assister à un krach en 2004, et nous avons eu +15,5%. Idem à la fin 2004, et nous avons eu +10,3%.
C'est cela la réalité.
Libre à vous de vous en échapper... cela ne sera pas mon cas.
Jean-Michel |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 févr. 2006 : 08:02:33
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Citation :
Initialement entré par jmdb
J'ai donné toutes les réponses ainsi que les références auxquelles n'importe qui peut se référer en toute objectivité.
Et quelles réponses..... En substance : endettez vous sur 30 ans et au delà du raisonnable car dominique Pinpin nous a pondu un contrat nouvel embauche encore plus solide qu'un CDI vu des banques. Et surtout ne vous inquiétez pas : les prix auront doublé dans deux ans. |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 03 févr. 2006 : 10:01:58
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Citation :
J'ai donné toutes les réponses ainsi que les références auxquelles n'importe qui peut se référer en toute objectivité.
Arfff... J'attends toujours les liens, les citations, les titres des documents que vous citez ! J'attends aussi les réponses que vous avez promis. Vous n'avez aucune preuve de ce que vous avancez et je comprends que ce soit fatiguant pour vous de chercher ce qui, au final, n'existe pas. Je vous ai posez des questions hier mais je crois que je peux attendre vos réponses de haussiers.
Dans l'attente, toujours, de ces documents "fantastiques" sur lesquels vous vous basez (et pas seulement les noms des organismes qui les auraient (conditionnel) diffusés).
Cordialement
Marty |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 03 févr. 2006 : 11:43:29
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Jean Michel,
Je reviens de lire un de vos posts où vous indiquez :
"2008-2009, nous devrions revenir dans le tunnel de Frigitt.
Le problème est bien un abus de langage des "baissiers", qui confondent la baisse des prix avec la baisse de sa progression."
Le graphique à l'origine de ce sujet n'indique pas un taux de croissance mais une variation des prix. Entre 1991 et 1997 les prix ont bien baissés ! Comme vous l'indiquez, "nous devrions revenir dans le tunnel de Frigitt" ... et donc les prix devrait baisser de 40% (en moyenne) lorsque point bas sera atteint.
Cordialement.
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 03 févr. 2006 : 19:38:28
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Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Citation :
J'ai donné toutes les réponses ainsi que les références auxquelles n'importe qui peut se référer en toute objectivité.
Arfff... J'attends toujours les liens, les citations, les titres des documents que vous citez ! J'attends aussi les réponses que vous avez promis. Vous n'avez aucune preuve de ce que vous avancez et je comprends que ce soit fatiguant pour vous de chercher ce qui, au final, n'existe pas. Je vous ai posez des questions hier mais je crois que je peux attendre vos réponses de haussiers.
Dans l'attente, toujours, de ces documents "fantastiques" sur lesquels vous vous basez (et pas seulement les noms des organismes qui les auraient (conditionnel) diffusés).
Cordialement
Marty
Écoutez bien, les seuls documents sérieux dans ce métier émanent ou bien de l'INSEE, ou bien de la Chambre des notaires, ou bien de l'OFCE, et de temps à autre la FNAIM. Il n'y en a pas d'autres.
Tous les chiffres, tous les faits que j'indique émanent des publications fournies et régulières de ces organisations. Je vous l'ai dit à maintes reprises, et vous n'en tenez pas compte.
Aucune de ces organisations ne prédit de près ou de loin un krach immobilier dans les mois et même les 3 années à venir.
Par ailleurs, les banques qui sont les premières à prendre les garanties et si l'on veur les risques, sont les premières à rendre encore plus facile aux français le souhait de devenir propriétaire. Il suffit de jeter un oeil aux propositions de produits des banques pour s'en convaincre.
On peut penser ce qu'on veut là-dessus, ce sont des faits et bien réels.
Tout autre est l'interprétation de ces faits. Cela va du déni, à l'interprétation la plus hasardeuse. Que voulez-vous, sans doute que la nature humaine est ainsi, et que cela pourrait être un bon sujet d'étude en psychologie sociale.
Les erreurs d'interprétation sont trop nombreuses, et c'est cela qui me fatigue. le manque d'ouverture d'esprit aussi devant y compris même la réalité prouvée.
Je comprends bien que le diagramme de Frigitt pose un problème, notamment d'interprétation, voir même d'illusion d'optique; je comprends même les personnes qui même en citant l'un des derniers rapports de l'OFCE n'en citent que ce qui les arrangent et où notamment il est dit que la situation actuelle n'avait rien à voir avec la situation de 91-92, et qui pourtant continue d'en parler et de comparer ce qui n'est pas comparable.
La hausse des prix existe et ce pour des raisons démographiques, sociologiques, financières et économiques, probablement au mépris de la situation sociale. Je n'en suis pas responsable. je ne suis qu'un observateur, rien de plus. je constate, c'est tout. Je pense que je fais preuve de discernement et m'en tiens à une position objective, et non une position idéologique....
Maintenant, si vous me demandez vraiment mon avis sur ce que j'en pense et sur les sentiments qui m'animent, oui cette hausse est inacceptable par son ampleur et insupportable dans ses effets. Je pense même qu'il y aurait intérêt à ce que cela baisse. Maintenant de là à dire que parce que cette hausse est insupportable, elle ne continuera pas - tout du moins pour les 3 années qui viennent - je ne pourrai absolument pas le dire, car tout simplement c'est faux !
Jean-Michel |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 03 févr. 2006 : 19:56:21
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Citation :
Initialement entré par asi77
Jean Michel,
Je reviens de lire un de vos posts où vous indiquez :
"2008-2009, nous devrions revenir dans le tunnel de Frigitt.
Le problème est bien un abus de langage des "baissiers", qui confondent la baisse des prix avec la baisse de sa progression."
Le graphique à l'origine de ce sujet n'indique pas un taux de croissance mais une variation des prix. Entre 1991 et 1997 les prix ont bien baissés ! Comme vous l'indiquez, "nous devrions revenir dans le tunnel de Frigitt" ... et donc les prix devrait baisser de 40% (en moyenne) lorsque point bas sera atteint.
Cordialement.
Oui, alors je me suis mal exprimé, et je crois avoir rectifié un peu plus haut. Si j'estime que nous devons revenir dans le tunnel de Frigitt, c'est dans son principe. Sinon, je pense que la fourchette doit être changée..... et c'est ce que je pense en disant que nous devons revenir dans le tunnel de Frigitt...
Tout dépendra de l'évolution du PIB dans les 5 années qui viennent ....
Jean-Michel |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 03 févr. 2006 : 20:00:56
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jmdb
J'ai donné toutes les réponses ainsi que les références auxquelles n'importe qui peut se référer en toute objectivité.
Et quelles réponses..... En substance : endettez vous sur 30 ans et au delà du raisonnable car dominique Pinpin nous a pondu un contrat nouvel embauche encore plus solide qu'un CDI vu des banques. Et surtout ne vous inquiétez pas : les prix auront doublé dans deux ans.
Vous semblez oublier qu'une personne qui devient propriétaire, certes si elle paie une mensualité de remboursement de son prêt, cesse immédiatement de payer un loyer à fond perdu.
Votre raisonnement est démagogique, facile et surtout inexact parce qu'incomplet.
Par ailleurs le CNE, si je veux bien reconnaître qu'il n'a pas la même valeur qu'un CDI, pour une banque cette notion n'existe pas. Rappelons qu'une banque tient compte du mensuel net imposable, et qu'il est nécessaire de produire au moins deux années d'imposition.
Jean-Michel |
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Une bulle immobilière se gonfle et ...
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